Eurocommercial Properties « Terug naar discussie overzicht

quote:

Moneyball schreef op 4 augustus 2020 22:30:

In een overeenkomst kan natuurlijk een passage mbt ansprakelijkheid voor “xxxxx en alle daaraan gelieerde entiteiten” worden opgenomen, maar dat (als ECP zijnde) accepteren lijkt me tegenstrijdig met het individueel afsluiten van hypotheken per object/ centrum als instrument voor reductie van impact.

quote:

Branco P schreef op 4 augustus 2020 22:28:

[...]

Dat maakt natuurlijk wel uit want in de obligatievoorwaarden bij URW zullen allerlei zekerheden ingebouwd zijn zoals een hogere rente bij breken van bepaalde convenanten of omzetting in aandelen en nog meer van dat soort fratsen terwijl de bank die een hypotheek verstrekt in het ergste geval alleen het onroerend goed kan laten veilen. Bij obligatiehouders kan het daardoor juist ertoe leiden dat ze niet tot concessies bereid zijn als er problemen zijn en een bank die een hypotheek verstrekt heeft zal het onzekere pad van een gedwongen executie zo lang mogelijk willen vermeiden. En dus heb je als ECP een veel betere onderhandelingspositie ten opzichte van een hypotheekbank die slechts 1 pand als zekerheid heeft dan een URW die heeft ten opzichte van de sluwe obligatiehouders die vaak hele andere drijfveren hebben (denk maar eens aan Hema onlangs). Vandaar ook dat hypotheken een hoger rentepercentage kennen.

> Ik doelde op het niet veel uitmaken van wel/geen concern garantie, ik had het niet over financiering d.m.v. hypotheken t.o.v. obligaties met credit rating. Ik vind wel dat je erg achterdochtig bent over financiering d.m.v. obligaties, en op bijna elk punt probeer ECP te verdedigen / verheerlijken. Zo goed als alle obligatiehouders willen probleemloos een aardig rendement t.o.v. staatsobligaties behalen. Bij bedrijven die in grote problemen zitten (randje faillissement), is het mogelijk dat partijen obligaties tegen een prikkie opkopen om hierna strategische controle te verwerven. Dit is bij URW obligatiehouders nu niet het geval. Maar alles kan natuurlijk verslechteren, in dat geval krijgt ECP ook problemen met haar hypotheekverstrekkers. Uiteindelijk gaat het bij financiering van vastgoed met name om het behalen van een lage cost of debt, en ECP zit met de hypotheken structuur zo'n 1,0% hoger.

Obligatieleningen zijn alleen interessant als het heel erg goed en steady gaat met de business en je een hele mooie credit rating hebt. Klepierre heeft in het afgelopen halfjaar een aantal mooie obligaties geplaatst (tegen <1% rente) en daarmee de rente omlaag gebracht naar 1,2%. URW sloot in april en juni twee obligatieleningen af met gemiddelde looptijd 9,3% waarbij het rentepercentage 2,27% was. Dat is niet best als je dat vergelijkt met KLEP.

> Hier vergelijk je financieringsvoorwaarden pre-corona (Klepierre <1% rente) met financieringsvoorwaarden na corona (URW april en juni), wat een wereld van verschil is. Vandaar mijn opmerking dat kapitaalkosten (na corona) zijn gestegen, en winkelcentra bij gelijke performance minder waard zijn geworden, omdat investeerders hogere rendementen eisen. Klepierre haalt na corona ook tegen hogere tarieven financiering op, zie bijvoorbeeld deze tekst uit de halfjaarcijfers (of kijk eens naar de spread ontwikkeling op sheet 29 in hun halfjaarpresentatie):
during the first half, the Group raised €900 million of new notes at an average yield of 2.0% and a nine-year maturity.
www.klepierre.com/en/finance/first-ha...


Nu, na publicatie van de halfjaarcijfers (met LTV ineens naar 41,5% en afwaardering portefeuille met 5,1%) en het vooruitzicht op verdere grote waardedalingen (en LTV toename in grote stappen), met name in de VS (door toename van de leegstand: de financiële leegstand in de VS is nu al 10,1% en dat duidt op grote structurele problemen... en geen idee hoe het dan in godsnaam mogelijk is, maar de gemiddelde NIY is voor de VS portefeuille nog steeds maar 4%?!) gaat er zeker een verdere afwaardering van de credit rating komen. En dan wordt het financieren voor URW steeds duurder en komt URW in een negatieve spiraal van lagere inkomsten, lagere credit ratings, hogere rentes. Dat is URW's voorland op het moment. En wat ik al zei, die zeer lage rentes van de obligatieleningen die afgesloten zijn in 2018/2019, die geven URW nu gelukkig lucht. Ik noemde dat een mazzeltje, omdat URW toen nog een heel mooi verkoopverhaal had, waar veel obligatiehouders ingetrapt zijn. De kenners hier op het forum wisten het echter meteen: de Westfieldovername is het Paard van Troje. Door de onverwachte Coronamaatregelen gaat het nog spannend worden ook de komende jaren. Mij zul je niet in URW zien als lange termijn belegger. Eergisteren wel een speculatieve Call Juni 2021 60 Euro gekocht, als gokje, dat zeg ik er dan ook meteen even bij. En dat is alleen omdat ik verwacht dat omzetten in de retail weer volledig herstellen post-Corona en dat zelfs ook URW een opleving van de koers gaat zien op korte termijn.

> Nog meer herhaling van zetten, dat de URW credit rating omlaag gaat en dat je weinig vertrouwen hebt in het URW vastgoed (en dan vooral huiverig voor US) is duidelijk. Daarmee wel opvallend dat je alsnog (long) positie neemt in URW, waarom beleggen in een fonds waarin je geen vertrouwen hebt, en als je binnen dezelfde sector (met afhankelijkheden van dezelfde factoren) een beter alternatief met meer potentieel denkt te herkennen (ECP)? Een gokje wagen kan natuurlijk, het beweegt alle kanten uit deze dagen. Maar ik wist niet dat je zo'n gokker was, omdat je over het algemeen alles aardig overweegt en uitschrijft.
Dank je dat mij een kenner noemt, ik was vrijwel direct kritisch op de Westfield overname ;)
Maar ok, mijn posts zijn meestal kritisch, en benadrukken eerder het risico dan het rendement, wat bij de ontwikkeling van retail vastgoed laatste jaren toepasselijk is.

quote:

junkyard schreef op 4 augustus 2020 23:13:

[...]
Daarmee wel opvallend dat je alsnog (long) positie neemt in URW, waarom beleggen in een fonds waarin je geen vertrouwen hebt, en als je binnen dezelfde sector (met afhankelijkheden van dezelfde factoren) een beter alternatief met meer potentieel denkt te herkennen (ECP)?

quote:

Branco P schreef op 4 augustus 2020 18:06:

[...]

Acheron, dank voor jouw toelichting!!! Dan heb ik het toch niet goed begrepen. Ik dacht te lezen dat een voorwaarde om te mogen consolideren, juist de overname van aansprakelijkheid van de moeder voor haar dochters, is. Maar ik heb er duidelijk te weinig verstand van. Maar een zeer positief gevolg hiervan zou dan dus tóch zijn dat de bank die een hypothecaire lening verstrekt aan 1 dochtermaatschappij die 1 een object in eigendom heeft dus alleen verhaalmogelijkheid heeft op de dochtermaatschappij en het desbetreffende object. Hoe kunnen we erachter komen hoe dit precies bij ECP zit?

quote:

Acheron schreef op 5 augustus 2020 08:16:

[...]

In de toelichting op de vennootschappelijke balans 2018/2019, dit is de balans waar de dochtervennootschappen niet zijn geconsolideerd maar als deelneming zijn opgenomen, wordt bij de niet uit de balans blijkende verplichtingen het volgende gemeld.
‘The Company has entered into guarantees in favour of credit institutions for debts en interest rate swaps incurred by its subsidiairies to an amount of € 1.9 billion and € 992 million respectively’. (blz 116 jaarverslag 2018/2019)
Per 30 juni 2019 bedroeg de schuld € 1.9 miljard en de conclusie moet dan zijn dat de moeder heeft meegetekend voor alle door de dochters aangegane schulden.

quote:

Harm Wijk schreef op 4 augustus 2020 11:57:

Zeer goede discussie weer op dit forum! Uiteindelijk is volgens mij de belangrijkste factor op korte termijn hoe het verder gaat met de virus situatie, en op de lange termijn hoe het verder gaat met e-commerce versus stenen, en de rol van multi channel spelers daarbij.

Heel duidelijk op dit moment, en staat zelfs met vette koppen in de krant: Iedereen wordt corona moe. Hoewel het virus nog steeds een groot en bepalend issue is, wordt het net als alle andere risico's van het leven een van de risico's. Nog steeds rookt 30% vd bevolking (een veel grotere killer dan corona), nemen we deel aan het verkeer, stappen na een grote ramp de volgende dag in een vliegtuig, en gebruiken grote hoeveelheden drugs en drank. En misschien wel de meest interresante is dat de griepgolf van 2 jaar geleden net zo veel oversterfte heeft veroorzaakt als het virus tot nu toe. En dat was nooit een issue.

Ik geef direct toe dat ik tot nu toe te optimistisch ben geweest over het verloop van de virus situatie, maar naast het "gewoon" worden van het virus, wordt er keihard gewerkt aan tientallen vaccins en een aantal lijkt al goed te werken. Het is dus aannemelijk dat we begin 2021 echt wel de goede kant op gaan. Tot dat moment gaat Ecp het sowieso prima redden, doordat het een relatief sterke speler is (zie alle input van Branco) en het dividend is ingehouden.

En dan zijn we dus weer bij de belangrijke kernvraag voor de toekomst: e-commerce versus stenen. De headline op dit moment is: Door het virus groeit e-commerce explosief, dit is een onomkeerbare blijvende trend, en alle winkels gaan daardoor verdwijnen. En dus zijn de beurskoersen voor o.a. Ecp extreem laag.

Zelf denk ik dat deze breed gedragen visie te veel doorslaat naar een e-commerce toekomst. Ja er zijn mensen die het heerlijk vinden om altijd alleen thuis te zitten en letterlijk alles aan de deur afgeleverd te krijgen. Maar een grote meerderheid wordt heel snel gillend gek. De meeste mensen willen "iets" gaan doen. En dat lees je nu dus letterlijk elke dag in de krant: Druk op straat, op het strand, illegale dance feesten, protest acties (o.a. tegen corona maatregelen) etc. En je kunt dus wel ook gaan winkelen.

Een mooi historisch voorbeeld zijn de bioscopen. Na de opkomst van de video cassettes waren de bioscopen op sterven na dood. Nu heeft iedereen veel grotere en werkelijk onvergelijkbaar mooie tv schermen thuis, en toch hebben de bioscopen zich weer her-uitgevonden en draaien goed.

En zo is ook mijn toekomst visie voor stenen winkels. Er zullen er minder nodig zijn, maar er blijft zeker behoefte aan. En de sterke, flexibele en creatieve ondernemers waartoe ik Ecp en de Ecp huurders reken, hebben daarom zeker een goede toekomst.

Branco heeft ook al enkele keren gewezen op het feit dat de grote multi-channel spelers van groot belang zijn voor de toekomst van de stenen winkel. In iedere crisis zijn er grote spelers met een sterke balans die profiteren van het omvallen van de zwakke broeders. Ook op dit punt lijkt Ecp goed gepositioneerd.

Samengevat: Volgens mij is de grote vraag voor de lange termijn hoe de strijd tussen e-commerce en stenen winkels zich ontvouwd. Ik denk dat er kansen zijn.

quote:

Daardrinkenweop schreef op 5 augustus 2020 10:10:

Las ook dat de ecomm fashion aankopen met n kwart tot een derde gedaald zijn in Q2. Offline natuurlijk harder, maar het laat m.i. wel duidelijk zien dat er geen volledige verschuiving (van offline > ecomm) plaats heeft gevonden. En dus ook niet plaats zal vinden.

quote:

Marco19 schreef op 5 augustus 2020 10:57:

In deze tijden moet het management van ECP laten zien wat het waard is.
Hoe graag zitten de huurders in de ECP centra en wat zijn hun toekomstplannen.
Dit zal naar voren komen in de gesprekken om de huurbetalingen van q2 2020.

Ik reken kort door de bocht op een bierviltje.

Oude waarde portefeuille: 4.1 miljard - 20% waardedaling komende 2 jaar (Max) is 3.28 miljard - net debt 1.8 miljard is 1.48 miljard / 50 miljoen aandelen = 29.60.
Nemen we daar een afslag op van een kleine 500 miljoen komen we rond de €20,- per aandeel uit.

Wellicht nog een keer 50% van PdH verkopen aan AXA.
Laten ze dit jaar maar het dividend aan boord houden tbv liquiditeiten.

Lewis gaat in november met pensioen. Althans dat is het plan. Wat zal er gebeuren met zijn aandelenpakket? Die wil hij niet kwijt denk ik voor €10,- per stuk.

quote:

Daardrinkenweop schreef op 5 augustus 2020 14:13:

Dat zie ik anders Jello. Vastgoed is nu niet sexy en inderdaad riskant ivm de vrees voor golf 2 en dan met name de daaruitvloeiende overheidsmaatregelen. Tot die tijd zal vastgoed lijden. Maar zodra duidelijk wordt dat lockdowns nergens meer zullen plaatsvinden (hoogstens regionaal), zullen de grote jongens ws massaal instappen.
Zelf ben ik overigens minder angstig voor spastische acties van overheden. Ze kunnen het niet lijden. Twee mnd lockdown heeft de EU 750 miljard gekost, dat staat gelijk aan zes keer haar volledige jaarbudget (!).
Zie verder ook India. Ging op slot met, ik geloof, nog geen 200 besmettingen. Om alle maatregelen vervolgens los te laten op de absolute piek. (Hoofd)reden: economische impact is te groot. En een virus perk je toch nooit helemaal in.

quote:

JoopVisser1 schreef op 5 augustus 2020 15:23:

Reactie op Branco's suggestie 1 op 1 deal voor Lewis:

Volgens mij kunnen kleinere aandeelhouders het voortrekken van een grote aandeelhouder voorkomen door een rechtszaak te starten bij het Hof van Amsterdam(De Ondernemingskamer). Een voorkeursbehandeling voor wie dan ook vind ik recht geven op een ticket naar de hel, in gelijke gevallen moet men gelijk behandeld worden, en bij voldoende vermogen zal ik het aanvechten bij de Aardse rechter(of misschien kan de VEB dan iets organiseren)