Begrijp even niet zo goed waar die waardedaling bij Wereldhave vandaan komt. Volgens bijgaand rapport van CBRE zijn de yields in Nederland over de hele linie in 2015 gedaald. Voor NSI zou dat betekenen dat we geen nieuwe afwaardering op het winkelvastgoed (en mogelijk kantoren) hoeven te vrezen:
Yieldcompressie op hele winkelbeleggingsmarkt
18-02-2016 | Laatst gewijzigd: 18-02-2016
Het recordbedrag van 2,8 miljard euro dat in 2015 in winkelvastgoed is geïnvesteerd heeft de prime aanvangsrendementen over de hele linie fors naar beneden gebracht.
Dat blijkt uit The Netherlands Retail Marketview H2 2015 van CBRE. Het recordvolume van 2,8 miljard euro dat in 2015 in winkelvastgoed belegd werd, is met name gevoed door de verkoop van een handvol grote winkelportefeuilles en een toenemend aantal single assets. Ten opzichte van 2014 (1,5 miljard euro) lag het transactievolume 87 procent hoger. Het vorige beleggingsrecord dateerde van 2004, toen voor ongeveer 2,4 miljard in Nederlandse winkels werd geïnvesteerd.
De gretigheid van beleggers dreef de prime yields vorig jaar met 65 basispunten naar beneden. Dat gold voor high street shops, waar de top netto aanvangsrendementen (nar) tussen 2014 en 2015 daalden van 4 naar 3,35 procent. Bij topwinkelcentra bedroeg de daling ongeveer 55 basispunten, met een nar van ongeveer 6 procent eind 2014 naar 5,45 procent eind 2015. Daarna volgen prime supermarkten met een nar van 5,9 procent tegen 6,4 procent een jaar eerder. Wijkwinkelcentra waren ook in trek, getuige de daling van het nar naar 6,6 procent van 6,9 procent. Retailparken zagen een yieldcompressie van 55 basispunten naar ongeveer 6,75 procent eind 2015.
De aanhoudende interesse in winkelruimte op A1-locaties heeft in Amsterdam op de Kalverstraat gezorgd voor een huurgroei (sinds 2012) van 2.900 euro naar 3.000 euro per vierkante meter per jaar. De tophuren in de overige vier grote steden zijn gelijk gebleven. In Rotterdam ligt de tophuur op ongeveer 1.700 euro, in Utrecht bedraagt die zo’n 1.650 euro tegen 1.200 euro in Den Haag.
Beleggers zijn volgens executive director Retail Krijn Taconis van CBRE bovenmatig geïnteresseerd in vastgoed in populaire winkelstraten in de grotere steden. ‘In het bijzonder institutionele partijen en Real Estate Investment Trusts (REITs) kijken naar deze locaties met het hoogste aantal bezoekers. Zo kocht Vastned in mei 2015 Rokin Plaza voor 108 miljoen euro. Opportunistische beleggers kijken ook naar winkelcentra en -portefeuilles waar nog ruimte is voor verbetering. De aankoop van vijftien winkelvastgoedobjecten door Tristan Capital Partners van Delta Lloyd is een goed voorbeeld van een dergelijke belegging.’
Het recordvolume illustreert daarnaast duidelijk dat de beleggersmarkt voorloopt op de gebruikersmarkt. CBRE ziet dat grote internationale retailers verder expanderen. Door hun omvang hebben zij profijt van inkoop- en schaalvoordelen en kunnen ze snel op trends inspelen. Voorbeelden hiervan zijn in ieder marktsegment te vinden, zoals het Duitse Kik en Spaanse Inditex. De winkelruimte die door minder fortuinlijke retailers is achtergelaten wordt - met name op de betere locaties – snel ingevuld. Niet alleen door bovengenoemde partijen maar ook door nieuwe internationale toetreders zoals Snipes en TK Maxx.
Deze ontwikkelingen zetten zich naar verwachting verder voort. De economische vooruitzichten voor de winkelvastgoedmarkt zijn gunstig, maar de consument heeft zijn bestedingspatroon veranderd. Hierdoor zullen in 2016 nog meer retailers verdwijnen uit het winkellandschap. Met name retailers in het middensegment zonder duidelijke positionering konden en kunnen het hoofd niet boven water houden.
CBRE verwacht dat goed presterende retailers verder blijven groeien en dat nieuwe toetreders de winkelstraten blijven verrijken. De interesse van beleggers in prime vastgoed blijft eveneens aanhouden. Maar door de schaarste van dit type product is het aannemelijk dat komend jaar het investeringsvolume in (wijk)winkelcentra, winkelportefeuilles met daarin ook secundair winkelvastgoed en retailparken hoger zal liggen.