DeBeurs.nl

Branco P 5 juni 2022 19:07

0

quote:
junkyard schreef op 3 juni 2022 16:34:
Merci. Wat is de ECP weging in het geheel?

va 25% van mijn totale aandelenpositie als je kijkt naar gemiddelde aankoopkoers. Kijk je naar huidige koers: 33%. Het percentage zat in de coronadip zelfs (ver) boven 50%, daarna steeds wat winst genomen op de weg naar boven en de opbrengsten gaan spreiden. Daar ben ik nog steeds mee bezig.

Branco P 5 juni 2022 19:16

0

quote:
junkyard schreef op 3 juni 2022 16:34:
Nu ik nogmaals naar de 3 grote NSI projecten kijk om dit nader te duiden, zie ik dat ik dit eerder niet goed begrepen had.

NSI meldt aan kosten (Est. total cost €) per project:
Vitrum 100–110m
Well House 120–130m
Laanderpoort 180–200m
(totaal 400-440m)

Mijn veronderstelling was dat dit de totale ontwikkelkosten waren (cash out), vooral op basis hiervan leek Vitrum (met 1.800m2 toevoeging) een slechte business case. Op slide 51 zie ik nu een splitsing van deze totale kosten, wat hier is gesteld op € 418 miljoen (dit zal het mid scenario zijn, middenin 400-440m range):
Book value € 106 miljoen (op nu 24.600m2 is dit dus ca. € 4.300 per m2)
Construction cost € 244 miljoen
Other costs € 68 miljoen

Dit geeft voor mij een ander beeld. Waarschijnlijk is de Vitrum boekwaarde relatief hoog en zijn de ontwikkelkosten relatief laag, waarmee dit alsnog kan rondrekenen (totale kosten bij oplevering ca. € 8.200 / m2, hogere boekwaarde bij oplevering zou winst zijn = huur bij oplevering moet boven de € 400 / m2 liggen en yields moeten niet zwaar oplopen).

Totale capex is dus niet € 400 - € 440 miljoen, maar ongeveer € 312 miljoen (ook zichtbaar op blz. 72). Dat valt al iets mee, en een LTV van 39,4% na realisatie deze projecten (als de verwachte boekwinst op projecten wordt behaald, er wordt verhuurd en kosten niet stijgen, en overige waarderingen gelijk blijven). Extra aankopen (koopkansen bij paniekerige markten) zullen alsnog moeilijk mogelijk zijn, omdat NSI extra ontwikkelrisico's in het bedrijf trekt.

Het zou prettig zijn als NSI wat meer duidelijk communiceert over de projecten, en aangeeft (liefst per project) wat de totale investering (kosten) is en welk projecten committed zijn en welke projecten uncommitted (nog niet vastgelegd) zijn. Aandeelhouders lopen risico (kosten, verhuring) op het committed deel van deze pijplijn, uncommitted / planfase dient nog nader te worden bepaald en is afhankelijk van marktontwikkeling (en nog geen risico aandeelhouder).

Hier zat ik dus wat mis, maar werd ik niet zo geholpen door de NSI communicatiewijze over totale projectkosten.

Dat valt alweer iets mee inderdaad. Ik heb ook niet goed genoeg naar de presentatie gekeken. Ik had bij die scenario-analyse op pagina 51 liever stapjes van 10% gezien voor wat betreft de hogere bouwkosten. Want 5% of 10% hogere productiekosten, daar hebben we het allang niet meer over me dunkt.

Verder blijft wel nog steeds gelden: eerst verhuren, dan pas bouwen.

junkyard 6 juni 2022 12:30

1

Bedankt voor dit inzicht, 1/3e van portefeuille in 1 fonds is zwaar overwogen, maar in lijn met je hoge vertrouwen in ECP / winkelvastgoed. Ik zat eerder ook ongeveer 1/3e in NSI, omdat ik mij daar comfortabel bij voelde.

Het zou inderdaad zeer prettig (of eigenlijk noodzakelijk) zijn om pas te starten met (kantoren) nieuwbouwen zodra sprake is van voorverhuring. Ik betwijfel niet dat panden rondom de Zuidas uiteindelijk zullen verhuren, maar de vraag is wel tegen welke prijs. Als er een recessie aankomt, dan kunnen Zuidas huren ook een tikje krijgen en kan de benodigde € 400 / m2 niet haalbaar blijken.

Daarnaast vind ik het wat zonde om nu kantoren te ontwikkelen op mixed-use lokaties zoals de Zuidas. Er is geen kantoren tekort in NL, er is een tekort aan woningen en bouwcapaciteit (materialen / personeel). NSI zou een bredere maatschappelijke (ESG - nadruk op S) bijdrage kunnen leveren door zich meer te richten op woningen, NSI richt zich nu alleen op de E van ESG bij ontwikkeling. Appartementen kunnen daarbij ook een vorm van risicospreiding zijn voor NSI. Op zich vind ik het al wat 'ouderwets' als tevoren in de bouw wordt bepaald wat het gebruik van een pand wordt, liever zie ik panden die flexibel kunnen worden (her)ingericht zodat er bijvoorbeeld op eenvoudige wijze toekomstige bewoning van kantoorpanden mogelijk is (wat tevens voldoet aan ESG - lage conversiekosten / bouwinspanningen en korte leegstand).

Branco P 7 juni 2022 17:27

0

Het mogelijke gebruik van een pand wordt in de basis bepaald in het bestemmingsplan, maar ik snap wat je bedoelt en ik ben het er zeker mee eens. Flexibel bouwen hoeft nauwelijks iets extra's te kosten.

1/3 van mijn aandelenportefeuille zit in ECP, het is evenwel ca. 15% op mijn totale beleggingsportefeuille (tegen de huidige koers). Is nog steeds teveel maar ik wil wel ongeveer gelijkrenderende alternatieven vinden en dat valt dus nog niet mee.

junkyard 10 juni 2022 11:57

0

Vanmorgen n.a.v. marktbrede (REIT) koersdalingen toch maar weer iets NSI teruggekocht (€ 2 beneden verkoopprijs), evenals (extra) positie in Vonovia en startpositie (50%) Aedifica en (50%) Cofinimmo om zo ook wat (gespreid) in zorgvastgoed weg te zetten.

De ECB heeft de rente gisteren omhoog gedrukt, waarna het vastgoed (met name fondsen met lage yields en hoge schulden) tikjes moest opvangen.

Ik vertrouw erop dat NSI in huidige onzekerheid voorzichtig(er) zal zijn met voortzetting van de projecten, op korte termijn levert een aandeleninkoop meer (en direct) rendement op voor aandeelhouders. Verder is de kans groot dat wanneer de onzekerheid doorzet, er meer kantoren te koop komen (tegen goede rendement i.v.m. stijgende yields en spreads) die zouden kunnen passen in NSI portefeuille en een betere en snellere bijdrage leveren dan een jarenlange bouwput.

Overigens hoeft NSI van mij helemaal geen actie te ondernemen, ik vind een LTV beneden de 30% in huidige marktomstandigheden juist wel prettig, het maakt NSI (t.o.v. andere fondsen) een meer solide en veilige belegging (indien het ontwikkelrisico verdwijnt).

83M 13 juni 2022 14:01

0

Bijkoop momentje weer. Maar ja dat zijn tig aandelen nu

Abracadabra 14 juni 2022 11:57

0

Ik wacht nog een momentje met aankopen, verwacht dat het lager gaat...:
-Bedrijven gaan herorganiseren en ruimtes afstoten
-Nieuwe Wework model past bij deze herorganisatie waardoor nog extra ruimte wordt afgestoten
-Financieel partijen zitten scheef en moeten bezittingen verplicht verkopen, waardoor kantoren op de markt gedumpt gaan worden
-Nsi heeft redelijk kortetermijn contracten waardoor hier druk op komt
-Nsi zit scheef met hun projectontwikkelingen en dit gaat linksom of rechtsom een forse kostenpost geven. Veel onderdelen hebben nu jarenlange levertijden waardoor ontwikkelen een onzeker traject is en afzeggen geeft een andere forse kostenpost
-Stijgende rente geeft extra kosten

junkyard 17 juni 2022 11:58

0

quote:
Abracadabra schreef op 14 juni 2022 11:57:
Ik wacht nog een momentje met aankopen, verwacht dat het lager gaat...:
-Bedrijven gaan herorganiseren en ruimtes afstoten
-Nieuwe Wework model past bij deze herorganisatie waardoor nog extra ruimte wordt afgestoten
-Financieel partijen zitten scheef en moeten bezittingen verplicht verkopen, waardoor kantoren op de markt gedumpt gaan worden
-Nsi heeft redelijk kortetermijn contracten waardoor hier druk op komt
-Nsi zit scheef met hun projectontwikkelingen en dit gaat linksom of rechtsom een forse kostenpost geven. Veel onderdelen hebben nu jarenlange levertijden waardoor ontwikkelen een onzeker traject is en afzeggen geeft een andere forse kostenpost
-Stijgende rente geeft extra kosten

Eens dat er momenteel aardig wat onzekerheden zijn en de grote projecten die NSI wil starten onder huidige omstandigheden geen meerwaarde biedt maar juist een reden is om NSI links te laten liggen.

Hopelijk dat NSI wat op de rem gaat staan bij de grote projecten, en de lage LTV koestert. Eens dat er grote kans is dat er mooie kantoren op de markt gedumpt zullen worden in geval van een recessie, en NSI beter het kruit droog kan houden om dan toe te kunnen slaan t.o.v. de interne ambitie najagen om een grote projectontwikkelaar te worden (waarbij aandeelhouders het leergeld betalen en risico dragen). Ook projecten die NSI in betere tijden oppakte waren geen garantie van succes, zie Donauweg dat in 2020 is opgeleverd na een flinke capex ronde en nu nog leeg staat:

www.fundainbusiness.nl/kantoor/amster...

Als CEO Stahli meer terughoudendheid toont in de projecten en niet blind blijft doorzetten, dan is NSI wat mij betreft meer koopwaardig.

Toch heb ik deze week alweer iets teruggekocht, ik houd wat vertrouwen in CEO Stahli (hij zou risico's projecten moeten kunnen reduceren) en rond de € 34 (ruim 30% beneden boekwaarde) geeft een aardig kussentje om boekverliezen / projectverliezen op te vangen.

Afgelopen ben ik vooral wat uitgeweken naar zorgvastgoed, omdat dit met langdurige en geindexeerde huurcontracten (en stabiele huurders i.v.m. vergrijzing) naar mijn mening betere bescherming biedt dan kantoren of winkelvastgoed in geval van een recessie en forse rentestijging. Ook resi (Vonovia) vind ik onder huidige omstandigheden wat aantrekkelijker, omdat hier ook minder risico is op leegstand bij recessie (en huren hier dan ook beter houdbaar / stijgend zijn).

Branco P 24 juni 2022 22:14

0

Vonavia heeft anders ook behoorlijke tikken gehad, ik zit daar nu al op -11,50%. ;-)

junkyard 25 juni 2022 19:50

0

Er valt weinig te genieten aan koersontwikkeling van (o.a.) EU beursgenoteerd vastgoed afgelopen weken, mijn instap in Vonovia en Aedifica was ook niet gelukkig. Aedifica is helemaal matig, mede door een emissie ruim 5% beneden (ver weggezakte) beurskoers om verdere groei te financieren.

Per saldo ben ik wel comfortabel met wat verdere spreiding in portefeuille, maar € voordeel heb ik er (nog) niet van genoten (t.o.v. vol in NSI).

Ik ben benieuwd wat NSI bij de halfjaarcijfers zal melden over de grote projecten, in hoeverre dit alles committed is en of er meer voorverhuurd is (incl update tijdlijnen en budget).

Prettig dat NSI altijd vlot is met de kwartaal rapportages, en er weer snel een interim dividend (2022) volgt. Ik reken erop dat NSI het dividend voorlopig gelijk houdt.

Abracadabra 27 juni 2022 12:07

0

quote:
junkyard schreef op 17 juni 2022 11:58:
[...]

Eens dat er momenteel aardig wat onzekerheden zijn en de grote projecten die NSI wil starten onder huidige omstandigheden geen meerwaarde biedt maar juist een reden is om NSI links te laten liggen.

Hopelijk dat NSI wat op de rem gaat staan bij de grote projecten, en de lage LTV koestert. Eens dat er grote kans is dat er mooie kantoren op de markt gedumpt zullen worden in geval van een recessie, en NSI beter het kruit droog kan houden om dan toe te kunnen slaan t.o.v. de interne ambitie najagen om een grote projectontwikkelaar te worden (waarbij aandeelhouders het leergeld betalen en risico dragen). Ook projecten die NSI in betere tijden oppakte waren geen garantie van succes, zie Donauweg dat in 2020 is opgeleverd na een flinke capex ronde en nu nog leeg staat:

www.fundainbusiness.nl/kantoor/amster...

Als CEO Stahli meer terughoudendheid toont in de projecten en niet blind blijft doorzetten, dan is NSI wat mij betreft meer koopwaardig.

Toch heb ik deze week alweer iets teruggekocht, ik houd wat vertrouwen in CEO Stahli (hij zou risico's projecten moeten kunnen reduceren) en rond de € 34 (ruim 30% beneden boekwaarde) geeft een aardig kussentje om boekverliezen / projectverliezen op te vangen.

Afgelopen ben ik vooral wat uitgeweken naar zorgvastgoed, omdat dit met langdurige en geindexeerde huurcontracten (en stabiele huurders i.v.m. vergrijzing) naar mijn mening betere bescherming biedt dan kantoren of winkelvastgoed in geval van een recessie en forse rentestijging. Ook resi (Vonovia) vind ik onder huidige omstandigheden wat aantrekkelijker, omdat hier ook minder risico is op leegstand bij recessie (en huren hier dan ook beter houdbaar / stijgend zijn).

Ik sta nog wat aan de zijlijn.... met NSI en Vonovia, doordat ik verwacht dat er nog wat pijn in de pijplijn zit bij de projectontwikkeling en inkrimpende klanten als ook dat er wat organisaties met geleend geld forse risico's hebben uitstaan die moeten gaan verkopen. Was een tijdje geleden geswitched naar Telco's, die door glasvezel en zendmasten in een flex kantoor voorzien en grote.voordeel is dat zendmasten en glasvezelnetwerken voor de komende vijftig jaar een unieke positie hebben daar dupliceren een te kostbare zaak is. Mocht je hier nog willen instappen dan is Liberty Global interessant geprijsd...

rationeel 27 juni 2022 23:15

0

De low lijkt bereikt.

83M 30 juni 2022 18:08

0

quote:
rationeel schreef op 27 juni 2022 23:15:
De low lijkt bereikt.

Vandaag gestaag omlaag..

rationeel 1 juli 2022 13:45

0

quote:
83M schreef op 30 juni 2022 18:08:
[...]

Vandaag gestaag omlaag..

LOW: 32,55?

Pierre1 12 juli 2022 12:39

0

Helaas ligt al het beursgenoteerd vastgoed zwaar op de maag.

junkyard 12 juli 2022 17:35

0

NSI IR is wat ondoorgrondelijk, het is mij niet duidelijk wanneer de halfjaarcijfers worden gepubliceerd.

De NSI website wordt niet goed bijgehouden bij 'calendar':
nsi.nl/news/financial-calendar/

In de Q1 2022 trading update (pdf) wordt gemeld, publicatie van H1 2022 cijfers op '14 July 2022'.

Diverse media noemen nu dat NSI al op woensdag 13 juli 2022 (voorbeurs, morgen) publiceert:
www.deaandeelouder.nl/nieuws/2022/07/...

Dit noem ik amateurisme, markten dienen transparant en eenduidig te worden geïnformeerd en de website moet netjes worden bijgehouden.

Wat betreft de update, ben ik vooral benieuwd of/hoe NSI gewijzigde markt dynamiek (hogere rente, stijgende bouwkosten, verlaagde verhuurbaarheid/dalende markthuren bij recessie) meeweegt in de planning en voortgang van projecten (op de rem / extra voorverhuring of nu hogere rendementen vereist?) en wat de ontwikkeling is in verhuringen / bezetting / leegstand.

Leegstand neemt marktbreed iets toe in Amsterdam door onverhuurde opgeleverde nieuwbouw kantoren rondom NSI kern markten Sloterdijk en Zuidas:
www.parool.nl/cs-bae6bc71

In deze fase van de cyclus (wat Stahli zal herkennen) is onverhuurde nieuwbouw ontwikkelen niet handig, tenzij Stahli de belangen van eigen organisatie laat prevaleren.

ABN liet vandaag weten dat de prijsstijgingen in de bouw doorzetten (ivm schaarste personeel, producten van hout en staal - voorheen grotendeels uit Rusland en Oekraïne...), én dat investeringen in kantoren weer stijgen (wat tot over aanbod en dalende kantoor huren kan leiden...):
fd.nl/bedrijfsleven/1445076/personeel...

Hopelijk dat NSI zuinig omgaat met de lage LTV, en zich nu niet zwaar gaat vertillen aan ambitieuze projecten waarvan eigenlijk alleen de NSI project organisatie warm wordt. Alleen laaghangend fruit (capex met beperkte onzekerheid/doorlooptijd) zou nu opgepakt moeten worden. Er kunnen komende periode aantrekkelijke en goed geprijsde kantoren op de markt komen, wat (net als een aandeleninkoop) een betere risico/rendement verhouding biedt dan een bouwput.

junkyard 12 juli 2022 18:22

0

NSI is wat laat maar verschaft net duidelijkheid over de timing:
nsi.nl/news/analyst-call-nsi-half-yea...

In tegenstelling tot diverse andere websites (maar in lijn met eerdere NSI uiting) is dit toch 14 juli 2022 (voorbeurs), met een call om 10h.

junkyard 12 juli 2022 20:56

0

Er is momenteel ook niets duidelijk of door NSI gecommuniceerd over ex-dividend datum m.b.t. het interim dividend 2022. In lijn met afgelopen jaren en eerdere NSI uitspraken (dividend wordt niet verlaagd en kan tijdelijk boven het directe resultaat liggen) verwacht ik a.s. vrijdag (15 juli 2022) een ex-dividend notering met een interim dividend ter hoogte van € 1,04.

Bij huidige lage beurskoers ben ik benieuwd naar de wijze waarop NSI omgaat met de keuze voor stock dividend, dit zou stevig beneden boekwaarde moeten liggen om dit aantrekkelijk te maken. Ik verwacht een verhouding van 1:36 (gelijk aan interim dividend 2021), wat neerkomt op een prijs van € 37,44 op basis van ex-dividend notering. Voor aandeelhouders die geen dividendbelasting (15%) kunnen terugvragen is het dan boven een (ex-dividend) beurskoers van € 31,82 aantrekkelijk om voor stock dividend te kiezen.

Van ex-analist ceo Stahli had ik verwacht dat NSI de markt beter en meer transparant zou informeren. Of zal NSI de markt compleet verrassen en het dividend ritme omgooien, en was het gebrek aan ex-dividend datum in de agenda / uitingen hiervan een eerste signaal?

voda 14 juli 2022 07:16

0

07:11
*NSI ziet vergelijkbare huurinkomsten 5 procent stijgen in eerste jaarhelft 2022
07:11
*NSI leegstand stijgt van 5,9 naar 6,6 procent in eerste helft 2022
07:11
*NSI winst per aandeel eerste helft 2022 was 0,99 euro; handhaaft outlook

voda 14 juli 2022 08:06

0

Vergelijkbare huurinkomsten NSI stijgen
Leegstand iets toegenomen.

(ABM FN-Dow Jones) NSI heeft in het eerste halfjaar de huurinkomsten zien dalen door de verkoop van bezittingen, maar de vergelijkbare huurinkomsten stegen, hoewel de leegstand iets toenam. Dat bleek donderdag uit de halfjaarcijfers van het vastgoedbedrijf.

De economische vooruitzichten zijn onzekerder dan ze in lange tijd zijn geweest, stelde CEO Bernd Stahli in een commentaar bij de cijfers, wijzend op de inflatie, stijgende rente, tekorten op de arbeidsmarkt, problemen in de aanvoerketens en zorgen over het toekomstige energie-aanbod. "Bij een mogelijke recessie zullen waarschijnlijk meer mensen terugkeren naar kantoor, maar bedrijven zullen waarschijnlijk ook kosten willen besparen en meer kantoorruimte willen afstoten."

NSI boekte in het afgelopen halfjaar een direct resultaat, bestaande uit de huuropbrengsten, verminderd met de exploitatiekosten, beheerskosten, algemene kosten en financieringskosten, van 19,5 miljoen euro. Dat is 13 procent minder dan vorig jaar, toen het vastgoedfonds een direct resultaat rapporteerde van 22,5 miljoen euro.

De huurinkomsten daalden in het afgelopen halfjaar dan ook met 9 procent van 31,2 miljoen naar 28,3 miljoen euro. Het bedrijf wees zelf op de vergelijkbare bruto huurinkomsten, die juist stegen met 5 procent. Netto stegen de huurinkomsten op vergelijkbare basis zelfs met 8 procent.

Het indirecte resultaat, inclusief de fluctuerende herwaarderingen van het vastgoed, kwam uit op 7,8 miljoen euro positief, tegenover 11,7 miljoen euro positief in het jaar ervoor.

Dat bracht het totale resultaat op 27,3 miljoen euro, tegen 34,2 miljoen euro een jaar eerder.

De leegstand steeg van 5,9 naar 6,6 procent. De leegstand is geconcentreerd in slechts enkele gebouwen in Amsterdam, meldt NSI.

De EPRA-winst per aandeel bedroeg 0,99 euro tegen 1,16 euro een jaar eerder.

NSI handhaafde de verwachting dat de winst per aandeel dit jaar tussen 2,05 en 2,10 euro zal uitkomen.

De waarderingen van het vastgoed stegen in deze periode met 0,5 procent en de schuldratio was "uitstekend" met 27,6 procent, aldus NSI.

NSI wil een interim-dividend uitkeren van 1,04 euro per aandeel.

Door: ABM Financial News.

info@abmfn.nl

Redactie: +31(0)20 26 28 999

Vertraagd	25 apr 2024 17:35
Koers	17,100
Verschil	0,000 (0,00%)
Hoog	17,260
Laag	16,980
Volume	48.232
Volume gemiddeld	34.921
Volume gisteren	61.334

18 apr	Beursblik: NSI bevestigt outlook na m...
18 apr	Winst NSI daalt
22 mrt	Berenberg verlaagt koersdoel NSI licht
08 mrt	Nieuwe CFO voor NSI
07 mrt	AEX gaat weer op recordjacht en waaro...	3
07 mrt	NSI wil aandelen inkopen
25 jan	Beursblik: resultaten NSI vallen iets...
25 jan	Beursblik: vooruitzichten NSI verbeteren
25 jan	Resultaten NSI onder druk
24 jan	NSI verkoopt Laanderpoort aan ING

Nieuwe Steen Investments « Terug naar discussie overzicht

2022

Meedoen aan de discussie?

Direct naar Forum

Detail

NSI nieuws meer