Wereldhave « Terug naar discussie overzicht

quote:

DavidCP schreef op 5 april 2020 22:26:

Als het dividend wordt vervangen voor WHB aandelen, dan zal de loan-to-value van Wereldhave in gevaar lopen. Tilburg013 heeft gelijk dit is een fire sale en zeer gevaarlijk voor de continuïteit van Wereldhave. Omdat Wereldhave meer dan 50% in het bezit is van WHB worden alle bezittingen en schulden van WHB volledig geconsolideerd op de balans van Wereldhave. WHB NAV is 88.44 en de koers staat op 52. De korting (88.44-52) die wordt gegeven weegt niet op om LTV te verlagen. Echter zal deze eerder stijgen, omdat de bezittingen sneller dalen dan schulden. Voorbeeld voor de beeldvorming. Stel je hebt 6(schuld)/12(bezit) = 50% LTV. Als je deze fire sale gaat uitvoeren dan heb je bijvoorbeeld 5(schuld)/9(bezit)= 55% LTV. Kort samengevat je bent in het bezit van WHB aandelen, alleen je Wereldhave zijn niets meer waard over een bepaalde tijd. Het is puur kapitaalvernietiging. Als dit uitgevoerd wordt, gaat Wereldhave failliet. Nogmaals Tilburg013 heeft gelijk met het volgende ''Het kennisniveau van de kleine aandeelhouders is helaas veelal betreurenswaardig''. Ik ben zeer verast dat zo veel mensen beleggen zonder enig idee te weten hoe je bedrijfscijfers/jaarrekening moet analyseren.

quote:

DavidCP schreef op 5 april 2020 23:12:

Nogmaals we spreken over een consolidatie jaarrekening. Werelhave heeft 66% in het bezit van WHB. Als ik jullie idee goed begrijp, zou Wereldhave die 63 cent in WHB aandelen ipv cash moeten uitkeren. Ook in de toekomst. Het bezit van 66% wordt dus minder. Het precieze getal weet ik niet zo 1,2,3 te noemen. De korting zal dan 35% (55 van 84). Als Wereldhave het geld gebruikt om de schulden af te lossen, wat anders naar aandeelhouders zal worden gegeven, zal dit niet opwegen om ltv te gaan verminderen. De waarde in bezittingen zullen harder dalen dan de waarde in schulden. Oftewel de ltv zal hard gaan stijgen. Het zou alleen gunstig als Wereldhave het tegen NAV mag doen, anders is het kapitaalvernietiging. Dus tegen 88.40. Nogmaals je bent dan in het bezit van WHB, maar je Wereldhave aandelen zullen niets meer waard zijn na mate van tijd.

quote:

pro frituur schreef op 4 april 2020 12:32:

De "gedekte" (claim)emissie

Wat bedoel ik met "gedekte" emissie?

1. Er komen uiteindelijk niet of nauwelijks meer aandelen Wereldhave, dus geen verwatering.
2. De beursprijs zal niet kelderen doordat de beurswaarde WH gekoppeld zal zijn aan beurswaarde WHB

Je bereik bovenstaande resultaat door 2 acties:

1.Bij de mededeling van een emissie geeft wereldhave aan dat zij na de emissie (een gedeelte) van de aandelen WHB uitdeelt onder haar aandeelhouders.
2. Dit bovenstaande doet WH door een bepaalde omzetting om zo de verwatering door de emissie te verhelpen.
voorbeeld: voor aanmelden van 15 aandelen wereldhaven krijg je 10 aandelen Wereldhaven en 1 aandeel WHB

Wat gebeurt en nu feitelijk:

1. Er kan onmogelijk sprake zijn van waardevernietiging bij de som van waarde aandeelhouders+waarde. Dit is een cruciaal punt immers zal bij elke andere oplossing voor het cash probleem of WHB probleem van WH De som van die oplossing tot een negatief resultaat lijden voor som WH+WH aandeelhouders.
2. Heel simpel is dit eigenlijk een constructie waarbij de aandeelhouders WH de stukken WHB kopen tegen een korting, hierdoor krijgt WH genoeg cash met alle positieve gevolgen van dien (voor zowel aandeelhouders als WH) en krijgen aandeelhouders WH met korting aandelen WHB waar ze toch al aan het beleggen in waren.

Het resultaat:
1. WH wordt een veel stabieler bedrijf met een stukje minder leverage
2. Aandeelhouders WH lopen een stuk minder risico en hebben eigenlijk een soort spreiding in de vorm van aandelen van 2 lossen bedrijven die eerste in 1 bedrijf zaten( en dus tegelijk konden omvallen)

Als de korting nu ook nog eens flink is zal in ieder geval iedereen zijn/haar stukken aanmelden en kun je zelfs een extra cash dividend inhouden om zo nog sterker in je schoenen te staan naar de toekomst toe (wat voor WH en WH aandeelhouders een gemeenschappelijk belang is)

Dit is natuurlijk een gigantische move, maar dit lijkt mij echt een goed idee. Het grootste probleem met het aandeel WH is dat er een gigantische waardevernietiging boven de lucht hangt mits dit bedrijf in ergere financiele problemen komt (hogere rentes of zelfs failliet). Het voorkomen van deze waardevernietiging zal de prioriteit moeten zijn voor de nabije toekomst om iig de beurskoers extreem te laten stijgen.

quote:

DavidCP schreef op 5 april 2020 23:12:

Nogmaals we spreken over een consolidatie jaarrekening. Werelhave heeft 66% in het bezit van WHB. Als ik jullie idee goed begrijp, zou Wereldhave die 63 cent in WHB aandelen ipv cash moeten uitkeren. Ook in de toekomst. Het bezit van 66% wordt dus minder. Het precieze getal weet ik niet zo 1,2,3 te noemen. De korting zal dan 35% (55 van 84). Als Wereldhave het geld gebruikt om de schulden af te lossen, wat anders naar aandeelhouders zal worden gegeven, zal dit niet opwegen om ltv te gaan verminderen. De waarde in bezittingen zullen harder dalen dan de waarde in schulden. Oftewel de ltv zal hard gaan stijgen. Het zou alleen gunstig als Wereldhave het tegen NAV mag doen, anders is het kapitaalvernietiging. Dus tegen 88.40. Nogmaals je bent dan in het bezit van WHB, maar je Wereldhave aandelen zullen niets meer waard zijn na mate van tijd.

quote:

pro frituur schreef op 5 april 2020 23:30:

Als je nu beweert dat WHA na mate van tijd niet meer waard is mocht WHB nu worden verkocht tegen marktwaarde snap ik niet wat jij hier op WH forum doet ipv op het WHB forum? Dit betekend namelijk dat aandelen WHB kopen velen malen beter is dan aandelen WH kopen. Ik deel deze mening niet en denk juist dat met goed managment en risico beleid de aandelenprijs van 6 euro voor WH een onderwaardering is. Die onderwaardering is ontstaan doordat er een realistisch risico is onstaat dat het helemaal mis gaat (zie vorige post waarom) Wat het managment van WH moet doen is dit risico op zijn minst verkleinen? Welke suggesties zie jij hiervoor? want zeggen dat alles wel goed gaat lopen (100%) heb je wel hele grote plaat voor het hoofd.

je argumentatie dat het voor het voortbestaan beter is om onverkoopbare aandelen te hebben in ander vastgoedbedrijf (met dezelfde risico als mis gaat) dan cash voor die aandelen kan natuurlijk niet kloppen.

Mijn idee was dus een gedekte emissie, kijk een paar pagina's terug hoe ik dit uitwerk en hoe dit EN geen verwatering opleverd EN geen Waardevernietiging is voor Som Aandeelhouders WH+ WH. Ik zal hem hieronder quoten.

[...]

quote:

DavidCP schreef op 6 april 2020 00:40:

De NAV van WHB zit ook in de balans van Wereldhave verwerkt. Wereldhave zal zijn Belgische bezittingen met een korting van 35% weg doen (vanwege het verschil in NAV en beurswaarde). Dit zal leiden tot een hogere ltv, omdat nogmaals de bezittingen meer in waarde zal gaan dalen dan de schulden.

quote:

hvb schreef op 6 april 2020 01:29:

[...]

Volgens mij heb je gelijk.

WHB is geconsolideerd in de cijfers van WHA, dus gewaardeerd tegen NAV.

quote:

NewPos schreef op 5 april 2020 23:47:

[...]

Nog een simpeler benadering:
66% WHB is vandaag 264M waard. WHA is vandaag 240M waard.
Dus WHA zonder WHB heeft een waarde van minus 24M.
Nu verkoopt WHA haar aandeel in WHB voor 264M euro in cash.
Wat is dan de waarde van WHA?
Misschien geen 264M maar toxh wel veel meer dan minus 24M!

quote:

NLvalue schreef op 6 april 2020 08:12:

[...]

WHB heeft 916m assets, 275 m schulden (29% LTV)
WHA-exB heeft 2mrd assets, 1,1mrd schulden (55% LTV)

WHA ex B is een terminaal zieke patiënt, als ze nog 10% moeten afboeken op Fr (waarschijnlijk), en NL (iets minder waarschijnlijk)

Dus als je het voorstel een aantal jaren doet, dan kom je op t punt dat WHA , WHB niet meer mag consolideren. Dan ga je twee bedrijven zien met hun eigen (schone) v&w rekening. Mooi België, en zeer gehavend WHA ex B

A exB gaat t dan niet redden, assets (incl het resterende belang in B) worden verkocht om de schuldeisers tevreden te stellen. Misschien 3-4 e liquidatie waarde hou je over , + een paar fracties van een aandeel WHB.

Het omdenken dat moet gebeuren is dat als je structureel verlieslatend bent (zoals WHA), je 0/nada/zero/Niente dividend uit moet keren.... never, nooit,Niemals

En een verdienmodel moet gaan creeeren dat wel structureel winstgevend is.

quote:

Tilburg013 schreef op 6 april 2020 07:09:

[...]

Hij heeft zeker gelijk:)

En wat te bedenken voor de overige 35% aandeelhouders van WHB, die springen ook een gat in de lucht (not). Daarbij is de dividendbetaling van WHB al opgeschort.

Beste wat WH nu kan doen is cash binnenhouden (dividenden zoveel mogelijk passeren, CAPEX terugbrengen en juridische afdeling aan het werk zetten) meer is nu niet nodig, ook niet vanwege het feit dat er ook nog voor 220mio aan ongebruikte kredietfinanciering beschikbaar is.

quote:

NLvalue schreef op 6 april 2020 08:12:

[...]

WHB heeft 916m assets, 275 m schulden (29% LTV)
WHA-exB heeft 2mrd assets, 1,1mrd schulden (55% LTV)

WHA ex B is een terminaal zieke patiënt, als ze nog 10% moeten afboeken op Fr (waarschijnlijk), en NL (iets minder waarschijnlijk)

quote:

pro frituur schreef op 6 april 2020 09:48:

[...]

Waarom vermeld je niet dat deze gegeven uit 2019 komen? Voor de gemiddelde forumbezoeker is dit zeer misleiden.
Virtueel staat het onderdeel WHA zonder WHB al heel dik boven een LTV van 60%. Ook de LTV van WHB is (ook naar beurskoers gekeken) al richting de 50%.

Je hoeft hier geen expert voor te zijn, ook zonder corona crisis zou er dit jaar (net als elk jaar) op het winkelvastgoed afgeboekt moeten worden omdat het een vergelijkbare sector is als Post. Maar nu heb je ook nog het corona virus waardoor er enorm veel huurder niet willen/kunnen betalen en een hoop leegstand zal veroorzaken die niet of tegen veel lagere huren weer bezet worden.
Jij gaat uit van een afboeking van minder dan 10% op NL? zelfs zonder heel corona zou er al in die richting afgeboekt kunnen worden...

Voor de duidelijkheid ben ik grotendeels met jou eens, Dividend uitkeren in cash of WHB aandelen zal de schuldenlast te groot maken. Mijn voorstel was dan ook dat als je ooit een emissie mogelijk zal gaan moeten doen dat NU het moment is.

Als je nu aandelen WHB voor 50 euro zou kunnen verkopen zou je dat direct moeten doen omdat je anders geen enkel vangnet meer hebt mochten zaken tegenvallen.

Mijn voorstel om een emissie succesvol te laten zijn is wel de koppeling met een (gedeeltelijke) uitkering van WHB aandelen voor de kopers van de emissie en aandeelhouders.

Waarom denk jij dat er minder dan 10% wordt afgeboekt? ben jij expert op dit gebied, want Qua marktwaarde wil niemand meer 80% van waarde uit 2019 betalen lijkt mij..

quote:

DavidCP schreef op 6 april 2020 00:40:

Newpos jij refereert naar het volgende 22M in WHB oftewel 63 dividend waarbij nog eens belasting wordt afgetrokken. Als er 22m aan koerswaarde wordt uitgekeerd aan aandeelhouders dan zal de 66% in bezit dalen. De NAV van WHB zit ook in de balans van Wereldhave verwerkt. Wereldhave zal zijn Belgische bezittingen met een korting van 35% weg doen (vanwege het verschil in NAV en beurswaarde). Dit zal leiden tot een hogere ltv, omdat nogmaals de bezittingen meer in waarde zal gaan dalen dan de schulden. Als iemand dit anders kan uitleggen graag. TTW, Tilburg013 wellicht? Want ik weet niet hoe ik dit anders moet gaan verwoorden. Volgens mij is de denkfout dat er naar beurskoers wordt gekeken en niet naar eigen vermogen en vreemd vermogen.

quote:

Saibee schreef op 6 april 2020 01:01:

De LTV (Loan-To-Value) van Wereldhave noteerde begin februari boven de 40%.
Banken zien liever dat de LTV onder de 40% noteert.

De Loan zijn de schulden.
De Value zijn de bezittingen; in de bezittingen zit een pakket aandelen WHB.

Ik weet niet of het pakket WHB op NAV waarde (88 euro) in de bezittingen gewaardeerd wordt of op de actuele beurskoers.

Is het beurskoers dan is door de koersval van WHB de afgelopen weken het probleem van een te hoge LTV nu al groter geworden.

Is het de NAV dan zorgt verkoop onder de huidige NAV (88 euro) dat de value minder wordt en worden de problemen voor Wereldhave eveneens groter.

Hoe dan ook als je WHB ver onder de 88 euro verkoopt (en van de balans haalt) dan worden de problemen m.b.t. de LTV alleen maar groter.

De LTV kun je omlaag brengen:
- door de Value te vergroten (echter opwaardering van het onroerend goed gaat voorlopig echt niet gebeuren)
Als alternatief kun je de value ook verhogen door verdiend geld in huis te houden (geen dividend uitkeren)

Je kunt de loan lager maken door met het niet uitgekeerde dividend je schulden te verlagen.