Wereldhave « Terug naar discussie overzicht

quote:

NLvalue schreef op 27 september 2021 08:41:

Melding Blackrock:

www.afm.nl/nl-nl/professionals/regist...

@Hcohen: de puzzel is geen duizend stukjes bij de 5 winkelvastgoedfondsen. De BR melding bij ECP op 13/17/20 - sep kleurt een hoek in. Dit ook

Wat junkyard schreef was dat een ECP vs Klep swap een logische strategie zou kunnen zijn - als je me die optiek naar (het bus model van) sommige melders kijkt - ga je ook anders kijken naar de afm (en AMF) meldingen die gedaan zijn (en binnenkort gedaan gaan worden)

quote:

calvaille schreef op 27 september 2021 16:36:

Lange rente omhoog vandaag in de VS - vastgoed ook. Terwijl het met een redelijk hoge LTV toch niet heel aantrekkelijk is om een hogere rente te betalen in de toekomst. Mis ik iets?

quote:

Branco P schreef op 27 september 2021 17:36:

[...]

Rente gaat omhoog vanwege vooruitzichten op economische voorspoed en stijgende prijzen (inflatie). Aantal verkopen in de winkels gaan omhoog én de prijzen voor de producten = hogere omzetten voor de retailers = ruimte voor hogere huren (jaarlijkse huurverhogingen en huurverhogingen bij heronderhandelingen)

Rentes die vastgoedbedrijven betalen over hun leningen gaan uiteraard ook stijgen, maar pas op langere termijn omdat die rentes de eerstkomende 4 a 5 jaar nog vast liggen. Daarbij is de verhouding tussen huur en rente ongeveer 100:20 dus als je huur met 10% stijgt de komende 4 jaar, dan mogen daarna je rentelasten met 50% omhoog gaan wil je hetzelfde netto resultaat hebben.

Dus eerst gaan de huren stijgen en pas veel later de te betalen rentes over leningen.

De vraag is dus: wat is een redelijk hoge LTV? Ik vind de woningmarkt, waarbij de meeste consumenten een LTV van 100% hebben (op het moment dat zij een woning kopen) persoonlijk iets zorgelijker.

quote:

HCohen schreef op 27 september 2021 13:39:

[...]

Dank je NLvalue, ik ga dat de komende tijd toch eens volgen en nader bekijken.

Ik kom er graag nog eens bij je op terug !

quote:

NLvalue schreef op 28 september 2021 08:54:

Op vrijdag had je aan de (als enige ruime) koersstijging van Aegon in een zeer rode beurs al kunnen weten dat het om de amerikaanse rente draaide. En dus de disconteringsvoet in de cashflow modellen.

quote:

Midweekhandelaar schreef op 29 september 2021 09:08:

[...]
Was beleggen maar zo makkelijk. Tjonge jonge jonge

quote:

The Third Way... schreef op 29 september 2021 10:47:

Normaliter maken we hier op IEX elk jaar een nieuw draadje aan. Met jullie welbevinden wil ik dat een kwartaal naar voren halen. De reden hiervoor is dat met ons nieuwe boek we de discussie hier op IEX op een andere manier willen aanzwengelen. Verder zal het boek gratis te verkrijgen zijn via een eigen webpagina waarop een link naar die IEX pagina zal komen. Zo kunnen nieuwe lezers op een fris draadje meekijken.

Hopelijk vinden jullie dit een goed idee...

www.iex.nl/Forum/Topic/1385322/Wereld...

quote:

NLvalue schreef op 29 september 2021 11:26:

[...]

Sorry - poging tot simplificatie voor de minder ervaren (die naast de zeer ervaren ) beleggers die deze fora lezen.

De rente VS is een zeer belangrijke variabele - dus moet je ernaar kijken. Staat gewoon op de IEX monitor - samen met nog 100 knipperende lichtjes. En dus kijkt een onervaren belegger daar niet naar.

Als je daar nou niet naar kijkt - zou je je in ieder geval moeten afvragen waarom in het fd beursoverzicht van zaterdag Aegon, als meest VS rentegevoelige waarde op de NL beurs, fel groen blinkt in een zee van rood.

Maar op maandag eind van de dag pas weten waarom URW +7% deed na een hele dag neuzelen over bioscopen, graszaad en dromen over stijgende winkelhuren zou een wake up call moeten zijn

Beleggen wordt een stuk simpeler - als je niet steeds verdwaalt in irrelevante details van een - op zich vrij irrelevante - beleggingscategorie zoals winkelvastgoed, of funderingspalen voor windmolens, zadenhandel of..

Niet makkelijk - wel simpeler.

quote:

NLvalue schreef op 29 september 2021 11:50:

[...]
Het lijkt me een prima idee om 2 draadjes te hebben.

Elk van de winkelvastgoedfondsen is een smeltend ijsblokje. Geen heeft een pijplijn die de cost of capital terugverdient. Elk van de spelers moet vastgoed verkopen die toekomstige huursommen en dus cashflows p/a gaat verminderen.

En geen van de spelers heeft een overtuigend plan om de transitie naar een nieuwe werkelijkheid te doen.

Heb persoonlijk weinig interesse in een eenzijdige discussie over falend WHA mgt - met wat afstand zie je wie de dinosaurussen zijnbij URW/Vastned/ECP/IGD etc nadat de meteoriet ingeslagen is

quote:

NLvalue schreef op 29 september 2021 11:50:

[...]
Het lijkt me een prima idee om 2 draadjes te hebben.

Elk van de winkelvastgoedfondsen is een smeltend ijsblokje.Geen heeft een pijplijn die de cost of capital terugverdient. Elk van de spelers moet vastgoed verkopen die toekomstige huursommen en dus cashflows p/a gaat verminderen.

En geen van de spelers heeft een overtuigend plan om de transitie naar een nieuwe werkelijkheid te doen.

Heb persoonlijk weinig interesse in een eenzijdige discussie over falend WHA mgt - met wat afstand zie je wie de dinosaurussen zijnbij URW/Vastned/ECP/IGD etc nadat de meteoriet ingeslagen is

quote:

Branco P schreef op 30 september 2021 13:29:

Zelfs toen de koersen van WHA en ECP vorig jaar rond de 7 euro koersten bleef NLvalue volharden in zijn verhalen van smeltende ijsblokjes over de hele sector terwijl toen de enige juiste constatering was dat de hele sector extreem zwaar ondergewaardeerd was. Dus ook al zou je van mening zijn dat het smeltende ijsblokje scenario nu op alle winkelvastgoedbedrijven van toepassing zou zijn, dan nog moet je inzien dat dit voor bepaalde bedrijven in mindere mate en voor andere bedrijven in meerdere mate geldt. En vervolgens kunnen aandelenkoersen op enig moment veel te laag gewaardeerd zijn, ook al ga je uit van bepaalde smeltende-ijsblokje-scenario's. Het is nu juist dat vraagstuk waarmee wij ons bezighouden. Ik in ieder geval wel. De huidige koers van het aandeel van WHA (alsook van andere winkelvastgoedbedrijven) is op dit moment zeker interessant en dan speelt voor een investeringsbeslissing vooral de vraag welke risico's je ziet die het beleggingsresultaat alsnog zouden kunnen gaan laten tegenvallen en dat is bij WHA overduidelijk de mogelijke verdere kapitaalvernietigende acties van het huidige management. Want ook al biedt de huidige winkelportefeuille mooie perspectieven bij de huidige beurskoers, als WHA-management gewoon doorgaat met verkopen van winkelcentra tegen bodemprijzen, dan heb je daar als belegger natuurlijk niks aan. Dan gaat je potentiële rendement linea recta naar de kopers van het vastgoed.

quote:

Buyandhold2020 schreef op 30 september 2021 13:36:

[...]
(i.t.t. veel andere draadjes waar het alleen over koersen en momentopnames gaat).

quote:

Buyandhold2020 schreef op 30 september 2021 13:02:

[...]

Bedankt NLvalue voor je kritische maar (in mijn ogen) waardevolle bijdrage, AB.
Het is denk ik inderdaad belangrijk om kritisch te blijven naar het gehele portfolio, ook in het kader van oppertunity costs (zijn er andere sectoren die ik ook begrijp, waar m'n geld beter kan renderen?). Nadat ik het een tijd niet met je eens was, ben ik me af gaan vragen: waarom heb ik het fout? Want dat ik het fout had is mij inmiddels duidelijk: want de resultaten in deze sector zijn inderdaad al jaren onder het gemiddelde van de beurs en ik zie voorlopig geen aanwijzingen voor een opleving daarvan.
Nou ben ik niet het type dat per direct MOET verkopen, dus dat doe ik zodra de koers wat hersteld is en dan wel dankzij het terechte punt dat je aanhaalt.

Ter nuancering: Ook ik zie ECP management wel echt als het betere in de sector overigens, dat wil ik wel gezegd hebben. Als je dit vergelijkt met de plannen van Unibail Rodamco destijds, of WHV op dit moment dan kan je niet anders dan ook daar toegeven dat ECP het (keer op keer) slimmer aanpakt dan de concurrentie, juist door geen gekke dingen te doen.