Unibail-Rodamco « Terug naar discussie overzicht

quote:

PhilipBe2 schreef op 23 januari 2023 20:14:

[...]

Kans op verkoop US flagships is klein…

quote:

Lamsrust schreef op 24 januari 2023 12:25:

www.bnpparibasmarkets.nl/globalassets...

Ik beleg niet op basis van technische analyse, doch gebruik het wel voor timing van mijn fundamentele keuze. N. Bakker ziet upside tot E 70 in de grafiek. Dat zou kunnen, maar fundamenteel zie ik geen aanleiding voor koersstijging op de korte termijn. Al die ontslagen bij big tech in de US i.c.m. dalende asset prijzen geven eerder aanleiding voor een negatief momentum voor een cyclische business als die van URW.

quote:

HCohen schreef op 21 januari 2023 09:25:

[...]
- Opgeruimd staat netjes -
Zoals reeds eerder gebeurt met URW's slechtere B/C malls in de US
Westfield Valencia Town Center in foreclosure, artikel the Real Deal. Met een leegstandpercentage van 18 % lijkt dat prima.
URW was 50% eigenaar(URD 2021, JV-partner CPPIB?).

Fitch noemde deze mall nog Tier 2 in mei 2022( www.fitchratings.com/research/structu... ), maar heeft deze regional kennelijk in sept '22 in Tier 3 gezet. Quote artikel: 'The CMBS loan — provided by UBS and Barclays — was due this month, after entering into special servicing in October, according to a Trepp report. A month before the loan was placed into special servicing, Fitch Ratings downgraded it “due to an anticipated increase in defaults,” according to a September report. Fitch said Valencia Town Center was the “largest contributor to losses” among the properties connected to the loan'.

Westfield misses deadline to pay off loan on Valencia mall
Debt of $195M sent to special servicing in October
therealdeal.com/la/2023/01/19/westfie...

quote:

AVM (Altijd Verkeerde Moment) schreef op 27 januari 2023 08:00:

[...]

Sorry, ik lees het bericht (en de reacties erop) nu pas...! (vind ik overigens een stuk interessanter en relevanter dan het geleuter over of de koers de komende weken een paar euro omhoog gaat of een paar euro omlaag)

Ik vroeg me het volgende af (heb ik niet terug kunnen vinden in de antwoorden eronder):
Tegen hoeveel stond deze mail dan bij URW in de boeken?
Dat zal dan tegen minder dan 195m moeten zijn geweest, omdat alleen dan het een gezonde (en ook wonderbaarlijke) manier is om je balans op te schonen, toch?
Immers: dit betekent dan toch dat URW geen moeite meer hoeft te doen om dit soort malls te verkopen aan een partij (waarbij we maar moet hopen dat de verkoopprijs > boekwaarde is), maar dat URW dit soort malls simpelweg kan "verkopen" aan de schuldeiser tegen een verkoopprijs die gelijk is aan de schuld (en dus > boekwaarde)?

Weet er iemand of er nog meer van dit soort "junk malls" in de boeken staan, waarvan de waarde inmiddels onder de schuld is gedaald en waarvan de sleutel zomaar kan worden ingeleverd bij de crediteur waarna URW de schuld zomaar kan wegstrepen van de balans?

Of betreft dit een uitzondering en zal de schuld bij de meeste malls toch een stuk lager zijn dan de boekwaarde?
(Bij een LTV van ver onder de 100% lijkt me dat niet meer dan logisch en daarom verbaast me de "truuk" bij de Valencia mall me zo...)

quote:

roel schreef op 27 januari 2023 08:38:

99.700K staat bij de list of assets per 30 juni

quote:

AVM (Altijd Verkeerde Moment) schreef op 27 januari 2023 19:09:

[...]

Wow... 99.7m boekwaarde tegen een schuld van 195m?
Dat is dus een sleutel die bij inlevering ruim 95m waard is?!
Moet URW vaker doen!
Heb je misschien een link naar een bron/paginanummer?

quote:

HCohen schreef op 27 januari 2023 09:22:

[...]

Zal mogenlijk, zoals Lamsrust in reactie beredeneerd aangaf, een klein boekverlies zijn.
Echter, wellicht dat in de de dec taxatie-ronde het gat is gedicht.

Definitief bericht over afhandeling afwachten(mbt laatst bekende boekwaarde).

De waarden per object worden niet standaard gecommuniceerd(Roel geeft net het aantal sqm van het hele complex aan, bron list of assets 30/6/2022), slechts waardeontwikkeling totale portefeuille(NRV/NTA/ NDV), waarden van de assetportfolio(totaal shopping centres, offices, Convention and Exhibition) en de NIY per land(US ondersplitsing in Flagships en Regionals).
Bij URW's persberichten verkoop/ default wordt wel gerefereerd naar boekwaarden.

Wat mij betreft mogen ze bij alle regionals die; i) zijn gefinancierd met een CMBS en ii) een boekwaarde hebben welke niet meer dan 20% boven de schuld noteert, ophouden met betalen en vervolgens de sleutels inleveren.
Het beoogde basisscenario(tbv verlaging LTV) is immers verkoop(US) met 20%(/30%) korting. Zodoende worden er stappen gemaakt met herstructurering en raken we sneller deze niet passende, minder renderende en kost-intensieve(beheer) malls kwijt.

We houden het in elk geval in de gaten, wordt vervolgd !

quote:

Lamsrust schreef op 27 januari 2023 22:16:

[...]

Nou, bij een CMBS financiering kun je niet zomaar een default bewerkstelligen door te stoppen met betalen en met de cash flow bij Guy Savoy gaan eten. In het CMBS contract is precies gedefinieerd hoe de cash flow berekend moet worden en op welke specifieke bankrekening deze gestort moet worden. Pas als het alsdus berekende en gestorte bedrag te laag is om aan de interest en aflossingsverplichtingen te voldoen, ben je in default.

Bij de US regionals zullen vast nog wel 1 of 2 malls zitten die het risico lopen op termijn tegen een default aan te lopen. De kans hierop is overigens het grootst op de aflossingsdatum van de CMBS. Indien de LTV immers 80% a 90% is zal er zonder eigen geld bij te leggen geen financier gevonden kunnen worden voor de herfinanciering. URW zal ruim voor die aflossingsdatum hebben onderzocht of er een koper is voor die specifieke mall, anders levert URW de sleutels op de aflossingsdatum alsnog in doch strijkt ze tot die datum de cash flow op die uitgaat boven de verplichtingen uit hoofde van de CMBS.