Afwaarderen
29 juli 2009 | Het Financieele Dagblad
Wat zijn winkelcentra en kantoren nog waard in deze tijden? Door de recessie is er meer leegstand en staan huurinkomsten onder druk. Daar komt bij dat verkoop minder oplevert dan zeg twee jaar terug, omdat belangstellenden door de kredietcrisis moeilijker aan geld komen. Er moet dus afgeschreven worden op vastgoed. Maar hoeveel?
Volgens Europa's grootste vastgoedbelegger Unibail-Rodamco zijn winkelcentra in de eerste helft van dit jaar met 7,8% in waarde gedaald en kantoren met 9,4%. Dat is althans wat het beursgenoteerde bedrijf vorige week zelf afboekte op beide categorieën.
Unibail-Rodamco nam de pijn zonder moeite. De nettoschuld van het bedrijf maakt na de afboekingen nog altijd maar 33% uit van de vastgoedportefeuille, waarmee de balans zéér solide is. Er wordt wel eens beweerd dat Unibail-Rodamco extra stevig afwaardeert om minder stabiele branchegenoten voor een dilemma te plaatsen. Volgen zij de marktleider, dan komen zij financieel in de knel en moeten zij misschien wel overgaan tot gedwongen verkopen, waarbij de marktleider zich zomaar als belangstellende zou kunnen melden. Schrijven ze minder af, dan zijn ze ongeloofwaardig en daar houden investeerders niet van.
Dat Unibail-Rodamco zijn sectorgenoten bewust kwelt met stevige afwaarderingen is niet hard te maken natuurlijk: taxeren gebeurt door externe partijen, de bedrijven zelf blijven daar in principe buiten. Maar het blijft interessant te zien wat de concurrentie doet. Zoals het Franse Klépierre, na Unibail-Rodamco de grootste vastgoedbelegger in Europa.
Klépierre zei maandagavond nabeurs dat zijn winkelcentra in de eerste helft van dit jaar met 6,5% in waarde zijn gedaald en zijn kantoren met 12,2%. Dat wijkt licht af van Unibail-Rodamco, maar niet eens zo gek veel. Het verschil loopt echter op als de afwaarderingen over 2008 erbij gepakt worden. Want over dat jaar, waarin de financiële crisis tot volle wasdom kwam, schreef Unibail-Rodamco reeds 7,7% af op zijn winkelcentra en 13,9% op zijn kantoren. Klépierre hield het bij een schamele afwaardering van 0,7% op zijn winkelcentra en haalde ook maar 1,2% van de waarde van zijn kantoorruimte af. In eerdere jaren hielden beide vaak gelijke tred.
Als vastgoedbedrijven geconfronteerd worden met de grote verschillen in afwaarderingen, zeggen ze vaak dat portefeuilles niet met elkaar te vergelijken zijn. Toch is het opmerkelijk dat de partij waarvan iedereen vindt dat ze het beste vastgoed heeft, Unibail-Rodamco, steviger afwaardeert dan bedrijven met minder spul.
Bij Klépierre kan meespelen dat het bedrijf met een verhouding van nettoschuld ten opzichte van zijn vastgoedbezit van 50,2% er minder warm bijzit dan Unibail-Rodamco, waardoor het liever niet al te fors morrelt aan de waarden van zijn portefeuille. Bovendien wil Klépierre nog voor euro 1 mrd aan vastgoed verkopen en in dat proces helpen al te stevige afwaarderingen ook niet echt. De kopers van dit vastgoed moeten nu maar bewijzen wie gelijk heeft.
Bartjens@fd.nl
Copyright (c) 2009 Het Financieele Dagblad
Actuele koers Unibail-Rodamco 121,90 (+2,44%)