DeBeurs.nl

Happy One 12 augustus 2020 21:33

0

Hopelijk wil Branco hierop ingaan, of anderen. Ik plaats het maar even hier, hier zitten de meeste experts :-).

Zakelijk heb ik een belegging in het Superwinkelfonds van Annexum. Intrinsieke waarde is 33 euro, er wordt ongeveer 3 euro per aandeel verdiend en er wordt 2,58 uitgekeerd.
Dit winkelfonds heeft geen problemen. Er komt binnenkort een kleine emissie waarbij weinig problemen worden verwacht.
De LTV is veel hoger (55%) dan bijvoorbeeld bij ECP maar kennelijk wordt er op losse supermarkten niet afgewaardeerd.
Ik heb ze zakelijk altijd aangehouden en mij steeds verbaasd waarom dit type vastgoed het zo goed doet ten opzichte van retail op de beurs.
Wanneer er geen afwaarderingen plaatsvinden en de LTV is geen probleem dan is het ook best een mooie belegging: ieder jaar een procent of 8 dividend en de intrinsieke waarde groeit gestaag door. Dat gaat al heel lang zo....

Chessplayer1992 12 augustus 2020 22:41

1

De grotere jongens hier hebben inderdaad ervaring met deze winkel vastgoed fondsen. We hebben er eerder over gesproken. Mijn beoordeling is dat de vaste lopende kosten te hoog zijn, en dat er bovenop nog een niet-van-deze tijd performance fee is die niet behoort tot de beperkte risico's die de manager loopt. Kortom: iedere dag dat je belegt in het fonds word je bestolen door de manager. Maar het is wel veiliger dan menig ander fonds. Maar realiseer je: het is gewaardeerd op intrinsieke waarde. Dus de waarde die taxateurs afgeven. En bij beursgenoteerd vastgoed zijn de retail fondsen (niet zo veilig als alleen supermarkten) gewaardeerd met kortingen van 50 tot 75 procent van de waarde van taxateurs.

Branco P 12 augustus 2020 23:38

0

quote:
Chessplayer1992 schreef op 12 augustus 2020 20:38:
Dit nieuwsbericht wilde ik jullie niet onthouden. 1) boodschappen brengen meer stabiliteit lees ik, 2) in us teveel vierkante meters, maar de malls die blijven profiteren. Ik denk dat ik het 2x eens ben met de beste meneer. Op korte termijn zie ik ecp profiteren in Europa. Op iets langere termijn als meer malls omvallen ook urw als die centra het overleven.

Ik roep al een jaar hier op de forums dat supermarkten de oplossing zijn voor de problemen van URW in de USA. Op het URW forum werd daar meermaals lacherig over gedaan (een mooie supermarkt als Whole Foods zou niet passen bij die fantastische high end centra van URW... en een mooie Wallmart zou al echt helemaal uit den boze zijn)... en nu zit er dus waarschijnlijk een deal aan te komen tussen SPG en Whole Foods (Amazon) al dan niet in combinatie met logistieke centra. Zouden ze bij SPG ook meelezen op dit forum? ;-) Het is te hopen dat SPG nu niet het gras voor de voeten van URW wegmaait, maar het is wel logisch dat Amazon eerst met SPG een deal sluit.

Voor wat betreft ECP ben ik het met je eens. Voor wat betreft de US Malls van URW ben ik wat minder optimistisch. Het probleem in de US is niet alleen dat er simpelweg te veel winkelcentra zijn... vrijwel ieder winkelcentrum daar (en daar horen vrijwel alle URW centra ook bij) is op zichzelf gewoon een maatje te groot.. 200 tot 300 winkels per winkelcentrum, terwijl de maximale realistische omvang op dit moment grofweg nog maar 125 tot 175 winkels is. De vraag is of de Europese winkelcentra van URW op langere termijn goed genoeg zijn om de klappen in de US op te vangen. Daarbij zou URW ook in Europa in ieder geval snel moeten kijken waar ze een trekker kunnen toevoegen in de vorm van een mooie hoogwaardige supermarkt. Als je echt gelooft in de grotere centra, dan zou ik eerder Klepierre adviseren. Die hebben een bijna net zo mooie portefeuille in Europa en hebben geen Amerikaans blok aan hun been.

Branco P 13 augustus 2020

1

quote:
Happy One schreef op 12 augustus 2020 21:33:
Hopelijk wil Branco hierop ingaan, of anderen. Ik plaats het maar even hier, hier zitten de meeste experts :-).

Zakelijk heb ik een belegging in het Superwinkelfonds van Annexum. Intrinsieke waarde is 33 euro, er wordt ongeveer 3 euro per aandeel verdiend en er wordt 2,58 uitgekeerd.
Dit winkelfonds heeft geen problemen. Er komt binnenkort een kleine emissie waarbij weinig problemen worden verwacht.
De LTV is veel hoger (55%) dan bijvoorbeeld bij ECP maar kennelijk wordt er op losse supermarkten niet afgewaardeerd.
Ik heb ze zakelijk altijd aangehouden en mij steeds verbaasd waarom dit type vastgoed het zo goed doet ten opzichte van retail op de beurs.
Wanneer er geen afwaarderingen plaatsvinden en de LTV is geen probleem dan is het ook best een mooie belegging: ieder jaar een procent of 8 dividend en de intrinsieke waarde groeit gestaag door. Dat gaat al heel lang zo....

Ik heb ook naar de nieuwe emissies van Superwinkelfonds van Annexum gekeken maar ik vond de verdienmomenten voor Annexum te groot geworden in relatie tot het risico dat zij lopen. Het komt erop neer dat zij aan lopende management fees zeer dik verdienen en als er ooit bij een verkoop extra verkoopwinsten gerealiseerd worden, dan romen ze daar ook nog eens een flink deel van af. Kortom: de beleggers lopen al het risico als het minder gaat en Annexum verdient extreem goed als het goed gaat. Omdat de hypotheekrentes op dit moment ultra laag zijn en de LTV met 55% inderdaad erg fors is kunnen ze én zelf dik verdienen én jou ook een mooie uitkering geven. Zouden de hypotheekrentes in de toekomst flink gaan stijgen, dan gaat dit plaatje er natuurlijk anders uitzien... voor de beleggers.

Hoe dan ook, dat Superwinkelfonds van Annexum bestaat uit zo'n 65% supermarkten aangevuld met nog eens 10% drogisterijen en winkels voor de dagelijkse voorzieningen en 5% is een parkeergarage van Q-Park en de rest zijn dan overige winkels en overige functies. Dat is in de basis natuurlijk een mooie belegging, alleen dus jammer dat er zo veel wordt afgeroomd door Annexum. Supermarkten zijn relatief waardevast. Die zullen nu in Nederland rond de 16 a 17x de jaarhuur kosten waarschijnlijk (terwijl een ECP bijvoorbeeld gewaardeerd is op ruim 19x de jaarhuur en een URW zelfs ver boven de 20x) Supermarkten hebben het tijdens de Coronacrisis juist extra goed gedaan. Een LTV van 55% is nog niet zo heel spannend wat mij betreft, voor supermarkten althans, maar het is ook zeker niet risicoloos, en ik vind wel dat een professionele partij als Annexum die LTV eigenlijk ver onder de 50% zou moeten houden. Dat doen ze dus bewust niet, want dan kunnen ze minder makkelijk hun eigen fees afromen zonder dat het echt begint op te vallen.

Mijn advies zou zijn om de belegging aan te houden, maar om het wel gewoon goed in de gaten te blijven houden.

Happy One 13 augustus 2020 08:46

0

Branco en Chessplayer: naast een ab bedankt voor jullie reacties!

[verwijderd] 13 augustus 2020 09:16

0

Het kan de hitte zijn geweest, maar ik was gisteren bezig met de dividend prognoses van vastgoed. En toen.... het probleem van geen dividend uitkeren is dat de cash die binnengehouden wordt (blijkbaar) met een zelfde negatieve LfL of neutrale (dividend uitkering).

Wat zou er gebeuren als vastgoed onderkent dat de markt op slot zit. Dat verkopen nu écht niet kan, maar kopen - eigen aandelen inclusief ook niet. Maar dat extra liquiditeit wel geboden is. Er zijn zat verzekeraars die heel wat retail vastgoed in de porto hebben waarbij die koers echt niet kijkt naar de taxaties van die assets, maar naar de cashflow. Waarom zou een ECP in plaats van eigen aandelen geen aandelen aanhouden die super liquide zijn, met een stabiel rendement (zeg een combinatie van verzekeraars) met de mededeling dat zij daarover een rendement van gemiddeld 7% verwachten en deze zullen worden aangewend om de (tijdelijke?) LTV problematiek onder controle te krijgen met onder andere als doel om eigen aandelen in te kopen als dit lucratief gaat zijn.

Dát is namelijk wat ik zelf ook al doe met mijn aandelen.

Chessplayer1992 13 augustus 2020 10:08

0

quote:
MFCons schreef op 13 augustus 2020 09:16:
Het kan de hitte zijn geweest, maar ik was gisteren bezig met de dividend prognoses van vastgoed. En toen.... het probleem van geen dividend uitkeren is dat de cash die binnengehouden wordt (blijkbaar) met een zelfde negatieve LfL of neutrale (dividend uitkering).

Wat zou er gebeuren als vastgoed onderkent dat de markt op slot zit. Dat verkopen nu écht niet kan, maar kopen - eigen aandelen inclusief ook niet. Maar dat extra liquiditeit wel geboden is. Er zijn zat verzekeraars die heel wat retail vastgoed in de porto hebben waarbij die koers echt niet kijkt naar de taxaties van die assets, maar naar de cashflow. Waarom zou een ECP in plaats van eigen aandelen geen aandelen aanhouden die super liquide zijn, met een stabiel rendement (zeg een combinatie van verzekeraars) met de mededeling dat zij daarover een rendement van gemiddeld 7% verwachten en deze zullen worden aangewend om de (tijdelijke?) LTV problematiek onder controle te krijgen met onder andere als doel om eigen aandelen in te kopen als dit lucratief gaat zijn.

Dát is namelijk wat ik zelf ook al doe met mijn aandelen.

Ik begrijp je niet goed ... Wat bedoel je precies?

[verwijderd] 13 augustus 2020 10:14

0

quote:
Chessplayer1992 schreef op 13 augustus 2020 10:08:
[...]

Ik begrijp je niet goed ... Wat bedoel je precies?

Dat de waardering van het aandeel gebaseerd is op de totale vrijkomende kasstroom. Dat kasstromen die geïnvesteerd worden een veronderstelde LfL kennen die neutraal/negatief is en dat het risico op de assets groot is. Eigen aandeleninkoop is door verlies van liquiditeit ook geen optie (al dus op termijn wel lucratief.

Als de conclusie is dat de vrije kasstromen in ECP neutraal (bij uitkeren dividend) of negatief (investeren in vastgoed) gewaardeerd worden en dat eigen aandeleninkoop geen optie is vanwege de liquiditeit, dan kan nog steeds wél waarde worden gecreëerd door geen dividend uit te keren en de kapitaalbuffers te investeren in een sector waar het veronderstelde risico als laag wordt gezien. Een soort van risico-hefboom. Dit zal de aandeelhouder uiteindelijk meer opleveren dan kaal uitgekeerd dividend.

Chessplayer1992 13 augustus 2020 10:14

0

Overigens - mijn gevoel is dat ze bij SPG al veel meer naar de daadwerkelijke kasstromen kijken, zoals je ook aangeeft dat verstandig is (als ik je goed begrijp). In het hele persbericht van SPG komt geen één keer de term LTV voor of op een andere wijze de funding / loan. Op zich wel bijzonder. Ook herwaarderingen van de assets komen niet voor. Dus dat zit al veel meer op de FFO en op dividend als belangrijkste drivers. Ik weet niet hoe de convenanten bij SPG ingeregeld zijn. Valt me trouwens op dat SPG geografisch lijkt uit te breiden. Nu 50% van een top centre in Bankok, maar ook 40% van een centrum in Tokyo.

Chessplayer1992 13 augustus 2020 10:26

0

Ah, ik begrijp het. Dus 1) geen dividend (kapitaal) uitkeren. 2) Geen extra cash (liquiditeit) aanhouden. 3) Geen lening aflossen en LTV verlagen. Maar optie 4) zelf gaan investeren in low risk beleggingen. Ik zie dat zelf niet als optie. Je moet je bij je kerntaak houden en kan niet ineens de vermogensbeheerder gaan spelen. Eventueel kun je wel overwegen om in ander type vastgoed een positie op die manier op te bouwen (residentieel of zorgvastgoed bijvoorbeeld). Dus een ander type REIT - maar dan wel onder het mom dat de strategie ook een wijziging krijgt met een breder mandaat (van de AVA). Anders zie ik het niet gebeuren. Maar ik acht de kans niet groot ...

[verwijderd] 13 augustus 2020 10:30

0

Het probleem is dat als je de Eindwaarde = 0 neemt met daarbij een LfL van -0,4 de huidige kasstroom weinig waard is.

Dus elk bedrag dat je investeert in die veronderstelling is kapitaal vernietiging in de ogen van de markt.

Stel: ECP heeft de betere assets en dat betekent dat die gemiddelde LfL veronderstelling en EW = 0 niet waar blijkt te zijn, dan is het rendement voor de aandeelhouder een kwestie van tijd.
Het enige mogelijke probleem zou dan de hefboom zijn c.q de kosten van die hefboom en het effect op het totale resultaat.

Dat risico kan je verkleinen, door minder dividend uit te keren en kapitaalbuffers aan te houden. Die kapitaalbuffers leveren echter geen rendement op. Aflossen kan betekenen dat de financiële ruimte weg is als je van de ruimte gebruik wilt maken.

Ergo. Je wil dus liquiditeit, maar wel renderen. Je bent een investeringsmaatschappij, dus koop aandelen die liquide zijn. Zeker nu (!) is dat lucratief (om maar even te laten zien dat die vrije kasstromen echt wel wat waard zijn!) om te investeren in aandelen. Het gemiddelde risico zal daardoor afnemen. Je bouwt daarmee in de toekomst ook alvast een spaarpot op om lucratieve aankopen te doen fysiek of in de vorm van eigen aandelen. Je realiseert dan eigenlijk het trucje dat verzekeraars al doen door risico spreiding.

Dát is wat ik zeg en dat kan voor bedrijven als ECP nu enorm veel waarde creëren.

[verwijderd] 13 augustus 2020 10:39

0

quote:
Chessplayer1992 schreef op 13 augustus 2020 10:26:
Ah, ik begrijp het. Dus 1) geen dividend (kapitaal) uitkeren. 2) Geen extra cash (liquiditeit) aanhouden. 3) Geen lening aflossen en LTV verlagen. Maar optie 4) zelf gaan investeren in low risk beleggingen. Ik zie dat zelf niet als optie. Je moet je bij je kerntaak houden en kan niet ineens de vermogensbeheerder gaan spelen. Eventueel kun je wel overwegen om in ander type vastgoed een positie op die manier op te bouwen (residentieel of zorgvastgoed bijvoorbeeld). Dus een ander type REIT - maar dan wel onder het mom dat de strategie ook een wijziging krijgt met een breder mandaat (van de AVA). Anders zie ik het niet gebeuren. Maar ik acht de kans niet groot ...

De consequentie is dat een resultaat van 2,20 nu gewaardeerd wordt op €10,50 in plaats van €27.
Kijk naar de hoeveelheid kapitaalbuffer die financiële instellingen moeten aanhouden. Ik denk dat er kapitaalbuffers opgebouwd moeten gaan worden en ik denk ook dat het slim is dit te doen in de vorm van andere sectoren. Het is of dat of risico-spreiding doordat je overgenomen wordt door een verzekeraar die wel het juiste risico profiel heeft en dus waarde kan creëren enkel door overname.

Gaston Lagaffe 13 augustus 2020 11:45

0

quote:
MFCons schreef op 13 augustus 2020 10:39:
[...]
De consequentie is dat een resultaat van 2,20 nu gewaardeerd wordt op €10,50 in plaats van €27.
Kijk naar de hoeveelheid kapitaalbuffer die financiële instellingen moeten aanhouden. Ik denk dat er kapitaalbuffers opgebouwd moeten gaan worden en ik denk ook dat het slim is dit te doen in de vorm van andere sectoren. Het is of dat of risico-spreiding doordat je overgenomen wordt door een verzekeraar die wel het juiste risico profiel heeft en dus waarde kan creëren enkel door overname.

Interessant idee maar moeilijk praktisch uitvoerbaar. Welke aankopen ga je dan concreet doen ? Je legt de vinger wel op de plek waar het zeer doet. Ook als de ECP directie een prima beheer van haar panden voert hoeft dit niet in de aandelenkoers tot uiting te komen. Zie de huidige situatie maar ook in de 3 jaar voor de corona-crisis was er sprake van een forse onderwaardering (welk vergelijkingsniveau je ook wilt nemen). Wat je als beursgenoteerd OG moet doen (en wat een niet beursgenoteerd OG fonds niet hoeft te doen) is naast het managen van het OG ook je beurskoers. Je kan zeggen : ik laat alles aan de markt over. Prima, maar dan krijg je dit. Een complete afbraak-beurskoers zonder enig concreet zicht op verbetering. Je zal naast een strategie voor exploitatie van het OG ook een strategie voor "exploitatie van je beurskoers" moeten maken. De eenmalige aankoop / intrekken van eigen aandelen in 2019 was een eerste stap. Nu is het zaak dat de directie van ECP, op dit gebied, nieuwe stappen gaat zetten. Tijden zijn weer veranderd. De vraag is of ze de noodzaak hiertoe inzien / of ze het willen ?

Chessplayer1992 13 augustus 2020 11:50

0

Ja interessant. En of ze de expertise hebben. De enige - goed of niet - die ik heel actief management zie voeren is spg. Geruchten met Amazon, meer supermarkten huisvesten ten koste van grote warenhuizen en fulfillment stores. Maar ze gaan verder: failliete ketens met waarde worden samen met een andere partner opgekocht. Brook brothers lijkt er nu definitief te komen. En het belang komt in een separaat fonds dus is gemakkelijk te verkopen of kunnen ze failliet laten gaan. Maximale kosten is de investering. En zo zitten er nog diverse in de pijplijn. Dit is wel het moment voor een actieve strategie als je meer wilt dan met dozen schuiven in de centra en wilt wachten wat er op je afkomt.

Marco19 13 augustus 2020 12:21

0

Eens chessplayer. Interessante strategie van SPG.

ECP moet blijven doen waar ze goed in zijn. Retail.
Niet investeren in andere takken.
Blijf bij je strategie en vertrouw daarop.
Heeft de afgelopen 20 jaar zich uitbetaald.

OCR zijn de laagste in de regio.
Zorg dat je centra goed bezet zijn en voeg evt wat extra’s toe als biooscopen, play areas voor kinderen.
Zorg dat de mensen om verschillende redenen naar het centrum komen. Vrouwlief gaat zeker even bij de modezaken kijken.

[verwijderd] 13 augustus 2020 12:21

0

quote:
Chessplayer1992 schreef op 13 augustus 2020 11:50:
Ja interessant. En of ze de expertise hebben. De enige - goed of niet - die ik heel actief management zie voeren is spg. Geruchten met Amazon, meer supermarkten huisvesten ten koste van grote warenhuizen en fulfillment stores. Maar ze gaan verder: failliete ketens met waarde worden samen met een andere partner opgekocht. Brook brothers lijkt er nu definitief te komen. En het belang komt in een separaat fonds dus is gemakkelijk te verkopen of kunnen ze failliet laten gaan. Maximale kosten is de investering. En zo zitten er nog diverse in de pijplijn. Dit is wel het moment voor een actieve strategie als je meer wilt dan met dozen schuiven in de centra en wilt wachten wat er op je afkomt.

Ik denk dat je het hele financieringsprobleem dat veroorzaakt wordt door veranderde omstandigheden in de markt in ieder geval niet a la Wereldhave moet oplossen door nu assets te gaan verkopen of nog erger (Wereldhave) nu gaat investeren in assets.
Cash binnenhouden/liquiditeit waarborgen en de dreiging van eigen aandeleninkoop laten bestaan. Dat is beter dan direct aandelen inkopen - je profiteert namelijk van de angst onder short terwijl je LTV elk jaar structureel iets naar beneden kan. Ik ga er namelijk vanuit dat ECP een positieve LfL gaat realiseren.

[verwijderd] 13 augustus 2020 12:23

0

quote:
Marco19 schreef op 13 augustus 2020 12:21:
Eens chessplayer. Interessante strategie van SPG.

ECP moet blijven doen waar ze goed in zijn. Retail.
Niet investeren in andere takken.
Blijf bij je strategie en vertrouw daarop.
Heeft de afgelopen 20 jaar zich uitbetaald.

OCR zijn de laagste in de regio.
Zorg dat je centra goed bezet zijn en voeg evt wat extra’s toe als biooscopen, play areas voor kinderen.
Zorg dat de mensen om verschillende redenen naar het centrum komen. Vrouwlief gaat zeker even bij de modezaken kijken.

Leuk, maar consequentie is dat "investeerders" ECP goedkoop kunnen blijven kopen en geld kunnen verdienen met de financieringsstructuur. Oftewel jouw aandeel is structureel te weinig waard als dit niet verandert.

Maar wie ben ik :)

Marco19 13 augustus 2020 12:39

0

Misschien moet je nu wel contraire gaan en kijken of je een mooie belegging kan kopen met een zware discount.
Aandelenuitgifte op €12,5 aan van Herk.
Is wel heel gedurfd. Vind de markt niet leuk maar kan wel zorgen voor waardecreatie.
Ik zal Junkyard nu wel over mij heen krijgen haha

Chessplayer1992 13 augustus 2020 12:49

0

quote:
Marco19 schreef op 13 augustus 2020 12:39:
Misschien moet je nu wel contraire gaan en kijken of je een mooie belegging kan kopen met een zware discount.
Aandelenuitgifte op €12,5 aan van Herk.
Is wel heel gedurfd. Vind de markt niet leuk maar kan wel zorgen voor waardecreatie.
Ik zal Junkyard nu wel over mij heen krijgen haha

Interessant - iedereen kan op deze koers nu aandelen kopen, dus je moet er voor zorgen dat het dividend per aandeel niet verwatert. En dat kan als je prima assets koopt tegen een nog grotere korting t.o.v. intrinsieke waarde.

In de 'wat als' scenarios denkend .. het blijft raar dat Van Herk enkel zich op Vastned focust. Wat als ... Van Herk bezig is om ECP de Franse centra van Wereldhave over te laten nemen? Wereldhave krijgt de liquiditeit en kan zich focussen op BeNe en maakt er zorgcentra van. ECP heeft tegen een forse discount Franse centra erbij die meer cash flows genereren per aandeel (kan ik niet helemaal beoordelen). Er zitten wel wat mooie centra bij dacht ik in Frankrijk.

Wat als ...

Marco19 13 augustus 2020 12:55

0

Misschien we interessant om te kijken wat de mooie centra zijn van Wereldhave in France.

Je hoort van Herk niet over ECP. Dat is zijn grootste positie in het winkelvastgoed.
Ik denk omdat hij vertrouwen heeft in het management. De resultaten van de afgelopen jaren zijn prima.
Als je ziet hoe er waarde wordt gecreeerd met objecten....

De beurskoers is wel zeer teleurstellend. Maar die moet een keer aantrekken als de resultaten goed blijven.

Vertraagd	19 apr 2024 11:35
Koers	20,700
Verschil	-0,150 (-0,72%)
Hoog	20,800
Laag	20,650
Volume	1.854
Volume gemiddeld	43.780
Volume gisteren	21.559

22 mrt	Slotcall: AEX ruimt de slingers op, m...	1
aug '21	Beursblik: Eurocommercial Properties ...
aug '21	Flink lager resultaat voor Eurocommer...	1
mei '21	Beursblik: Degroof Petercam verhoogt ...
mei '21	Beursblik: geen verrassingen bij Euro...	2
mei '21	Resultaatverbetering voor Eurocommerc...	1
mei '21	Beursblik: Berenberg verhoogt koersdo...	1
apr '21	Beursblik: seinen op groen voor vastg...	5
apr '21	Bank of Montreal iets groter in Euroc...
apr '21	Beursblik: JPMorgan verhoogt koersdoe...	1

Eurocommercial Properties « Terug naar discussie overzicht

ECP 2020

Meedoen aan de discussie?

Direct naar Forum

Detail

Eurocommercial Properties nieuws meer