Nieuwe Steen Investments « Terug naar discussie overzicht

2023

578 Posts, Pagina: « 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 ... 25 26 27 28 29 » | Laatste

Omlaag ↓

Branco P 30 april 2023 08:52

Lees de berichten op dit forum even door. Dat onderwerp is al afdoende besproken.

rationeel 30 april 2023 09:49

quote:
Branco P schreef op 30 april 2023 08:52:
Lees de berichten op dit forum even door. Dat onderwerp is al afdoende besproken.

Geef even aan waar:)

rationeel 30 april 2023 10:40

TA: Komt de ...voorlopige...low er aan, of staat hij er?

JanJansen 30 april 2023 11:46

Ik bleef haken bij :" laanderpoort mogelijk op losse schroeven". Ik kon dit niet echt terug vinden op dit forum, maar misschien zie ik iets over t hoofd of is het artikel iets te cru, kan natuurlijk ook.

junkyard 30 april 2023 11:55

Panden met grootste leegstand issues (aan € huur).

Amsterdam Sloterdijk
www.fundainbusiness.nl/kantoor/amster...
100% leegstand - derving bruto jaarhuur ca. € 0,9 miljoen (inc. pp)
www.fundainbusiness.nl/kantoor/amster...
30% leegstand - derving bruto jaarhuur ca. € 0,9 miljoen (3.613 m2 * € 250 incl. pp)

Amsterdam Zuidoost
www.fundainbusiness.nl/kantoor/amster...
30% leegstand - derving bruto jaarhuur ca. € 0,5 miljoen (2.741 m2 * € 195)
www.fundainbusiness.nl/kantoor/amster...
40% leegstand - derving bruto jaarhuur ca. € 0,5 miljoen (2.554 m2 * € 205)
(NSI hoofdkantoor is gevestigd in Centerpoint - leegstand verhuurbaar oppervlakte is dus hoger)

Rotterdam
www.fundainbusiness.nl/kantoor/rotter...
10% leegstand - derving bruto jaarhuur ca. € 0,5 miljoen (2.600 m2 * € 185)

Vastgoed in andere steden is goed verhuurd. Naast bovenstaande panden wordt ook geen huur ontvangen op Vitrum en Laanderpoort, waarvan het de vraag is of/wanneer deze projecten starten. In de tussentijd is NSI wel kapitaalkosten en erfpacht lasten kwijt.

Totaal bruto jaarhuur op bovenstaande leegstand is € 3,8 miljoen (4,5% ERV). Interessant te volgen of NSI de Centerpoints en Q-Port kan verhuren (of dat deze lokaties toch wat minder aantrekkelijk zijn?), en of er een oplossing (verkoop?) volgt voor Donauweg.

junkyard 30 april 2023 12:08

quote:
JanJansen schreef op 30 april 2023 11:46:
Ik bleef haken bij :" laanderpoort mogelijk op losse schroeven". Ik kon dit niet echt terug vinden op dit forum, maar misschien zie ik iets over t hoofd of is het artikel iets te cru, kan natuurlijk ook.

Branco P meldde "bezwaar van de buurman" en NSI meldt zelf in de Q1 update:

At Laanderpoort the municipality of Amsterdam received one objection to its plans to rezone the Laanderpoort area (from the owner of an adjacent asset) in early April. The timeline for the project is now under review, but there is a risk this may end up in court. We are in discussions with ING on the way forward for the project.

Bij jaarcijfers (januari 2023) meldde NSI nog:

In January 2023 ING and NSI jointly approved the final design for the Laanderpoort project. We are still on track to start the project in Q4 2023. In Q1 2023 the tender for the contractor will start, which should confirm the business case for what will be a new, highly sustainable, asset with a 15-year lease to a blue-chip tenant.

Ik was dus vooral benieuwd naar de uitkomst van de tender die in Q1 zou starten. Maar blijkbaar is deze tender niet gestart (of vroegtijdig geannuleerd) omdat begin april 2023 een bezwaar van de buurman is ontvangen wat de algehele tijdlijn beïnvloedt. Dat is vervelend, NSI ontvang sinds januari 2023 (vertrek ING) geen huurinkomsten meer en het pand in huidige staat langer stof laten happen kost geld (erfpacht lasten, kapitaalkosten, etc).

Bruto jaarhuur van Laanderpoort (13.000m2) zal zo'n € 2-3 miljoen zijn (€ 0,10 per aandeel per jaar), waardoor het direct resultaat in 2023 waarschijnlijk (zonder aankopen) iets lager zal uitvallen dan 2022 (iets versterkt door overige desinvesteringen).

Wat betreft Vitrum (11.600m2 nabij Zuidas) een andere procedurele tegenvaller (hoewel business case al zwak was met flinke afboeking in 2022):

The Dutch High Court ruled in Q1 that owner-associations need a 100% vote in favour to ratify certain decisions, not the 80%
we were working off. Unfortunately this ruling, from an unrelated case, now also applies to our Vitrum redevelopment, which, in all
likelihood, will see us require court approval before we can start our redevelopment plans. This may well delay the start by a year, or perhaps by as much as three years if there is an appeals procedure to navigate as well.

So at Vitrum we are now at a crossroad. It has now been vacant for just under two years, but it is hard to justify to keep it vacant for much longer. We are now actively reviewing all our options for Vitrum, including scaling back the project to avoid the court approval process or temporarily leasing up the space, to find a viable way forward.

Wat mij betreft had NSI beter bij ontstaan van de leegstand (2 jaar geleden) alle opties kunnen onderzoeken, en had NSI zich niet volledig afhankelijk moeten maken van beperkte (80%) VvE goedkeuring. Twee jaar leegstand op een pand van 11.600m2 op goede lokatie is al snel € 4-5 miljoen aan gemiste opbrengsten.

NSI zal op korte termijn dus niet starten met de grote projecten.

rationeel 30 april 2023 12:48

Is er geen deal mogelijk met de klagende buurman?

rationeel 30 april 2023 12:50

Verbouwen lijkt mij toch minder risico's te kunnen opleveren, dan bouwen.

Lamsrust 30 april 2023 23:37

quote:
junkyard schreef op 29 april 2023 17:30:
NSI AVA is niet in het nieuws geweest en ik vermoed dat niemand hier langs is geweest in HNK Den Haag, de stemresultaten zijn nu gepubliceerd (notulen nog niet):

nsi.nl/news/annual-general-meeting/

nsi.nl/news/download/14b80eaa-b7cd-4c...
nsi.nl/news/download/1c45d464-992b-4c...
nsi.nl/news/download/97e66196-11f8-46...

Het beloningsbeleid kon niet iedereen bekoren (17% tegen) maar is er doorheen. Agendapunten 10b en 10d zijn overtuigend afgekeurd (66% tegen), ondanks brede uitleg van NSI management (die graag balansgroei wil realiseren en flexibiliteit wil houden) vinden aandeelhouders een extra 10% emissie onwenselijk. Dat lijkt mij momenteel logisch, gezien de zeer lage NSI beurskoers en FBI onzekerheden waarbij nog onduidelijk is wat het netto rendement op aankopen zal worden.

Aandeelhouders waren positiever over een terugkoop van aandelen (0% tegen).

Daarmee een duidelijk signaal, aandeelhouders zien meer in kapitaal teruggave (krimp) dan het uitgeven van kapitaal (groei), en dit matcht niet met management ambities.

NSI directie deelt met hun aandelen positie mee in de negatieve beurswaarde ontwikkeling in 2022:
In terms of skin in the game: the CEO lost €208.250 and the CFO €90,769

Door de koersval en stijgende basis salaris van directie moeten CEO en CFO aandelen bijkopen om te voldoen aan de shareholding requirement (CEO 125% of gross base fee, CFO: 75% of gross base fee), stand eind 2022 was bij een beurskoers van €23,25:
CEO: 17,000 shares = 90,71% of annual gross Base fee (€435.750)
CFO: 7,722 shares = 52,65% of annual gross Base fee (€341.000)

Heel goed dat de CEO en de CFO wat meer aandelen moeten kopen. Dan worden ze wellicht veel scherper op de veel te hoge overheadkosten van NSI. Vooral de CFO participeert nu voor een mickey mouse bedrag. Duidelijk geen echte ondernemers.

JanJansen 30 april 2023 23:50

Junkyard, dank je voor de toelichting en doorpassen van info van branco.p.

Lamsrust 1 mei 2023 22:43

Tijdens de behandeling van het pakket Belastingplan is aandacht besteed aan het risico op het ‘opknippen’ van vennootschappen om vaker gebruik te maken van de drempel (1 miljoen euro) in de generieke renteaftrekbeperking (earningsstrippingmaatregel). De Belastingdienst herkent dit signaal en dit is bij invoering van de maatregel ook erkend. Deze belastingconstructie wordt met ingang van 1 januari 2025 aangescherpt door de drempel van de earningsstrippingmaatregel voor vastgoedlichamen met (aan derden) verhuurd vastgoed buiten toepassing te laten.

Lamsrust 1 mei 2023 22:59

Dit is ongunstig voor NSI (en WHV) (en door PE fondsen opgezette structuren) omdat - indien dit wet wordt - per 1 januari 2025 de rente op schulden slechts aftrekbaar is tot 20% van de fiscale EBITDA. De vigerende “truc” om elk pand in een aparte BV te zetten en te profiteren van de aftrekdrempel van EUR 1 miljoen, i.e. rente op schulden tot dit bedrag is onbeperkt aftrekbaar, werkt dan niet meer.

Dit kabinet heeft steeds meer een duidelijk anti vastgoedexploitatie sentiment en dat met VVD/CDA in de regering. Kennelijk is de lobbykracht van onze “pandjesprins” niet erg groot haha.

JanJansen 1 mei 2023 23:22

Lamsrust, I.z. het verhinderen van opknippen: verandert dat nog het reeds geschetste beeld van de effectieve belastingdruk ( 10%-15% oid ?) vanaf 2025 ( i.e. na stoppen fbi). Of is iets van 15 % toekomstige belastingdruk een redelijke inschatting ?.

Lamsrust 2 mei 2023 00:07

quote:
JanJansen schreef op 1 mei 2023 23:22:
Lamsrust, I.z. het verhinderen van opknippen: verandert dat nog het reeds geschetste beeld van de effectieve belastingdruk ( 10%-15% oid ?) vanaf 2025 ( i.e. na stoppen fbi). Of is iets van 15 % toekomstige belastingdruk een redelijke inschatting ?.

Momenteel zijn de netto rentelasten minder dan 20% van de EBITDA, dus treedt er geen beperking op. Echter, rentestijging i.c.m. hogere schulden ter financiering van de herontwikkelingen leidt wel degelijk tot een beperking van de rente aftrek. Gezien de lage LTV van NSI zal het effect vooralsnog beperkt zijn, maar zal de marginale belastingdruk waarschijnlijk toch iets hoger uitvallen dan initieel begroot.
Het is iig geen meevaller!

junkyard 2 mei 2023 18:52

Zoals in de Q1 update aangekondigd:
In Q1 2023 we have leased up the remaining vacancy at HNK Amsterdam Zuid-Oost.

nsi.nl/news/nl/nsi-sluit-huurovereenk...
www.fundainbusiness.nl/kantoor/amster...

JanJansen 2 mei 2023 23:40

Thx Lamsrust.

voda 3 mei 2023 10:07

Ameriprise verkleint belang in NSI

Kapitaalbelang teruggebracht tot onder meldingsgrens.

(ABM FN-Dow Jones) Ameriprise Financial heeft een kleiner belang in NSI gemeld. Dat bleek uit een melding in het kader van de Wet op het financieel toezicht, gedateerd op 28 april 2023.

Ameriprise meldde een kapitaalbelang van 2,90 procent met eenzelfde stemrecht. Dit belang wordt middellijk reëel gehouden.

Op 13 april dit jaar meldde Ameriprise nog een kapitaalbelang van 4,67 procent met een dito stemrecht.

Wet op het financieel toezicht

De melding valt onder de Wet melding zeggenschap, die sinds 1 januari 2007 onder de overkoepelende Wet op het financieel toezicht valt. Volgens deze wet moeten aandeelhouders met een belang groter dan 3 procent elke wijziging in hun belang melden bij het overschrijden van de volgende drempelwaarden: 3, 5, 10, 15, 20, 25, 30, 40, 50, 60, 75 en 95 procent. Dit geldt zowel bij het opbouwen als het afbouwen van een belang.

Door: ABM Financial News.

info@abmfn.nl

Redactie: +31(0)20 26 28 999

Happy One 3 mei 2023 15:09

Opvallend, ten minste voor mij, is dat NSI kennelijk niet veel zin heeft om stockdividend uit te keren. De omwisselkoers is 1 op 25 wat bij 1,12 dividend een koers van 28 euro ex dividend oplevert terwijl we nu 20,50 noteren.

NSI zegt daarover:
Please note the management board believes that with a LTV of 26.4% there is no obvious, immediate, need to retain capital in the business at this time, nor that an issue price of € 28.00 accurately reflects the current value of the NSI shares. A stock dividend alternative is only made available at this time to maintain consistency in the dividend policy of the company, as we appreciate that shareholders may have come to rely upon our stock dividend alternative being offered and may have reasons to prefer the stock dividend alternative over a cash dividend.

Gunther 4 mei 2023 07:41

Waarom is dat opvallend? Bij ECP doen ze vaak hetzelfde. Omdat geen eigen aandelen ingekocht worden zou dat verwatering betekenen.

Overigens iemand bekend met Medical Properties Trust? Ik neig daar een ietwat speculatieve positie in te nemen. Hard gedaald maar de meest recente cijfers doen mij vermoeden dat het overtrokken is en dividend van 13,5% momenteel zou dit jaar en volgend jaar houdbaar moeten zijn imo.

ischav2 4 mei 2023 11:30

Dit bericht vind ik opvallend: www.rtlnieuws.nl/economie/artikel/538...

Dan zou onroerend goed toch een goede investering zijn op dit moment?

578 Posts, Pagina: « 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 ... 25 26 27 28 29 » | Laatste

Aantal posts per pagina: 20 50 100 | Omhoog ↑

Meedoen aan de discussie?

Word nu gratis lid of log in met uw e-mailadres en wachtwoord.

Direct naar Forum

Detail

Vertraagd	24 apr 2024 17:35
Koers	17,100
Verschil	-0,180 (-1,04%)
Hoog	17,280
Laag	17,100
Volume	61.334
Volume gemiddeld	34.921
Volume gisteren	56.335

NSI nieuws meer

18 apr	Beursblik: NSI bevestigt outlook na m...
18 apr	Winst NSI daalt
22 mrt	Berenberg verlaagt koersdoel NSI licht
08 mrt	Nieuwe CFO voor NSI
07 mrt	AEX gaat weer op recordjacht en waaro...	3
07 mrt	NSI wil aandelen inkopen
25 jan	Beursblik: resultaten NSI vallen iets...
25 jan	Beursblik: vooruitzichten NSI verbeteren
25 jan	Resultaten NSI onder druk
24 jan	NSI verkoopt Laanderpoort aan ING