Eurocommercial Properties « Terug naar discussie overzicht

quote:

Branco P schreef op 28 augustus 2020 14:19:

[...]

Je mag je uitspraken wel eens dubbel checken voordat je ze doet. Dat scheelt je een hoop gezichtsverlies. Ik had vanochtend zeker geen haast. Ik heb alle waarderingen netjes in mijn eigen overzichten staan (die ik uiteraard netjes bijhoud) dus het was voor mij heel snel bekeken:

Hallarna: eind december19: 157,9mio --> eind juni20: 163mio (+3,2%)
Bergvik: eind december19: 144,4mio --> eind juni20: 145mio (+0,4%)
C4: eind december19: 143mio --> eind juni20: 144,9mio (+1,3%)
Ingelsta: eind december19: 115,3mio --> eind juni20: 117,3mio (+1,7%)
Elins Esplanad: eind december19: 83,8mio --> eind juni20: 89mio (+6,3%)

5 objecten in Zweden zijn het afgelopen half jaar dus in waarde gestegen. Mijn bewering van een maand of twee terug was dat er minimaal 1 object bij zou zitten in Zweden dat in waarde zou stijgen. Mijn argumenten waren 1) dat de winkelcentra in Zweden goed zijn 2) en nauwelijks "coronalast" hebben 3) in combinatie met de circa 30 a 40 punten gedaalde financieringsrentes (bijvoorbeeld EUR IRS 5 jaar of 7 jaar). Mijn inschatting is juist geweest.

In het verlengde daarvan doe ik nu de volgende constateringen:
* De winkelcentra in Zweden zijn onveranderd goed
* De coronaproblematiek in Zweden is voorbij
* De rente zal waarschijnlijk de komende maanden nog laag blijven
* Er is een hoop institutioneel geld dat geïnvesteerd moet worden

Er zal eind december 2020 een zeer grote kans zijn op verdere waardestijgingen binnen de Zweedse portefeuille. Ik kan daar in december al definitieve uitspraken over doen. De onzekere variabele is in dit geval de ontwikkeling van de de rente.

quote:

junkyard schreef op 28 augustus 2020 14:25:

Geleidelijke daling van aantrekkingskracht, met dalende huren en waarden (wat kan worden opgevangen door resultaat inhouding) zie ik nu ongeveer als de base case (vanuit de markt perceptie). Als de werkelijkheid beter is, boekwaarden vlak blijven en harder worden (meer zichtbare markt transacties), bijvoorbeeld bij voorspoedig covid / economisch herstel komende maanden, dan zal de koers omhoog schieten.

Het negatieve scenario is dat de dalende aantrekkelijkheid van ECP winkelcentra versneld inzet, bezetting / markthuren / marktwaarden sneller dalen (ivm corona & online shopping effecten, marktwaarde daling >10% op jaarbasis) en schuldconvenanten worden geraakt, waarna een emissie of min of meer gedwongen verkoop van vastgoed volgt, ter LTV reparatie.

De kans op dit negatieve scenario (wat niet mijn verwachting is, voor de goede orde) is vandaag verlaagd, vooral door sterke recente (juli) performance (collections, verhuringen) en CEO uitspraken waarin (onder diverse voorbehouden) veel vertrouwen wordt geuit in boekwaarden en toekomstperspectief.

quote:

Branco P schreef op 28 augustus 2020 14:42:

[...]

Mooi verwoord. Alleen de kans daarop is niet vandaag verlaagd. De kans op een negatief scenario was én is én blijft klein vanwege de kwaliteit van de objecten, de aanwezigheid van hypermarkten en de kwaliteit van het management.

quote:

junkyard schreef op 28 augustus 2020 14:34:

[...]
Handig, zo'n sheet!

Hier wordt nog steeds geen rekening gehouden met investeringen in deze winkelcentra gedurende afgelopen halfjaar, wat nu ook niet duidelijk is omdat ECP dit is vergeten bij te werken. In ieder geval Elins Esplanad zal niet zomaar 6,3% in waarde zijn gestegen, hier zullen verbouwingskosten tegenover staan.

Melding dat de coronaproblematiek in Zweden voorbij is, lijkt mij wat voorbarig. Alles zit nog niet volledig op het oude niveau, en de economische nasleep zal ook consumentenbestedingen treffen.

Onzekere variabele komend halfjaar zie ik eerder de corona nasleep (tweede golf, vaccin, economische effecten) dan de rente. Als de rente stijgt betekent dit vaak dat de economie (groei verwachting) aantrekt, wat goed is voor de waarde ontwikkeling van winkelcentra (verhoogd vertrouwen, bestedingen). Rente is dus meer een uitkomst dan een input variabele (indicator).

quote:

Branco P schreef op 28 augustus 2020 14:56:

[...]

Je hebt duidelijk geen goed beeld van de invloed van de rente op de hoogte van koopprijzen van vastgoed. De rente is de meest bepalende variabele. Als de rentes flink gaan stijgen (ook al gaat dit gepaard met economische voorspoed en inflatie) dan zullen koopprijzen toch wat gaan dalen. Vastgoed, als asset class, wordt dan namelijk toch wat minder interessant (vastrentende waardes worden dan attractiever). En vastgoed-aankopen worden bovendien vaak voor een substantieel deel vreemd gefinancierd, en die component wordt dan duurder door de stijgende rente, en dus kun je minder voor het vastgoed betalen. De rente is op dit moment (en de afgelopen jaren) zeer zeker geen resultante meer want zij wordt door de overheid gemanipuleerd. Sinds de financiële crisis wordt de rente door alle Centrale Banken laag gehouden teneinde de Staatsschulden financierbaar te houden. Met de nieuwe extreme noodpakketten om de economie te steunen blijft deze rente de komende tijd m.i. daarom nog wel een tijdje laag. Als al die steun in de reële economie terecht zou komen (en de coronaschade veel beperkter is dan verwacht) dan zou je wel een aardige inflatie kunnen gaan krijgen, maar dat zal zich niet meteen vertalen in flink hogere rentes. Die moeten nog een tijdje laag blijven.

In Zweden is het coronaprobleem getackelt. Zij weten daar dat ze nooit in een lock down zullen gaan. Ik had het dan ook specifiek over Zweden.

quote:

junkyard schreef op 28 augustus 2020 15:08:

[...]

Zo'n eerste zin heeft een heerlijk betuttelend toontje, nergens voor nodig Branco P, je expertise wordt gewaardeerd op de inhoud (niet op arrogantie). Ik heb aardig wat verstand van rente en financiering, mocht dit nog niet duidelijk zijn.

Ik stel dat corona ontwikkelingen in het tweede halfjaar een veel grotere invloed heeft op ECP koersontwikkeling dan de rente. Als ik het goed begrijp ben je het hier niet mee eens, en stel je dat vooral de rente in de gaten gehouden moet worden?

quote:

Branco P schreef op 28 augustus 2020 14:19:

[...]

Je mag je uitspraken wel eens dubbel checken voordat je ze doet. Dat scheelt je een hoop gezichtsverlies. Ik had vanochtend zeker geen haast. Ik heb alle waarderingen netjes in mijn eigen overzichten staan (die ik uiteraard netjes bijhoud) dus het was voor mij heel snel bekeken:

Hallarna: eind december19: 157,9mio --> eind juni20: 163mio (+3,2%)
Bergvik: eind december19: 144,4mio --> eind juni20: 145mio (+0,4%)
C4: eind december19: 143mio --> eind juni20: 144,9mio (+1,3%)
Ingelsta: eind december19: 115,3mio --> eind juni20: 117,3mio (+1,7%)
Elins Esplanad: eind december19: 83,8mio --> eind juni20: 89mio (+6,3%)

5 objecten in Zweden zijn het afgelopen half jaar dus in waarde gestegen. Mijn bewering van een maand of twee terug was dat er minimaal 1 object bij zou zitten in Zweden dat in waarde zou stijgen. Mijn argumenten waren 1) dat de winkelcentra in Zweden goed zijn 2) en nauwelijks "coronalast" hebben 3) in combinatie met de circa 30 a 40 punten gedaalde financieringsrentes (bijvoorbeeld EUR IRS 5 jaar of 7 jaar). Mijn inschatting is juist geweest.

In het verlengde daarvan doe ik nu de volgende constateringen:
* De winkelcentra in Zweden zijn onveranderd goed
* De coronaproblematiek in Zweden is voorbij
* De rente zal waarschijnlijk de komende maanden nog laag blijven
* Er is een hoop institutioneel geld dat geïnvesteerd moet worden

Er zal eind december 2020 een zeer grote kans zijn op verdere waardestijgingen binnen de Zweedse portefeuille. Ik kan daar in december al definitieve uitspraken over doen. De onzekere variabele is in dit geval de ontwikkeling van de de rente.

quote:

Branco P schreef op 28 augustus 2020 15:28:

[...]

Zo'n zinnetje mag er zo nu en dan best eens tussen zitten. Dat mag best volgens de regels van de argumentatieleer mits het je argument versterkt en niet onnodig kwetsend is voor de discussiepartner.

Je switcht nu van het thema "waardering vastgoed Zweden" ineens naar het thema koersontwikkeling ECP. Dat is een hele andere discussie. Dat mag dan weer niet volgens de regels van de zuivere discussie. Daarmee laat je onze discussie over de waardering van het Zweedse Vastgoed van ECP volledig varen. Mijn bewering was: blijft de rente op het huidige lage niveau, dan krijgen we eind december een opwaardering van het Zweedse vastgoed.

Nu dan jouw volledig nieuwe stelling: de koers van het aandeel ECP zal de komende tijd meer afhangen van de corona ontwikkelingen en veel minder van de ontwikkeling van de rente. Die volledig nieuwe stelling van jou beaam ik. Daarover zijn we het eens. Nog bepalender voor de koersontwikkeling van ECP op korte termijn is de vraag waarheen de grote jongens, die ook nu weer met de koers spelen, de koers willen dirigeren.

quote:

NLvalue schreef op 28 augustus 2020 15:41:

[...]
En als je tot de conclusie komt dat die taxateurs het "niet zo goed meer weten" - dan moeten we toch serieus naar die NIY van Woluwe gaan kijken. Want dat is de echte issue bij ECP - nu al - en JY pusht terecht of dat geen molensteen wordt. LTV op dat centrum is >50%. En er zit een put optie op..

quote:

Branco P schreef op 28 augustus 2020 15:28:

[...]
Nog bepalender voor de koersontwikkeling van ECP op korte termijn is de vraag waarheen de grote jongens, die ook nu weer met de koers spelen, de koers willen dirigeren.

quote:

Chasse_Patate schreef op 28 augustus 2020 16:19:

Treurig.
Hoogste koers vandaag 10,84.
Daar is nu bijna 10% vanaf, nog even en dit eindigt rood.
Best ziek.

quote:

NLvalue schreef op 28 augustus 2020 15:41:

[...]
Terug naar Zweden. Begin je langzaam niet het idee te krijgen dat je wellicht veel te veel werk doet op de details, voor een beleggingsresultaat dat niet in verhouding staat ?

Focus moet je imho op de echte issues leggen - en niet op kleine details

Kleppiere rapporteert een -8,3% in Zweden - en ECP -0,5%. Dat zijn imho de echte issues. KLP rapporteert dat hun taxateurs conservatief zijn - en maken geen geheim dat er grote onzekerheid is. ECP zegt " niet te veel aandacht schenken "..

Het is totaal maar ook totaaaaal niet belangrijk of jij de waarde van een paar centra "goed hebt". De issue is dat 2 zeer goede operators met goede taxateurs een dermate verschil kunnen geven. En omdat ze het beiden niet zo goed meer weten - gaan ze het allebei waarschijnlijk fout hebben. En jij dus ook per 31/12.

En als je tot de conclusie komt dat die taxateurs het "niet zo goed meer weten" - dan moeten we toch serieus naar die NIY van Woluwe gaan kijken. Want dat is de echte issue bij ECP - nu al - en JY pusht terecht of dat geen molensteen wordt. LTV op dat centrum is >50%. En er zit een put optie op..

KLP rapporteert een -2,9% NRI in Frankrijk , ECP -5%.. .. het is een moeizame markt - maar blijkbaar doet KLP het een stuk beter met de huurders. Hoe die huren gaan binnenkomen zijn de echte issues, imho.

Kortom - ik ben niet bang voor gezichtsverlies. Wel voor $$$ verlies als ik door te kort op de bal te dribbelen het perspectief op het grote plaatje zou verliezen.

En het grotere plaatje wist iedereen al - het is een taaie sector waarbij ieder huisje een kruisje heeft - ECP het relatief goed doet - maar collectief deze sector blijft underperformen vs de bredere markt totdat er een beetje zon doorbreekt op de toekomst van winkelvastgoed.