Eurocommercial Properties « Terug naar discussie overzicht

ECP 2020

6.925 Posts, Pagina: « 1 2 3 4 5 6 ... 301 302 303 304 305 306 307 308 309 310 311 ... 343 344 345 346 347 » | Laatste

Omlaag ↓

hjs64 13 november 2020 17:05

Even iets anders, ik kreeg een mail betreffende het S5 Vitae Fonds (zorgwoningen). Heeft iemand van jullie ervaring met die club?

Branco P 13 november 2020 17:24

quote:
Felix M. schreef op 13 november 2020 15:19:
[...]
Kortom, vanwaar de onzekerheid over financieringen? Ik zie het niet.

De ontbrekende outlook siert het management natuurlijk: het is een erkenning van de onzekerheid van de ontwikkelingen rondom COVID-19. Dat overkomt ECP, waarmee de enig relevante vraag is hoe het management daarmee omgaat? Vooralsnog zijn daarvoor geen redenen tot zorg.

Een Zweedse lening van 47 mio expireert eind december 2020 en Op 27 oktober j.l. was er van ECP nog geen bevestiging van de herfinanciering van die 47 miljoen en dat is rijkelijk laat en we zijn vervolgens ook nog in de tweede lockdowns gedoken. Ik had daarom toch wel graag gelezen in de update van 27 oktober dat die herfinanciering al geregeld was.

Er is op zich genoeg geld in kas (98 miljoen per eind september 2020) om die aflossing van 47 miljoen eind december met cash te doen en in de loop van Q1 2021 die herfinanciering af te sluiten, eventueel in combinatie met de 110 miljoen die expireert in juli 2021.

Als echter nog in de loop van dit jaar herfinancieringen rondkomen dan doet ECP er goed aan om daar een kort persbericht aan te wijden, dat zal in mijn ogen de koers een extra zetje in de rug geven. Dan kunnen ze ook meteen een update geven omtrent de huurbetalingen oktober/november

StefanCa 13 november 2020 17:38

I see KLEP doing very well today. Any news on them?

Porscheknakker 13 november 2020 17:45

Een streep omhoog ! Van 13,20 naar 13,64. Mooi. Reden?

Branco P 13 november 2020 17:50

quote:
hjs64 schreef op 13 november 2020 17:05:
Even iets anders, ik kreeg een mail betreffende het S5 Vitae Fonds (zorgwoningen). Heeft iemand van jullie ervaring met die club?

Sectie 5 is in mijn ogen een goede club die in de afgelopen jaren steeds mooie fondsen met buurwinkelcentra/supermarkten geplaatst hebben (plaatsing via Reyersen van Buuren). Het zijn vanuit het verleden winkelvastgoedmensen (of in ieder geval een aantal van die mannen) en zij doken net als Annexum en Holland Immo Group een paar jaar geleden ook in het woonzorg-vastgoed. Ze hebben ondertussen een goed track record opgebouwd en het zijn betrouwbare lieden wat mij betreft.

In de loop der tijd zijn de fee-structuren steeds meer naar die van de concurrenten gegroeid dus op dat punt hebben ze wat mij betreft nu geen streepje voor meer. Eerst waren ze wat goedkoper.

Wat ik persoonlijk minder prettig vind is dat zij nu werken met groeifondsen (zowel voor de supermarkten als het zorgvastgoed), dat wil zeggen fondsen waarbij steeds een nieuwe emissie geplaatst wordt en er in het betreffende fonds daarmee dan extra objecten aangekocht worden. Vanuit de risico-spreidingsoptiek is dat natuurlijk prettig hoewel je maar moet afwachten wat er in de nieuwe toekomstige emissies aangekocht wordt. Aan de andere kant heeft een slecht presterend object minder invloed op je rendement op het moment dat je fonds groter is. Zo'n groeifonds heeft voor -en nadelen. Ik persoonlijk zou liever zien dat ze steeds opnieuw met een nieuw fonds zouden komen, en dan kun je iedere keer zelf beslissen of je de betreffende objecten in het fonds wel/niet ziet zitten, maar zo'n fonds opzetten is iedere keer extreem veel werk. Dus ik snap het wel.

Je kunt je met een deelname van 10.000 Euro er geen buil aan vallen lijkt mij. Ik ga het zelf ook eens wat nader bekijken. Voor mij zijn zorgwoningen prima als ik het idee krijg dat de locatie ook voor gewoon wonen geschikt is en de huren die de zorwoninghuurders betalen overeenkomen met wat gewone woninghuurders ook bereid zijn de betalen. Dat zou ik globaal narekenen. Ik ga er namelijk niet vanuit dat die zorgwoningen eeuwig betaalbaar blijven uit onze gezamenlijke zorgpremies dus dan is het van belang dat de huren op een normaal niveau liggen. Een niveau dat ook normale woninghuurders zouden willen betalen.

hjs64 13 november 2020 18:01

@Branco, dank voor je reactie, ik zal er van het weekend eens naar kijken.

Branco P 13 november 2020 19:22

quote:
StefanCa schreef op 13 november 2020 17:38:
I see KLEP doing very well today. Any news on them?

Unibail, Mercyalis en Carmila zijn ook gedurende de dag behoorlijk gestegen. Het is dus een Franse kwestie.

Ik heb op de Franse Forums gekeken en de redenen lijken volgens onze Franse vrienden te zijn:

* 33% tot 50% van novemberhuur mogen verhuurders in Frankrijk terugvragen van de belastingdienst als ze 100% van de novemberhuur kwijtschelden (dit was echter al eerder dan vandaag bekend). Ik weet niet goed of dit op de FBI achtige vehicles ook van toepassing is.

* De premier heeft gisteren om 19 uur een toespraak gehouden. Er wordt kennelijk gesproken in Frankrijk over het mogelijk heropenen van de "de niet essentiële" winkels over 2 weken, mits het aantal besmettingen verder naar beneden gegaan is. Lijkt mij een twijfelgeval maar als men zou besluiten om een soort "Duitsland oplossing" voor de niet essentiële winkels te kiezen (maximaal 1 consument per 10m2) dan zou dat goed nieuws zijn voor de decembermaand.

stockholder 13 november 2020 19:26

quote:
StefanCa schreef op 13 november 2020 17:38:
I see KLEP doing very well today. Any news on them?

Niet alleen KLEP. Ook DES gaat als een speer.

!@#$!@! 13 november 2020 20:02

Klep + 10%, DEQ +8% SPG +7%

NLvalue 13 november 2020 20:09

quote:
Branco P schreef op 13 november 2020 14:39:
[...]

Als jij denkt dat WHA nooit meer gaat teleurstellen, dan moet ik je teleurstellen. Daarvoor moet je naar de kwaliteit van de objecten kijken en de kwaliteit van de organisatie, iets dat jij weigert te doen omdat je de hele sector toch over 1 kam scheert. Wel zul je binnenkort eerst bij WHA, net als bij ECP, KLEP, etc. een tweede opleving van de koers zien zodra de vaccinatie-tijdsplanning duidelijker wordt en er daarmee zicht komt op het einde van de lockdowns. Tot die tijd kan het uiteraard vlak blijven of weer wat terugzakken.

We hebben het over verschillende dingen.

www.psychologytoday.com/us/blog/ambig...

WHA gaat nooit meer teleurstellen - omdat ze altijd net iets beter gaan presteren dan zelfs jouw allerlaagste verwachtingen.

En ECP kan steeds net niet voldoen aan de alhier opgeklopte verwachtingen.

Dus stijgt KLEP het hardst - een duidelijke positieve verrassing.

!@#$!@! 13 november 2020 20:16

Heeft ook met risico perceptie te maken. Fondsen die het hardst zijn gedaald (door meer risico) zullen ook harder stijgen als de risico-perceptie veranderd. Daarom kocht ik normaal in deze situaties de meest hard afgestrafte aandelen.
Maar nu ik wat ouder ben en een andere risico-perceptie heb ik ook voor een andere kans/risico verhouding gekozen.
Dus in een optimistisch scenario zullen andere fondsen het zeker beter doen. Maar daar loop je wel een hoger risico voor.

Branco P 13 november 2020 20:23

quote:
NLvalue schreef op 13 november 2020 13:22:
[...]

ECP heeft een andere definitie. 92% geind bij DES (en alle anderen...) , of 90% van "due & collectable" geind is appels en peren.

IGD, DES, laten gewoon betere collection rates zien dan ECP. Kun je een verhaal ophangen dat dat "in het belang van de goede relatie met de huurders gebeurt". Of een verhaal dat de huurders denken "dikke sjaak - je hebt me jarenlang dikke huurverhogingen door mn strot geduwd - nu is t jouw beurt ECP". Kies maar - geen debat. hoeven niet weer hetzelfde verhaal te horen over de lage OCR.. dat interesseert geen enkele huurder die op t punt staat failliet te gaan.

DES:
After an average of only 55 % of all rent receivables were paid in the second quarter, the collection ratio for the third quarter was 92 %.

Wereldhave:
Wereldhave’s adjusted rent collection rate of invoiced rents for Q3 2020 was 93% per 21 October 2020. P

Kleppiere:
Out of the €334 million in rents and service charges invoiced over the second quarter, Klépierre has collected 56.6%.

Het gaat bij alle clubs dus over het percentage ontvangen huur van de gefactureerde huur. Een verleende huurkortingen geldt niet meer als gefactureerde huur. Alle bedrijven rapporteren hetzelfde. ECP wijkt hierin dus niet af.

Verder is dat wat je schrijft juist niet van toepassing op ECP. Wel kun je het aanpassen naar:

"dikke sjaak - je hebt me jarenlang dikke huurverhogingen door mn strot geduwd - nu is t jouw beurt URW".

Daarbij is het met name voor jou ook goed om te weten dat WHA haar winkelcentra in Frankrijk heeft overgenomen van URW en die veel te hoge huren dus ook voorkomen in de WHA portefeuille in Frankrijk. De Nederlandse objecten van Wereldhave werden overgenomen van Corio en Corio stond er ook om bekend niet flauw te zijn met de huren. Niet zo extreem als URW overigens. Je zit bij WHA dus in een portefeuille met URW left-overs en projecten van Corio die Klepierre niet wilde hebben. Allemaal strak verhuurd, en dan met name dus die URW projecten. Misschien heb je geluk en wordt eerdaags de Franse portefeuille door WHA verkocht en maakt de koers een sprong. Eventueel wat aanvullend goed nieuws uit de Corona-hoek en dan komt er nog een sprong. Daarna wel verkopen, zou mijn advies zijn. WHA is m.i. geen LT belegging.

NLvalue 13 november 2020 20:26

quote:
Chessplayer1992 schreef op 13 november 2020 13:42:
Maar als zometeen de vooruitzichten dus veranderen en beter worden, kun je niet zomaar afboekingen terugboeken, dat wilde ik meer zeggen. Dan kun je beter je proces volgen en eventueel bij het jaarwerk proces eventuele impairment tests uitvoeren.

Mee eens. Corona heeft kans geboden om dat opnieuw in te richten. Bepaalde risico klassen, met een verschillend % Reservering per risico klasse. Blijkt een debiteuren saldo in een lagere risico klasse te vallen , dan verschuift hij in klasse, en wordt er een lager % gereserveerd ( en valt er een stukje vrij).

WHA heeft alle huurkorting die boekhoudkundig uitgesmeerd moet worden over toekomstige jaren , in 1 keer afgeboekt.

Ultra conservatief - geen van de Franse spelers heeft dat gedaan. Dus gaan er geen toekomstige lijken uit de kast vallen als een huurder aan wie huurkorting is gegeven later toch failliet gaat.

NLvalue 13 november 2020 20:53

quote:
Felix M. schreef op 13 november 2020 15:19:
[...]

Ik begrijp de klacht van vaagheid tav de herfinanciering niet zo goed? Het laatste persbericht stelde:
"In July 2020 Italian subsidiaries of the Company entered into two new state guaranteed bank loans with Banca Popolare di Milano and Banca Intesa Sanpaolo for in total just over €24 million for a term of three years at normal commercial pricing conditions. The drawn down funds can be used for working capital purposes within the Italian group companies.

The short term borrowings as per 30 September 2020 include an amount of € 157 million of long term loans, which mature within the next twelve months. € 47 million is expiring by the end of December 2020 and € 110 million will expire in July 2021. We are already in advanced discussions with the relevant banks about renewing those loans."

Als ik dat lees, dan zie ik weinig aanleiding voor zorgen tav herfinancieringen. Daarnaast heeft ECP in hetzelfde persbericht een nieuwe target capital structure aangegeven van 40% LTV. Kortom, er zal worden afgelost, waardoor herfinancieringen in het algemeen makkelijker zullen worden. Die aflossingen zullen wellicht betaald worden uit gelden van het waarschijnlijke stock dividend dat er voor boekjaar 2020 aan zit te komen: die fondsen zullen al in kas zitten.

Kortom, vanwaar de onzekerheid over financieringen? Ik zie het niet.

In april moet er 100 m dividend betaald worden , en in juni 110 voor leningen. De huidige cash gaat op aan de december aflossing en CAPEX.

Italie zit aan een LTV van 60% . Elke afboeking daar betekent dat er extra afgelost moet gaan worden om binnen de convenanten te blijven ( 3,3% afboeking, dus 30 miljoen Extra schuld reductie , per 30/6..). Dat komt boven op die leningen die normaal vervallen. En dat verklaart waarom ECP voor noodleningen aangeklopt heeft in Italië -

Ze zitten vast in hun box van object financiering - heel veel ruimte in Zweden en Frankrijk - maar ze kunnen die niet gebruiken om dat ze geen corporate vehikels daarvoor hebben. Klep wel - en die trekt een werkelijk fenomenale lening uit de markt. WHA klaar t/m 2022.

Dus ja - nog een rondje afboekingen in Italië - en de nieuwe CFO staat voor een serieuze uitdaging om de financiering opnieuw in te richten. (En ja , ook Woluwe zit niet ver van 60% convenanten af). Het kan geen 2 maanden stil blijven op verkoop of her financieringsgebied...

NLvalue 13 november 2020 21:09

quote:
Branco P schreef op 13 november 2020 20:23:
[...]

DES:
After an average of only 55 % of all rent receivables were paid in the second quarter, the collection ratio for the third quarter was 92 %.

Wereldhave:
Wereldhave’s adjusted rent collection rate of invoiced rents for Q3 2020 was 93% per 21 October 2020. P

Kleppiere:
Out of the €334 million in rents and service charges invoiced over the second quarter, Klépierre has collected 56.6%.

Het gaat bij alle clubs dus over het percentage ontvangen huur van de gefactureerde huur. Een verleende huurkortingen geldt niet meer als gefactureerde huur. Alle bedrijven rapporteren hetzelfde. ECP wijkt hierin dus niet af.

Verder is dat wat je schrijft juist niet van toepassing op ECP. Wel kun je het aanpassen naar:

"dikke sjaak - je hebt me jarenlang dikke huurverhogingen door mn strot geduwd - nu is t jouw beurt URW".

Due & collectible .

Ik heb geen mening over URW. Wel over de Italiaanse portefeuille van ECP - over 6 maanden hebben we het over Fratsencelli op dit forum.

[verwijderd] 13 november 2020 22:05

quote:
NLvalue schreef op 13 november 2020 20:53:
[...]

In april moet er 100 m dividend betaald worden , en in juni 110 voor leningen. De huidige cash gaat op aan de december aflossing en CAPEX.

Italie zit aan een LTV van 60% . Elke afboeking daar betekent dat er extra afgelost moet gaan worden om binnen de convenanten te blijven ( 3,3% afboeking, dus 30 miljoen Extra schuld reductie , per 30/6..). Dat komt boven op die leningen die normaal vervallen. En dat verklaart waarom ECP voor noodleningen aangeklopt heeft in Italië -

Ze zitten vast in hun box van object financiering - heel veel ruimte in Zweden en Frankrijk - maar ze kunnen die niet gebruiken om dat ze geen corporate vehikels daarvoor hebben. Klep wel - en die trekt een werkelijk fenomenale lening uit de markt. WHA klaar t/m 2022.

Dus ja - nog een rondje afboekingen in Italië - en de nieuwe CFO staat voor een serieuze uitdaging om de financiering opnieuw in te richten. (En ja , ook Woluwe zit niet ver van 60% convenanten af). Het kan geen 2 maanden stil blijven op verkoop of her financieringsgebied...

Hi NLValue, het helpt wel als je het persbericht leest - daar stond op pagina 7:
"When the results as per 31 December 2020 are published in the first quarter of 2021, the Board will also announce the dividend proposal to be voted on by the holders of depositary receipts in the 2021 AGM. The Board has the option to propose a dividend in cash or in depositary receipts or a combination thereof."

Kortom, in april 2021 moet er nog helemaal geen 100 mio aan dividend betaald worden. Voor behoud van de FBI-status kan er tot augustus 2021 worden gewacht met het dividend van het verlengde boekjaar 2020.
Zie link Belastingdienst:
www.belastingdienst.nl/wps/wcm/connec...

Zoals al meerdere keren op dit forum gesteld, kan dat dividend volledig in stock worden betaald danwel een combinatie van cash & stock zoals uit het citaat hierboven blijkt. Gegeven de aankondiging van een target capital structure met een LTV van 40% in datzelfde persbericht is de verwachting dat ECP vanaf nu gaat aflossen, waarmee stockdividend de voor de hand liggende keuze is (naast verkoopopbrengsten).

Kortom, het is onjuist dat er in april 2021 voor 100 miljoen aan dividend betaald moet worden - 'n simpele resolutie voor stock dividend op de aandeelhoudersvergadering is voldoende om de 40% LTV dichter bij te brengen en iedere onzekerheid over herfinancieringen weg te nemen. Dat kun je dus hier en nu al op je klompen voelen aankomen.

Branco P 13 november 2020 22:31

quote:
NLvalue schreef op 13 november 2020 21:09:
[...]

Due & collectible .

invoiced rent = due & collectable rent = rent receivable

Branco P 13 november 2020 22:33

quote:
Felix M. schreef op 13 november 2020 22:05:
[...]
Zoals al meerdere keren op dit forum gesteld, kan dat dividend volledig in stock worden betaald danwel een combinatie van cash & stock zoals uit het citaat hierboven blijkt. Gegeven de aankondiging van een target capital structure met een LTV van 40% in datzelfde persbericht is de verwachting dat ECP vanaf nu gaat aflossen, waarmee stockdividend de voor de hand liggende keuze is (naast verkoopopbrengsten).

Dat weet NL Value donders goed, maar hij knijpt graag een oogje toe als hij een punt wil maken.

Branco P 13 november 2020 23:21

quote:
NLvalue schreef op 13 november 2020 20:53:
[...]

In april moet er 100 m dividend betaald worden , en in juni 110 voor leningen. De huidige cash gaat op aan de december aflossing en CAPEX.

Italie zit aan een LTV van 60% . Elke afboeking daar betekent dat er extra afgelost moet gaan worden om binnen de convenanten te blijven ( 3,3% afboeking, dus 30 miljoen Extra schuld reductie , per 30/6..). Dat komt boven op die leningen die normaal vervallen. En dat verklaart waarom ECP voor noodleningen aangeklopt heeft in Italië -

Ze zitten vast in hun box van object financiering - heel veel ruimte in Zweden en Frankrijk - maar ze kunnen die niet gebruiken om dat ze geen corporate vehikels daarvoor hebben. Klep wel - en die trekt een werkelijk fenomenale lening uit de markt. WHA klaar t/m 2022.

Dus ja - nog een rondje afboekingen in Italië - en de nieuwe CFO staat voor een serieuze uitdaging om de financiering opnieuw in te richten. (En ja , ook Woluwe zit niet ver van 60% convenanten af). Het kan geen 2 maanden stil blijven op verkoop of her financieringsgebied...

Woluwe zit op 48% volgens de segment information in de laatste update dus dat is mijlenver van de 60%. Maar jij zit idd naar die segment information te kijken en dan zou je denken: LTV België 48%, LTV Frankrijk 29%, LTV Italië 59% en LTV Zweden 39% en jij concludeert dat het dan nu in Italië krap aan is.

De enige afspraak die ik zo snel terugvind in de rapportages is:

The loan to value ratio agreed with the banks for the group is 60%, the usual market practice ratio.

hoe dat op asset niveau zit is niet duidelijk maar als in Italië een LTV convenant op 70% of 75% gebruikelijk is dan is daar geen probleem. Ik heb in wat jaren terug zitten kijken in de segment information in de rapportages en zie in ieder geval dat Italië steeds hoog zit, altijd ruim boven 50%, dus daar wordt bewust op gestuurd. Mogelijk is het fiscaal aantrekkelijk om in Italië relatief hoge rentelasten te boeken en bijvoorbeeld in Frankrijk juist niet want daar zit men bewust heel laag.

Jouw conclusie dat ze vast zitten in hun box van object financiering is m.i. een verzinsel, ontstaan uit een wens dat het daadwerkelijk zo is. De Holding staat garant voor alle leningen dus het "overhevelen" van financieringen door in het ene land extra financiering aan te gaan en in het andere land wat af te lossen zou prima mogelijk moeten zijn. Maar nogmaals, hier zullen fiscale beweegredenen een rol spelen.

Gunther 14 november 2020 08:50

Ik moet het even terugzoeken maar Van Garderen heeft dit een keer benoemd in een conference call. Daarin gaf hij aan dat op asset niveau LTV geen afspraak is met de banken. Dus wat NLValue hier beweert is feitelijk onjuist.

6.925 Posts, Pagina: « 1 2 3 4 5 6 ... 301 302 303 304 305 306 307 308 309 310 311 ... 343 344 345 346 347 » | Laatste

Aantal posts per pagina: 20 50 100 | Omhoog ↑

Meedoen aan de discussie?

Word nu gratis lid of log in met uw e-mailadres en wachtwoord.

Direct naar Forum

Detail

Vertraagd	23 apr 2024 10:35
Koers	21,200
Verschil	+0,100 (+0,47%)
Hoog	21,200
Laag	21,100
Volume	1.393
Volume gemiddeld	43.820
Volume gisteren	72.109

Eurocommercial Properties nieuws meer

22 mrt	Slotcall: AEX ruimt de slingers op, m...	1
aug '21	Beursblik: Eurocommercial Properties ...
aug '21	Flink lager resultaat voor Eurocommer...	1
mei '21	Beursblik: Degroof Petercam verhoogt ...
mei '21	Beursblik: geen verrassingen bij Euro...	2
mei '21	Resultaatverbetering voor Eurocommerc...	1
mei '21	Beursblik: Berenberg verhoogt koersdo...	1
apr '21	Beursblik: seinen op groen voor vastg...	5
apr '21	Bank of Montreal iets groter in Euroc...
apr '21	Beursblik: JPMorgan verhoogt koersdoe...	1