Wereldhave « Terug naar discussie overzicht

quote:

hartenaas schreef op 4 september 2019 21:21:

15-08-2019 17,61

Het dieptepunt?

quote:

florida7 schreef op 5 september 2019 16:45:

Iemand een idee waarom we zo stijgen?

quote:

Bart Meerdink schreef op 4 september 2019 17:41:

[...]
€2,52/€17,80=14,15%. Als je uitgaat van de randvoorwaarde dat minstens 75% van het directe resultaat uitgekeerd wordt dan krijg je €2,75*0,75=€2,07 en dat is nog steeds 11,6%.

Het probleem is dat de taxatiewaardes van de centra (nog niet eens de huuropbrengsten zelf!) sneller dalen dan Wereldhave met het niet-uitgekeerde deel van het directe resultaat kan opvangen. En dat dus de schuldgraad steeds opnieuw stijgt. En dan krijgen de aandeelhouders daar bovenop nog weer voor de kiezen dat de koers een steeds hogere discount op die (dalende) NAV impliceert.

Wereldhave zou misschien toch naar keuzedividend moeten gaan, of misschien is er een speciale omstandigheid die een lagere payout tijdelijk mogelijk maakt zodat ze met dat geld de krimp om weten te buigen naar (bescheiden) groei (op de manier van Wereldhave Belgium). Groei duwt het aandeel naar een heel andere categorie.

Uiteindelijk moet echte verbetering komen van huurders die goed draaien en dus in staat en bereid zijn meer huur af te dragen. Dan komt het afwaarderen tot stilstand. Bezit verkopen biedt maar heel tijdelijk soulaas en vernietigt waarde.

quote:

pieren schreef op 5 september 2019 19:53:

[...]

Je vergeet in dit verhaal de capex.

Die zit niet in het directe resultaat.

Haal die van het directe resultaat af, en je ziet waarom de shorters short zitten en waarom de kas steeds leger wordt.

quote:

NLvalue schreef op 5 september 2019 20:16:

[...]

Dat is geen issue in dit geval. CAPEX wordt afgeschreven over x jaar. Die afschrijving drukt wel op het directe resultaat. Bij ondernemingen die vrij stabiel zijn liggen de jaarlijkse afschrijvingen ongeveer op het het niveau van de CAPEX .

Bij krimpende ondernemingen ligt de winst lager dan de cashflow. (Omdat er minder wordt geïnvesteerd dan er afgeschreven wordt). En omgekeerd.

Mijn advies is dus altijd eerst de cashflow goed te analyseren, voordat je naar balans of V&w te kijken. Cash is de enige waarheid (mocht je na alle discussie over NAV nog niet van overtuigd zijn.. :-) )

Zeker als bedrijven die (zouden moeten) investeren om de toekomstige cashflow op peil te houden praten over “adjusted recurring EBITDA’. Of bedrijven die verlies maken door afschrijving, maar heel veel cash genereren zou je vooral naar cashflow moeten kijken.

quote:

Marco1337 schreef op 5 september 2019 19:58:

Je vergeet in je verhaal dat Wereldhave de komende jaren geen grote capex kosten meer verwacht. De grote investeringen zijn geweest. Je argument houd dus geen stand. Daarnaast heeft Wereldhave nog een grote kredietfaciliteit om capex kosten mee te kunnen financieren. Heeft dus geen invloed op de cashflow als voor de capex krediet wordt gebruikt.

quote:

pieren schreef op 6 september 2019 11:24:

[...]

Bij vastgoedondernemingen zie je capex anders dan bij reguliere onderneming niet terug als afschrijving.

Capex (zelfs degene die nodig is om het vastgoed slechts in stand te houden) wordt niet van het directe resultaat afgehaald.

Maar komt in het indirecte resultaat.

We zijn het eens over de cash.

Die 2.70 per aandeel verminder je met de capex (4 euro per aandeel, namelijk 150 mln) en dan kan om je op de werkelijke kasstroom (minus 1.30). Haal daar ook nog eens het dividend vanaf (2.50 p/aandeel), en je ziet dat NAV met zo’n 4 euro per aandeel zakt, ondanks dat de vastgoedwaarderingen relatief stabiel blijven.

quote:

Marco1337 schreef op 5 september 2019 19:58:

Je vergeet in je verhaal dat Wereldhave de komende jaren geen grote capex kosten meer verwacht. De grote investeringen zijn geweest. Je argument houd dus geen stand. Daarnaast heeft Wereldhave nog een grote kredietfaciliteit om capex kosten mee te kunnen financieren. Heeft dus geen invloed op de cashflow als voor de capex krediet wordt gebruikt.

quote:

NLvalue schreef op 6 september 2019 13:35:

[...]

Je heb deels een punt, maar iets te kort door de bocht in je calculatie . In die 150 zit veel Finland schat ik in.

Boekhoudkundig: P131Jv:
Subsequent expenditure is capitalised to the asset’s carrying amount only when it is probable that future economic benefits associated with the expenditure will flow to the Group and the cost of the item can be measured reliably. All other repairs and maintenance costs are expensed when incurred. When part of an investment property is replaced, the carrying amount of the replaced part is derecognised.

Capex om een winkel centrum bij de tijd houden - zonder dat dat tot huurverbetering leidt wordt in mindering gebracht op het directe resultaat. Dat zal deels lopen via property expense, leasing expense en property&equipment. Onmogelijk om voor ons beiden te zien hoeveel dat is, en voor welke gedeelte WHV "future economic benefits" verwachtte.

Terug naar je (terechte) punt (Hj bericht)

Cashflow van operating+investing activity: Sem1 2019: 6.9milj. Sem 1 2018: 4 milj.

Met je eens dat dat allebei lang niet genoeg om het dividend te betalen (dus dat werd opgelost in de financiering).

Maar als je dieper duikt, zie je bij WHV zie je een halvering van de investment in inv. property (van 80,5 naar 41,5milj). Maar tegelijkertijd een toename van "property under construction" op de balans.

Oftewel: minder "op hoop van zegen dat de economic benefits gaan komen en we kunnen dat kapitaliseren" investering (ala Finland) en meer in daadwerkelijke huurgroei (Emmapassage, Koperwiek). Minimaal 10 van de 41,5 gaat daar naar toe (hj presentatie), de rest " kan" gekapitaliseerde Capex zijn

In de afboeking die je dit jaar heb zien gebeuren denk ik dat de CFO een deel van die CAPEX waar "economic benefits" werden verwacht versneld heeft afgeboekt in NL . P19 Hj presentatie: reconciliatie van afboeking geeft voor Fr en NL een ~even groot % "market rent & other" . Kan ik niet verklaren obv de huurontwikkeling..

Dus als ik naar een WHA op een puur cash en steady state kijk gebaseerd op 1e Hj en heel zwart kijk:
operating cashflow ex change in W/Cap en iets lagere rente die ze per 30/6 hebben: 68milj
investment CAPEX die geen huurgroei oplevert - stel: 30milj (vd 41,5)
Blijft : 38milj per halfjaar om dividend te betalen. Kleine E2 per aandeel pj

Financieel gezien kun je daar alle kanten mee op.

quote:

pieren schreef op 6 september 2019 15:52:

[...]

Nogmaals (en dat was mijn enige punt), capex (of het nou besteed wordt om het winkelcentrum bij de tijd te houden, of om te renoveren of uit te breiden) gaat buiten direct resultaat om.

Op pagina 17 van het halfjaarbericht kum je het perfect zien:

Operationeel is de kasstroom positief 51 mln.

Dan staat daaronder “investment in properties” a 41 mln.

Die 41 mln is heel fors ten opzichte van die 51 mln.

En als je dan ook nog eens 52 mln aan aandeelhouders uitkeert in een half jaar, ben je kasstroom negatief.

Maar dat is geen verrassing, want we zien allemaal de nettoschuld oplopen.

Ik maakte het punt, omdat er op dit forum soms gedacht wordt dat Wereldhave 2.80 per aandeel verdient én dat dat allemaal in cash wordt bijgeschreven.

Fijne dag gewenst,