Ik had in een ander forum (fiscale optimalisatie) onderstaande bijdrage geschreven, en dacht dat die hier ook wel op zijn plaats zou kunnen zijn. Inhoudelijk komt het overeen met bovenstaande post van De Zwarte Ridder, maar omdat ik concrete voorbeeldbedragen gebruik denk ik dat het nog wat toevoegt.
Het tijdperk van de particuliere woningverhuurder is weer afgesloten. Nadat EU wetgeving een tiental jaren geleden de oneerlijke concurrentie door woningbouwverenigingen had verboden is er een periode van een jaar of 10 geweest dat het (financieel) mogelijk was als particulier een woning te verhuren.
Blijkbaar heeft het verhaal van de "huisjesmelker die misbruik maakt van de woningnood" niet genoeg opgeleverd, dus we gaan een stapeling van maatregelen maken om er voor te zorgen dat het verhuren van woningen door particulieren financieel weer onmogelijk wordt.
Voor de eenvoud zie ik even af van de vrijstelling (50.000/100.000) in de vermogensrendementsheffing (VRH), in de meeste gevallen zal het resultaat daarmee iets minder ongunstig zijn dan ik hier bereken.
Stel een particulier heeft een woning, aangekocht voor 200.000,= en voor 50.000,= verbouwd en verduurzaamd om voorbij de 141 punten van het woningwaarderingssysteem te komen. De woning valt in de smaak bij huurders en die zijn dan ook graag bereid daarvoor 1250,= per maand te betalen.
De woning is gefinancierd met 50.000 eigen geld en 200.000 geleend geld, bij vrienden en familie en bij de bank, voor gemiddeld 4%
Exploitatie per woning per jaar:
Huur 15.000
Rente 8.000
OZB, Rioolheffing, Waterschap 500
Verzekering 500
Onderhoud 1.000
Beheer 1.000
Netto opbrengst: 4.000
Op de geïnvesteerde 50.000 een rendement van 8% dus op het eerste gezicht is 5,69 forfaitair niet zo'n probleem
Probleem 1
Ondanks dat de woning tip-top is opgeknapt en de huurders er met plezier wonen is onze minister van luchtkastelen er van overtuigd dat hier sprake is van misbruik van de machtspositie van de verhuurder en uitbuiting van de huurder. Met hangen en wurgen worden 187 punten geteld, zodat voortaan 1.000,= huur per maand gevraagd mag worden.
De netto (cash) opbrengst daalt daarmee naar 1.000,= per jaar, nog maar 2% van de geïnvesteerde 50.000
Probleem 2
Het forfaitaire rendement 5,69% wordt niet berekend over het eigen geld van 50.000 maar over de totale waarde van 250.000 Gelukkig mag de schuld wel afgetrokken worden, tegen het uiterst schappelijke tarief van 2,46%
Dus de staatssecretaris van dukaten stelt het rendement van dit onroerend goed imperium op 5,69% * 250.000 minus 2,46% * 200.000 geeft 9.305 fictief rendement.
Hierover mag 34% VRH afgetikt worden dus 3163
Conclusie
De particuliere woningverhuurder wenst voortaan niet meer als "huisjesmelker" aangesproken te worden, maar draagt met trots de titel "gekke Henkie".