Het Hof Hoorneman Real Estate Value Fund kende in het eerste kwartaal een rendement van 11,4%.
De Europese vastgoedmarkten hebben een sterke start achter de rug na een relatief lastig 2018. Enkele individuele bedrijven hebben het wel moeilijk gehad, maar alle subsectoren en de grote geografische markten hebben een degelijk positief rendement laten zien zonder noemenswaardige onderlinge verschillen.
Een van de oorzaken voor dit positieve rendement is de koersdaling in het vierde kwartaal van 2018 geweest, waarbij de markt als geheel, vrijwel zonder pardon, werd afgestraft tot een niveau dat moeilijk te verenigen was met de toenmalige rentestanden.
De rentestanden zijn gedurende 2019 alleen maar verder gedaald en ook de verwachte progressie van toekomstige renteverhogingen is geleidelijker geworden. Dit is een ontwikkeling die goed is voor de vastgoedmarkt. Niet alleen moeten vastgoedbedrijven zichzelf financieren op basis van diezelfde rentestanden, ook wordt het rendement en het inkomengenererende vermogen van vastgoedbeleggingen vaak gebruikt voor portefeuilles die een reguliere inkomstensstroom nodig hebben. Uitstekende vastgoedbedrijven kunnen momenteel gekocht worden met een dividendrendement van 5%, of zelfs hoger in retailvastgoed, terwijl alleen minder kredietwaardige obligaties een vergelijkbare vergoeding kennen. Uiteraard loopt deze vergelijking gedeeltelijk spaak, aangezien in het geval van een vastgoedbelegging geen aanspraak gemaakt kan worden op onderpand. Anderzijds profiteert een obligatiebelegger niet direct van dividendgroei.
In de maand februari is de positie in Catena teruggebracht. Dit aandeel is gedurende lange tijd een van de sterkst presterende aandelen binnen het fonds geweest. De waardering was inmiddels dusdanig opgelopen dat besloten is een gedeelte van de positie te verkopen ten faveure van andere, aantrekkelijk geprijsde, vastgoedondernemingen.
Nieuw in de portefeuille is Icade. Deze Franse onderneming is gericht op kantoorvastgoed en vastgoed in de gezondheidszorg. De optelsom van deze belangen is aantrekkelijk gewaardeerd en stelt de onderneming in staat om een mooi dividend uit te keren. Het kantorenbestand van deze onderneming is gericht op de aantrekkelijke Parijse markt en bevindt zich vrijwel volledig op de betere locaties binnen Parijs. De gezondheidstak, Icade Santé, is een van de grootste spelers in verzorgingstehuizen in Europa. Hiermee kan het bedrijf goed profiteren van de vergrijzing.
Naast de hierboven beschreven nieuwe aankoop van Icade zijn de middelen hoofdzakelijk ingezet om bestaande posities verder op te hogen. Een voorbeeld hiervan is Tritax Big Box, een logistieke vastgoedonderneming in het Verenigd Koninkrijk. Deze onderneming was ondanks degelijke resultaten, teruggevallen in de algehele malaise eind 2018. Tegelijkertijd bracht de onderneming nieuwe aandelen naar de markt om een geplande overname te financieren. Deze uitbreiding van dit belang kon tegen een voor het fonds aantrekkelijke prijs.
Het fonds blijft zich richten op de kwalitatief meest hoogstaande en stabiele vastgoedondernemingen met sterke balansen en goede kasstromen. Tegelijkertijd zal ook de spreiding tussen regio’s en eindmarkten (retail, kantoorpanden, residentieel en overig vastgoed) in stand worden gehouden. Met deze strategie verwachten we dat het fonds in staat zal blijven een degelijk, stabiel inkomen te genereren terwijl de portefeuille relatief robuust is tegen economische schokken en geopolitieke kwesties.