Theoretische herwaarderingen zeggen mij helemaal niets, en de markt ook niet, gezien de huidige beurskoersen t.o.v. boekwaarden. Maar het lijkt mij sterk dat PdH dieper wordt afgewaardeerd dan de regionale winkelcentra, PdH bevat naast retail ook meer waardevaste kantoren en wat appartementen in hartje Parijs (maar ok, geen super/hypermarkt...), vandaar een (goed verkoopbare) trophy asset met lage NIY. Stijgende waarden van winkelcentra in het eerste halfjaar lijkt mij onrealistisch, door de gestegen onzekerheden / kapitaalkosten, dit zie ik alleen voor mij bij winkelcentra waarin zwaar is geïnvesteerd.
Inderdaad, URW heeft ook last van de credit rating en deze zal achteruit gaan, analisten hintten op een downgrade naar BBB (waar de CEO zich niet in kan vinden), wat nog altijd investment grade is. WHA zit hier al diep onder (ver onder investment grade), en heeft op korte termijn een hogere (her)financieringsbehoefte. URW heeft afgelopen jaren probleemloos 10-30 jaar financiering uit de markt getrokken tegen lage tarieven en plukt daar nu (in deze onzekere tijden) de vruchten van. URW is afgelopen kwartaal nog actief geweest tegen redelijke (maar iets hogere) tarieven. WHA zit op kortere lijnen en een waardeloze rating waarbij alle seinen op rood gaan bij vreemd vermogen verstrekkers. Vandaar mijn stelling dat WHA er qua financiering veel slechter voorstaat.
URW heeft de financiering nu gemiddeld 8,5 jaar vaststaan tegen 1,7% (waarvan 1,1% in EUR, USD en GPB kennen een andere rente structuur), ECP zo'n 7 jaar vast tegen 2,1%. ECP zit dus zo'n 1,0% hoger (in EUR) met de hypotheken structuur met kortere looptijd en (relatief) grotere korte termijn (her)financieringsbehoefte en een hogere LTV. Vandaar dat ik ECP allerminst superieur acht in kredietlijnen.
De voorbeelden van ECP herfinancieringen uit het Q1 persbericht zijn pre-corona en daarmee irrelevant. Sindsdien is ruim 50% van de beurskoers af, en kijken banken iets anders naar hypotheken op het met corona besmette retail vastgoed. Ik denk niet dat Monte dei Paschi di Siena na corona / lockdowns de lening op Collastrada zou hebben verhoogd van €40 naar €72 miljoen, naar een LTV op theoretische (momenteel onrealistische) boekwaarde van 50%. Daarnaast jammer dat ECP de voorwaarden bij herfinanciering niet noemt (wellicht uit concurrentie overwegingen, ECP waardering per winkelcentra is wel transparant). Leuk dat een nieuw hypotheekje wordt afgesloten, maar wat is het tarief? Ik ben wel benieuwd wat er vanaf dit punt aan (her)financiering wordt afgesloten, en wat de voortgang is (en de tarieven zijn) bij nieuwe hypotheken, maar ik vrees dat ECP alleen iets meldt over de gemiddelde financieringslast en weinig verdere details. Daarin is URW vanuit het obligatieprogramma (mede door vrij verhandelbare obligaties) transparanter.
Voordeel van hypotheken per object vind ik vooral dat je kunt besluiten om afstand te nemen van een slecht presterend object, en de sleutels inlevert bij de vreemd vermogen verstrekker. Dit gebeurt in US en UK vaker, maar ik vermoed dat ECP met een concern garantie werkt (?).
Ik ben hier overigens niet bezig met een poging om URW (of anders fonds) te hypen, dat fonds heeft inderdaad haar eigen problemen. Maar ik ga allerminst mee in het verhaal dat ECP de witte raaf is binnen retail vastgoed, historische performance wijst dit niet uit en ik verwacht ook niet dat ECP vanaf dit punt de markt (retail vastgoed) zal verslaan.