Wereldhave « Terug naar discussie overzicht

Wereldhave in 2017

1.762 Posts, Pagina: « 1 2 3 4 5 6 ... 65 66 67 68 69 70 71 72 73 74 75 ... 85 86 87 88 89 » | Laatste

Omlaag ↓

Bart Meerdink 29 september 2017 18:17

quote:
Chasse_Patate schreef op 29 september 2017 15:14:
[...]

Tsja, altijd lastig, alles snel kopen of in gedeelten.
Ik heb gekozen voor de laatste strategie en ben deze keer begonnen met een aankoop en heb 5 keer bijgekocht tijdens de daling. Had nog 4 aankopen gepland op steeds lagere koersen.
Misschien dat die er nu niet meer gaan komen.
Maar mochten we in 1 streep doortrekken naar de 43 hoor je mij niet klagen.

Je moet geen haast hebben met kopen.

Warren Buffett heeft een mooie analogie: anders dan bij honkbal kun je onbeperkt wachten op een echt gunstige pitch zonder na 3x uit gegeven te worden.

Bepaal wat een aandeel ongeveer waard is, trek daar een veiligheidsmarge vanaf en zie je een koop-mogelijkheid in het verschiet, leg dan een koop-order in. Gaat het aandeel er opwaarts vandoor, jammer dan, er komen zeker andere kansen. Want naast ongeduld kost ook fixatie op één fonds geld (het gezegde is, terecht: word nooit verliefd op een aandeel).

In gedeelten kopen is i.h.a. veiliger, zeker als je het aandeel op de weg omlaag koopt, zoals onvermijdelijk het geval is als je een kooporder inlegt op een (voor jou) aantrekkelijke koers. Dan is de kans toch iets groter dat je vervolgens nog een paar keer goedkoper bij kunt kopen (maar niet meer dan je van plan was!). Klinkt een beetje als Technische Analyse, en daar geloof ik niet zo in, maar ik moet toegeven dat trends toch vaak hardnekkig zijn. Wereldhave is daar toevallig ook een mooi voorbeeld van. In feite is het een obligatie met een hoge coupon maar met fors koersrisico.

En houd grote maatschappelijke trends in de gaten, je wilt niet op het verkeerde spoor zitten. In feite, als je niet wilt traden (raad ik af), of index-beleggen (raad ik aan) is het in een zo vroeg mogelijk stadium op de trein in de juiste richting stappen de belangrijkste vaardigheid voor outperformance. Tweede is de kwaliteit van het management. Voorbeeldje: onderzoeken laten een uitgesproken (4% p/j of zo) outperformance van (beursgenoteerde) familiebedrijven zien. Ook daar is Warren Buffett erg op gespitst, betrokkenheid van het management bij het wel en wee van het bedrijf zelf op de lange termijn. De quote van Peter Lynch: "invest in businesses any idiot could run because someday one will" is erg grappig, maar niet zo nuttig.

Hoe langer ik naar Wereldhave kijk, hoe voorzichtiger ik eigenlijk word. Dirk Anbeek zal als CEO vast wel competent zijn, maar het is een beroepsmanager, geen 'eigen kweek'. En hij komt uit de financiële hoek. Afgelopen tijd heeft hij Wereldhave's personeelsbestand flink ingekrompen, om te besparen('Headcount in the holding staff decreased by 3 to 23 persons and in the Dutch management organisation by 17 to 47 persons at the end of June 2017.'). Misschien is dat terecht maar ik zie liever dat er geïnvesteerd wordt in het personeel. Hoe moet je het anders beter doen dan de concurrentie, en hoe anders help je 'jouw' retailers te gedijen in het soms meedogenloze retail-vak?

Overigens, die 5% rendement in Tilburg, zie 'Investor Presentation HY Results 2017 | 25 July 2017' op de site van Wereldhave, blz 34. En bv. Finland is nog wat lager. Zoek in de diverse stukken maar op de term 'yield'.

Economische Vluchteling 29 september 2017 18:39

quote:
Bart Meerdink schreef op 28 september 2017 18:06:
[...]
Je kunt de afwaarderingen niet negeren hoor. Om de huur-inkomsten op peil te houden moet je die compenseren met investeringen. Dat geld kun je niet uitkeren als dividend.

Dus, het dividend. Daar moet het allemaal van komen voor de belegger.

Je opmerking heeft me wel even aan het denken gezet, bedankt. Ik denk dat het indirecte resultaat dan voornamelijk wordt beinvloed door 2 grote factoren. Corrigeer me gerust als ik het fout zie.

1. De waardering die de markt aan het portfolio geeft. Dit lijkt me de meest volatiele factor en gaat zowel omhoog als omlaag. Is de laatste jaren veel op afgeschreven kan het kan op den duur zeker weer positief gaan werken. Zal op de lange termijn gemiddeld iets wat omhoog gaan venwege inflatie.

2. De afwaardering van de centra vanwege ouderdom en het op den duur toe zijn op aan renovatie. Hier moet dus voor geinvesteerd worden, hier zou je een provisie voor willen hebben lijkt me, en lijkt me zeker wel een issue. Dit deel van het indirect resultaat zou je dus zeker niet uit moeten keren.

Ze zeggen in het jaarverslag: "Investment property depreciation charges are not recognised, because investment properties are valued at market value see paragraph 3.8. The market value calculation takes technical and economic obsolescence into account."
En daar mee hebben ze natuurlijk wel een punt, alleen zou graag wel een onderscheid zien ergens tussen punt 1 en 2 voor beter inzicht in onderliggende prestate denk ik. Dan egeft het een beter gevoel van hoe veel van het slechte indirecte resultaat genegeerd kan worden als het cyclisch lang tegen zit zoals nu.

In het verleden is lijkt me inderdaad meer uitgekeerd dan lange termijn houdbaar is. Maar gelukkig kijken we vooruit en zijn de vooruitzichten beter en zou het totaal resultaat meer moeten zijn dan het dividend en zou er nog een procentje speling over moeten zijn voor wat extra strategisch werk.

Verder heb ik even naar het 2016 jaarverslag gekeken voor wat meer details in de hoop wat meer inzicht te krijgen. Er wordt wel redelijk wat uitgegeven aan Property expenses, wat natuurlijk gewoon bij het direct resultaat verrekend wordt, wat het verlies aan waarde enigszins zou kunnen compenseren. (zie bijgevoegd figuur) Maar zou graag wel meer info hebben over wat elk sub-item precies inhoudt. Want kan er zelf niet uit halen hoe men het in het verslag weer zal geven als er bij voorbeeld een grote verbouwing plaats vindt. Er zal immers geinvesteerd worden maar slechts een klein deel van de kosten komt er echt in waarde bij. weet iemand hoe dit zit?

die 1.3M aan onderhoud is duidelijk en behouden waarden, goed om te zien. Belastingen en verzekeringen zijn vanzelfsprekend maar veranderen niets. Maar de datails en het effect van property management en het grootste deel van other kan ik er niet uit op maken.

Verder geen achtergrond in finance of vastgoed, maar wil graag zo veel mogelijk weten over waar ik in investeer. Dus vind het interessant hoe dit soort boekhouding werkt. Verder is wel duidelijk dat er zeker wel value in dit aandeel zit kijken daar de metrics en de positie in zijn cyclus. Met de markt zoals die is, zal natuurlijk aanzienlijk minder geinvesteerd zijn in nieuw winkelvastgoed de afgelopen en komende jaren. En neem aan dat er langzaam steeds meer wordt herbestemd kijkend naar de prijzen van andere assets. Dus de markt doet op den duur zijn werk wel weer.

Economische Vluchteling 29 september 2017 18:50

Bij deze de bijlage, heb er altijd problemen mee hier.

Bijlage:

Bart Meerdink 29 september 2017 19:20

quote:
Economische Vluchteling schreef op 29 september 2017 18:39:
Je opmerking heeft me wel even aan het denken gezet, bedankt. Ik denk dat het indirecte resultaat dan voornamelijk wordt beinvloed door 2 grote factoren.

Het indirecte resultaat weerspiegelt de verandering in waarde van het vastgoed. Er zijn allerlei factoren, zoals inderdaad veroudering maar belangrijk is met name als je een huurder verliest, door faillissement of gewoon niet succesvol. Denk aan de waarde van een V&D pand voor en na het faillissement. Wereldhave noemt dit toevoegen aan de 'development pipeline', maar i.h.a. kost dat geld en de nieuwe huurder zal meestal minder huur willen betalen. Want waarom was het pand dan eerst aan een andere retailer verhuurd geweest? Waarde is nauw verbonden met (potentiële) huur-opbrengst.

In Tilburg zit nu Hudson's Bay op de oude plek van V&D, met een contract van 20 jaar zelfs. Maar succes is bepaald niet gegarandeerd, en wat als het niet lukt daar? Het is de eerste expansie buiten Canada voor Hudson's Bay. Spannend dus.

Overigens, een maand geleden: 'Head of international to leave Hudson's Bay', www.chainstoreage.com/article/head-in...

Betekent misschien niets (HBC is het moederbedrijf van Hudson's Bay en heeft ook andere internationale activiteiten), maar het maakt op zich niet optimistisch.

hjs64 30 september 2017 10:23

De krimp in personeel komt doordat WH een OG portefeuille (inclusief beherend personeel) overgenomen heeft. Deze organisaties zijn in elkaar geschoven waardoor er een deel van het personeel overbodig is geworden. Volkomen normaal dus.

Bart Meerdink 30 september 2017 11:13

quote:
hjs64 schreef op 30 september 2017 10:23:
De krimp in personeel komt doordat WH een OG portefeuille (inclusief beherend personeel) overgenomen heeft. Deze organisaties zijn in elkaar geschoven waardoor er een deel van het personeel overbodig is geworden. Volkomen normaal dus.

Hmmm, uit het HJ-bericht 2017 begrijp ik toch dat het echt om een flinke ombouw van de organisatie gaat, zie afb.

Bijlage:

hvb 2 oktober 2017 23:47

Vandaag, 2 oktober 2017:

Wereldhave sluit overeenkomst met Scotch & Soda voor Pieter Vreedeplein in Tilburg

www.scn.today/wereldhave-sluit-overee...

matad 3 oktober 2017 14:16

De pas geopende winkels in Tilburg zijn gewoon schitterend van architectuur. De huurders lijken me eveneens prima.
Compliment voor W.H.
Hoop echt dat het lukt, aan de totale uitstraling zal het beslist niet liggen.

Groet.

VincentKompany 3 oktober 2017 20:32

Is het heel gek als ik zeg dat Wereldhave minimaal €45 waard is op basis van een geschatte winst van €3 per aandeel en een koerswinstverhouding van 15?

junkyard 3 oktober 2017 20:47

quote:
VincentKompany schreef op 3 oktober 2017 20:32:
Is het heel gek als ik zeg dat Wereldhave minimaal €45 waard is op basis van een geschatte winst van €3 per aandeel en een koerswinstverhouding van 15?

De waarde van 45 euro is niet heel gek, Wereldhave zelf rapporteert een hogere waarde, een NAV van 51,58 euro tijdens de halfjaarcijfers. Vraag is vooral in hoeverre de winst en waarde van Wereldhave houdbaar is, aangezien de door Wereldhave gerapporteerde NAV al jaren daalt en de huurinkomsten door panden op overwegend zwakke lokaties en toenemende concurrentie van online shopping weinig opwaarts potentieel kent.

Economische Vluchteling 4 oktober 2017 11:32

Waarom neemt unibail de toko niet gewoon over voor 50 eu p/a. is 25% premie en gewoon voor boekwaarde en prima winstgevend. Denk dat ze met hun schaal en flexibiliteit veel meer waarde er uit zouden kunnen halen dan WH op zichzelf. Unibail koopt eigen aandelen in voor 10% boven boekwaarde bij een k/w van 17, is op zich prima maar er zijn vast interessantere opties.

Economische Vluchteling 4 oktober 2017 11:41

Hoewel ik denk dat WH op den duur op zichzelf wel weer naar 50 kan zodra de gifbeker eindelijk eens leeg is (wel een diepe beker deze cyclus). En we krijgen ondertussen een prima dividend en op den duur kunnen en zullen waarderingen op hun porto ook weer omhoog. Dus zou eigenlijk wel een bod van 52 eu willen. maar is misschien wishful thinking.

junkyard 4 oktober 2017 11:48

UR wil alleen kwaliteit winkelcentra, de panden van Wereldhave voldoen niet aan de criteria van UR. Verder koopt UR haar aandelen niet in boven boekwaarde.

Economische Vluchteling 4 oktober 2017 12:08

Daar heb je wel een punt, maar denk dat het een mix is van zowel hogere als lagere kwaliteit centra. Het deel dat niet past zou je kunnen afstoten tijdens een gunstige periode. Maar is idd puur speculatie omdat dat leuk is, baseer het verder op vrij weinig. Maar altijd fijn als iemand wat inzicht wil verschaffen!

Oh en je hebt gelijk, ik had blijkbaar de verkeerde bronnen genomen. EPRA NAV is nu 206,20 dus gelijk aan de prijs. Dat maakt het idd gunstiger voor ze.

junkyard 4 oktober 2017 13:45

Interessante presentaties:

www.wereldhave.com/investor-relations...

trust 49 5 oktober 2017 09:12

wat hebben ze er weer zin in.

[verwijderd] 5 oktober 2017 11:51

www.beurswijzer.com/aandeel/12218

[verwijderd] 5 oktober 2017 12:24

Ik heb ook maar even kennis genomen van al die presentaties. Ik loop weer tegen die prachtige termen aan als "transitieprocessen,optimalisatieprocessen" en "transformatieprocessen" Rode draad van dit soort presentaties is dat de oogstjaren altijd in de toekomst liggen. Het zou me overigens niet verbazen als Wereldhave met de portefeuille van 2011 meer rendement zou hebben behaald dan nu het geval is. Maar ja, daar kijkt toch niemand meer naar. Dit alles neemt niet weg dat Wereldhave op de huidige koers in mijn optiek best een interessante belegging kan zijn. De combinatie van een (forse) discount en een aantrekkelijk dividendrendement zijn de pijlers.

[verwijderd] 6 oktober 2017 08:18

Corne van Zeijl? @beursanalist 9m9 minutes ago

Blijkbaar was er capital markets day bij #Wereldhave. Alle analisten die er over schrijven gaan allemaal van houden naar houden. (gaap)

effegenoeg 6 oktober 2017 08:28

quote:
J.Inv schreef op 6 oktober 2017 08:18:
Corne van Zeijl? @beursanalist 9m9 minutes ago

Blijkbaar was er capital markets day bij #Wereldhave. Alle analisten die er over schrijven gaan allemaal van houden naar houden. (gaap)

Ik hou mijn belang aan voor de driemaandelijkse uitkeringen.
Net als bij Shell en de Raboledencertificaten.
De onderliggende waarden zijn voor mij daarom wat minder belangrijk.
Koerswinsten zijn in andere sectoren weer meer haalbaar.

1.762 Posts, Pagina: « 1 2 3 4 5 6 ... 65 66 67 68 69 70 71 72 73 74 75 ... 85 86 87 88 89 » | Laatste

Aantal posts per pagina: 20 50 100 | Omhoog ↑

Meedoen aan de discussie?

Word nu gratis lid of log in met uw e-mailadres en wachtwoord.

Direct naar Forum

Detail

Vertraagd	24 apr 2024 10:03
Koers	14,480
Verschil	-0,020 (-0,14%)
Hoog	14,600
Laag	14,380
Volume	62.071
Volume gemiddeld	92.799
Volume gisteren	137.717

Wereldhave nieuws meer

08:26	Update: Wereldhave handhaaft outlook
08:15	AEX verwerkt cijferlawine goedgemutst...
13 feb	Chippers en Amerikaanse inflatie bezo...
13 feb	Degroof: solide resultaten voor Werel...
13 feb	Het is niet alle dagen feest: AEX ope...	5
13 feb	Wereldhave haalt in 2023 eigen outlook
13 dec	Van Herk kleiner in Wereldhave
07 dec	ING: Wereldhave verrast met Nederland...
06 dec	Degroof: Wereldhave terug op groeipad	1
06 dec	Wereldhave rondt plaatsing nieuwe aan...	1