Wereldhave « Terug naar discussie overzicht

Wereldhave 2018

3.206 Posts, Pagina: « 1 2 3 4 5 6 ... 55 56 57 58 59 60 61 62 63 64 65 ... 157 158 159 160 161 » | Laatste
protrek
0
quote:

luuk4 schreef op 28 februari 2018 09:04:

En weer rood de shorts have control Ik zeg 25
Dat zal Van Herk niet toestaan :-)
FreedomFighter
0
www.telegraaf.nl/financieel/1729429/e...

Economische groei Frankrijk stabiliseert

De Franse economie is in het vierde kwartaal even hard gegroeid als een kwartaal eerder. De economische groei kwam net als een kwartaal eerder uit op 0,6 procent, zo blijkt uit voorlopige cijfers van het Franse statistiekbureau Insee.
Warner Bros
2
quote:

luuk4 schreef op 28 februari 2018 09:04:

En weer rood de shorts have control Ik zeg 25
https://www.worldquant.com//
Warner Bros
1
28-2-2018 10:02:41
Norges Bank verkleint belang in Wereldhave

Kapitaalbelang teruggebracht tot onder meldingsgrens.
(ABM FN-Dow Jones)Norges Bank heeft een kleiner belang in Wereldhave gemeld. Dit bleek uit een melding in het kader van de Wet op het financieel toezicht, gedateerd op 26 februari 2018.
Norges Bank meldde een kapitaalbelang van 2,95 procent met eenzelfde stemrecht.
Op 5 oktober 2017 meldde Norges Bank nog een kapitaalbelang van 3,13 procent met een dito stemrecht.

Wet op het financieel toezicht
De melding valt onder de Wet melding zeggenschap, die sinds 1 januari 2007 onder de overkoepelende Wet op het financieel toezicht valt. Volgens deze wet moeten aandeelhouders met een belang groter dan 3 procent elke wijziging in hun belang melden bij het overschrijden van de volgende drempelwaarden: 3, 5, 10, 15, 20, 25, 30, 40, 50, 60, 75 en 95 procent. Dit geldt zowel bij het opbouwen als het afbouwen van een belang.
matad
0
quote:

FreedomFighter schreef op 27 februari 2018 18:21:

[...]

Waarom moet dat aan het eind van de middag?
Daar zou ik van alles bij kunnen fantaseren ergo weet het echt niet.
Feit is wel dat het bij AD wekenlang is geschiedt. Het logische gevolg was dat er vele beleggers als lemmingen in de eindveiling gingen kopen en deze routine net de andere kant op ging werken. Dat dus de koers in de eindveiling omhoog ging i.p.v. omlaag.
Mogelijk willen shorters in de eindveiling de koers omlaag zetten enkel uit psychologische overwegingen.

Wat met WH geschiedt is ongeveer hetzelfde als er met AD is geschied.
Ik heb daar tot op dit moment de heerlijke vruchten van kunnen plukken en ben ervan overtuigd (zonder rare dingen) dat dit met WH ook zal gebeuren.

Met vriendelijke groet.
Derealiteit
0
e Nederlandse vastgoedmarkt laat een overwegend positief beeld zien. In 2017 was er een grote vraag naar kantoren, bedrijfsgebouwen en winkels.
Opgeteld kochten beleggers in 2017 voor ongeveer 5,4 miljard euro aan kantoren, een stijging van bijna 40 procent ten opzichte van het jaar ervoor, blijkt woensdag uit cijfers van NVM Business.

Daarnaast kochten beleggers afgelopen jaar voor ongeveer 2 miljard euro aan winkels. Dat is 20 procent meer dan in 2016. Hierbij hadden beleggers een groeiende interesse in grootschalige (perifere) detailhandelsvestigingen. In die categorie werd in 2017 voor ongeveer 470 miljoen euro belegd.

Traditiegetrouw waren buitenlandse beleggers de belangrijkste groep kopers op de kantorenmarkt, met een totaal investeringsvolume van iets meer dan 4 miljard euro.

Van de buitenlandse beleggers waren de Amerikaanse en Duitse fondsen het actiefst. Opvallend was, dat naast buitenlandse beleggers, ook Nederlandse investeerders meer interesse toonden in de kantorenmarkt.

Verkoop en huur
Verder vonden er meer verhuur- en verkooptransacties plaats dan in het voorgaande jaar. Eind 2017 stond in totaal ongeveer 2,26 miljoen vierkante meter winkelruimte te huur of te koop. Dit is 164.000 vierkante meter minder dan eind 2016. Het gaat om een daling van 6,7 procent.

De oppervlakte van de opgenomen winkelruimte kwam uit op circa 880.000 vierkante meter, 20 procent minder dan in 2016. "Maar dat was dan ook een recordjaar waarin voor veel voormalige V&D-panden een nieuwe gebruiker werd gevonden", aldus NVM Business.

In gebruik
In totaal is er vorig jaar bijna 6,5 miljoen vierkante meter aan bedrijfsruimte in gebruik genomen. Opmerkelijk is dat de aanhoudende groei veroorzaakt wordt door de e-commercesector. Daardoor werd er bijna 2 miljoen vierkante meter aan logistiek vastgoed verhuurd en verkocht.

Ook de vraag naar productie- en opslagruimten was in 2017 opvallend hoog. In totaal werd vorig jaar circa 1,8 miljard euro in dit deel van de commerciële vastgoedmarkt geïnvesteerd, bijna 30 procent meer dan in 2016.

Leegstand
De leegstand liep vooral terug in de Randstad. Volgens NVM Business is in de grote steden sprake van een te beperkt aanbod van moderne, goed gesitueerde kantoren. Het beschikbare aanbod in Nederland daalde vorig jaar van 7,8 miljoen vierkante meter kantooroppervlakte naar 6,7 miljoen vierkante meter. De leegstand van kantoren nam vooral af door sloop of herbestemming.

Ook de winkelleegstand nam af. Het aantal winkelpanden dat werd aangeboden, daalde daarbij van ongeveer 7.200 naar ongeveer 6.750 panden. Ook hierbij speelde een rol dat de winkelvoorraad in vrijwel alle provincies door herbestemming of sloop kleiner werd.

Kleinere gemeenten
Vooral in de kleinere plaatsen bleef het moeilijk om de aanwezige leegstaande panden verhuurd te krijgen. Terwijl het aanbod in deze gemeenten over het algemeen licht daalde, nam de langdurige leegstand veelal toe.

Het aanbod van bedrijfsruimten ging met 11 procent omlaag tot circa 12,4 miljoen vierkante meter. Ook aan de vraagzijde was sprake van een positieve stemming: er werd 7 procent meer opgenomen dan in 2016.

NVM Business verwacht dat de vraag naar commercieel vastgoed ook in 2018 op een hoog niveau zal liggen. Mede dankzij de aanhoudende vraag naar grootschalig logistiek vastgoed, zijn de vooruitzichten met name voor de bedrijfsruimtemarkt gunstig.
FreedomFighter
0
quote:

matad schreef op 28 februari 2018 13:34:

[...]

Daar zou ik van alles bij kunnen fantaseren ergo weet het echt niet.
Feit is wel dat het bij AD wekenlang is geschiedt. Het logische gevolg was dat er vele beleggers als lemmingen in de eindveiling gingen kopen en deze routine net de andere kant op ging werken. Dat dus de koers in de eindveiling omhoog ging i.p.v. omlaag.
Mogelijk willen shorters in de eindveiling de koers omlaag zetten enkel uit psychologische overwegingen.

Wat met WH geschiedt is ongeveer hetzelfde als er met AD is geschied.
Ik heb daar tot op dit moment de heerlijke vruchten van kunnen plukken en ben ervan overtuigd (zonder rare dingen) dat dit met WH ook zal gebeuren.

Met vriendelijke groet.

Dan vermoed ik dat het gewoon de Amerikanen zijn.

De shortposities wijzen daar ook op.

Ik vermoed dat ze rond WHA letterlijk geen idee hebben.

En clubs die alleen maar uit Quants bestaan kijken alleen naar cijferreeksen.

Dat is net zoiets als in de auto alleen in de achteruitkijkspiegel kijken.
Geschorst en weet niet waarom
0
quote:

FreedomFighter schreef op 28 februari 2018 14:59:

[...]

Dan vermoed ik dat het gewoon de Amerikanen zijn.

De shortposities wijzen daar ook op.

Ik vermoed dat ze rond WHA letterlijk geen idee hebben.

En clubs die alleen maar uit Quants bestaan kijken alleen naar cijferreeksen.

Dat is net zoiets als in de auto alleen in de achteruitkijkspiegel kijken.

Je kunt meer dan 10 redenen opnoemen om op deze koers in Wereldhave te stappen. Belangrijkste is wel dat de koers momenteel 40% onder de boekwaarde staat.
[verwijderd]
3
Goedemiddag,
Hoop meningen en feiten hier gedeeld over Wereldhave waarvoor dank. Hierbij mijn mening en wat aanvullingen na het lezen.
In algemene zin is winkelvastgoed laat cyclisch, woningen zijn vroeg cyclisch en zitten dan ook al sinds 2013/2014 in de lift. Nu de cyclus wat verder is gevorderd, economie aantrekt (lagere werkloosheid /hoger consumentenvertrouwen) zal winkel vastgoed het mogelijk ook iets beter moeten gaan doen, de druk van online zal er nog altijd blijven. Maar de grootste druk is er met de afschrijving sinds 2008 misschien van af? Ook in Frankrijk lijkt de werkloosheid nu snel te dalen en vertrouwen op een goed niveau te zijn.
Positieve punten:
- Hoog dividend rendement, ondanks dat er maar 75%-85% wordt uitgekeerd. De herinvestering van de 15%-25% (de rest van het directe resultaat) zal zorgen dat de waarde van het onroerend goed toeneemt/minder hard daalt.
- Discount op NAV
- Overname kandidaat
- Winkels zullen nodig blijven, opticien, kapper, horeca. Mogelijk dat de resterende witgoed winkels het nog zwaar krijgen, maar indien de prijzen kunnen concurreren met online is dit te bezien? Kleding kopen in de fysieke winkels blijft toch bij veel mensen nog voorkeur te hebben (zeker als prijzen hetzelfde zijn)?
Negatieve punten:
- Belastingmaatregelen voor fiscale beleggings instelling (FBI) in 2020. De markt is zich er van bewust dus zit het mogelijk al gedeeltelijk in de koers? Vraag is of dit doorgaat. Nederland zou zich als enig land aanpassen daar waar REITs in het buitenland wel het belastingvoordeel hebben, is de overheid niet aan het proberen het vestigingsklimaat te verbeteren? Daarnaast zijn niet-beursgenoteerde vastgoed ondernemingen in staat zich van FBI om te laten zetten naar een FGR (fonds gemene rekening) wat de belastinginkomsten van iets meer dan € 50 mln. nog verder zou verminderen. Ik weet niet of deze omzetting ook voor Wereldhave mogelijk is.. Waarom zou de overheid nog doorgaan met deze maatregelen?
- 20% van de huren verloopt in Frankrijk en Finland in 2018, waar Frankrijk mogelijk een groter probleem is dan Finland.
- Winkelcentra in Frankrijk, lage yield en (te) hoge waardering? Of is alle pijn genomen in 2017?
- Mogelijk oplopende rente waardoor toekomstige huurinkomsten vandaag de dag minder waard zijn omdat zij verdisconteerd worden tegen een hogere rente wat zorgt voor een lagere waardering van Wereldhave. Hogere rente zou wel hogere inflatie en betere economie moeten impliceren.
- Volgende economische neergang zal zorgen voor druk op de huren en daarmee de prijzen.
- Veelal op B locaties.
- Negatieve Outlook Moody’s, bij werkelijk downgrade kunnen leenkosten hoger worden. Moody’s geeft aan “The outlook change to negative reflects the company's weaker than expected operating performance across its key regions and increased leverage, driven by negative portfolio revaluations. In our view, the company could find it difficult to invest more into its portfolio to improve vacancies and return to positive rental growth whilst reducing leverage below 40% as expected for the Baa1 rating.". Nu aan het management om aan te tonen dat zij dat wel kunnen.
- LTV van 40.7%. Wens (eis van Moody’s) is onder de 40%, de 0,7% op de totale portefeuille van € 3,774 mln. is dit € 26,5 mln. Een beperkte stijging in de waarde van het vastgoed zou dit onder de 40% kunnen brengen, mochten er verdere forse afwaarderingen (Frankrijk?) zijn kan dit lastig worden ook als er nog hoge kosen zijn voor het bouwen van nieuwe winkels of herinrichtingen, een emissie lijkt dan ook nog logisch voor deze kleine bedragen – ook omdat het dan gebeurd op een nu lage koers?
- Keuzedividend bij Wereldhave Belgium kan zorgen voor verwatering bij de aandeelhouders.
- De markt lijkt geen geloof te hebben in Wereldhave wat ook een risico kan zijn voor de koers?
Stel de winkelcentra weten in de aankomende 10 jaar een direct resultaat te realiseren van € 3.00 (10% lager dan schatting volgend jaar), waarvan 75% wordt uitgekeerd als dividend (€ 2,25). Zou dat een dividend zijn van € 22,50 over 10 jaar tijd. Als het vastgoed wordt afgewaardeerd met 40% in 10 jaar is de (EPRA NNNAV 47,41 * 60% = € 28,45), als daarop dan nog een discount blijft van 20% zal de koers € 22,76 zijn. Dan heb je in totaal een waarde van € 50,95 (22,50+28,45). Dit is 67% hoger dan nu en zou een rendement zijn van 6.7% per jaar (zonder herinvesteringen van tussentijds dividend). En daarbij is bovenstaande scenario redelijk negatief geschetst. Of zie ik wat over het hoofd?

Nog enkele opmerkingen:
Posities van BlackRock en Goldman Sachs: BlackRock heeft nu een positie van 4.8%, dit is echter niet de positie die BlackRock voor eigen handel heeft. Hierachter zitten particulieren en/of institutionele partijen die beleggen via BlackRock. BlackRock wordt dus eigenlijk verplicht door de achterliggende partij om te kopen, zeker aangezien dit bij BlackRock vooral passieve fondsen betreffen (bv. ISHARES EUROPEAN PROPERTY YLD UCITS ETF EUR DIST is al 0.9%). De positive van Goldman Sachs (2.2%) is minder goed te achterhalen, maar voor zover inzichtelijk komt een gedeelte van Goldman Sachs Asset Management welke beleggingsfondsen in vastgoed aanbied. De managers van deze fondsen zouden dan een positieve visie op de fondsen moeten hebben anders nemen deze ze niet op in portefeuille.
Shorts maar ook grote aankopen als van Herk: Grote aandelen transacties worden niet altijd via de beurs gehandeld omdat dit de koers teveel kan bewegen. Deze transacties lopen dan buiten de beurs om via darkpools of andere structuren. Dus shorts kunnen op deze manier zonder veel impact op de koers de stukken verhandelen, mocht deze markt echt opgedroogd zijn en moeten zijn toch via de beurs hun shorts coveren dan kan wel de prijs snel opgedreven worden door hun aankopen.
De reactie “Dat shorters geen zin hebben het dividend te betalen”: Op het moment dat een partij een aandeel short verkopen zij het tegen de marktprijs, bv. € 40. Zij krijgen de € 40 op hun rekening gestort, vervolgens dient er een dividend uitgekeerd te worden, deze kunnen zij dan prima betalen van het ontvangen geld, dit kost hun wel geld, maar daarnaast neemt de koers ook af met het dividend, dus om de short te sluiten zijn zij dan ook weer minder geld kwijt. Dus waarom zouden zij geen zin hebben het dividend te betalen?
FreedomFighter
0
quote:

Chill85 schreef op 28 februari 2018 16:35:

- Veelal op B locaties.

Bedankt voor je uitgebreide analyse.

Weer een aantal dingen geleerd.

Je stelling over B locaties klopt echter niet.

De winkelcentra van WHA liggen op A-locaties, maar de kwaliteit van de centra is in het algemeen B.

Daar zijn overigens uitzonderingen op, zoals Vier Meeren en In de Boogaard. Die kun je rustig A noemen. En ik vermoed dat er nog een paar andere zijn.
junkyard
0
Als het vastgoed 40% minder waard wordt (van 100 naar 60), dan daalt de boekwaarde van het equity deel met 66,6% (equity van 60 naar 20), bij een LTV van 40% (debt van 40 naar 40).

De berekening klopt dus niet helemaal.

De markt prijst nu een korting van ruim 20% in op het wereldhave vastgoed (en/of wereldhave organisatie).

Goed de tijd genomen voor deze bijdrage, waarvoor dank. Er zullen komende tijd waarschijnlijk meer afboekingen volgen in Frankrijk, de meest risicovolle pelortefeuille heeft nu de laagste waarderingsyield wat niet houdbaar lijkt. Hoe hoog deze afwaardering wordt hangt af van yield ontwikkeling en verhuringen.
Lamsrust
0
quote:

junkyard schreef op 28 februari 2018 17:23:

Als het vastgoed 40% minder waard wordt (van 100 naar 60), dan daalt de boekwaarde van het equity deel met 66,6% (equity van 60 naar 20), bij een LTV van 40% (debt van 40 naar 40).

De berekening klopt dus niet helemaal.

De markt prijst nu een korting van ruim 20% in op het wereldhave vastgoed (en/of wereldhave organisatie).

Goed de tijd genomen voor deze bijdrage, waarvoor dank. Er zullen komende tijd waarschijnlijk meer afboekingen volgen in Frankrijk, de meest risicovolle pelortefeuille heeft nu de laagste waarderingsyield wat niet houdbaar lijkt. Hoe hoog deze afwaardering wordt hangt af van yield ontwikkeling en verhuringen.

De beurskoers impliceert idd een korting van plm. EUR 750 miljoen op de taxatie waarde. Echter, het afwaarderingsrisico ziet met name op de Franse portfolio en de 3 minst kwalitatieve centra van de Nederlandse portfolio. Door deze afwaardering nu in 1x te nemen door een verkoop hiervan met forse discount, gevolgd door een forse LTV verlaging en aandeleninkoop wordt het een veel stabieler fonds met een veel betere toekomstige outlook. Dan komt er ook weer ruimte voor een beurskoersstijging. Taak voor het management om hierop actie te ondernemen.
Broke Even
0
quote:

Warner Bros schreef op 28 februari 2018 10:13:

28-2-2018 10:02:41
Norges Bank verkleint belang in Wereldhave

Kapitaalbelang teruggebracht tot onder meldingsgrens.
(ABM FN-Dow Jones)Norges Bank heeft een kleiner belang in Wereldhave gemeld. Dit bleek uit een melding in het kader van de Wet op het financieel toezicht, gedateerd op 26 februari 2018.
Norges Bank meldde een kapitaalbelang van 2,95 procent met eenzelfde stemrecht.
Op 5 oktober 2017 meldde Norges Bank nog een kapitaalbelang van 3,13 procent met een dito stemrecht.

Wet op het financieel toezicht
De melding valt onder de Wet melding zeggenschap, die sinds 1 januari 2007 onder de overkoepelende Wet op het financieel toezicht valt. Volgens deze wet moeten aandeelhouders met een belang groter dan 3 procent elke wijziging in hun belang melden bij het overschrijden van de volgende drempelwaarden: 3, 5, 10, 15, 20, 25, 30, 40, 50, 60, 75 en 95 procent. Dit geldt zowel bij het opbouwen als het afbouwen van een belang.
Norge verkleint en vergroot om de haverklap. Dat zegt dus niks
[verwijderd]
0
@FreedomFighter: Bedankt. In mijn ogen is A locatie Kalverstraat, Leidsestraat etc. Dus echt het centrum (grote winkelstraten) van grote steden als Amsterdam, Utrecht, Den Haag. Vandaar dat ik Wereldhave toch vooral B locaties vind hebben.

@junkyard: Bedankt, dit heb ik inderdaad over het hoofd gezien. Dan klopt de berekening niet. Een afwaardering gaat dan veel meer ten kosten van het eigen vermogen. Als ik de som dan nogmaals maak kom ik uit op:
Stel de winkelcentra weten in de aankomende 10 jaar een direct resultaat te realiseren van € 3.00 (10% lager dan schatting volgend jaar), waarvan 75% wordt uitgekeerd als dividend (€ 2,25). Zou dat een dividend zijn van € 22,50 over 10 jaar tijd. Als het vastgoed wordt afgewaardeerd met 40% (kost bijna 70% van het eigen vermogen) in 10 jaar is de (EPRA NNNAV 47,41 * (100%-73%) =) € 12,81, als daarop dan nog een discount blijft van 20% zal de koers € 10,24 zijn. Dan heb je in totaal een waarde van € 32,74 (22,50+10,24). Dit is 8% hoger dan nu en zou een rendement zijn van minder dan 1% per jaar (zonder herinvesteringen van tussentijds dividend). Dit is dan zeker niet veel.

Bij afwaardering van 25% is de daling ongeveer 45% (EPRA NNNAV 47,41 * (100%-45%) =) € 26,08. Dan heb je in totaal een waarde van € 48,58 (22,50+26,08). Dit is 60% hoger dan nu en zou een rendement zijn van 6% per jaar (zonder herinvesteringen van tussentijds dividend). Dit klinkt al iets beter.

Hierboven pas ik de schok toe op de EPRA NNNAV terwijl dit mogelijk op een hoger bedrag moet zijn? Want als ik marktwaarde van het vastgoed (3.840 mln). neem minus de schulden (1.563 mln.) en dat deel door uitstaande aandelen (40.3 mln.) is dit € 56,50 waarde per aandeel. Maar hier zal ik mogelijk nog wat in missen. Wat exact in de EPRA NNNAV of IFRS NAV zit is mij nog niet helemaal duidelijk.
Bart Meerdink
0
quote:

Lamsrust schreef op 28 februari 2018 18:17:

[...]

De beurskoers impliceert idd een korting van plm. EUR 750 miljoen op de taxatie waarde. Echter, het afwaarderingsrisico ziet met name op de Franse portfolio en de 3 minst kwalitatieve centra van de Nederlandse portfolio. Door deze afwaardering nu in 1x te nemen door een verkoop hiervan met forse discount, gevolgd door een forse LTV verlaging en aandeleninkoop wordt het een veel stabieler fonds met een veel betere toekomstige outlook. Dan komt er ook weer ruimte voor een beurskoersstijging. Taak voor het management om hierop actie te ondernemen.
Vertrouwen kweek je niet door probleem-posities af te stoten maar door ze gezond te maken. Verkopen, en dan ook nog met flink verlies, levert voornamelijk op dat de inkomsten omlaag gaan, en lijkt me averechts uit te werken op het vertrouwen en dus de koers. Er is een bestaand verkoop-programma van €200m waarvan eind 2017 €78m afgerond was. Dat zou ruim voldoende moeten zijn om onder de 40% LTV te komen. Die 40% is veilig genoeg en leverage levert in een lage rente-omgeving gewoon extra rendement op.

Uiteindelijk zouden alle investeringen toch tot stijgende inkomsten moeten leiden. Dat was waarom de verwachting voor 2018, een lichte *daling* van het directe resultaat, de markt zo teleurstelde (naast de afwaarderingen natuurlijk).
matad
0
quote:

Chill85 schreef op 28 februari 2018 16:35:

Goedemiddag,
Hoop meningen en feiten hier gedeeld over Wereldhave waarvoor dank. Hierbij mijn mening en wat aanvullingen na het lezen.
In algemene zin is winkelvastgoed laat cyclisch, woningen zijn vroeg cyclisch en zitten dan ook al sinds 2013/2014 in de lift. Nu de cyclus wat verder is gevorderd, economie aantrekt (lagere werkloosheid /hoger consumentenvertrouwen) zal winkel vastgoed het mogelijk ook iets beter moeten gaan doen, de druk van online zal er nog altijd blijven. Maar de grootste druk is er met de afschrijving sinds 2008 misschien van af? Ook in Frankrijk lijkt de werkloosheid nu snel te dalen en vertrouwen op een goed niveau te zijn.
Positieve punten:
- Hoog dividend rendement, ondanks dat er maar 75%-85% wordt uitgekeerd. De herinvestering van de 15%-25% (de rest van het directe resultaat) zal zorgen dat de waarde van het onroerend goed toeneemt/minder hard daalt.
- Discount op NAV
- Overname kandidaat
- Winkels zullen nodig blijven, opticien, kapper, horeca. Mogelijk dat de resterende witgoed winkels het nog zwaar krijgen, maar indien de prijzen kunnen concurreren met online is dit te bezien? Kleding kopen in de fysieke winkels blijft toch bij veel mensen nog voorkeur te hebben (zeker als prijzen hetzelfde zijn)?
Negatieve punten:
- Belastingmaatregelen voor fiscale beleggings instelling (FBI) in 2020. De markt is zich er van bewust dus zit het mogelijk al gedeeltelijk in de koers? Vraag is of dit doorgaat. Nederland zou zich als enig land aanpassen daar waar REITs in het buitenland wel het belastingvoordeel hebben, is de overheid niet aan het proberen het vestigingsklimaat te verbeteren? Daarnaast zijn niet-beursgenoteerde vastgoed ondernemingen in staat zich van FBI om te laten zetten naar een FGR (fonds gemene rekening) wat de belastinginkomsten van iets meer dan € 50 mln. nog verder zou verminderen. Ik weet niet of deze omzetting ook voor Wereldhave mogelijk is.. Waarom zou de overheid nog doorgaan met deze maatregelen?
- 20% van de huren verloopt in Frankrijk en Finland in 2018, waar Frankrijk mogelijk een groter probleem is dan Finland.
- Winkelcentra in Frankrijk, lage yield en (te) hoge waardering? Of is alle pijn genomen in 2017?
- Mogelijk oplopende rente waardoor toekomstige huurinkomsten vandaag de dag minder waard zijn omdat zij verdisconteerd worden tegen een hogere rente wat zorgt voor een lagere waardering van Wereldhave. Hogere rente zou wel hogere inflatie en betere economie moeten impliceren.
- Volgende economische neergang zal zorgen voor druk op de huren en daarmee de prijzen.
- Veelal op B locaties.
- Negatieve Outlook Moody’s, bij werkelijk downgrade kunnen leenkosten hoger worden. Moody’s geeft aan “The outlook change to negative reflects the company's weaker than expected operating performance across its key regions and increased leverage, driven by negative portfolio revaluations. In our view, the company could find it difficult to invest more into its portfolio to improve vacancies and return to positive rental growth whilst reducing leverage below 40% as expected for the Baa1 rating.". Nu aan het management om aan te tonen dat zij dat wel kunnen.
- LTV van 40.7%. Wens (eis van Moody’s) is onder de 40%, de 0,7% op de totale portefeuille van € 3,774 mln. is dit € 26,5 mln. Een beperkte stijging in de waarde van het vastgoed zou dit onder de 40% kunnen brengen, mochten er verdere forse afwaarderingen (Frankrijk?) zijn kan dit lastig worden ook als er nog hoge kosen zijn voor het bouwen van nieuwe winkels of herinrichtingen, een emissie lijkt dan ook nog logisch voor deze kleine bedragen – ook omdat het dan gebeurd op een nu lage koers?
- Keuzedividend bij Wereldhave Belgium kan zorgen voor verwatering bij de aandeelhouders.
- De markt lijkt geen geloof te hebben in Wereldhave wat ook een risico kan zijn voor de koers?
Stel de winkelcentra weten in de aankomende 10 jaar een direct resultaat te realiseren van € 3.00 (10% lager dan schatting volgend jaar), waarvan 75% wordt uitgekeerd als dividend (€ 2,25). Zou dat een dividend zijn van € 22,50 over 10 jaar tijd. Als het vastgoed wordt afgewaardeerd met 40% in 10 jaar is de (EPRA NNNAV 47,41 * 60% = € 28,45), als daarop dan nog een discount blijft van 20% zal de koers € 22,76 zijn. Dan heb je in totaal een waarde van € 50,95 (22,50+28,45). Dit is 67% hoger dan nu en zou een rendement zijn van 6.7% per jaar (zonder herinvesteringen van tussentijds dividend). En daarbij is bovenstaande scenario redelijk negatief geschetst. Of zie ik wat over het hoofd?

Nog enkele opmerkingen:
Posities van BlackRock en Goldman Sachs: BlackRock heeft nu een positie van 4.8%, dit is echter niet de positie die BlackRock voor eigen handel heeft. Hierachter zitten particulieren en/of institutionele partijen die beleggen via BlackRock. BlackRock wordt dus eigenlijk verplicht door de achterliggende partij om te kopen, zeker aangezien dit bij BlackRock vooral passieve fondsen betreffen (bv. ISHARES EUROPEAN PROPERTY YLD UCITS ETF EUR DIST is al 0.9%). De positive van Goldman Sachs (2.2%) is minder goed te achterhalen, maar voor zover inzichtelijk komt een gedeelte van Goldman Sachs Asset Management welke beleggingsfondsen in vastgoed aanbied. De managers van deze fondsen zouden dan een positieve visie op de fondsen moeten hebben anders nemen deze ze niet op in portefeuille.
Shorts maar ook grote aankopen als van Herk: Grote aandelen transacties worden niet altijd via de beurs gehandeld omdat dit de koers teveel kan bewegen. Deze transacties lopen dan buiten de beurs om via darkpools of andere structuren. Dus shorts kunnen op deze manier zonder veel impact op de koers de stukken verhandelen, mocht deze markt echt opgedroogd zijn en moeten zijn toch via de beurs hun shorts coveren dan kan wel de prijs snel opgedreven worden door hun aankopen.
De reactie “Dat shorters geen zin hebben het dividend te betalen”: Op het moment dat een partij een aandeel short verkopen zij het tegen de marktprijs, bv. € 40. Zij krijgen de € 40 op hun rekening gestort, vervolgens dient er een dividend uitgekeerd te worden, deze kunnen zij dan prima betalen van het ontvangen geld, dit kost hun wel geld, maar daarnaast neemt de koers ook af met het dividend, dus om de short te sluiten zijn zij dan ook weer minder geld kwijt. Dus waarom zouden zij geen zin hebben het dividend te betalen?
Goed artikel.

Zie echter de winkelpanden in Tilburg beslist als A locatie.
Shorters opmerking klopt niet.
Ik heb al diverse malen de dividenduitkering moeten betalen als ik short zat. Dat geld was ik gewoon kwijt. Men dient hier toch immers gewoon te redeneren dat er elke dag dividend bij de koers wordt bijgeschreven. Ergo is de shorter dat geld gewoon kwijt. Enkel deze redenering klopt boekhoudkundig. Welke waarde de markt aan de koersen geeft interesseert me totaal niet. Het gezegde: de markt heeft altijd gelijk is een beursmisvatting. Als de markt zoals in het geval van WH de koers op een dag op 40 euro zet en twee dagen nadien op circa 34 euro dan had de markt het op 40 euro toch niet zo goed gezien. Ergo zat er maar liefst 6 euro of 15% naast.
Hetzelfde gebeurde ongeveer met AD. Door hier net zoals ik nu doe met WH behoorlijk in te investeren verdien je echt slapend geld. Men dient echter wel geduld en de overtuiging te bezitten. Helaas ontbreekt dat tegenwoordig volledig.

Met vriendelijke groet.

FreedomFighter
0
Winkelcentra kun je niet vestigen op de Kalverstraat, Leidsestraat, PC Hooft, Dennenweg en andere locaties waar voor NL begrippen extreem hoge huren gelden.

De locaties waar Wereldhave zit, zijn wel het beste wat er in NL voor dat soort centra beschikbaar is.

De fout die velen maken, is de exploitatie van winkelcentra te vergelijken met die van winkels in winkelstraten.

Het is appels en peren vergelijken.
[verwijderd]
0
Er zijn genoeg knoppen om aan te draaien:

1) Reduceren belang Wereldhave Belgium; noteert net boven boekwaarde. Belang zou nu tegen de 70% zijn, waardoor een kleine 20% kan worden weggezet zonder de controle te verliezen

2) Verkoop Itis, de Finse kooptempel. Geografisch zie ik de link niet met de rest van de porto. Daarnaast lijkt me dit op zich een aansprekende kwaliteitsasset die voor een goede prijs te verkopen moet zijn (hoewel dat in het verleden lastig is gebleken).

3) Gebruik een gedeelte van de "overopbrengst" voor een bescheiden aandeleninkoopprogramma, om de moed er in te houden voor de bagholders.

Groot vraagstuk hierbij is natuurlijk dat van timing; momenteel kan Wereldhave nog goedkoop lenen, dus is er een positieve hefboom m.b.t. eventueel te verkopen bezittingen. Bij verkoop gaat het resultaat omlaag, waardoor de nieuwe dividendpolitiek eerder dan verwacht onhoudbaar zal blijken. Het is dus zaak niet in paniek rigoreuze maatregelen te nemen, maar ook niet als een konijn in de koplampen te blijven kijken.

Eindresultaat van deze onvermijdelijke exercities zal overigens wel minder fraai zijn; de belegger blijft opgescheept met de minst aantrekkelijke assets, vooral omdat deze niet voor een enigszins redelijke prijs te verkopen zijn.
3.206 Posts, Pagina: « 1 2 3 4 5 6 ... 55 56 57 58 59 60 61 62 63 64 65 ... 157 158 159 160 161 » | Laatste
Aantal posts per pagina:  20 50 100 | Omhoog ↑

Meedoen aan de discussie?

Word nu gratis lid of log in met uw e-mailadres en wachtwoord.

Direct naar Forum

Detail

Vertraagd 30 jun 2022 12:10
Koers 14,330
Verschil -0,140 (-0,97%)
Hoog 14,540
Laag 14,280
Volume 13.084
Volume gemiddeld 98.242
Volume gisteren 79.679

EU stocks, real time, by Cboe Europe Ltd.; Other, Euronext & US stocks by NYSE & Cboe BZX Exchange, 15 min. delayed
#/^ Index indications calculated real time, zie disclaimer, streaming powered by: Infront