DeBeurs.nl

Leeser1959 9 maart 2019 18:46

0

Kijk vooral naar in welke deelsectoren van de vastgoedmarkt je moet zitten, en dat is niet retail op dit moment (al wordt er misschien her en der wel overdreven in negatieve atitude).

Op de Nederlandse beurs vrijwel alleen retail vastgoed genoteerd, maar in het buitenland is er genoeg in de andere deelsectoren te vinden.

Bart Meerdink 11 maart 2019 17:22

0

@Leeser1959, het is een stuk makkelijker om te zien in welke deelsectoren je *moest* zitten dan in welke deelsectoren je *moet* zitten. Je kunt ook te laat zijn om nog te kunnen profiteren van een trend.

Het liefst handel ik contrair, dwz in verhalen die beter zijn dan dat ze lijken, maar natuurlijk alleen als ik denk er echt wat vanaf te weten... Wereldhave is een kandidaat daarvoor, want de beurs zit het aandeel echt niet zitten. Maar de tweede voorwaarde is dat de beurs dat fout ziet. En daar ben ik niet zeker van.

Wel heeft het aandeel het afgelopen jaar 7,5% minder slecht gerendeerd (-10,5% vs -18% incl dividenden) dan de 'betere kwaliteit' van Eurocommercial en Unibail.

Thorgall 11 maart 2019 18:49

0

ik kom voor 2018 op ruim -25% incl. dividend.

Rider 11 maart 2019 19:04

0

Waarde van hun vastgoed is meer dan de huidige koers. Koopje dus.

Bart Meerdink 11 maart 2019 20:53

0

quote:
Thorgall schreef op 11 maart 2019 18:49:
ik kom voor 2018 op ruim -25% incl. dividend.

Ik houd de vergelijking bij in een speadsheet, wat ik om de paar maanden bijhoud. Zie plaatje.

Bijlage:

NLvalue 11 maart 2019 20:53

0

quote:
Thorgall schreef op 11 maart 2019 18:49:
ik kom voor 2018 op ruim -25% incl. dividend.

Kom ik ook op uit, zowel Klepierre, Eurocommercial, Wereldhave zitten rond de -25% incl dividend over 2018.

ING, rond de -35% over 2018, de rest van de Europese bankensector net iets minder bar slecht.

Met dit soort getallen mag je a) concluderen dat zorgen/optimisme over de renteontwikkeling weinig relatie met de koersvorming meer heeft, b) Het niet zoveel uitmaakt in welk bedrijf in een sector je belegt als je horizon wat korter is.

Bart Meerdink 11 maart 2019 21:23

0

Ik had het over afgelopen jaar, niet afgelopen kalenderjaar. Ik heb hier in dit forum de vergelijking vanaf 5 maart 2018 al een paar maal geactualiseerd. De vraag kwam indertijd op of de 'betere kwaliteit' vastgoed aandelen het echt wel beter zouden doen dan het laag gewaardeerde Wereldhave (dat begin 2018 net zo'n 25% afgestort was van €40 naar €30).

Gezien de +5% van de AEX Gross Return waren ze allemaal vrij rampzalig, behoudens Nieuwe Steen. Overigens heb ik het in Brussel genoteerde vastgoed niet meegenomen.

Thorgall 11 maart 2019 23:16

0

quote:
Bart Meerdink schreef op 11 maart 2019 21:23:
Ik had het over afgelopen jaar, niet afgelopen kalenderjaar. Ik heb hier in dit forum de vergelijking vanaf 5 maart 2018 al een paar maal geactualiseerd. De vraag kwam indertijd op of de 'betere kwaliteit' vastgoed aandelen het echt wel beter zouden doen dan het laag gewaardeerde Wereldhave (dat begin 2018 net zo'n 25% afgestort was van €40 naar €30).

Gezien de +5% van de AEX Gross Return waren ze allemaal vrij rampzalig, behoudens Nieuwe Steen. Overigens heb ik het in Brussel genoteerde vastgoed niet meegenomen.

ik hou niets bij maar haal mijn data online. Jij mist door 5 maart te kiezen, de daling van Wereldhave van 25% in januari 2018. Discutabele datum dus 5 maart. Wereldhave doet het al jaren veel en veel slechter dan Unibail.

Thorgall 11 maart 2019 23:18

0

quote:
Rider schreef op 11 maart 2019 19:04:
Waarde van hun vastgoed is meer dan de huidige koers. Koopje dus.

die onzin lees ik al jaren. Door niet te kopen heb ik vorig jaar een verlies van 25% gemist op dit aandeel. Sterker nog, ik heb door elders te investeren wel een goed 2018 gehad.

NLvalue 12 maart 2019 11:41

0

Kleur bekennen, Thorgall; wat zijn je gouden tips voor de komende 12 maanden? Komen we in maart 2020 even op terug..

Achteraf weten we dat Bitcoin kopen op 20.000 niet zo'n goed idee was. Ik gaf het voorbeeld van de performance van de banken in 2018, lees voor de gezelligheid nog even na wat de adviezen van de vermogensbeheerders waren eind 2017. Jawel - overweight banken.

Thorgall 12 maart 2019 14:57

1

quote:
NLvalue schreef op 12 maart 2019 11:41:
Kleur bekennen, Thorgall; wat zijn je gouden tips voor de komende 12 maanden? Komen we in maart 2020 even op terug..

Achteraf weten we dat Bitcoin kopen op 20.000 niet zo'n goed idee was. Ik gaf het voorbeeld van de performance van de banken in 2018, lees voor de gezelligheid nog even na wat de adviezen van de vermogensbeheerders waren eind 2017. Jawel - overweight banken.

Hoezo kleur bekennen? ik geloof niet in gouden tips omdat niemand de koers van morgen kan voorspellen. Ik wil ook niet over een periode van een jaar beoordeeld worden. Ik beleg, ik gok niet. Niemand kan ook de koers over een jaar voorspellen. Ik heb een horizon van meer dan 10 jaar. Ik schrik niet van een daling, ik koop juist dan bij. Een goede daling kan ik daarom best waarderen, ja zelfs van genieten.

Wat ik wel kan is een trend snel ontdekken en het management van een onderneming beoordelen. Dat overtuigde me om geen Wereldhave te kopen (tijdelijk wel gedaan vorig jaar, maar binnen een maand verkocht met ongeveer 1 euro verlies). Ik heb dat ook openlijk op IEX in een forum geplaatst zo'n 1,5 jaar geleden dat ik er geen heil in zag op dat moment, ondanks het aanlokkelijk dividend.
De trends die ik zie zijn:
- management niet heeft laten zien dat ze excelleert
- middensegment verdwijnt overal in de maatschappij. Niet alleen bij winkels, je ziet het overal. Inkomensverschillen stijgen. Armen worden armer, rijken rijker. In het middensegment moet je niet zitten.
- trend naar online.
- we zitten nog steeds midden in de schuldencrisis die in 2007 is gestart. De centrale banken houden met kunst en vliegwerk de economie wat draaiende, maar de prijs zal toch een keer betaald moeten worden door ons.

Ik concludeer dus dat een fors dalende koers zeer verklaarbaar is. De huidige discount zegt me niets. Vandaag was de CEO van Vastned op BNR, die spreekt over de discount also deze nog recht moet worden getrokken. Dat geloof ik zeker dat dat gebeurt uiteindelijk. De vraag is hoe natuurlijk ;-)
Ik denk echter ook de de risico's neerwaarts, door het reeds gedaald zijn van de koers, steeds kleiner zullen worden. Op deze niveaus durf ik gestaffeld te kopen. Met Unibail ben ik daar al rond de 135 mee begonnen. Bij Wereldhave wacht ik nog even.
Verder geloof ik heilig in Royal Dutch. Hoeksteen van iedere solide portefeuille. Verder schrijf ik veel puts en call op aandelen die ik heb voor additioneel rendement.
Twee maanden geleden flink in ING gegaan.
Plukje Galapagos erbij.
Dat is wat ik nu heb aan Nederlands spul.

NLvalue 12 maart 2019 17:10

0

Conceptueel met je eens, zowel beleggingsaanpak als conclusies. GLPG hoort niet in mijn portefeuille, de verhouding tussen verhalen vertellen, resultaten boeken en stock options cashen is wat uit balans daar. Sobi, op de OMX, met sterk groeiende top- en bottomline, marge expansie, schaalvergroting - en een significante onderwaardering - dan weer wel.

Conceptueel met Rider eens dat de waarde een stuk hoger ligt dan de koers suggereert. Heb ik het niet over NAV, EPRA, IFRS waarde etc - maar over de cash die uit deze business te persen valt.

Met een 10 jaar horizon had je E34,78 aan dividend ontvangen. Heel pessimistisch, nog 20 in de komende 10jr, en een residual van 20 geeft je een mooie annuiteit voor de komende 10 jaar. Wat waarschijnlijker, Wereldhave gaat het niet redden als zelfstandige entiteit - en een hogere kasstroom wordt op kortere termijn gerealiseerd door synergieen en portfolio uitruil.

Thorgall 12 maart 2019 19:40

0

quote:
NLvalue schreef op 12 maart 2019 17:10:
Conceptueel met je eens, zowel beleggingsaanpak als conclusies. GLPG hoort niet in mijn portefeuille, de verhouding tussen verhalen vertellen, resultaten boeken en stock options cashen is wat uit balans daar. Sobi, op de OMX, met sterk groeiende top- en bottomline, marge expansie, schaalvergroting - en een significante onderwaardering - dan weer wel.

Conceptueel met Rider eens dat de waarde een stuk hoger ligt dan de koers suggereert. Heb ik het niet over NAV, EPRA, IFRS waarde etc - maar over de cash die uit deze business te persen valt.

Met een 10 jaar horizon had je E34,78 aan dividend ontvangen. Heel pessimistisch, nog 20 in de komende 10jr, en een residual van 20 geeft je een mooie annuiteit voor de komende 10 jaar. Wat waarschijnlijker, Wereldhave gaat het niet redden als zelfstandige entiteit - en een hogere kasstroom wordt op kortere termijn gerealiseerd door synergieen en portfolio uitruil.

bedankt voor je reactie. Het sterkt me in de overtuiging dit aandeel als serieuze LT investering op te gaan nemen. Je analyse over Gala deel ik ook. Ik zit er daarom ook beperkt in. Ik vind echter dat mijn portefeuille ook iets "spannends" moet hebben.

Chasse_Patate 13 maart 2019 20:58

0

quote:
NLvalue schreef op 12 maart 2019 17:10:
Conceptueel met je eens, zowel beleggingsaanpak als conclusies. GLPG hoort niet in mijn portefeuille, de verhouding tussen verhalen vertellen, resultaten boeken en stock options cashen is wat uit balans daar. Sobi, op de OMX, met sterk groeiende top- en bottomline, marge expansie, schaalvergroting - en een significante onderwaardering - dan weer wel.

Conceptueel met Rider eens dat de waarde een stuk hoger ligt dan de koers suggereert. Heb ik het niet over NAV, EPRA, IFRS waarde etc - maar over de cash die uit deze business te persen valt.

Met een 10 jaar horizon had je E34,78 aan dividend ontvangen. Heel pessimistisch, nog 20 in de komende 10jr, en een residual van 20 geeft je een mooie annuiteit voor de komende 10 jaar. Wat waarschijnlijker, Wereldhave gaat het niet redden als zelfstandige entiteit - en een hogere kasstroom wordt op kortere termijn gerealiseerd door synergieen en portfolio uitruil.

Altijd leuk om eens wat fictieve berekeningen los te laten op een 10 jaar horizon.

Stel het dividend gaat in de komende 10 jaar elk jaar 10 cent naar beneden van 2,56 nu naar 1,66 in jaar 10.

En stel de koers gaat elk jaar 1 euro naar beneden van 24,75 nu naar 14,75 over 10 jaar aan begin jaar 11.

Dan ontvang je in de komende 10 jaar 21,1 euro dividend.
Maar is er een koersverlies van 10 euro.
Het e.e.a. betekent dan een rendement van 4% op je investering.

Ik heb deze week bijgekocht.
Want ik heb voor dit deel van mijn vermogen een lange horizon.
4% is geen vetpot maar meer dan op de bank.
En bij bovenstaande cijfers heb ik sterk het gevoel dat het eerder mee zal vallen dan tegen, goed voor de nachtrust.
Het geeft mij ook een goed gevoel dat ik zie dat de shorters de afgelopen dagen uit hebben gebreid maar dat de koers is blijven liggen. Hopelijk op deze koers met dividend > 10% een teken van bodemvorming.

junkyard 13 maart 2019 21:48

1

Tekst in jaarverslag 2018 hint al op een volgende dividend verlaging, CEO Anbeek meldt:

The dividend for 2019 is to remain unchanged at € 2.52, or € 0.63 per quarter. This is slightly above the desired pay-out bandwith of 75%-85%. However, as a result of the disposal of Itis, our maintenance capex have decreased. Also in view of Wereldhave’s healthy financial position, a (temporary) higher pay-out is justified.

Wereldhave zit in 2019 dus op een tijdelijk hogere pay-out ratio, 90% (2,52/2,80) in plaats van 75-85%. Ik vermoed dat Wereldhave na de Itis verkoop het iets teveel gevraagd vond om in 2018 tweemaal het dividend te verlagen.

Als Wereldhave zich aan het dividend beleid zou houden (80% payout, midden van de range), dan zou het dividend in 2019 al verlaagd moeten worden naar 2,24 euro. In 2019 zullen hoogstwaarschijnlijk nieuwe afboekingen volgen, en zal de LTV (mede door hoge payout ratio) weer richting / boven de 40% kruipen. Vooral de Franse portefeuille komt in aanmerking voor nieuwe forse afboekingen, de NIY van 4,7% is lachwekkend vergeleken met de forse huurkrimp die hier afgelopen jaren wordt getoond, en er wordt nu al gemeld dat de Franse bezetting in 2019 een nieuwe dip zal tonen door faillissementen. Als na afboeking opnieuw moet worden verkocht voor LTV verlaging, dan heeft dit weer gevolgen voor het resultaat / dividend.

En zo blijft Wereldhave in een negatieve spiraal. Ik ben bang dat ook een nieuwe CEO het matige vastgoed (de Anbeek erfenis) niet kan laten renderen, en een dividend verlaging van 0,10 per jaar (t.o.v. de huidige 2,52 euro) met een koersdaling van 10 euro over 10 jaar een optimistisch scenario is. In 2020 kan het dividend bij een normale payout van 80% al gemakkelijk 30 cent omlaag, en bij matige huurontwikkeling kan dit verder omlaag.

Wereldhave presteert slecht in goede markten, als er komende 10 jaar nog eens een economisch dipje aankomt dan verwacht ik dat er weinig waarde overblijft, en er flinke gaten in de Wereldhave winkelcentra ontstaan. Retailers als Hema, Blokker, Intertoys, Hudson's Bay, kunnen dan wel eens definitief de deuren sluiten op de B lokaties, en wie komt daar dan voor terug?

Lk-33 13 maart 2019 22:17

0

quote:
Chasse_Patate schreef op 13 maart 2019 20:58:
[...]

Altijd leuk om eens wat fictieve berekeningen los te laten op een 10 jaar horizon.

Stel het dividend gaat in de komende 10 jaar elk jaar 10 cent naar beneden van 2,56 nu naar 1,66 in jaar 10.

En stel de koers gaat elk jaar 1 euro naar beneden van 24,75 nu naar 14,75 over 10 jaar aan begin jaar 11.

Dan ontvang je in de komende 10 jaar 21,1 euro dividend.
Maar is er een koersverlies van 10 euro.
Het e.e.a. betekent dan een rendement van 4% op je investering.

Ik heb deze week bijgekocht.
Want ik heb voor dit deel van mijn vermogen een lange horizon.
4% is geen vetpot maar meer dan op de bank.
En bij bovenstaande cijfers heb ik sterk het gevoel dat het eerder mee zal vallen dan tegen, goed voor de nachtrust.
Het geeft mij ook een goed gevoel dat ik zie dat de shorters de afgelopen dagen uit hebben gebreid maar dat de koers is blijven liggen. Hopelijk op deze koers met dividend > 10% een teken van bodemvorming.

Ik snap je redenatie niet, als je het zo stelt dan lijkt het alsof er geen alternatieven zijn die de komende 10 jaar beter gaan renderen. Het lijkt me dat die er wel degelijk zijn en ook veel veiliger.

Ik ben er vorig jaar uitgestapt, achteraf gezien te laat maar zeer zeker beter dan als ik dat nu zou doen. De kwaliteit van het management is leidend in mijn beslissing, ook op basis van wat er hier wordt geschreven. Het lijkt me niet dat ze enige controle hebben op hun business.

NLvalue 14 maart 2019 11:10

0

quote:
junkyard schreef op 13 maart 2019 21:48:
En zo blijft Wereldhave in een negatieve spiraal. Ik ben bang dat ook een nieuwe CEO het matige vastgoed (de Anbeek erfenis) niet kan laten renderen

Wereldhave presteert slecht in goede markten, als er komende 10 jaar nog eens een economisch dipje aankomt dan verwacht ik dat er weinig waarde overblijft, en er flinke gaten in de Wereldhave winkelcentra ontstaan. Retailers als Hema, Blokker, Intertoys, Hudson's Bay, kunnen dan wel eens definitief de deuren sluiten op de B lokaties, en wie komt daar dan voor terug?

Junkyard - je hebt altijd goede bijdragen, dank daarvoor. De casus die je maakt is vooral weg te blijven uit retail vastgoed - dat is ieders persoonlijke beleggingskeuze.

URW is behept met dezelfde issues als WHV in het verleden: Mgt dat zich als zonnekoningen gedraagt, strategische blunders (Westfield acquisitie), store closings in de US die in 2019 al bijna even hoog zijn als heel 2018, slechte URW resultaten in US en UK ( occupancy die 95-96%, vgl WHV, en negatieve lfl in US), die vakkundig verbloemd worden door (nog) goede resultaten ergens anders. En volgzame beleggers die het nog allemaal wel prima vinden bij URW (..)

I.t.t. URW (waar ik denk dat de koers nog veel lager kan), is de WHV koers aangekomen op een niveau dat elk ander scenario dan nog 10jr pappen en nathouden superieure waarde gaat creeeren. Zelfs uitbenen van het karkas is bijzonder aantrekkelijk geworden.

junkyard 14 maart 2019 14:14

0

Merci, mijn conclusie is niet om helemaal weg te blijven uit retail vastgoed. Mijn persoonlijke voorkeur is om binnen retail vastgoed te kiezen voor hogere kwaliteit vastgoed en management, en daarmee een iets lager risico. Ook de betere fondsen noteren tegen stevige discounts, maar ik geloof dat het betere (meer dominante) vastgoed op de meer centrale lokaties beter toekomstperspectief bieden. Dit zit natuurlijk al deels in de koers (iets lagere discount), maar ik heb liever iets in handen waarbij het niet alleen hopen is dat de huurkrimp of afboekingen meevallen.

Een retailer als H & M zal niet veel moeite hebben om de huurcontracten met Wereldhave op te zeggen, Wereldhave strooit snel met huurkorting of huurvrije periodes om H & M te behouden of een Primark te lokken. Dit type retailer zal zich verplicht voelen (vanwege omzetderving en marketing) om aanwezig te zijn in vele winkelcentra van URW.

Natuurlijk heeft URW een deuk opgelopen door de megalomane Westfield overname, UR management wilde iets te graag en heeft teveel betaald. Toch zie ik meer toekomst perspectief en minder risico bij fondsen als URW, Klepierre en Vastned. Klepierre en Vastned denken mee met aandeelhouders, verkopen vastgoed om met opbrengsten aandelen in te kopen. URW verkoopt om schulden (risico) te verlagen, en kan daarbij het dividend op peil houden door onderliggende groei. Daarnaast is de kwaliteit in portefeuille veel hoger. Eurocommercial heeft door de hoge LTV momenteel minder mijn voorkeur, hier moet eerst wat worden verkocht.

NLvalue 14 maart 2019 18:14

0

Mee eens, en een solide aanpak. Zoals je ondertussen weet ben ik geen vastgoedbelegger, maar kijk ik naar onderwaarderingen vs gekapitaliseerde kasstroom. En ben ik sector agnostisch. Voor de meeste vastgoedfondsen (ongeacht kantoor, winkel, woning) zie ik geen significante onderwaardering. Prima belegging met de usual up en downside risk, maar niet voor mij.

Bij WHV kom ik ongeacht het scenario en op/pessimistische aannames, qua kasstroom, licht- tot zeer positief uit vs huidige waardering. Kan 3 maanden duren -maar heb ook 10 jaar geduld als t nodig is. Mijn lead scenario is dat WHV het eind van 2019 niet gaat halen als zelfstandige entiteit.

Chessplayer1992 14 maart 2019 19:55

0

Ik verdiep me nog niet ontzettend lang in beursgenoteerd vastgoed. Maar waarom heeft Wereldhave in 2015 diverse 'matige' winkelcentra gekocht? In Rijswijk hebben ze de Bogaard gekocht - dat is een centrum dat op uitsterven na niet veel trekt. In het overdekte centrum meer leegstand dan bezet. Weinig vooruitzicht ook op het moment - met kanjers in Leidschendam-Voorburg en Zoetermeer v.w.b. winkelcentra op directe afstand en het Oude centrum in Rijswijk en Den Haag als de lokale respectievelijk grote stadscentra (op steenworp). Bieden de andere gekochte winkelcentra in Nederland meer perspectief? Als de zorgen rondom het vastgoed in Frankrijk bestaan, dan moet het wel heel erg zijn als de zorgen om de Nederlandse centra beperkt zijn (daar zie ik namelijk ook grote zorgen).

Ik zie ook een hele rare relatie met de waardering van Eurocommercial - als korting op de NAV lijkt de waardering vergelijkbaar (ok, iets grotere korting met dividend % bij wereldhave, maar dat is ook meer dan terecht m.i.). Ik verwacht een veel groter verschil met Eurocommercial.

Hoe ziet de rest dit? En uiteraard ook met name Junkyard, de specialist (ben je werkzaam in vermogensbeheer voor beursgenoteerd vastgoed? Heb je een CFA of CAIA op zak?).

Vertraagd	19 apr 2024 17:35
Koers	14,100
Verschil	+0,020 (+0,14%)
Hoog	14,100
Laag	14,000
Volume	92.718
Volume gemiddeld	90.760
Volume gisteren	57.121

13 feb	Chippers en Amerikaanse inflatie bezo...
13 feb	Degroof: solide resultaten voor Werel...
13 feb	Het is niet alle dagen feest: AEX ope...	5
13 feb	Wereldhave haalt in 2023 eigen outlook
13 dec	Van Herk kleiner in Wereldhave
07 dec	ING: Wereldhave verrast met Nederland...
06 dec	Degroof: Wereldhave terug op groeipad	1
06 dec	Wereldhave rondt plaatsing nieuwe aan...	1
05 dec	Wereldhave koopt winkelcentrum in Hoo...
30 nov	Wereldhave verlengt looptijd schulden	3

Wereldhave « Terug naar discussie overzicht

Wereldhave 2019

Meedoen aan de discussie?

Direct naar Forum

Detail

Wereldhave nieuws meer