Weinig actie vanuit Vastned waarneembaar.
De bezetting blijft netjes op peil, maar dit gaat wel tegen lagere huren. Over alle verhuringen in 2021 is de huur met gemiddeld 4,5% (€ 0,6 miljoen) gedaald, t/m Q3 2021 was dit nog 3,1% (€ 0,3 miljoen). In Q4 2021 waren er 22 verhuringen met een jaarhuur van € 3,8 miljoen, wat € 0,3 miljoen (bijna 10%) lager was dan de vorige huur. Ceo Walta meldde tijdens de toelichting dat de Vastned portefeuille gemiddeld genomen oververhuurd is, en bij afloop huurcontract veelal lagere huren worden afgesproken (afhankelijk van lokatie - Kalverstraat huren zijn bijvoorbeeld wat gedaald).
Ondanks dalende huren, is de portefeuille over 2021 zeer beperkt afgewaardeerd. Dit komt vooral omdat de NIY is gedaald van 4,0% naar 3,9%, taxateurs rekenen er dus op dat investeerders met lagere rendementen (lagere huren) genoegen nemen. Opmerkelijk dat Vastned beurskoers niet vatbaar lijkt voor de recente felle stijging van kapitaalmarktrente (10Y NL staat is van 0,00% naar 0,,50% gestegen in 2022), wellicht omdat de corona zorgen rondom winkelvastgoed wat wegtrekt. Ik had verwacht dat Vastned (i.v.m. zeer lage NIY en dalende huren) beurskoers zou dalen bij oplopende risicovrije rente.
Vastned heeft in 2021 niets aangekocht (maar zegt toch te blijven kijken - ondanks beurskoers diep beneden boekwaarde), de desinvesteringen waren minimaal (in Q4 alleen Hof van Spaland 35 & 40 in Schiedam voor € 1,4 miljoen).
Vastned probeert goede sier te maken met verlaagde kosten, wat grotendeels verklaarbaar is door vertrek van de vorige ceo (met een vorstelijk salaris + ontslagvergoeding na aanbieden van ontslag). Vastned is op goede weg door wat te snijden, maar 32 FTE lijkt nog steeds zeer ruim voor het beperkte aantal verhuringen (via verhuurmakelaar) en inactiviteit op het gebied van (des)investeringen.
De LTV is over 2021 vlak gebleven op 43,0%, ondanks dat een jaar geleden al werd gemeld dat zou worden toegewerkt naar een maximale LTV van 40%. In 2021 is op dit vlak dus geen enkele stap gezet door de organisatie. Gezien de lappendeken aan vastgoed in portefeuille en de goede marktdynamiek voor vastgoed in de regio (met verhoogde herontwikkelkansen voor lokale specialisten) en een beurskoers beneden boekwaarde, lijkt verhoogde activiteit op het gebied van desinvesteringen (tegen goede prijzen) voor de hand liggend. Mij niet duidelijk waarom Vastned niet doorpakt, en zo'n grote regionale spreiding in vastgoed blijft aanhouden. Er zijn nog veel steden/dorpen waarin Vastned 1 of 2 panden aanhoudt, wat makkelijk verkoopbaar lijkt.
Ofwel, ceo Walta probeert de markt in slaap te sussen en geniet van zijn nieuwe rol, zonder echt door te pakken op herontwikkelingen / Vastned Belgium inefficiëntie / te grote spreiding in portefeuille / LTV verlaging. Omdat de beurskoers ondertussen omhoog kruipt zullen beleggers zich vast rustig houden, of zal Aat van Herk binnenkort uit zijn winterslaap ontwaken en weer eens uithalen / aandelen inkopen?