De afgelopen maanden krijg ik steeds meer vragen van huizenbezitters of het mogelijk is om een volledige box 3 hypotheek af te sluiten. Deze huizenbezitters hebben een leuk box 3 vermogen achter de hand waarmee zij beleggen.
Check: NHG premie in 2019 verlaagd
Hun jaarlijkse rendementen op de beurs zijn (meestal) hoger dan de betaalde hypotheekrente. Het voordeel van een box 3 hypotheek is dat dit bedrag mag worden verrekend met de box 3 vermogen. Is een volledige box 3 hypotheek mogelijk?
Zeldzaam
Persoonlijk heb ik nog nooit een volledige box 3 hypotheek (100% van de marktwaarde van de koopwoning) afgesloten. Volgens de normen van de bank mag een bestaande huizenbezitter die een hypotheek had lopen van voor 1 januari 2013 dit hypotheekbedrag volledig aflossingsvrij meenemen naar zijn volgende koopwoning. Hierbij hanteren banken wel de norm dat de aflossingsvrije hypotheek niet hoger mag zijn dan 50% van de waarde van de woning.
Ik ga er dan even vanuit dat de koopsom van de woning gelijk is aan de taxatiewaarde van de woning. Twee rekenvoorbeelden ter verduidelijking van de maximale aflossingsvrije hypotheek.
Rekenvoorbeeld 1
- Totale hypotheek voor 1-1-2013 €300.000
- Koopsom nieuwe woning €400.000
- Maximale aflossingsvrije hypotheek €200.000 (50% van de koopsom / taxatiewaarde)
Rekenvoorbeeld 2
- Totale hypotheek voor 1-1-2013 €200.000
- Koopsom nieuwe woning €500.000
- Maximale aflossingsvrije hypotheek €200.000 (nooit hoger dan hypotheekbedrag per 1-1-2013)
Opmerking: Indien er na 2013 aflossingen zijn gedaan dan geldt de hoogte van het hypotheekbedrag van het jaar daarvoor.
50%-50%
Uit de rekenvoorbeelden blijkt dat er sprake is van een doorstromer die vanaf 2013 een koopwoning heeft. Starters op de huizenmarkt kunnen geen gebruik maken van de aflossingsvrije hypotheek. Toch zijn er banken in Nederland die de aflossingsvrije hypotheek tot 50% van de koopprijs/taxatiewaarde accepteren. Deze aflossingsvrije hypotheek komt dan in box 3 terecht.
We hebben dan nog te maken met de andere 50% die niet voor de banken als aflossingsvrij kan worden afgesloten. Banken zullen hier eisen dat dit hypotheekbedrag wordt afgelost door middel van een lineaire en/of annuïteitenhypotheek.
Alle artikelen van Jos Koets
De maximale duur voor banken is dan 30 jaar, waardoor deze hypotheekvorm voldoet aan de norm van een box 1 schuld en dus renteaftrek vanuit de fiscus gezien. Dit laatste willen we echter niet. Is het mogelijk om annuïteitenhypotheek die voldoet aan de normen van een box 1 schuld toch in box 3 te plaatsen.
Wat zegt de serviceprovider?
Ik heb contact gehad met een serviceprovider. Bij hun kunnen hypotheekadviseurs hypotheken afsluiten tegen een vergoeding. Vooral adviseurs die niet vaak hypotheken afsluiten bij dezelfde bank kunnen toch bij deze bank terecht.
Ik zal door middel van een rekenvoorbeeld laten zien wat de mogelijkheden zijn voor twee starters die een volledige box 3 hypotheek wensen.
- Koopsom woning €200.000
- Annuïteitenhypotheek €100.000 (box 3)
- Aflossingsvrije hypotheek €100.000 (box 3)
Het is trouwens ook mogelijk om de aflossingsvrije hypotheek helemaal weg te laten en een volledige annuïteitenhypotheek te nemen van 200.000 euro. De hypotheekadviseur moet expliciet aangeven dat er sprake is van een box 3 hypotheek. Bovendien moet hij toetsen of de hypotheek mogelijk is.
Een box 3 bedrag zorgt voor een lagere maximale hypotheek. Ik zal ook dit aantonen door middel van een rekenvoorbeeld.
- Inkomen man €30.000
- Inkomen vrouw €30.000
- Toetsrente 2,5%
- Maximale hypotheek (box 1) €272.000
- Maximale hypotheek (box 3) €234.000
Ik vind het verschil enorm meevallen. Een box 3 lening (bijvoorbeeld een Doorlopend Krediet) zorgt voor een meer lagere maximale hypotheek dan een volledige box 3 hypotheek.
Conclusie
Na de aanvraag van de hypotheekadviseur moet de renteaanbieding ook goed worden afgegeven. Hierin moet duidelijk staan dat er sprake is van een box 3 hypotheek. Als alles in orde is, moet de administratie zijn werk gaan doen.
Banken moeten jaarlijks aan de fiscus de gegevens van hun klanten doorgeven. Als daadwerkelijk in de aanvraag, de financieringsopzet van de hypotheekadviseur en de bindende overeenkomst de box 3 hypotheek duidelijk staat vermeld, dan zal de bank dit ook zo doorgeven aan de fiscus.
Dit antwoord heb ik van de serviceprovider gekregen die navraag heeft gedaan. Zij hebben ook een opsomming gegeven van de banken die willen meewerken aan de box 3 hypotheek.
- Centraal Beheer
- ASR
- Hypotrust Comfort
- Hypotrust Elan Plus
- Lloyds (tot 90% MW)
- MUNT (tot 80% MW)
- NIBC
- Woonfonds
Zoals eerder vermeld, heb ik nog geen volledige box 3 hypotheek (tot 100% van de marktwaarde van de koopwoning) afgesloten. Ik kan dus ook niet aangeven of alles daadwerkelijk gladjes verloopt.
In ieder geval zijn er mogelijkheden. Ik verwacht zeker dat diverse huizenbezitters gaan kiezen voor een volledige box 3 hypotheek.
Check: Huizenmarkt op slot