En ook onder de € 29 vandaag.
Kantoren en de lage yields (4,1%) in NSI portefeuille worden niet goed gewaardeerd in een markt waarin recessie harder wordt ingeprijsd (> meer kans op leegstand & lagere huren) en kapitaalmarktrente stijgt (> hogere yields & spreads gewenst).
De projecten die zijn doorgerekend op een bruto rendement van 4,8% kunnen voorlopig de ijskast in, NSI kapitaalkosten (EV) liggen nu op 7,5% (€ 2,16 resultaat-dividend per aandeel / € 28,85). Daarnaast is het leegstand risico voor niet-voorverhuurde projecten toegenomen, de algehele leegstand in Amsterdam is vooral opgelopen doordat projecten die voor coronatijd (niet-voorverhuurd) zijn gestart deels met leegstand zijn opgeleverd.
Dit vergt een draai van NSI management, die zichzelf na afronding van het desinvesteringsprogramma lange tijd wilde positioneren als succesvolle ontwikkelaar. Dit is nu niet langer mogelijk, omdat projecten een te grote negatieve bijdrage leveren (extra onzekerheden, te lage yields). Al langer is duidelijk dat de markt het potentieel van projecten veel lager inprijst dan NSI, NSI richt zich in de business case op een kleine stijging van boekwaarde in plaats van marktwaarde (market cap is al tijden aanmerkelijk lager dan boekwaarde).
Het enige object dat NSI afgelopen jaren heeft herontwikkeld (Donauweg 2B - opgeleverd eind 2020) staat overigens nog steeds leeg, daarnaast neemt de leegstand in de gebouwen in/nabij het verplaatste NSI hoofdkantoor (> Centerpoint) flink toe. Zonder nieuwe projecten heeft NSI dus al voldoende uitdagingen.