De vastgoedcertificaten Woluwe Shopping en Woluwe Uitbreiding gaan fors hoger op de beurs, na het bod van Eurocommercial Properties.
Advertentie
De Nederlandse beursgenoteerde specialist in shoppingcentra Eurocommercial Properties
ECMPA -1,62%
wil 468 miljoen euro op tafel leggen voor het Woluwe Shopping Center. Het bekende winkelcentrum aan de rand van Brussel is 42.000 vierkante meter groot. De supermarkt Match, de Inno-galerij en vijf kleinere winkels zitten niet in de deal omdat die toebehoren aan AG Real Estate. De Nederlandse groep wil 23.000 vierkante meter verhuurbare ruimte kopen, samen met het lopende project om het shoppingcentra nog eens met 10.000 vierkante meter uit te breiden.
Voor het vastgoedcertificaat Woluwe Shopping Center
WOLS 1,08%
komt de prijs neer op ‘ongeveer 2.700 bruto’, stelt de onderneming. Het vastgoedcertificaat kan 250 euro kapitaal taksvrij terugbetalen, maar op de rest is de roerende voorheffing van 30 procent verschuldigd. Het certificaat schat de netto-opbrengst op 1.950 euro. Voor het certificaat Woluwe Uitbreiding
WOLE -1,55%
komt de biedprijs neer op 1.070 euro bruto en 760 euro netto. Dat zijn nettopremies van respectievelijk 8 procent voor Shopping en 25,6 procent voor Uitbreiding tegenover de beurskoersen voor het bod.
Woluwe Shopping gaat vandaag op de beurs 5 procent hoger tot 1.895 euro. Woluwe Uitbreiding spurt 19,8 procent hoger tot 725 euro.
‘Dat Uitbreiding een stuk goedkoper noteerde, is logisch’, zegt bestuurder William De Troij van AG Real Estate, dat de certificaten beheert. ‘Dat certificaat is een stuk kleiner, en dus minder liquide op de beurs. Bovendien zit de eigendom van de aanpalende grond bij het certificaat Woluwe Shopping Center. Er zijn plannen om het winkelcentrum op dat stuk grond uit te breiden, maar die zijn voorlopig geschorst door de Raad van State. Die grond heeft echter nog altijd zijn intrinsieke waarde.’
Risico niet van de baan
De Troij waarschuwt ook dat beleggers niet te hard van stapel mogen lopen: ‘Dit is pas de eerste fase in een mogelijke verkoop. Eurocommercial Properties heeft de due diligence (de grondige doorlichting van de boeken, red.) gestart, en onderhandelt momenteel als enige kandidaat-koper. Maar er zijn nog verschillende voorwaarden waaraan voldaan moet worden. Het risico dat het proces niet doorgaat, blijft bestaan.’
De partijen mikken op de afronding van de verkoop in het eerste kwartaal van 2018. ‘Pas daarna kunnen we starten met de vereffening van de certificaten. De terugbetaling loopt in verschillende fases. De hele afwikkeling kan zo’n twee jaar duren’, legt De Troij uit.
Dat zo’n proces lang kan aanslepen, bewijst de vereffening van Kortrijk Shopping. Dat certificaat werd begin 2015 verkocht. De laatste betaling is voorzien voor eind dit jaar.
Renoveren
Voor Eurocommercial Properties is de deal een goede zaak, menen de analisten. De groep gaat het gros van het overnamebedrag lenen tegen een rente van minder dan 2 procent, terwijl het initiële huurrendement neerkomt op net geen 4 procent. Eurocommercial Properties stelt wel dat het geld zal moeten uittrekken om het shoppingcenter uit 1968 te renoveren. Woluwe Shopping zal zo’n 11 procent van de hele portefeuille van de Nederlandse groep uitmaken.
‘De prijs van 20.347 euro per vierkante meter is duur’, stelt analist Aal Aboulkhouatem van Degroof Petercam. ‘Maar daar staat tegenover dat de deal de kwaliteit van de portefeuille verbetert. Bovendien zijn zulke kwalitatieve shoppingcentra schaars.’ Hij hanteert een koersdoel van 42 euro, en raadt aan de aandelen op te bouwen.
JP Morgan Cazenove geeft Eurocommercial Properties de rating ‘overweight’ mee, een koopadvies dus, met een koersdoel van 45 euro. ‘De terugkeer naar België lijkt een strategisch goede zet. Het bedrijf was er vroeger ook actief, en kent de wettelijke en culturele specificiteiten van het land’, legt analist Erik Salz uit. ‘Deze deal verhoogt de winst per aandeel tegen 2019 met ongeveer 4,7 procent.’
Over de toenemende concurrentie is JP Morgan niet bezorgd. ‘Woluwe Shopping is goed bereikbaar met de wagen, de metro en een tramlijn vanaf volgend jaar. Het gebied is redelijk rijk, en telt meer dan 1 miljoen inwoners op en half uurtje rijden. En met 385 vierkante meter winkels per 1.000 inwoners, telt het Brusselse in Europees perspectief nog altijd weinig winkelvastgoed.’