Unibail-Rodamco « Terug naar discussie overzicht

quote:

common sense schreef op 2 maart 2021 09:08:

De man die als een van de weinigen echt in de keuken kan kijken koopt alleen maar bij...

Ieder mag hier zijn eigen conclusies uit trekken.

quote:

Lamsrust schreef op 2 maart 2021 00:46:

[...]
De flagships staan nu in de boeken tegen een niy van 3.7% en een niy van 4.3% als alle leegstand wordt opgelost. Leegstand is nu 10% in flagships, dus als de bezetting teruggaat naar 95% tegen de huidige huurprijzen, dan bedraagt de niy 4%. Dat is plm. 250bps boven de huidige rentevoet. Ik acht dat een kleine spread, daar staat tegenover dat het de allerbeste malls betreft. Echter, wel van belang is dan dat i) verlengingen/verhuringen plaatsvinden tegen minimaal huidige huurniveau, geen MGR daling, ii) leegstand terugloopt naar 5% ultimo 2022. Beide effecten zouden verstrekt moeten worden door het concentratie effect van de sluiting van B/C malls: retailers willen alleen nog een grote flagship store hebben in de premium malls om hun multinchannel strategie uit te rollen (deels online afwikkeling van fysieke transactie). Dat laatste is altijd de overtuiging geweest van URW management.
[...]

quote:

Blub schreef op 2 maart 2021 14:06:

Koers wordt wat gedrukt, gezien de sectorgenoten dalen we te hard, dit vind ik verdacht

quote:

AVM (Altijd Verkeerde Moment) schreef op 2 maart 2021 13:51:

[...]
Ha Lamsrust, even een beginnersvraagje: wat is een niy en waar kan ik die terugvinden voor de US flagships van URW? (iets met een yield op geinvesteerd vermogen/boekwaarde oid)?

Dank voor je artikel en aanvullende toelichting trouwens, dat geeft weer extra inzicht in hoe de kaarten op tafel liggen en waar het huidige management voor staat. In het artikel zegt de analist dat voor de b-locaties de waarde in feite niet meer is dan "the value is the land minus the cost of demolition[...]. The orange tile and brown carpeting is just going to be torn down and plowed under and eventually trade at a price someone can build something else there,".

Ik vraag me dan af in hoeverre URW die b-locaties al heeft afgewaardeerd richting zo'n bodemniveau. Als ik 2mld deel op 13 b-locaties, dan kom je uit op ca. 150mln per locatie. Misschien is de landwaarde minus sloopkosten slechts enkele tientallen miljoen waard (ik las ergens in het artikel een voorbeeld bedrag van een mall van ca 70mln, er stond niet bij of dat het sloopbedrag was). Maar stel als we uitgaan van een verdere halvering van de waarde voor die b-locaties (richting "sloopgrond waarde"), dan hebben we het over een afwaardering van ongeveer 1 miljard.

In de NAV per aandeel formule betekent dit een afwaardering van €1mld/138mln = ca €7 per aandeel. Of in een ander perspectief: t.o.v. de ca €48.3mld aan assestwaarde die gevoelig zijn voor afwaarderingen is dit ca 2% afwaardering. T.o.v. de Q4 2020 waarde (met een NAV van ca €126 per aandeel) houdt de koers van ca €63 een afwaardering in van ca 18%. Je zou dan kunnen stellen dat 2% van die 18% toegewezen zou kunnen worden aan verdere afwaardering van die B-locaties in de VS (onder de boven genoemde aannames).

Ik schrijf dit niet op vanwege het voorspellen van de koers o.i.d. (want zoals we allemaal inmiddels toch zouden moeten weten, gaat die zeer binnenkort richting €18), maar meer om voor mezelf een beeld te kunnen schetsen van de verhouding tussen de koers en de veronderstelde onderliggende vastgoedwaarde: en dan met name meer zicht op de mate van onzekerheden en mogelijke afwaarderingen.

quote:

QueSera schreef op 2 maart 2021 14:28:

[...]

Ja. Volgens mij is het Peter doe met zijn volle 20 aandelen short gaat. :)

quote:

Lamsrust schreef op 2 maart 2021 16:13:

[...]

De NIY is de Net Investment Yield en die wordt berekend door de NRI (Net Rent Income) te delen door de taxatiewaarde van het vastgoedobject. Deze staan in het jaarverslag van URW bij de waarderingen van de activa.

Niet alle regional malls van URW zijn zo slecht dat de afgewaardeerd dienen te worden tot de netto grondwaarde. Maar ik schat dat dit voor globaal de helft wel zo is en dat die ook reeds voor een lage waarde in de boeken staan. In 2020 heeft URW een aantal US regionals verkocht voor zeer lage prijzen en dat leidde nauwelijks tot een boekverlies. URW management weet echt wel dat tussen deze US regionals Westfield onwaardig vastgoed zit, maar Cuvillier heeft dat altijd onder het tapijt geschoven; hij had het immers aangekocht. Zelfs de vorige CFO liet zich in z'n laatste call ontglippen dat ze van deze regionals afmoeten. Ik vermoed wel dat men nog eens met de stofkam door de US portfolio is gegaan en daarom 3 flagships heeft toegevoegd aan de regionals (en 1 recent verbouwde regional Mission Valley heeft geupgrade tot flagship), zodat dit pakket eventueel met discount de deur uitgedaan kan worden.

quote:

Lamsrust schreef op 2 maart 2021 16:13:

[...]

De NIY is de Net Investment Yield en die wordt berekend door de NRI (Net Rent Income) te delen door de taxatiewaarde van het vastgoedobject. Deze staan in het jaarverslag van URW bij de waarderingen van de activa.

Niet alle regional malls van URW zijn zo slecht dat de afgewaardeerd dienen te worden tot de netto grondwaarde. Maar ik schat dat dit voor globaal de helft wel zo is en dat die ook reeds voor een lage waarde in de boeken staan. In 2020 heeft URW een aantal US regionals verkocht voor zeer lage prijzen en dat leidde nauwelijks tot een boekverlies. URW management weet echt wel dat tussen deze US regionals Westfield onwaardig vastgoed zit, maar Cuvillier heeft dat altijd onder het tapijt geschoven; hij had het immers aangekocht. Zelfs de vorige CFO liet zich in z'n laatste call ontglippen dat ze van deze regionals afmoeten. Ik vermoed wel dat men nog eens met de stofkam door de US portfolio is gegaan en daarom 3 flagships heeft toegevoegd aan de regionals (en 1 recent verbouwde regional Mission Valley heeft geupgrade tot flagship), zodat dit pakket eventueel met discount de deur uitgedaan kan worden.

quote:

AVM (Altijd Verkeerde Moment) schreef op 2 maart 2021 17:15:

[...]
Ha, dank je voor je uitleg! (is weer eens wat anders dan "ga maar googelen").

Het geeft denk ik toch wel enige gemoedsrust om te weten dat verdere afwaarderingen van US vastgoed niet het grootste risico meer lijken te zijn voor URW, maar meer de executie van hun herstructureringsplannen.

De onzekerheid rondom de gevolgen van corona zal steeds sneller verdampen. Het is daarom nu voor het nieuwe management vooral een kwestie van met vaste en zekere hand stap voor stap de juiste beslissingen nemen, zonder zich iets aan te trekken van "achteruitkijkspiegel-koersdoelen" van hijgerige zakenbank-analisten en creditratings bureaus met hun downgrade dreigementen. Daar hoort het lef bij om het dividend voorlopig even stop te zetten, de VS b-locaties van de hand te doen en het resterende (nog niet geboekte) verlies voor lief te nemen. De A-locaties zullen zo goed mogelijk verzorgen moeten worden, dusdanig dat ze na de crisis weer tot volle waarde zullen komen, waarna ze op het juiste moment en tegen de juiste prijs (eventueel) van de hand kunnen worden gedaan. Zo zal het risico op de VS portefeuille op een beheerste manier flink gereduceerd kunnen worden. Dat de koers morgenmiddag om 14:38 uur naar €18 knalt, moeten we dan maar even voor lief nemen...

quote:

Peter133 schreef op 2 maart 2021 17:28:

[...]
Perfect. In de boeken van te voren te veel afwaarderen zodat bij verkoop je kan roepen dat je boven de boekwaarde verkocht hebt en dan je bonus binnen halen vanwege goed bestuur vanwege deze geweldige prestatie.
Dank voor deze bijdrage. Hier had ik nog niet aan gedacht.

quote:

Peter133 schreef op 2 maart 2021 17:28:

[...]
Perfect. In de boeken van te voren te veel afwaarderen zodat bij verkoop je kan roepen dat je boven de boekwaarde verkocht hebt en dan je bonus binnen halen vanwege goed bestuur vanwege deze geweldige prestatie.
Dank voor deze bijdrage. Hier had ik nog niet aan gedacht.

quote:

Lamsrust schreef op 2 maart 2021 17:37:

[...]

Geen dank. Boekwaarde wordt overigens vastgesteld door externe taxateurs. De invloed daarop is beperkt, i.e. tot een gesprek over de door de taxateur gehanteerde uitgangspunten.

quote:

Peter133 schreef op 2 maart 2021 17:48:

[...]
Inderdaad. Opdrachtgever betaald dus bepaald het doel. Het doel bepaald voor een groot deel de waarde.
Taxaties hebben per doel een marge van 20% omlaag en omhoog dus er zijn ruime mogelijkheden om hier invloed op uit te oefenen.
Ik ben ingestapt op BOTS en hoop daar rond de 20% rendement per maand te behalen.
Als dat lukt ben ik hier helemaal weg ;) Waarom x jaar wachten op een koersverdubbeling van URW als je bij BOTS iedere 5 maanden kan verdubbelen ;)

quote:

Peter133 schreef op 2 maart 2021 17:48:

[...]
Inderdaad. Opdrachtgever betaald dus bepaald het doel. Het doel bepaald voor een groot deel de waarde.
Taxaties hebben per doel een marge van 20% omlaag en omhoog dus er zijn ruime mogelijkheden om hier invloed op uit te oefenen.
Ik ben ingestapt op BOTS en hoop daar rond de 20% rendement per maand te behalen.
Als dat lukt ben ik hier helemaal weg ;) Waarom x jaar wachten op een koersverdubbeling van URW als je bij BOTS iedere 5 maanden kan verdubbelen ;)

quote:

tradersonly schreef op 2 maart 2021 17:40:

Het valt mij op dat er altijd flinke eindveilingen zijn. Vaak wel een kwart van de dagomzet, zoals vandaag.
Vreemd dat mensen nog verkopen nu dé insider vrolijk bij blijft kopen. Wereldwijd neemt corona in behoorlijk tempo af dus opheffing maatregelen kan niet lang meer op zich laten wachten.