Eurocommercial Properties « Terug naar discussie overzicht

ECP 2020

6.925 Posts, Pagina: « 1 2 3 4 5 6 ... 106 107 108 109 110 111 112 113 114 115 116 ... 343 344 345 346 347 » | Laatste

Omlaag ↓

Jello 24 juli 2020 09:53

Zeg je nu dat je denkt dat er geen dividend wordt uitgekeerd ?

[verwijderd] 24 juli 2020 10:22

quote:
Jello schreef op 24 juli 2020 09:53:
Zeg je nu dat je denkt dat er geen dividend wordt uitgekeerd ?

Zoals voor het begrip toch nog even waard om terug te scrollen. Ik dacht dat Branco P op een net ander getal uitkwam, maar hier mijn begrip:
net debt is rond de 1680 per nu. nav van 3.8 kom je op 44% ltv. 5% afwaardering geeft dan 46% ltv. een 25% afwaardering geeft dus 59% ltv. Kepler zegt dat je bij 27% afwaardering op 60% zit, daar zit blijkbaar nog wat tussen dat ik niet meeneem.

Daardrinkenweop 24 juli 2020 11:00

quote:
Happy One schreef op 24 juli 2020 09:16:
Ik denk dat je het wel erg negatief benadert. Als de centra met 4% worden afgewaardeerd wordt de LTV dik 2% hoger. Daarnaast heeft ECP vanaf november geen dividend meer uitgekeerd. Aangezien zij het boekjaar verlengen zal dat dit jaar waarschijnlijk ook niet meer gebeuren.
Voor HJ1 verwacht ik met de ingehouden winst een LTV van maximaal 1 tot 1,5% meer bij een afwaardering van 4%.

Dank je/jullie voor de reacties

Om de FBI-status te behouden zullen ze de winst van het boekjaar binnen 8 mnd als dividend moeten uitkeren, dus zou goed kunnen dat ze optimaal gebruik zullen maken van deze verlengingsperiode. Ervan uitgaande dat dit is toegestaan.

Maak je je geen zorgen om die stijgende LTV? Mij is verteld dat 45% al erg hoog is (vergeleken met Unibail/WHA/Klepierre/SPG), ws ligt deze verwachte stijging ook ten grondslag aan het bloedbad van de afgelopen maand

Happy One 24 juli 2020 11:16

quote:
Daardrinkenweop schreef op 24 juli 2020 11:00:
[...]

Dank je/jullie voor de reacties

Om de FBI-status te behouden zullen ze de winst van het boekjaar binnen 8 mnd als dividend moeten uitkeren, dus zou goed kunnen dat ze optimaal gebruik zullen maken van deze verlengingsperiode. Ervan uitgaande dat dit is toegestaan.

Maak je je geen zorgen om die stijgende LTV? Mij is verteld dat 45% al erg hoog is (vergeleken met Unibail/WHA/Klepierre/SPG), ws ligt deze verwachte stijging ook ten grondslag aan het bloedbad van de afgelopen maand

Ieder vastgoedfonds heeft zo zijn eigen problemen, anders zouden koersen op hele andere niveau's staan. Branco heeft al vaak uitgelegd dat ECP ieder winkelcentrum apart financiert. Zodoende kun je makkelijker schakelen als een winkelcentrum door dalende bezoekersaantallen en een lagere taxatie qua LTV in de problemen komt.
Vergeet niet dat WHV een hogere LTV heeft, URW heeft veel goodwill op de balans en een ander type centra.

Daardrinkenweop 24 juli 2020 11:23

Interessante post van 8ball in WHA draadje;

Gelukkig is vastgoed geen rocket-science;
200 mio huur - 100 mio kosten = 100 mio direct resultaat / 40 mio aandelen = 2.50 per aandeel
Waarde winkelvastgoed categorie WH; 12x bruto huur = 2.4 miljard - 1,4 miljard schuld / 40 mio aandelen = 25,- p.aandeel
Here comes Corona; huur 20% lager a.g.v. faillissementen/doorstarts/heronderhandelingen ?;
160 mio huur - 100 mio kosten = 60 mio direct resultaat = 1.50 per aandeel
Waarde vastgoed 10x bruto huur (smeltend ijsblokje effect) 1.6 miljard - 1.4 miljard schuld = 200 mio = 5,- p.aandeel

conclusie: WH is royally fucked in my humble opinion, heb daarom volledige positie geliquideerd

Voor ECP uitgewerkt op basis van enkele aannames;
217mln huur - 97 mln kosten = 120mln direct resultaat. 50 mln shares, dus komt neer op EUR 2.4 per aandeel.
Waarde winkelvastgoed categorie ECP; 15x (?) bruto huur = 3.3 miljard - 2 miljard schuld / 50 mio aandelen = 26,- p.aandeel

Here comes Corona; huur 15% (?) lager a.g.v. faillissementen/doorstarts/heronderhandelingen ?;
185 mio huur - 97 mio kosten = 88 mio direct resultaat = 1.75 per aandeel
Waarde vastgoed 12x bruto huur (smeltend ijsblokje effect) 2.65 miljard - 2 miljard schuld = 650 mio = 13,- p.aandeel

Zelfs na het verwerken van effect Covid is ECP ondergewaardeerd. Maar wellicht kloppen mijn aannames niet helemaal. Thoughts?

Daardrinkenweop 24 juli 2020 11:27

quote:
Happy One schreef op 24 juli 2020 11:16:
[...]

Ieder vastgoedfonds heeft zo zijn eigen problemen, anders zouden koersen op hele andere niveau's staan. Branco heeft al vaak uitgelegd dat ECP ieder winkelcentrum apart financiert. Zodoende kun je makkelijker schakelen als een winkelcentrum door dalende bezoekersaantallen en een lagere taxatie qua LTV in de problemen komt.
Vergeet niet dat WHV een hogere LTV heeft, URW heeft veel goodwill op de balans en een ander type centra.

Dank je HappyOne. Ik kom net kijken in de wereld van vastgoed, veel posts in dit draadje gelezen en van daaruit ook stevig ingezet op ECP (na mijn aankoop van gister bezit ik net geen 5.000 aandelen).
Jammer dat de LTV per centrum voor ons niet inzichtelijk is. Kwam in het meest recente jaarverslag wel tegen dat de algehele LTV naar 43% gedaald zou zijn (ceteris paribus) agv het aangaan van JV met AXA in Frankrijk.

Happy One 24 juli 2020 11:52

quote:
Daardrinkenweop schreef op 24 juli 2020 11:27:
[...]

Dank je HappyOne. Ik kom net kijken in de wereld van vastgoed, veel posts in dit draadje gelezen en van daaruit ook stevig ingezet op ECP (na mijn aankoop van gister bezit ik net geen 5.000 aandelen).
Jammer dat de LTV per centrum voor ons niet inzichtelijk is. Kwam in het meest recente jaarverslag wel tegen dat de algehele LTV naar 43% gedaald zou zijn (ceteris paribus) agv het aangaan van JV met AXA in Frankrijk.

De laatst bekende LTV is 44%, dat dateert van het halfjaarbericht (1 juli tm 31 december 2019). Hierin zit de door jou genoemde verkoop al inbegrepen, evenals de dividend uitkering in november 2019.
In het eerste kwartaal is er normaal verdiend (0,59 per aandeel) en er is geen dividend uitgekeerd. Vandaar dat ik verwacht dat met een daling van de waarde van de centra van 4% de LTV niet veel hoger uitkomt dan 45,5%. Als er vervolgens in Q3 en Q4 weer normaal wordt verdiend daalt de LTV weer.

Daardrinkenweop 24 juli 2020 12:54

Alvast excuses voor deze absolute beginnersvraag. Betaalt ECP nu wel of geen vennootschapsbelasting? In het jaarverslag staat van niet (in NL/BE/Frankrijk) gezien zij als FBI zijn aangemerkt. Maar deze logica lijkt me vreemd, want vastgoed is toch (net als iedere andere industrie) ook een verdienmodel voor bedrijven?

Branco P 24 juli 2020 12:59

quote:
DarkAngel schreef op 24 juli 2020 10:22:
[...]

Zoals voor het begrip toch nog even waard om terug te scrollen. Ik dacht dat Branco P op een net ander getal uitkwam, maar hier mijn begrip:
net debt is rond de 1680 per nu. nav van 3.8 kom je op 44% ltv. 5% afwaardering geeft dan 46% ltv. een 25% afwaardering geeft dus 59% ltv. Kepler zegt dat je bij 27% afwaardering op 60% zit, daar zit blijkbaar nog wat tussen dat ik niet meeneem.

Het is dan de vraag welke posten je precies meeneemt in je berekening van de LTV maar laten we zeggen dan een afwaardering van 25% tot 27% benodigd is om de LTV convenant van 60% te breken. Omdat de objecten van ECP individueel gefinancierd zijn met hypothecaire leningen zal het breken van een convenant vermoedelijk slechts betrekking hebben op 1 of enkele objecten. Daar los je dan gewoon het probleem op door een deel van die betreffende lening(en) af te lossen uit de reserves die ECP vanaf nu uiteraard zal gaan aanhouden. Prudent management heet dat.

Waar zouden deze afwaarderingen van 25% tot 27% plaats kunnen vinden, dat is dan de vraag. In Zweden gaat dit niet gebeuren. De winkelportefeuille in Zweden presteert prima. In Frankrijk een paar objecten met een lage yield, zoals PdH of Bordeaux (is maar een klein projectje) of anders een Woluwe dat iets te duur gekocht is, maar een afwaardering van 25% tot 27% op een korte termijn (dus binnen 2 a 3 jaar) gaat alleen plaatsvinden als er naast het huidige negatieve sentiment (dat een opwaartse druk op de yields uitoefent) tevens problemen ontstaan in een betreffend winkelcentrum. Dat zijn dan problemen in de orde van grootte dat 1 of meerdere groter trekkers omvallen of de huur opzeggen OF er moeten ineens meer dan 15 a 20 kleinere units leeg komen te staan. Het omvallen of vertrekken van Hypermarkten acht ik vrijwel uitgesloten. Die hebben het alleen maar beter gedaan tijdens de lock down. De aanwezigheid van de Hypermarkten is zoals de meesten hier nu ondertussen wel weten DE reden dat ik in ECP zit. Ook zie ik een H&M, OVS, C&A, ZARA, New Yorker of Primark niet snel vertrekken uit de topwinkelcentra als Woluwe, I Gigli, Carosello of Fiordaliso. Dat zijn centra die in de komende consolidatieslag van deze grote retailers juist extra focus krijgen. Het valt niet uit te sluiten dat het met 1 of enkele van de kleinere winkelcentra van ECP op termijn de verkeerde kant op gaat, hoewel de aanwezigheid van de Hypermarkten altijd voor een basis-aantrekkingskracht zal zorgen. Maar denk bijvoorbeeld eens aan een MoDo dat ligt in een Forenzengemeente van Parijs. Daar heb je nu onder andere nog een kleine H&M zitten en allerlei luxe winkeltjes. Dat zou dan een centrum zijn dat wellicht een transitie zal ondergaan van een Hypermarkt + Modisch centrum naar een Hypermarkt + winkels gericht op dagelijkse boodschappen en meer doelgericht winkelen. Die categorieën winkels kunnen niet de huurniveaus van een H&M of een Juwelier ophoesten dus daar kan dan een situatie ontstaan waarbij de LTV uiteindelijk richting de 60% zou kunnen kruipen, maar daar moet je dan gewoon op tijd een stukje van de banklening voortijdig aflossen. En zoals vermeld zal het management ervoor zorgen dat hiervoor een extra buffer zal worden aangehouden.

Branco P 24 juli 2020 13:06

quote:
Daardrinkenweop schreef op 24 juli 2020 12:54:
Alvast excuses voor deze absolute beginnersvraag. Betaalt ECP nu wel of geen vennootschapsbelasting? In het jaarverslag staat van niet (in NL/BE/Frankrijk) gezien zij als FBI zijn aangemerkt. Maar deze logica lijkt me vreemd, want vastgoed is toch (net als iedere andere industrie) ook een verdienmodel voor bedrijven?

Correct, in NL, BE en FR wordt dus geen vennootschapsbelasting betaald. Dit vanwege de FBI status. Nadeel van een FBI is dus dat je in beginsel je winst moet uitkeren.

Maar als de nood echt aan de man zou zijn, en ECP wil al haar inkomsten aanwenden om de hypotheken deels af te lossen, nou ja dan zou dat prima kunnen, alleen betaal je dan dus wel vennootschapsbelasting. Dat is natuurlijk zonde, maar het is dan een te overziene kostenpost. Dat zou dus altijd nog kunnen.

Happy One 24 juli 2020 13:07

quote:
Daardrinkenweop schreef op 24 juli 2020 12:54:
Alvast excuses voor deze absolute beginnersvraag. Betaalt ECP nu wel of geen vennootschapsbelasting? In het jaarverslag staat van niet (in NL/BE/Frankrijk) gezien zij als FBI zijn aangemerkt. Maar deze logica lijkt me vreemd, want vastgoed is toch (net als iedere andere industrie) ook een verdienmodel voor bedrijven?

Klopt, het idee erachter is dat de winst binnen 8 maanden na boekjaar uitgekeerd moet worden aan de aandeelhouders en dat zo dividendbelasting ontvangen wordt.

Branco P 24 juli 2020 13:16

quote:
Daardrinkenweop schreef op 24 juli 2020 11:23:
Interessante post van 8ball in WHA draadje;

Gelukkig is vastgoed geen rocket-science;
200 mio huur - 100 mio kosten = 100 mio direct resultaat / 40 mio aandelen = 2.50 per aandeel
Waarde winkelvastgoed categorie WH; 12x bruto huur = 2.4 miljard - 1,4 miljard schuld / 40 mio aandelen = 25,- p.aandeel
Here comes Corona; huur 20% lager a.g.v. faillissementen/doorstarts/heronderhandelingen ?;
160 mio huur - 100 mio kosten = 60 mio direct resultaat = 1.50 per aandeel
Waarde vastgoed 10x bruto huur (smeltend ijsblokje effect) 1.6 miljard - 1.4 miljard schuld = 200 mio = 5,- p.aandeel

conclusie: WH is royally fucked in my humble opinion, heb daarom volledige positie geliquideerd

Voor ECP uitgewerkt op basis van enkele aannames;
217mln huur - 97 mln kosten = 120mln direct resultaat. 50 mln shares, dus komt neer op EUR 2.4 per aandeel.
Waarde winkelvastgoed categorie ECP; 15x (?) bruto huur = 3.3 miljard - 2 miljard schuld / 50 mio aandelen = 26,- p.aandeel

Here comes Corona; huur 15% (?) lager a.g.v. faillissementen/doorstarts/heronderhandelingen ?;
185 mio huur - 97 mio kosten = 88 mio direct resultaat = 1.75 per aandeel
Waarde vastgoed 12x bruto huur (smeltend ijsblokje effect) 2.65 miljard - 2 miljard schuld = 650 mio = 13,- p.aandeel

Zelfs na het verwerken van effect Covid is ECP ondergewaardeerd. Maar wellicht kloppen mijn aannames niet helemaal. Thoughts?

15% structureel lagere huur is wel erg veel. Ik kwam een aantal posts terug uit op ongeveer:
* 20% van de huurders onderhandelt een 20% lagere huur = 4%
* de leegstand neem met 2% toe = 2%
* geen omzetgerelateerde huur meer de komende jaren = 2%

Dus 8% is wel zo'n beetje het matje, maar maak er dan 10% van als je toch aan het afronden bent

De waardering stond op een 19x a 19,5x de actuele huur en in het geval van ECP, met winkelcentra in met name de regio's Brussel, Milaan, Parijs, Florence en Genève alsmede de portefeuille in Zweden die vooralsnog ontzien wordt van Corona-maatregelen moet je toch echt aan 15x a 16x als ondergrens denken. 12x is echt veel te diep.

Huur 10% lager: 185 mio huur - 100 mio kosten = 85 mio direct resultaat = 1.70 per aandeel
Waarde vastgoed 15x bruto huur = 2.7 miljard - 1.7 miljard schuld = 1.0 miljard = 20,- p.aandeel

Waarbij je dan echter in de komende jaren het "probleem" kunt hebben dat het resultaat niet naar de beleggers kan, maar richting de banken moet vanwege gewenste aflossingen. Maar dat gaat dan op termijn natuurlijk weer gewoon het direct resultaat ten gunsten komen.

Daardrinkenweop 24 juli 2020 13:37

Hartstikke bedankt heren (ga ik gemakshalve vanuit) :). Na deze reacties zou ik haast weer bijkopen.

Zonder dollen, wat verwachten jullie mbt de koers tot aan 28 augustus? Bodem lijkt mij bereikt, maar gemeten ten op zichte van de all time low is het aandeel ECP flink meer hersteld (vergeleken met SPG/Klep/Unibail)

[verwijderd] 24 juli 2020 15:02

Als reactie op 8ball - gelukkig daalt niet meteen de waarde van de onderneming, of de nav, evenredig als er voor een beperkte tijd minder cash flows binnenkomen! Daarom kom ik elke keer op dezelfde hamvraag uit - is er structurele waardevermindering ivm internet acceleratie of lange termijn effecten covid. En mijn gok is dat dat geen min 20% zal zijn

Daardrinkenweop 24 juli 2020 15:18

Wel bemoedigend om te merken dat ECP zonder volume (35.000 stuks is peanuts) toch de nul weet te houden.

[verwijderd] 24 juli 2020 15:24

quote:
Branco P schreef op 24 juli 2020 13:16:
[...]

Waarbij je dan echter in de komende jaren het "probleem" kunt hebben dat het resultaat niet naar de beleggers kan, maar richting de banken moet vanwege gewenste aflossingen. Maar dat gaat dan op termijn natuurlijk weer gewoon het direct resultaat ten gunsten komen.

Bovendien geeft dat ook weer ruimte om te investeren als de waarderingen weer stijgen. Met ik hoop een gezond respect voor de potentiële LTV probleem lessen die zijn geleerd.

hjs64 24 juli 2020 16:25

Mijn inschatting is eigenlijk dat ze bij ECP met verbazing kijken naar wat er met de beurskoers gebeurd is. Oke, Corona gaat dit jaar wat geld kosten, Ltv? ja een aandachtspuntje maar niet meer dan dat. Ik vind het eigenlijk wel een handige zet van ze om het verslagjaar te wijzigen naar einde jaar, als het een beetje meezit kunnen ze einde jaar gewoon een onveranderd dividend uitkeren, blijft de trackrecord in stand. Dat dat dan over 1,5 jaar is is de belegger over 5 jaar vergeten, een dividendverlaging niet.

Daardrinkenweop 24 juli 2020 17:36

20k stuks in de eindveiling (van 10.86 naar 10.84). Ter vergelijking, hele daghandel 40k stuks...
Fijn weekend allen. Proost!

Gaston Lagaffe 25 juli 2020 11:46

quote:
Branco P schreef op 24 juli 2020 13:16:
[...]
15% structureel lagere huur is wel erg veel. Ik kwam een aantal posts terug uit op ongeveer:
* 20% van de huurders onderhandelt een 20% lagere huur = 4%
* de leegstand neem met 2% toe = 2%
* geen omzetgerelateerde huur meer de komende jaren = 2%

Dus 8% is wel zo'n beetje het matje, maar maak er dan 10% van als je toch aan het afronden bent

Huur 10% lager: 185 mio huur - 100 mio kosten = 85 mio direct resultaat = 1.70 per aandeel
Waarde vastgoed 15x bruto huur = 2.7 miljard - 1.7 miljard schuld = 1.0 miljard = 20,- p.aandeel

Volgens mij is het zelfs nog iets gunstiger -> Rental Income 2018/2019 = € 217,5 mio -> -/- 10% ivm Corona = € 195,75 mio huur - € 100 mio kosten = € 95,75 mio direct resultaat = € 1,91 per aandeel. Stel KW van 12 van € 1,91 x 12 = € 23,- . Waarde vastgoed 15 x bruto huur = 15 x € 195,75 = € 2.9 miljard - € 1,7 miljard schuld = € 1,2 miljard = € 24,- per aandeel. Voor zover ik het kan zien is € 24,- een prijs die goed te onderbouwen is. Bij de komende presentatie zal blijken of ik / we het goed zien. ECP is overdreven afgewaardeerd (of niet). Vertrouwen, daar gaat het om.

Branco P 25 juli 2020 15:08

quote:
Gaston Lagaffe schreef op 25 juli 2020 11:46:
[...]Volgens mij is het zelfs nog iets gunstiger -> Rental Income 2018/2019 = € 217,5 mio -> -/- 10% ivm Corona = € 195,75 mio huur - € 100 mio kosten = € 95,75 mio direct resultaat = € 1,91 per aandeel. Stel KW van 12 van € 1,91 x 12 = € 23,- . Waarde vastgoed 15 x bruto huur = 15 x € 195,75 = € 2.9 miljard - € 1,7 miljard schuld = € 1,2 miljard = € 24,- per aandeel. Voor zover ik het kan zien is € 24,- een prijs die goed te onderbouwen is. Bij de komende presentatie zal blijken of ik / we het goed zien. ECP is overdreven afgewaardeerd (of niet). Vertrouwen, daar gaat het om.

Ja maar de huurinkomsten zijn geen 217,5 mio meer volgens mij vanwege de 50% verkoop van PDH. Dus je zit nu rond 209 a 210 mio en 10% daar vanaf is 190 mio (dus niet mijn eerdere 185). Enfin ik zie de waarde in ieder geval boven 20 euro. Pré Corona vond ik het aandeel koopwaardig onder 27,50 euro.

In het nieuws struikel je nu over de positieve berichten dat er eind van het jaar c.q. medio volgend jaar een vaccin is. De ervaringen in Zweden (zie link onder) leren ons bovendien dat ook zonder winkel- en horecasluitingen het virus de kop ingedrukt wordt. Die wetenschap, in combinatie met de continue verbeterende behandelmethodes waardoor de IC-tijd flink verkort wordt, gaat er mijns inziens voor zorgen dat we geen winkelsluitingen meer gaan krijgen. Restaurants/Cafés zou nog een twijfelgeval kunnen zijn omdat in die functies de verblijfstijd hoger is en mensen veel dichter op elkaar zitten.

experience.arcgis.com/experience/09f8...

Dus ja, waar zouden we nu dan nog precies voor moeten vrezen? Er kan zo links en rechts nog een winkelketen omvallen wellicht, maar goede winkellocaties zullen dan binnen een jaar tijd toch wel wederverhuurd worden. Een structurele shift van offline naar online, daar geloof ik ook niet in. Al met al is het nu zeer goedkoop instappen in een ECP (of een KLEP) mijns inziens.

6.925 Posts, Pagina: « 1 2 3 4 5 6 ... 106 107 108 109 110 111 112 113 114 115 116 ... 343 344 345 346 347 » | Laatste

Aantal posts per pagina: 20 50 100 | Omhoog ↑

Meedoen aan de discussie?

Word nu gratis lid of log in met uw e-mailadres en wachtwoord.

Direct naar Forum

Detail

Vertraagd	23 apr 2024 12:53
Koers	21,200
Verschil	+0,100 (+0,47%)
Hoog	21,250
Laag	21,100
Volume	3.107
Volume gemiddeld	43.820
Volume gisteren	72.109

Eurocommercial Properties nieuws meer

22 mrt	Slotcall: AEX ruimt de slingers op, m...	1
aug '21	Beursblik: Eurocommercial Properties ...
aug '21	Flink lager resultaat voor Eurocommer...	1
mei '21	Beursblik: Degroof Petercam verhoogt ...
mei '21	Beursblik: geen verrassingen bij Euro...	2
mei '21	Resultaatverbetering voor Eurocommerc...	1
mei '21	Beursblik: Berenberg verhoogt koersdo...	1
apr '21	Beursblik: seinen op groen voor vastg...	5
apr '21	Bank of Montreal iets groter in Euroc...
apr '21	Beursblik: JPMorgan verhoogt koersdoe...	1