Na twee jaar moet Vastned zich opnieuw buigen over de strategie
Datum
30 april 2023
Al jarenlang is er twijfel of Vastned voldoende massa heeft om een beursnotering te rechtvaardigen. Hogere rentes, druk op vastgoedprijzen en het dreigende verlies van een fiscale vrijstelling dwingen het vastgoedfonds nu wederom tot onderzoek of de strategie nog wel perspectief heeft. Beleggers wordt om geduld gevraagd, zo was de boodschap aan de aandeelhoudersvergadering (ava).
Oud nieuws en een gesloten front. Vastned wilde in de op 20 april gehouden ava niets kwijt over de sinds begin van dit jaar lopende strategische heroriëntatie. Het is al enkele jaren onrustig bij de vastgoedonderneming. Grootaandeelhouder Aat van Herk zette de boel de afgelopen jaren op scherp.
Onder druk van de houder van bijna 25 procent van de aandelen vertrok ceo Taco de Groot eind 2020, werden forse kostenbesparingen doorgevoerd en werd vorig jaar een aan hem gelieerde commissaris voor twee jaar benoemd.
Maar helemaal tevreden lijkt de Rotterdammer nog altijd niet. Het mandaat om aandelen uit te mogen geven staat al enkele jaren niet meer op de vergaderagenda van Vastned, uit vrees dat Van Herk tegen zal stemmen. De vastgoedbelegger perkt hiermee de bewegingsvrijheid van het bestuur in.?
Herfinancieren
De huurinkomsten van Vastned stegen in 2022, enerzijds door inflatiecorrecties, anderzijds door het wegvallen van coronakortingen die vooral in 2020 en 2021 werden gegeven aan de huurders. Het dividend werd dan ook verhoogd naar in totaal 1,85 euro per aandeel. Het is echter onmiskenbaar dat de steeds guurdere omstandigheden Vastned, dat vooral vastgoed heeft op A-locaties in de grote winkelstraten van Amsterdam en Parijs, hard raken.
In 2024 moet 300 miljoen euro aan leningen geherfinancierd worden, circa de helft van alle uitstaande schulden. Dat zal waarschijnlijk tegen een fors hogere rente moeten gebeuren dan de afgelopen jaren is betaald. Inmiddels is de Euribor 3,1 procent en daar komt de opslag van de bank nog bij. Op de huidige leningen betaalt Vastned gemiddeld 1,9 procent rente.
Hier wreekt zich dat Vastned veel korter is gefinancierd dan de andere Nederlandse vastgoedfondsen. De gemiddelde looptijd van de schulden bedraagt slechts 2,2 jaar.
Fiscale klap
Ook wordt de onderneming geconfronteerd met nieuwe fiscale maatregelen vanuit Den Haag. Het ziet ernaar uit dat de zogenoemde fbi-status in 2025 vervalt (zie dit artikel voor uitleg).
Vastned heeft al doorgerekend dat de invoering van belasting tot 10 procent van het directe resultaat zou kunnen afsnoepen.
Het samenspel van omstandigheden heeft geleid tot forse druk op de koers, net als bij veel andere beursgenoteerde vastgoedondernemingen. Het aandeel Vastned wordt zelfs verhandeld met een korting van 50 procent ten opzichte van de netto vermogenswaarde van het vastgoed.
Dat ligt overigens niet aan de hoge waarderingen in de boeken van Vastned, zo wist EY te melden. De controlerend accountant liet tijdens de aandeelhoudersvergadering weten dat hij de vastgoedwaarderingen van Vastned als “niet-agressief” beoordeelde.
Vastned zit klem
Begin 2023 kwam Vastned met het besluit tot een strategische heroriëntatie. De onderneming durfde het daarom nog niet aan concrete financiële doelen voor 2023 te geven. Over de strategische heroriëntatie kon topman Reinier Walta, de enige bestuurder van Vastned, in de ava uitsluitend zeggen dat er hierbij geen heilige huisjes zijn.
Dat betekent dat de verkoop van een deel van de vastgoedportefeuille, of in het meest extreme scenario een liquidatiescenario, ook wordt bekeken. Een fusie met een andere onderneming hoort eveneens tot de mogelijkheden. Of Vastned rekening houdt met een ongewenst overnamebod, bijvoorbeeld van grootaandeelhouder Van Herk, werd niet duidelijk. “Dat is op dit moment niet aan de orde”, aldus Walta.
Bij de presentatie van de halfjaarcijfers op 27 juli hoopt Vastned meer duidelijkheid te geven over de strategische heroriëntatie.
Nieuwe strategie stokt
Twee jaar geleden nam Vastned de strategie ook al onder de loep. Ook toen waren er geen heilige huisjes. Toch was het resultaat toen eigenlijk weinig meer dan dat het vastgoedfonds op oude voet verder kon.?
Accentverschuivingen in de strategie waren er wel, onder meer dat winkelpanden?geschikt moesten worden gemaakt voor gemengd gebruik (mixed use) en dat Vastned op zoek moest naar meer diverse huurders (tenant mix). Concreet betekende dit het ombouwen van wat bovenetages van winkelpanden tot appartementen en minder afhankelijkheid van modezaken.
Dat waren althans de plannen in februari 2021. Vastned heeft vorig jaar weinig concrete vooruitgang geboekt met het implementeren van die nieuwe strategie, mede vanwege de hoge kosten van de ombouwoperaties. Bij de uitkomsten van de strategische heroriëntatie zal duidelijk worden of het hierbij gaat om uitstel of afstel.
Het is ook maar de vraag of Vastned dit keer zal wegkomen met een dergelijke accentverschuiving. Beleggers, waaronder grootaandeelhouder Van Herk, zullen nu ongetwijfeld meer willen zien.??