Koffiekamer « Terug naar discussie overzicht

Spaarhypotheek einde rentevastperiode

22 Posts, Pagina: 1 2 » | Laatste

Omlaag ↓

[verwijderd] 15 december 2021 16:36

Beste allemaal,

Ik heb een deel van de hypotheek als spaarhypotheek en na 10 jaar loopt de rente periode nu af.
Het gaat om een hypotheekdeel van 100.000 euro tegen een rente van ruim 5%.
Ik heb hypotheekrente aftrek en nog 20 jaar te gaan.
Nu heb ik de volgende opties:

- een heel korte rente periode kiezen bijvoorbeeld 1 of 2 jaar, voor iets meer dan 1%
- 1,5% voor 10 jaar vast
- 2% voor 20 jaar vast

Spaarhypotheek werkt zo dat je schuld de hele periode 100% open blijft staan en aan het eind van de looptijd los je alles in 1 keer af. Ondertussen betaal je rente (die aftrekbaar is deels van de belastingen) en bouw je een spaarpot op tegen hetzelfde rente-tarief.
Hoe meer rente je betaalt, hoe minder spaarpremie en omgekeerd. Wat je ook kiest, aan het eind van de rit zit er 100K in de pot.

Nu heb ik al wat zitten rekenen. Het verschil in maandlasten is hooguit een paar tientjes en ondanks de hypotheekrente aftrek geldt dat de maandlasten het laagst zijn bij de laagste rente.
Dus wil ik zo min mogelijk netto betalen dan moet ik de laagste rente kiezen.
Echter de rente gaat vast een keer stijgen dus nu langer vast zetten klinkt aantrekkelijk.
20 jaar lang 2% klinkt ook helemaal niet verkeerd dus dat lijkt mijn keuze te gaan worden.

Nu is er echter nog een heel andere mogelijkheid en dat is om de hypotheekvorm te veranderen in annuiteiten.
Dan komt namelijk de spaarpot nu al vrij en moet ik een nieuwe hypotheek nemen voor het resterende bedrag (80K van de oorspronkelijke 100K).
Nu wordt het voor mij lastiger te overzien....
Ik snap dat ik dan bij een hogere schuld relatief meer rente betaal en dus meer aftrek heb dan later in de rit.
Maw mijn bruto lasten blijven gelijk maar mijn netto lasten nemen toe als ik het goed begrijp (vanwege de steeds minder wordende rente die ik kan aftrekken: het rente deel van de betalingen neemt elk jaar af tov de aflossing die elk jaar toeneemt).

Wie o wie kan hier iets zinnigs over zeggen??

Leefloon 16 december 2021 09:08

quote:
sjeng043 schreef op 15 december 2021 16:36:
Wie o wie kan hier iets zinnigs over zeggen??

Een hypotheekadviseur. Te weinig details, en teveel ontbrekende gegevens. Wil je bijvoorbeeld voor €20 euro per maand risico gaan lopen, wat zijn de kosten van een andere hypotheekvorm, wat verwacht je van de rente, is afschaffing van aftrekbare rente een probleem voor je, et cetera. Op basis van jouw voorkeur zou ik voor minstens 12-15 jaar rentevaste spaarhypotheek gaan, eventueel met extra stortingen van netto bespaard geld. Sommetjes zul je zelf moeten gaan maken, eventueel inclusief allerlei eigen maatwerkgegevens en aannames. Bij bijvoorbeeld 15 jaar kan het aantrekkelijk zijn dat je bij een hoge rente dan jaren eerder af kunt lossen, maar wie weet en haat jij reizende, nog fitte ouderen die de halve dag op terrasjes vertellen over hun afgeloste huis. Ik weet ook niet of anderen zich heel druk willen maken over iets dat jou €8,34 per maand zou kunnen opleveren, mits ...

marique 16 december 2021 15:02

quote:
sjeng043 schreef op 15 december 2021 16:36:
(...)
Wie o wie kan hier iets zinnigs over zeggen??

Lastig, omdat zoiets erg persoons- en situatie gebonden is. Zelfs een goede hypotheekadviseur kan niet verder gaan dan enkele scenario's voorleggen waaruit je dan zelf een conclusie moet trekken.

Ter overweging:
Je koopt een huis voor de lange termijn. Dan lijkt het zinnig om ook de hypotheek voor lange termijn vast te leggen.

Zelf heb ik vanwege meerdere verhuizingen diverse hypotheekvarianten gehad. Mijn voorkeur ging en gaat uit naar variabele rente als eerste keus, anders liever 5 jaar vast dan 10 jaar. 20 jaar nooit gedaan.
Ook eens gedeeltelijk spaarhypotheek genomen vanwege de destijds hoge rentestand. Want bij hoge rente is de spaarhypotheek lucratief. Annuïteiten nooit gedaan. Dat is een variant die lucratief is voor de verzekeringsmaatschappij, maar niet voor de huiseigenaar.

NB
Wat je ook kiest, zorg ervoor dat op het eind van de geplande looptijd de hypotheek volledig of voor een groot deel kan worden afgelost met opgespaard kapitaal. Nog beter, los tijdens de looptijd stapsgewijs af.

jowi 16 december 2021 15:11

Volgens mij bestaat de spaarhypotheek uit een spaardeel en rente deel.
Het percentage over de schuld wordt ook berekend over het spraadeel zodat na de looptijd de schuld geheel kan worden
afgelost, Als je een hoge rente betaalt, is het spaardeel lager (oprenten), als je een lage rente betaalt, is het spaardeel
hoger omdat ten slotte het opgebouwde eindkapitaal gelijk moet zijn aan de schuld.

Aangezien de rente evyt aftrekbaar is en het spaardeel niet is het dus interessant om een zo hoog mogelijke rente te hebben waardoor de niet aftrekbare premie zo laag mogelijk wordt.

M.i. is het dus interessant om een zo lang mogelijk looptijd aan te houden zodat de rente zo hoog mogelijk is.
Vervolgens kun je nog extra premiestortingen doen. Hier gelden wel voorwaarden (Max 10* de premie per jaar meen ik).
Dan blijft de rente hetzelfde, het premiedeel gaat naar beneden omdat jou extra premiestorting oprent tegen het percentage wat je bent overeengekomen.

Een echte win-win dus.

En let op: bij een afkoop binnen 15 jaar kan het onbelast opgerente deel over het spaardeel alsnog belast worden

voda 16 december 2021 15:20

Houd er ook rekening mee dat bij de spaarhypotheek ook een levensverzekering zit (met een lage premie), die het huis hypotheek vrij achterlaat voor de erfgenamen. Ook wel iets om over na te denken.

Zelf ook een spaarhypotheek gehad, tot grote tevredenheid. Deze is inmiddels afgelost. Ik betaalde nog 7.2% rente (ik had hem toen 20 jaar vastgezet, dat leek toen gunstig). Voordeel was wel dat het netto spaardeel relatief weinig was omdat je ook spaarde tegen die 7.2%. Heb wel eens zitten rekenen of oversluiten gunstig was. Het antwoord was nee.

Per saldo daalt dan wel je bruto maandlast, maar het netto verhaal was anders. De besparing door de lagere rente leverde niet zoveel op. Ik had toen nog wel bijna de 100% aftrek. Die wordt al een tijdje lang afgebouwd.

Voor een goed advies zou ik naar een hypotheek adviseur gaan.

Leefloon 16 december 2021 16:26

quote:
jowi schreef op 16 december 2021 15:11:
M.i. is het dus interessant om een zo lang mogelijk looptijd aan te houden zodat de rente zo hoog mogelijk is.

Je weet pas achteraf wanneer je voor hoe lang had moeten veranderen, als je graag netto een (duurdere) hoge rente wilt. De hoogste rente is gewoonlijk de langste periode. In dit geval 2% voor 20 jaar. Maar wat nou als de rente over 5 jaar naar 3%+ stijgt? Moet je misschien wéér veranderen, met de kosten daarvan, als je steeds daadwerkelijk de hoogste rente wilt.

[verwijderd] 20 december 2021 10:47

Dank voor het antwoord, ik begrijp dat het lastig is om een generiek antwoord te geven op een specifieke situatie.
Ik ga proberen het helemaal uit te rekenen op basis van de geldende rente tarieven.
Het voordeel dat ik evt zie voor de annuiteiten hypotheek is dat er nu natuurlijk al een spaarpot is opgebouwd bij de spaarhypotheek.
Door te switchen naar annuiteiten komt die pot vrij en is het startpunt lager.
Ook is het rente percentage mogelijk iets lager bij de annuiteiten hypotheek.
Daardoor kan het evt wel interessant zijn.

Als je vertrekpunt gelijk is, stel allebei 100.000 met hetzelfde rente percentage dan is spaarhypotheek natuurlijk veel interessanter dan annuiteiten.
In beide gevallen begin je exact gelijk met dezelfde rente en aflossing inleg, alleen is het verschil dat bij spaar beide componenten de hele looptijd hetzelde blijven en je rente aftrek maximaal is terwijl bij annuiteiten je rente deel steeds kleiner wordt waardoor je netto lasten omhoog lopen tot aan de bruto lasten (aan eind nauwelijks rente en dus geen aftrek).
In dat geval is het een no-brainer.

agapim 20 december 2021 11:42

..en vergeet niet dat op een gegeven moment de rente aftrek wordt "vevangen" door de positieve effecten van de Wet Hillen.

.

Leefloon 20 december 2021 11:58

quote:
sjeng043 schreef op 20 december 2021 10:47:
Het voordeel dat ik evt zie voor de annuiteiten hypotheek is dat er nu natuurlijk al een spaarpot is opgebouwd bij de spaarhypotheek.

Mogelijk (!) een "halve" vergelijking, omdat je een maandelijks nettovoordeel van de lagere rente ook extra zou kunnen storten. Voor een lager spaardoel en dus lagere maandlasten, of voor een kortere looptijd door het eerder bereiken van het spaardoel. Met het alternatief kun je juist inspelen op hogere toekomstige lasten, door minder renteaftrek.

Vergeet ook het spelen met rentes niet. Dat de rente na X jaar stijgt naar 4% of zo. Dat spelen hoef je niet te overdrijven, maar je zou bijvoorbeeld 10 en 20 jaar kunnen meenemen. Let bij feilloos rekenwerk wel op de risico's. Het kan zomaar zo zijn dat je nieuwe voorkeur je maandelijks €10 scheelt, maar dat een risico van je nieuwe voorkeur dat voordeeltje niet waard is. De rentevaste periode speelt dan uiteraard ook een grote rol, want je kunt het risico van een renteverhoging helemaal wegnemen.

Succes.

[verwijderd] 22 december 2021 12:24

Ik ga het in elk geval toch maar laten narekenen door een adviseur in het nieuwe jaar.
Volgens mijn eigen berekeningen is omzetten naar annuitair gunstiger vanwege:
- rente percentage annuitair is lager dan bij de spaarhypotheek
- de opgebouwde spaarpotten worden voor zover ik kan zien niet meegenomen in de LTV berekening dus door die vrij te maken gaan ook andere hypotheek delen met 0,1% rente omlaag.

Volgens mijn berekeningen betaal ik op jaarbasis 1000 euro in totaal aan rente + spaar/aflossing bij de spaarhypotheek vs annuitair.
Ook al krijg je 'de helft' terug via de HRA dan nog is het 500 euro per jaar meer dat je betaald.
Natuurlijk heb je voordeel van de spaarpot die je al opgebouwd hebt als je bij spaar blijft want die pot blijft renderen (tegen zeer lage rente).

Als de rente gelijk zou zijn voor annuitair en spaar en er geen invloed zou zijn op de LTV dan is spaar zeker voordeliger. Dat is een nobrainer.

Hoe dan ook, ik ga het laten bekijken door een adviseur. Die heb ik toch nodig om evt de hypotheek om te zetten. Ik houd jullie op de hoogte van de uitkomst. Misschien zie ik het wel helemaal verkeerd allemaal.

Leefloon 22 december 2021 13:19

quote:
sjeng043 schreef op 22 december 2021 12:24:
Misschien zie ik het wel helemaal verkeerd allemaal.

Die indruk had en heb ik niet, helemaal verkeerd. In het sommetje is oversluiten en het advies gratis, en voor het overige zijn het persoonlijke aannames, offertes en verwachtingen.

Over gevolgen van een mogelijke keuze mag de adviseur het hebben. Behalve de rekensom met ingevulde variabelen zou je onnozel even kunnen vragen of met een spaarhypotheek het huis naar je toekomt, terwijl met het alternatief er kan worden ingespeeld op hogere inkomsten in de toekomst. Niet als zelfstandig vraagstuk, maar als insteek voor een verhaal.

Door alle(rlei mogelijke) persoonlijke verschillen en onbekende kosten geen suggestie van mij, anders dan dat ik voor minstens 15 jaar rentevast zou gaan. Minstens. Dus 20 jaar mag ook, zeker bij een overstap. Al zakt de rente naar 0%, dan nog is 2% een lachertje om je niet voor te schamen.

Zilverduit 22 december 2021 14:02

Een spaarhypotheek is onder de huidige regels nog steeds gunstiger dan de andere vormen. Uitzondering is als je geen hypotheekrenteaftrek meer hebt. Dan is het netto netto en is het enige voordeel wat je hebt de box 3 vrijstelling.

Wat betreft afschaffing en huis naar box 3 ben je afhankelijk van hoe ze dat vormgeven nog steeds gunstiger af. Nog steeds vrijstelling box 3 ipv afgelost huis met mogelijke belasting hierop.

[verwijderd] 22 december 2021 14:14

Inderdaad 20 jaar vast voor 2% zou sowieso de keuze zijn. Vraag is nu alleen in welke vorm...

[verwijderd] 22 december 2021 14:18

quote:
Zilverduit schreef op 22 december 2021 14:02:
Een spaarhypotheek is onder de huidige regels nog steeds gunstiger dan de andere vormen. Uitzondering is als je geen hypotheekrenteaftrek meer hebt. Dan is het netto netto en is het enige voordeel wat je hebt de box 3 vrijstelling.

Wat betreft afschaffing en huis naar box 3 ben je afhankelijk van hoe ze dat vormgeven nog steeds gunstiger af. Nog steeds vrijstelling box 3 ipv afgelost huis met mogelijke belasting hierop.

Jazeker de box 3 vrijstelling komt ook om de hoek kijken inderdaad.
Wat dat betreft moet ik echt naar het hele pakket kijken.

Ik heb de adviseur inmiddels gevraagd wat de advieskosten zouden zijn.

jowi 22 december 2021 14:21

quote:
sjeng043 schreef op 22 december 2021 14:18:
[...]

Jazeker de box 3 vrijstelling komt ook om de hoek kijken inderdaad.
Wat dat betreft moet ik echt naar het hele pakket kijken.

Ik heb de adviseur inmiddels gevraagd wat de advieskosten zouden zijn.

En weg is je voordeel !!

Leefloon 22 december 2021 14:21

quote:
Zilverduit schreef op 22 december 2021 14:02:
Een spaarhypotheek is onder de huidige regels nog steeds gunstiger dan de andere vormen.

Waarbij ik dus mee zou rekenen dat je de lagere nettolasten door de lagere rente kunt, hoeft dus niet, gebruiken voor extra stortingen.

Mijn persoonlijke keuze, maar ik ken alle variabelen en voorkeuren niet, zou ook blijven sparen zijn, met minstens 15 jaar rentevast.

Leefloon 22 december 2021 14:33

quote:
sjeng043 schreef op 22 december 2021 14:14:
Inderdaad 20 jaar vast voor 2% zou sowieso de keuze zijn. Vraag is nu alleen in welke vorm...

Last time I checked heb ik gekeken naar het overzetten van iemands restje aflossingsvrij naar "aflossingsblij" via ING, een voor de sector wenselijke overstap dus, en dat veranderen kost nu "€ 600 (inclusief € 175 administratiekosten)". Het laagste overstaptarief als je het daar echt zou veranderen, ook na een gratis eerste oriënterend gesprekje.

100% terzijde, maar ik zag net dat MORTGAGE.BAS nog steeds wordt meegeleverd met mijn besturingssysteem. Nostalgisch.

[verwijderd] 22 december 2021 15:05

quote:
Leefloon schreef op 22 december 2021 14:21:
[...]
Waarbij ik dus mee zou rekenen dat je de lagere nettolasten door de lagere rente kunt, hoeft dus niet, gebruiken voor extra stortingen.

Mijn persoonlijke keuze, maar ik ken alle variabelen en voorkeuren niet, zou ook blijven sparen zijn, met minstens 15 jaar rentevast.

Ik heb al een keer bijgestort in de spaarpot en toen gekeken naar de maximale bandbreedte.
Als ik het goed heb is dat een eenmalig iets en kan ik dat dus niet nog een keer doen als ik het destijds (2 of 3 jaar geleden) maximaal heb gedaan?

[verwijderd] 22 december 2021 15:08

quote:
Leefloon schreef op 22 december 2021 14:33:
[...]
Last time I checked heb ik gekeken naar het overzetten van iemands restje aflossingsvrij naar "aflossingsblij" via ING, een voor de sector wenselijke overstap dus, en dat veranderen kost nu "€ 600 (inclusief € 175 administratiekosten)". Het laagste overstaptarief als je het daar echt zou veranderen, ook na een gratis eerste oriënterend gesprekje.

100% terzijde, maar ik zag net dat MORTGAGE.BAS nog steeds wordt meegeleverd met mijn besturingssysteem. Nostalgisch.

Ben bang dat dat inderdaad de conclusie gaat zijn.
Enerzijds reken ik wellicht niet helemaal goed met het rendement van de inmiddels opgebouwde spaarpot, waardoor de spaarpremie wellicht minder is dan ik nu bereken.
Anderzijds als het tientjes werk is en het omzetten plus advies kost honderden euro's dan geeft dat ook te denken.
Wie weet is het eerste gesprek gratis en al voldoende verhelderend. Dan blijven we gewoon bij de spaarhypotheek. Lang leve de HRA.

Leefloon 23 december 2021 08:46

quote:
sjeng043 schreef op 22 december 2021 15:05:
Als ik het goed heb is dat een eenmalig iets en kan ik dat dus niet nog een keer doen als ik het destijds (2 of 3 jaar geleden) maximaal heb gedaan?

Ik ken de voor jou geldende voorwaarden niet, maar je kunt even kijken wat die voorwaarden zijn voor regulier extra aflossen en rond een nieuwe rentevaste periode. Als ik ING van die eerdere kosten vanaf €600 (zonder eventuele boetes) bij veranderingen maar eventjes blijf volgen, dan geldt daar 10% van het oorspronkelijke bedrag dat jaarlijks maximaal extra afgelost, of bijgestort, kan worden. Dan bereik je waarschijnlijk stilzwijgend het doelbedrag eerder, of je kunt vragen om een offerte voor een lager maandbedrag. Als je de netto lagere woonlasten (inclusief fiscus) door de 2% rente verlaagt, en dat voordeel eens in de zoveel tijd gebruikt voor extra aflossen, dan zou je daar ruim onder de 10% blijven.

Een gratis, kort oriënterend adviesje zou m.i. al genoeg moeten zijn, als de adviseur de meeste variabelen kent en desnoods nog wat vraagjes kan stellen. Het is geen complexe vraag, of het daar voldoende loont om te switchen bij 20 jaar rentevast.

22 Posts, Pagina: 1 2 » | Laatste

Aantal posts per pagina: 20 50 100 | Omhoog ↑

Meedoen aan de discussie?

Word nu gratis lid of log in met uw e-mailadres en wachtwoord.

Direct naar Forum

Markt vandaag

AEX 865,35 -9,32 -1,07% 17 apr


Germany40^	17.771,70	+0,01%
BEL 20	3.794,57	-0,06%
Europe50^	4.910,28	-0,08%
US30^	37.727,71	0,00%
Nasd100^	17.504,91	0,00%
US500^	5.019,56	0,00%
Japan225^	37.744,07	0,00%
Gold spot	2.374,90	+0,59%
EUR/USD	1,0676	+0,05%
WTI	82,21	0,00%