Eurocommercial Properties « Terug naar discussie overzicht

quote:

!@#$!@! schreef op 3 september 2021 21:54:

Misschien kunnen we hier een aparte draad over openen op dit forum, maar zal eerst hier posten. Heb even globaal de cijfers van Carmilla doorgenomen.

Het verwachte dividend rendement vind ik wat moeilijk uit te rekenen. Ze geven geen duidelijke DIR resultaten. Ze geven een: "Recurring earnings (€m, excl. IFRS 16 Covid impact) ". Maar deze is substantieel lager door covid. Dus wat ze dan bedoelen met "excl covid impact" is voor mij (en waarschijnlijk vele) een groot raadsel.
Ze geven ook aan: "Net rental income amounted to €127.9 million in the first half of the year, down 13.2%. The decrease was mainly attributable to the temporary effects of the health crisis, with a 12.2% negative impact on net rental income. "
Met andere woorden de daling is bijna volledig aan Covid toe te schrijven.

Wat echter wel duidelijk is. In 2020 en ook dit jaar zal Carmilla €1 dividend uitkeren. Dus dat is al ruim 8% op de huidige koers in Covid tijd. Dus we mogen sowieso een stuk meer verwachten vanaf 2022. De basis is €1.50 wat werd uitgekeerd in 2019 en 2018.

Bij de laatste dividenduitkering werd vermeld dat Carrefour + de andere instutionele aandeelhouders die kennelijk ook onderdeel zijn van het bestuur samen 78% !! van het totale kapitaal vertegenwoordigen. Ik zie dit op zich als een plus. Geen WH praktijken. Zij gaven aan om minimaal 50% stockdividend te kiezen voor extra liquiditeiten.

Schulden is totaal geen probleem bij dit fonds. De LTV ligt onder de 40%. Dit ondanks de flinke waardedalingen van bijna 15% in 2 jaar. Dit bijna volledig toe te schrijven aan hogere yields.
Ze geven aan dat de huidige waardering berust op een exit yield van 6.2%
Dit is natuurlijk flink hoger dan andere fondsen. Op zich logisch vanwege de geografie (Italie/Spanje) , maar bied ook meer ruimte voor mogelijk groei in betere tijden.
Bij de laatste half jaar cijfers was er geen echte waardedaling meer namelijk.

Financiering is ook prima op orde. Ze hebben zowel bank als obligatie financiering. Een mix dus. Lijkt mij uitstekend. De rente op de laatst uitgegeven obligatie was 1,625%. Dus een bevestiging dat de schulden geen enkel probleem zijn. Gemiddelde rente is 2%. Praktisch gelijk aan die van ECP.

De huren op vernieuwingen groeien wel (3-4%, maar duidelijk lager als bij ECP. Ze gaven in de jaarcijfers aan dat de rental base 1% was gedaald en bij de halfjaarcijfers weer 0.6%. Dus de huren zijn nu al ruim 1,5% gedaald tov de oude situatie. Dit is dus duidelijk minder dan bij ECP. Een reden voor een kleine korting lijkt mij.

Strategie is wat ik zo op eerste ogen heb gezien prima. Wel ook hier weinig aanpassing kwa totale ruimte. Ze blijven gefocused op ontwikkeling en uitbreidingen die al gepland en verhuurd waren. Maar zetten ook gewoon volledig in op omnichannel. De combinatie van supermarkten en shoppen. Dus past precies in Branco's visie ;-)
Ze zijn ze bezig met healthcare en een hele keten van tandartsen in hun winkelcentra. Net als apotheken. Dus wat dat betreft zijn ze pro-actief bezig met nieuwe huurders.

De leegstand is 4.3% en bij de laatste cijfers stabiel. Wat niet goed is, maar ook niet heel slechts. Er is geen sprake van een toename.

Daar de ligt gedaalde huren zou ik er dan puur uit voorzichtigheid een verwacht dividend van €1.40 van maken.
(pre-covid wilde men in 2020 ook €1.50 uitkeren, wat ze daarna verlaagd hebben naar €1)

Er kunnen wat redenen zijn voor de korting. Zo is er de kennelijk lage free-float van het aandeel als 78% in vaste handen is. Wat terug te vinden is in de extreem lage omzet van het aandeel. Veel lager dan ECP ondanks dat er bijna 3 keer zoveel aandelen uitstaan. (-> 146.5 mln)
De waardedaling ging vrij snel met 15% in 2 jaar, maar was stabiel bij de laatste half jaar cijfers.
Ook de huren dalen dus wel met 1,6% in 2 jaar en de vraag is hoe dit zal gaan ontwikkelen. Maar lijkt niet zo erg gezien de groei bij nieuwe huurders en verlengingen (3-4%)

Voordeel tov ECP is de uitstekende LTV en cash positie. Er is geen enkele reden om iets te verkopen en daar wordt ook niet over gesproken. Sterker nog in de herfst komen ze met een investeerders dag waarin ze hun toekomstvisie en strategie op de toekomst uit de doeken zullen doen. Ze blijven dus geloven in ontwikkeling en groei. (als een verschuiving naar Health bv kwa huren een goed alternatief bied lijkt mij dat ook zeker mogelijk)
De yield zijn ook een stuk hoger dan bij ECP, terecht gezien de geografie, maar 6.2% lijkt mij best hoog gezien het feit dat ik geen echt hogere risico's zie. Ze hebben juist de winkelcentra (incl grote supermarkt) die het juist relatief goed blijken te doen. Richting ECP dus.

Het verwacht div. rend bij ECP is 10% (net als bij alle andere fondsen, zelfs WH). Bij Carmilla is deze dan waarschijnlijk €1.40 en met 11.6% dus een stukje hoger. (al vraag ik mij wel af wat die bij MERC nu is gezien de nu gedaalde koers)

Deze kan op zich prima te verklaren zijn door een lichte premie door de dalende huren. Maar ik denk dat belangrijkste verklaring gewoon de lage free-float is. De dagelijkse omzet is bij ECP al extreem laag, maar bij Carmilla nog eens de helft lager.
Ik zou mijn ECP niet eens in 1 dag kunnen omzetten naar Carmilla als ik dat zou willen , vanwege die lage omzetten :-)

Carmilla is wel in Parijs genoteerd, dus zit ik natuurlijk wel weer met die Franse dividend-tax en transactietax.
Maar anders zou ik zeker uit risico-spreiding wat ECP kunnen omruilen naar Carmilla.
Moet nog even overdenken of die spreiding die taxen waard is.

Vergeet ik bijna nog de verwatering. Die is zo'n 7% als ik het goed heb. 146.5 mln nu tegen 136.5 mln in 2019 (en 2018)

Dus op basis van de verwatering is verwacht div. rend. al gezakt naar 0.93 * €1.50 = €1.40
Met dalende huren dan €1.30 ? (geen idee wat de ruimte is kwa uitbetalingspercentage kwa DIR)

Dat doet de korting alweer slinken en wordt het verwacht div. rend. 11% op de huidige koers. 1% hoger dan ECP.

Wel is het zo dat in betere tijden en bij geloof in een herstel de kansen bij Carmilla een stuk hoger zijn.

quote:

Branco P schreef op 4 september 2021 11:30:

Ik heb 300 aandelen CAR, ingekocht tegen gemiddeld 12,40 en ik denk inderdaad dat het aandeel te laag koerst op het moment.

Een aantal opmerkingen:

1. CAR heeft de hypermarktunits NIET in Eigendom, daarom moet je die NIY vergelijken met vergelijkbare objecten die ECP in bezit heeft waarbij EPC ook NIET eigenaar is van de hypermarktunit (de navolgende NIY's zijn van juni 2019 dus zijn sindsdien ietsje gestegen):

* Les Atlantes: 5,4% (zal thans ca. 5,7% zijn)
* MoDo 5,8% (zal thans ca. 6,1% zijn)
* Les Portes 5% (zal thans ca. 5,3% zijn)
* Grand A 6,1% (zal thans ca. 6,4% zijn)
* Il Castello 5,5% (zal thans ca. 5,7% zijn)
* Curno 5,9% (zal thans ca. 6% zijn)
* Cremona 6,2% (zal thans ca. 6,3% zijn)
* I Portali 5,7% (zal thans ca. 5,8% zijn)

Dus die NIY van gemiddeld 6,2% bij CAR lijkt mij prima. Als de leegstand weer gaat afnemen, dan zie ik wel vanaf nu weer waardestijging (en dus geen verdere daling, die je bijvoorbeeld bij URW wel nog kunt verwachten).

2. Heb je die Hypermarkten WEL in eigendom, dan heb je natuurlijk grote stabiele huurders waarvan de huurinkomsten vrijwel zeker zijn EN die huurders betaalden ook lekker de huur door in Coronatijd en hadden toen extra mooie omzetten. Dus je hebt bij CAR wel het voordeel van de aanwezigheid van de Carrefour Hypermarkten maar je hebt wel de pech dat je ze niet in eigendom hebt. Kennelijk zijn die allemaal nog in bezit van Carrefour zelf en heeft men in het verleden alleen de "bijbehorende winkelpassages" naar de beurs gebracht (CAR). Als je in de laatste jaarrekening kijkt, dan vind je een mooi overzicht van alle objecten en ook welk % van het totale winkelcentrum in bezit is van CAR. In de meeste gevallen is dat ruim minder dan 50%, dus niet alleen de Hypermarktpanden zijn nog in eigendom bij Carrefour, maar mogelijk ook nog bepaalde andere delen (ik vermoed bijvoorbeeld bepaalde Big Box units die later bijgebouwd zijn op de parkeerplaatsen, zoiets. Ik ben er niet in detail ingedoken, maar ik vermoed (weet vrijwel zeker) dat derhalve ook de meeste parkeerplaatsen in eigendom zijn (gebleven) van Carrefour en dat CAR dus echt hoofdzakelijk alleen de "bijbehorende winkelpassages" in eigendom heeft. Dat geldt uieraard niet voor de projecten die men later heeft aangekocht, maar voor de winkelcentra die bij de beursgang destijds in bezit waren lijkt mij dat wel het geval. Mercialys heeft dan weer wel de Casino Hypermarktunits in eigendom. Dat was ook de reden waarom ik Mercialys destijds interessanter vond dan CAR, maar de Casino Hypermarkten liepen het afgelopen jaar wat minder lekker en op korte termijn beïnvloedt dat denk ik ook de koers van Mercialys, hoewel die Casino Hypermarkten in een negatief scenario nog altijd grotendeels overgenomen gaan worden door een concurrent ga je in zo'n geval als eigenaar (Mercialys) wel altijd even last krijgen van lagere huurinkomsten (faillissement Casino en partij die Casino overneemt wil in het begin huurkorting hebben en je kunt dan niet anders dan Ja zeggen).

3. De jaarrekeningen van CAR geven wel uitvoerig veel informatie over de objecten en de huurders en dat is wat mij betreft een positief gegeven. CAR geeft aan, naar eigen maatstaven, in 64% van de gebieden de "leader" te zijn in een verzorgingsgebied en in 25% van de gebieden "joint leader". Voor wat het waard is, is dat positief. En verder heeft men 129 locaties in Frankrijk én in Spanje 78 locaties dus voor expanderende retailers die graag op Hypermarktlocaties zitten is CAR een interessante partij om zaken mee te doen. Verder heeft men ook een overzicht van de 15 grootste huurders en de grootste huurder is Inditex met slechts 1,8% van de huur. De 15 grootste huurders zijn slechts goed voor 18,7% van de huur. Dus CAR heeft een zeer goed gespreid huurdersbestand en is (naast de afhankelijkheid van Carrefour) niet afhankelijk van een paar grote huurders. Verder is het aandeel van Health & Beauty huurders 18,6% en het aandeel Food & Restaurant huurders toch ook nog 13,1% dus dat vind ik een aardig mooi aandeel voor die branches. Tot slot ook een zeer mooi gespreid expiratieschema qua einddata huurcontracten. Dus ik zie zeker ook positieve kenmerken (waar waarschijnlijk bijna niemand anders oog voor heeft op dit moment)

4. Die leegstand van 4,3% is exclusief ca. 2,5% "strategische leegstand" (voor projectontwikkelingen) en die was dus wel toegenomen het laatste jaar, dus ik denk dat men deels een klein beetje creatief geweest is met de presentatie van de leegstand want zo snel kun je nu ook weer niet nieuwe concrete projectontwikkelingen opzetten lijkt mij, maar de accountant zal er bij de jaarrekening 2021 wel goed naar kijken me dunkt dus al te creatief zullen ze ook weer niet geweest zijn.

5. Qua rent collection Frankrijk geldt ook bij CAR dat er gewacht wordt op informatie t.a.v. tegemoetkoming door de Franse overheid. Mijn gevoel zegt daarbij: hoe langer het duurt voordat hieromtrent duidelijkheid komt, hoe lager die overheidssteun uit zal gaan pakken (immers, als er niemand is omgevallen of dreigt om te vallen, is er ook niet veel steun nodig).

Collection rate
The collection rate for first-half rents stood at 69.3% as of 19 July 2021 (5.5 percentage points higher than at end-June 2021), the delay being due to the impact of tenants anticipating a financial support package in France. This support package represents excellent news that are expected to accelerate collection.

6. Tot slot, je kent mijn visie op de toekomst van winkelcentra en welk type winkelcentra in mijn ogen het beste gaat passen in de multi-channel-strategie van de retailers en dat zijn niet de winkelcentra van URW maar juist wel het type winkelcentra dat CAR in bezit heeft. Dus wat dat betreft zit ik comfortabeler in CAR dan in URW wat mij betreft.

quote:

!@#$!@! schreef op 27 augustus 2021 17:03:

Voor de halfjaar cijfers geld: DIR van 46.8mln met daarnaast 4 + 8.8 + 3.4 aan eenmalige covidkosten maakt een DIR van 63 mln na covid. 126 mln op jaarbasis en dus licht lager dan de 128.4 mln op basis van de eerste kwartaal cijfers.
52.65 mln aandelen (na verwatering) maakt €2.39 per aandeel DIR.
Met een uitkering van 89% (laatste keer was 90%, maar daalt om een of andere reden elk jaar een procent) maakt een verwacht dividend van €2.13 per aandeel.
(ruim 9.5% op de huidige koers)

quote:

Branco P schreef op 26 juli 2023 08:38:

www.carmila.com/wp-content/uploads/20...

Carmila presteert precies conform eigen verwachting:

- EPS outlook blijft precies 1,57 euro voor 2023 (hoewel H1 reeds 0,85 dus dan H2 terugval naar 0,72, dat lijkt mij iets te conservatief)
- Footfall Q2 +2% en Sales Q2 +3% (tov Q2 2022).
- OCR tov eind 2022 van 10,5% naar 10,4%
- leegstand tov eind 2022 van 3,5% naar 3,8% en strategische leegstand van 1,5% naar 1,6% (totaal 5,4%)
- rentekosten waren in 2022 nog 2,4% en gaan oplopen tot 3% in 2025 (dit valt reuze mee)
- Exploitatiekosten als % van de huur 1,3%punt omhoog, met name extra leegstandskosten (0,9%punt)
- Herwaardering LFL -0,6% tov eind 2022
- NIY daarbij gestegen van 6,14% naar 6,26% (+2%) dus hogere huren compenseren een groot deel van deze yieldshift
- LTV van 37,6% naar 39,2% met name door dividenduitbetaling en klein beetje door negatieve herwaardering en aantrekken nieuwe financiering.

Frankrijk presteert iets minder dan Spanje en Italië. In Frankrijk bijvoorbeeld een negatieve MGR reversion (-0,8%) terwijl overall licht positief.

quote:

!@#$!@! schreef op 26 juli 2023 22:05:

[...]

? Retailer sales for the first half of the year came to +3.5% compared with the first half of 2022. Shopping
center footfall is up +2.3% from end-June 2022
- The average occupancy cost ratio for tenant retailers was 10.9% for the first half of 2023, down slightly
from the end of 2022 (11.1%) factoring in the change in the retail mix
- financial vacancy rate remained effectively under control, up from 2.9% at
end-2022 to 3.3% at end-June 2023, linked primarily to the retailer Camaïeu going into liquidation
-The increase in appraisal yield rates to 6.21% (vs. 5.75% at end-December 2022) resulted in a contraction
in the portfolio value to Euro 2,987 billion including transfer taxes, down -3.4% like-for-like versus
December 31, 2022. The average appraisal yield rate shows a significant spread of nearly 330bp above
the risk-free rate (10-year OAT) at end-June.
- The LTV ratio came to 36.1%,

Sommige dingen dus net iets beter dan Carmila. Echter de waardedaling van 3.4% is erg fors. De ebit margin is ook gedaald van 87% naar 82% en verklaard dus ook de premie die Merc biedt.

Maar goed. De waardedaling is dus puur toe te schrijven op de rentestijging. Dus dat kan ook weer de andere kant op gaan. Op de huidige koers geeft Merc een verw. div. rend. van 11.5% wat fors meer is dan de 8% van ECP (en Carmila). Dus ben wat dat betreft nog steeds tevreden met mijn positie in Merc.