DeBeurs.nl

[verwijderd] 4 oktober 2021 14:43

1

quote:
ff_relativeren schreef op 2 oktober 2021 23:13:
Als buitenstaander had ik graag gelezen waar de financiële belangen liggen van de Board of Directors. Hebben zij een financieel belang bij de contractpartners waar veel te goedkoop aan verkocht werd ? De heren zullen hier ongetwijfeld mee lezen, en deze suggestie niet in dank afnemen. Heren, voel u vrij om hier op IEX te beloven dat u ten tijde van de genomen beslissingen, en ook nu na de beslissingen, geen enkel persoonlijk belang had bij 1 van de contractpartners die veel te goedkoop bij WHA panden konden inkopen. Dan is de lucht op dat punt direkt geklaard.

Het ligt in de lijn van 'de heren' om dat te beloven.
Wat mij betreft is de lucht dan nog niet geklaard.
Het 'smeltende ijsblokje' is vzv ik begrijp zo'n 5 jaar in de zon gelegd. Dat is te lang om van een foutje te spreken: er was tijd om die te ontdekken en te corrigeren, maar men lijkt (hoe raadselachtig) bewust op de ingeslagen weg te zijn doorgegaan.

Personen die dicht bij het vuur zaten waren in de gelegenheid via andere partijen de geplande uitverkopen op de kop te tikken.

The Third Way... 4 oktober 2021 15:10

1

Op de keper beschouwd heeft het antwoord van Wereldhave hierboven, zoals gemeld door HCohen, de discussie verschoven en versneld:

de management agenda is primair niet meer gericht op de modernisering van het bedrijf maar op overleven, van deadline naar deadline...

#DeTragedieWereldhave

ff_relativeren 4 oktober 2021 15:20

1

quote:
The Third Way... schreef op 4 oktober 2021 14:19:
Even een opmerking er achteraan: die arme Ruud van Maanen mag de messenger spelen en proberen om dit allemaal uit te leggen. Hij is niet te benijden...

Dhr van Maanen heeft het naar mijn idee heel correct uitgelegd. De bankconvenanten konden geraakt worden. Dat klinkt als een "moetje". Er kwam nog genoeg geld binnen om de liquiditeit nog even overeind te houden, maar er was mogelijk niet meer genoeg geld om de solvabiliteit overeind te houden. Dat is mijn eerste interpretatie van het antwoord vanuit WHA. Wat vinden de rekenmeesters op dit forum daarvan ?

Er zijn 3 kritische interne meetpunten voor een bedrijf + 1 extern kritisch meetpunt als ik het even heel basaal mag neerzetten ;

Intern kritisch :
- Verhouding EV / VV (ofwel : eigen geld versus geleend geld, daar mag geen scheefgroei ontstaan) ;
- Solvabiliteit (ofwel : aan alle leen-verplichtingen kunnen voldoen) ;
- Liquiditeit (ofwel : de direkte rekeningen kunnen betalen).

Extern kritisch :
- Voorwaarden van de schuldeiser mogen niet in de knel komen (bankconvenanten).

Daar zien we het verband ontstaan tussen het antwoord van dhr Van Maanen en de solvabiliteit van WHA.
Dhr Van Maanen : Bankconvenanten. (afspraken over het geleende geld en de financiële gezondheid van het bedrijf)
Solvabiliteit : In welke mate kan het geleende geld nog worden betaald.

Dames en Heren en in het bijzonder voor onze rekenaars hier op het forum ; Ik ga nu een hele kritische noot wegzetten.
Ik laat het aan jullie om te beoordelen in hoeverre die kritische noot klopt of niet klopt.
Iedere inhoudelijke reactie is welkom :

Er is iets bijzonders met de Solvabiliteit. Deze wordt gemeten met 1 belangrijk doel :
>> Kan het lenende bedrijf de schulden terugbetalen als het failliet gaat ?
Dat is het criterium van Solvabiliteit !

En dat zet het antwoord van Dhr Van Maanen in een heel helder licht naar mijn idee.
Wereldhave zat in de problemen. En dat werd in het openbaar weggewuifd door geruststellend te praten over de Liquiditeit. Terwijl het onderliggende probleem waar niet over gepraat werd, de Solvabiliteit was (of is ??).

Wintermans 4 oktober 2021 15:39

0

quote:
The Third Way... schreef op 4 oktober 2021 15:10:
Op de keper beschouwd heeft het antwoord van Wereldhave hierboven, zoals gemeld door HCohen, de discussie verschoven en versneld:

de management agenda is primair niet meer gericht op de modernisering van het bedrijf maar op overleven, van deadline naar deadline...

#DeTragedieWereldhave

Tja, wat was het ook al weer met vastgoed...

Het gaat om locatie, locatie en locatie.. en natuurlijk de maandelijkse rente blijven betalen.

Met het eerste zit het bij Wereldhave wel goed, met het tweede ook (voor de toekomstige kopers van die locaties dan, niet voor Wereldhave zelf)

[verwijderd] 4 oktober 2021 15:49

0

Als het de solvabiliteit is dan wisten ze op dat moment dus wat de actuele waarde van de bezittingen was.
Die waarde was te laag voor de banken, maar in de verslagen richting aandeelhouders/publiek spiegelden ze het dubbele (vzv ik begrijp) voor.

Om dan tegen de aandeelhouders te zeggen dat taxaties gaan op basis van het verleden... ze wisten dat die al lang niet meer klopten. Als ze het zelf niet hadden gezien (ben je dan nog wel een capabele bestuurder?) dan kwam die boodschap van de banken.

Wintermans 4 oktober 2021 15:52

1

quote:
ff_relativeren schreef op 4 oktober 2021 15:20:
[...]
Dhr van Maanen heeft het naar mijn idee heel correct uitgelegd. De bankconvenanten konden geraakt worden. Dat klinkt als een "moetje". Er kwam nog genoeg geld binnen om de liquiditeit nog even overeind te houden, maar er was mogelijk niet meer genoeg geld om de solvabiliteit overeind te houden. Dat is mijn eerste interpretatie van het antwoord vanuit WHA. Wat vinden de rekenmeesters op dit forum daarvan ?
..

Er is hier al regelmatig aandacht aan besteed (en ook in het boek van TTW), dat dit een zelf gecreerd probleem van deze CEO is door als één van zijn eerste acties gelijke even 450 miljoen af te schrijven in het jaarverslag over 2019.

Dit lijkt niet zo slim als je een kwartaal later 350 miljoen aan investeringen aankondigt.
Dat klopt ook als je het boek van TTW leest...dat toont namelijk onmiskenbaar aan, dat het sluw was!

junkyard 4 oktober 2021 15:59

2

Ik vind het nogal vreemd dat nu met solvabiliteit en hiertoe noodzakelijk doordrukken van verkopen in illiquide markten wordt geschermd, en in 2021 nog vrolijk € 0,50 dividend per aandeel (totaal € 20 miljoen) is uitgedeeld. Begin 2021 was duidelijk dat Frankrijk niet goed kon worden verkocht, en had als alternatief kunnen/moeten worden gekozen om kapitaal binnenboord te houden (d.m.v. stock dividend, of voorlopige annulering dividend zoals URW) zodat er meer vrijheid zou ontstaan om een goede exit te kiezen voor Frankrijk en verhoogde lange termijn waarde(behoud) voor aandeelhouders te genereren.

Het lijkt nu alsof de boodschap is dat Frankrijk tegen elke prijs zou moeten worden verkocht omdat het water aan de lippen stond (waarom dan dividend uitdelen?), en de pre-corona FSC strategie tegen elke prijs wordt doorgedrukt. Als al het winkelvastgoed in Frankrijk direct was verkocht (en niet de 2 slechtste winkelcentra waren achtergehouden) dan had ik dit iets beter kunnen begrijpen, maar dan nog is deze verkoop qua timing en opbrengst beroerd.

Ceo Storm had bij aanstelling (mid 2019) vanuit zijn (ex-analist) ervaring al kunnen bedenken dat het Franse vastgoed zou moeten worden verkocht, waarom er een strategische orientatie van een halfjaar nodig was om een oude boodschap in nieuw jasje te verkondigen (FSC, aanpassing huurdersmix) is voor mij moeilijk te doorgronden. Als het Franse vastgoed eind 2019 was verkocht vanuit een 'hit the ground running' ceo strategie, dan stond de beurskoers nu zo'n € 10 hoger.

Branco P 4 oktober 2021 16:51

0

quote:
Wintermans schreef op 4 oktober 2021 15:52:
[...]
Er is hier al regelmatig aandacht aan besteed (en ook in het boek van TTW), dat dit een zelf gecreëerd probleem van deze CEO is door als één van zijn eerste acties gelijke even 450 miljoen af te schrijven in het jaarverslag over 2019.

Dit lijkt niet zo slim als je een kwartaal later 350 miljoen aan investeringen aankondigt.
Dat klopt ook als je het boek van TTW leest...dat toont namelijk onmiskenbaar aan, dat het sluw was!

Of het "sluw" was, dat weet ik niet.

Dat het in ieder geval niet in het belang van de aandeelhouders was om het vastgoed zo overdreven te laten afwaarderen, dat is in ieder geval een gegeven. En dus zal de CEO primair iets anders in gedachten hebben gehad dan aandeelhouderswaarde c.q. de belangen van de aandeelhouders.

De grootaandeelhouder vond het kennelijk evenwel een prima actie... en dat is opmerkelijk. De grootaandeelhouder is al zijn hele leven actief in het vastgoed en heeft er een groot deel van zijn fortuin aan te danken. Hij weet als geen ander dat onnodig afwaarderen iets is wat je nooit zou moeten nastreven.

!@#$!@! 4 oktober 2021 17:21

2

quote:
Branco P schreef op 4 oktober 2021 16:51:
[...]
De grootaandeelhouder vond het kennelijk evenwel een prima actie... en dat is opmerkelijk. De grootaandeelhouder is al zijn hele leven actief in het vastgoed en heeft er een groot deel van zijn fortuin aan te danken. Hij weet als geen ander dat onnodig afwaarderen iets is wat je nooit zou moeten nastreven.

In het hele verhaal is dit voor mij het grootste mysterie. Ik kan gewoon geen rationele en logische reden bedenken waarom v Herk dit allemaal prima vindt.

Niet alleen een verhaal "dat ik" logisch vind, maar ook niet vanuit andere perspectieven, invalshoeken.

Grappig genoeg is "een complot" (lees: fraude) dan de enige verklaring die dit logisch kan maken. Precies wat de meeste mensen op deze fora doen als andere personen of instellingen niet even optimistisch zijn als zij over hun aandeel of als de koers niet doet wat hij zou moeten doen in hun ogen.

Omdat die oplossing op deze fora in 99% van de gevallen onzin is, zou ik het nu dan ook als onzin moeten bestempelen ?? Toch niet, omdat het een publiek geheim is hoe de vastgoed wereld werkt. Het is daar bijna geaccepteerd als iets wat erbij hoort.

Dus ik vind complotten eigenlijk altijd onzin. (Zoals MS die weer bepaalde motieven zou hebben voor hun negatieve visie op URW), maar in dit ene geval geloof ik wel degelijk in opzettelijk mismanagement onder goedkeuring van de grootaandeelhouder en dus dat er sprake is van fraude.

Helaas heeft niemand er persoonlijk belang bij om zoveel tijd en energie te steken in het daadwerkelijk blootleggen van deze fraude, plus het blijft sowieso moeilijk te bewijzen zonder insider informatie. Het bewijs is vaak slechts indirect.

Het is natuurlijk niet voor niks dat hoe het in de vastgoed wereld werkt een publiek geheim is. Er blijkt in de praktijk weinig tegen gedaan te (kunnen?) worden.

Wat ook bijzonder vind is dat deze praktijken op geen enkele manier voor een relatief lagere waardering zorgen voor het aandeel.

Dat zijn dus eigenlijk 2 mysteries.

Branco P 4 oktober 2021 19:06

1

Apestaartje, jij denkt waarschijnlijk als volgt:

Van Herk en de 80% kleinere aandeelhouders van Wereldhave enerzijds hebben nadeel van de veel te lage verkoopprijzen en aan de andere kant hebben de Van der Vorms, Harry Hilders' en de De Beers een voordeel van de veel te lage aankoopprijzen.

Als je iets creatiever denkt dan is echter tevens het geval:

80% kleinere aandeelhouders van Wereldhave enerzijds hebben nadeel van de veel te lage verkoopprijzen en als je alle voordelen en nadelen van de miljardairs in dit verhaal anderzijds bij elkaar optelt, dan hebben zij per saldo een voordeel van de veel te lage prijzen.

Complotten o.i.d. hoeven daar niet eens achter te steken, maar dat per saldo de rijken in dit verhaal rijker worden en de kleine belegger armer, dat is wel de uitkomst van de hele situatie. De situatie is dus niet voor iedereen in het verhaaltje een tragedie.

AngelEye 4 oktober 2021 21:24

2

Indrukwekkend verhaal, bedankt voor het vele werk dat hierin is gestoken! Fijn om alle ontwikkelingen van WHA van de afgelopen jaren in een overzichtelijk geheel te zien.

Je gaat je toch afvragen of het management van WHA nu werkelijk zo incompetent kan zijn of dat er iets anders speelt. Ik beleg voornamelijk in residentieel vastgoed maar overweeg nu serieus om in retail te gaan, wellicht dat WHA nog wat in de aanbieding heeft voor pak hem beet de helft van de boekwaarde?

The Third Way... 5 oktober 2021 09:27

1

@HCohen

Zou je aub voor de volledigheid ook jouw vraag aan Wereldhave kunnen posten? Indien er zaken in staan die je liever niet breed deelt, dan kun je het ook naar mijn TTW e-mail adres sturen waar het met de bekende vertrouwelijkheid zal worden behandeld:

TThirdWay@gmail.com

The Third Way... 5 oktober 2021 09:30

1

quote:
AngelEye schreef op 4 oktober 2021 21:24:
Indrukwekkend verhaal, bedankt voor het vele werk dat hierin is gestoken! Fijn om alle ontwikkelingen van WHA van de afgelopen jaren in een overzichtelijk geheel te zien.

Je gaat je toch afvragen of het management van WHA nu werkelijk zo incompetent kan zijn of dat er iets anders speelt. Ik beleg voornamelijk in residentieel vastgoed maar overweeg nu serieus om in retail te gaan, wellicht dat WHA nog wat in de aanbieding heeft voor pak hem beet de helft van de boekwaarde?

Dank.

Om op je vraag in te gaan, zoals het boek aangeeft komen er noodgedwongen weer verkopen...

The Third Way... 5 oktober 2021 09:44

2

Statistieken webpagina boek na 5 dagen zonder reclame:

- 1.5k views
- 483 downloads
- meer dan de helft via mobiel wat de vraag oproept wat ermee gebeurt. Negatief: niet lezen. Positief: verder delen.
- v/d mobieltjes is het overgrote deel een iPhone
- v/d laptops is het grootste gedeelte Windows, gevolgd door Macintosh
- vnl. in NL maar ook in Belgie
- romantisch 1.001 euro gedoneerd voor het goede doel (dank!)
- blog: 3k views.

TheThirdWay.nl

Branco P 5 oktober 2021 09:56

1

wel een beetje jammer dat IEX niet even oppikt dat dit boek is uitgekomen. IEX lag immers aan de basis van het hele TTW verhaal. Is men nu huiverig geworden? Of is het te oninteressant? Dat laatste geloof ik eerlijk gezegd niet.

Ik zat verder nog eens wat na te denken over al die miljardairs die nu tegen attractieve niveaus in winkelvastgoed (specifiek: winkelcentra) stappen. Neil c.s. in URW, HAL, Harry en De Beer die koopjes oppikken bij WHA. Achter die acquisitie van Winkelcentrum Etten Leur zitten overigens ook wat Haagse (multi)miljonairs.

Kennelijk zien de allerrijksten en hun adviseurs op dit moment een goede business-case in winkelvastgoed. Ja, the price is also right, natuurlijk. Maar dan nog, de crème de la crème ziet er dus duidelijk toekomst in.

The Third Way... 5 oktober 2021 11:09

2

quote:
Wintermans schreef op 4 oktober 2021 15:52:
[...]

Er is hier al regelmatig aandacht aan besteed (en ook in het boek van TTW), dat dit een zelf gecreerd probleem van deze CEO is door als één van zijn eerste acties gelijke even 450 miljoen af te schrijven in het jaarverslag over 2019.

Dit lijkt niet zo slim als je een kwartaal later 350 miljoen aan investeringen aankondigt.
Dat klopt ook als je het boek van TTW leest...dat toont namelijk onmiskenbaar aan, dat het sluw was!

Jij hebt het ook al vaker gesteld, hierbij nog eens de vragen v/d TTW groep op de AvA april 2020 over de acties v/d nieuwe CEO bij zijn aanstelling:

Questions to the RvC about WH's leverage

a. When the new CEO appointed new valuation firms, the valuation methodology changed and the new CEO’s data and ERV were included. The valuation dropped in only six months by a remarkable 23% in Holland and 10% in France. You
realized that the result was a very steep devaluation of 400 mln euro. But did you also realize the danger of the LTV for WH excluding Belgium shooting up to a dangerous 55% (WHB: 30%) in December 2019?

b. Furthermore, when management proposed to already spend the forecasted proceeds of future asset sales - thereby worsening the LTV even further -, did you then realize and document this significant risk? Why did you allow this to happen?

c. With more negative events adding over time, - including Moody’s downgrade and shareholders valuing WH without WHB at zero or occasionally below zero - when did you recognize the structural problem needed an immediate solution? Why did the RvC allow this unsustainable situation to evolve into an existential threat, already before the corona crisis? Please answer in the context of the details provided in section (iii) below.

Without the corona crisis, the LTV of WH without Belgium would most likely reach 60% at the end of Q2. In the very unlikely event you don’t agree, we’d be willing to explain verbally to the Supervisory Board before this AvA.

De liquiditeit en LTV problemen (zoals benoemd door Wereldhave gister) die zogenaamd tot de dramatische verkopen moesten leiden, zijn door het management zelf veroorzaakt. Daar waren ze door een stel kleine aandeelhouders al vooraf op gewezen...

Branco P 5 oktober 2021 11:50

1

wat er uiteraard had moeten gebeuren:

1) Wereldhave had vanaf circa 2016 moeten beginnen met het deels uitkeren van dividend in stock en met de cash die men niet uitkeert de leningen moeten aflossen.

2) Storm had nooit die extreme afwaardering op de Nederlandse objecten direct na zijn aanstelling moeten stimuleren. Dat is een actie die regelrecht tegen het belang van het bedrijf (en de aandeelhouders) gericht was. Volgens mij is dat niet waarvoor een CEO wordt aangesteld.

HCohen 5 oktober 2021 12:05

0

[quote alias=The Third Way... id=13721548 date=202110050927]
@HCohen

dan kun je het ook naar mijn TTW e-mail adres sturen waar het met de bekende vertrouwelijkheid zal worden behandeld:

TThirdWay@gmail.com
[/quote

Done(TThirdWay@gmail.com).

Lamsrust 5 oktober 2021 13:45

6

quote:
Branco P schreef op 5 oktober 2021 09:56:
(...)

Ik zat verder nog eens wat na te denken over al die miljardairs die nu tegen attractieve niveaus in winkelvastgoed (specifiek: winkelcentra) stappen. Neil c.s. in URW, HAL, Harry en De Beer die koopjes oppikken bij WHA. Achter die acquisitie van Winkelcentrum Etten Leur zitten overigens ook wat Haagse (multi)miljonairs.

Kennelijk zien de allerrijksten en hun adviseurs op dit moment een goede business-case in winkelvastgoed. Ja, the price is also right, natuurlijk. Maar dan nog, de crème de la crème ziet er dus duidelijk toekomst in.

Dat kan jou toch niet verbazen, i.e. als de niy's voor alle vastgoedsegmenten staan op een dieptepunt (i.e. de waarderingen dus op een hoogtepunt) en de consumententrends zijn nu de coranapandemie op zijn laatste benen is toch ook alweer niet zo heel erg veranderd, i.e. winkels trekken nog altijd voldoende publiek. Zie de files naar de MOTN afgelopen weekeinde.

Het grote verschil tussen WHV en URW is momenteel dat bij URW een self made ondernemer de strategische lijnen uitzet en bij WHV een bankanalist en die denken volstrekt diametraal, i.e. een ondernemer ziet kansen en een analist ziet risico's. Het grootste verschil is nog wel dat een ondernemer zijn eigen geld investeert, i.e. Niel heeft al EUR 1.2 mrd in URW geinvesteerd en ik vermoed de heer Storm nog niet eens EUR 1 miljoen in WHV. Dan ben je namelijk maximaal gemotiveerd om de gestelde doelen te behalen omdat je anders je geld kwijt bent.

Het verbaast mij eerlijk gezegd dat Van Herk dit allemaal laat gebeuren. Zoals junkyard hiervoor terecht constateert zijn de aandeelhouders van WHV er het beste mee gediend indien WHV B een aparte notering krijgt en de overige portfolio geliquideerd wordt wanneer de prijzen in 2022/2023 zijn aangetrokken. De overhead drukt veel te zwaar op de rendementen.

The Third Way... 6 oktober 2021 10:32

1

quote:
Branco P schreef op 5 oktober 2021 11:50:
wat er uiteraard had moeten gebeuren:

1) Wereldhave had vanaf circa 2016 moeten beginnen met het deels uitkeren van dividend in stock en met de cash die men niet uitkeert de leningen moeten aflossen.

2) Storm had nooit die extreme afwaardering op de Nederlandse objecten direct na zijn aanstelling moeten stimuleren. Dat is een actie die regelrecht tegen het belang van het bedrijf (en de aandeelhouders) gericht was. Volgens mij is dat niet waarvoor een CEO wordt aangesteld.

1)
Dat is precies wat in het hoofdstuk "Negeer je leeftijd op eigen risico" wordt uitgelegd via de alom bekende profesoor Damodaran. In een populairdere versie van zijn boek geeft hij profielschetsen v/d gewenste CEO's. In de levensfase van WH heb je volgens hem behoefte aan "Larry the Liquidator", een ervaringsdeskundige puur gefocust op het vrijspelen van de harde cash die aandeelhouders er in de groeifase instopten en ze nu weer moeten terugkrijgen met daar bovenop dividenden.

Je ziet dat goed bij andere bedrijven die in de kosten snijden en buybacks doen.

2)
Zijn plannetje was:
Aangezien ik geen behoorlijk rendement kan behalen na de verkopen (zelfs na hoofdprijzen) en lagere huren, laat ik eerst zwaar afwaarderen en daarna de investeringen rechtvaardigen met theoretische opwaarderingen. Dit werd pijnlijk duidelijk in het hoofdstukken "Een dichtgetimmerd verhaal" en "Een rondje doen met de experts".

De realiteit werd:
WH had blijkbaar niet gezien dat door de afwaarderingen de schuldgraad zonder Belgie dramatisch steeg tot 55%, dichtbij de grens waar de banken de regie overnemen. De markt wel: shorters, Moody's en de TTW groep. Dan ook de banken die de teugels fors aanhalen. Wij hebben de vraag meermaals aan de RvB gesteld, maar die beweerden dat er geen noemenswaardige problemen waren met de banken. Dividenuitkering werd zelfs hervat.

Dan gaan de aanstaande verkopen van 100 mln euro niet door en komt de corona crisis. Toch wil het management a-tors-et-a-travers de gigantische investeringen doorzetten. Het definieert liquiditeit aldus niet in de context van de corona crisis uitzitten maar in de context van desondanks zsm. doorgaan met een hoog uitgavenpatroon. Het keert ook dividend uit.

De rest van het verhaal is bekend...
TheThirdWay.nl

Vertraagd	25 apr 2024 11:30
Koers	14,260
Verschil	-0,060 (-0,42%)
Hoog	14,400
Laag	14,180
Volume	61.609
Volume gemiddeld	96.163
Volume gisteren	257.091

24 apr	Hein Brand herbenoemd als commissaris...
24 apr	Wereldhave handhaaft outlook
24 apr	AEX verwerkt cijferlawine goedgemutst...
13 feb	Chippers en Amerikaanse inflatie bezo...
13 feb	Degroof: solide resultaten voor Werel...
13 feb	Het is niet alle dagen feest: AEX ope...	5
13 feb	Wereldhave haalt in 2023 eigen outlook
13 dec	Van Herk kleiner in Wereldhave
07 dec	ING: Wereldhave verrast met Nederland...
06 dec	Degroof: Wereldhave terug op groeipad	1

Wereldhave « Terug naar discussie overzicht

Wereldhave 2021-22: wel of niet een smeltend ijsblokje?

Meedoen aan de discussie?

Direct naar Forum

Detail

Wereldhave nieuws meer