‘Full service centers aantoonbaar meer waard dan winkelcentra’
Taxaties bevestigen dat winkelcentra van Wereldhave meer waard zijn door de transformatie naar full service centers.
NIEUWS
RETAILWERELDHAVETRANSFORMATIERETAIL
Eerste publicatie 11 feb 2022Laatst gewijzigd 11 feb 2022
Wereldhave
Full service center Presikhaaf in Arnhem
Dat zegt Matthijs Storm, ceo van Wereldhave, bij een toelichting op de jaarresultaten. ‘Na externe taxaties hebben we de eerste aanwijzingen voor yieldcompressie bij winkelcentra die we transformeren naar full service centra. Het netto aanvangsrendement van Vier Meren in Hoofddorp is met 66 basispunten gedaald en dat van Presikhaaf in Arnhem met 11 basispunten.’
Yield gemiddeld 27 basispunten lager
Gemiddeld bedraagt de daling tot nu toe 27 basispunten voor winkelcentra waarvan Wereldhave de transformatie in gang heeft gezet. Het gaat om 27 basispunten voor Ring Kortrijk, 23 basispunten voor Sterrenburg, 17 basispunten voor Kronenburg en 15 punten voor Shopping Belle-île. Een daling van het aanvangsrendement betekent dat per euro huuropbrengst een hogere beleggingswaarde wordt toegekend.
Dat effect van de transformatie van winkelcentra naar full service centers zal nog langer doorwerken, denkt de ceo van Wereldhave. ‘We verwachten dat het netto aanvangsrendement van onze portefeuille in de Benelux van 6,0 procent naar 5,5 procent gaat. Een daling van 50 basispunten dus’, aldus Storm.
Hoge risicopremie op korte verhuur
Taxateurs hanteren volgens de topman van Wereldhave een lager aanvangsrendement voor een zorgcluster dan voor een winkelcentrum dat eigenlijk een maatje te groot is. ‘Wanneer we een leegstaand stukje kort verhuren – bijvoorbeeld 24 maanden – dan gaat daar een enorme risicopremie op. Op een zorgcluster dat voor tien jaar is verhuurd zien taxateurs juist weinig risico.’
Betere onderhandelingspositie
‘Door de transformatie van 25 procent van de winkelruimte sla je twee vliegen in één klap. In bijvoorbeeld Presikhaaf hebben we de winkelvloeroppervlakte met 4.000 m2 verkleind. Bij het aflopen van de huurcontracten met retailers heb je dan een betere onderhandelingspositie. En voor de bezoekers is het centrum aantrekkelijker omdat ze er meer functies vinden, zoals een sportschool, een gezondheidscluster, een versstraat en een servicepunt.’
Huurprijzen retail 7 procent hoger
De huurprijzen bij nieuwe contracten voor winkels in full service centers liggen volgens Storm 7 procent hoger dan in normale winkelcentra. Voor non-retailhuurders in het getransformeerde deel gaat er 10 tot 20 procent af van de markthuur voor retail. Per saldo wordt het winkelcentrum nu al meer waard doordat het aanvangsrendement voor het object daalt, aldus de ceo.
Vol gas na verkoop winkelcentra
Wereldhave kondigde twee jaar geleden de transformatie van een kwart van zijn winkelruimte aan. De winkelcentra moeten veranderen in full service centers met winkels, eten, drinken, entertainment, fitness, gezondheidszorg, flexibele kantoren, woningen en diensten. De uitvoering van de strategie liep vertraging op toen Wereldhave door de coronacrisis wat krap bij kas kwam te zitten. Maar sinds de verkoop van vier Franse en vijf Nederlandse winkelcentra kan de vastgoedbelegger vol gas geven.