Unibail-Rodamco « Terug naar discussie overzicht

quote:

langetermijner schreef op 16 juli 2019 21:43:

[...]
De gedachte achter deze assets verkopen is dat deze een laag aanvangsrendement hebben. Door deze assets te verkopen deleverage je met het minste impact op de eps. Deze toren werd bijvoorbeeld verkocht tegen een aanvangsrendement van 4,5% (voor 850 miljoen) De projecten die nu in aanbouw zijn hebben een (geschat) aanvangsrendement van 6,6% op de investering, hierdoor verhoog je de eps zonder de leverage te verhogen. (of dit gaat gebeuren weet ik niet maar dat is wel het plan)

Als je het geen goed idee vindt dat URW gaat investeren zou ik het aandeel verkopen. URW heeft op dit moment namelijk voor meer dan 7 miljard aan vastgoed in de pijplijn.

www.urw.com/-/media/Corporate~o~Sites...

quote:

Dota4Keeps schreef op 17 juli 2019 14:12:

[...]

Zeker meer dan 7 miljard, bijna 12 miljard zelfs. www.urw.com/en/group/who-we-are

Je hebt 't zinnetje gemist dat de weergave waar jij naar verwijst slechts een deel van de investeringen vertegenwoordigt nl. 69%).

quote:

junkyard schreef op 17 juli 2019 14:34:

Pijplijn is grotendeels uncommitted:

The URW Expected Cost of the development pipeline amounted to €11.9 Bn, down from €13.0 Bn as at year-end 2017. The Group retains significant flexibility, with committed projects of only €2.9 Bn, of which €1.4 Bn already invested.

Bij investor days in juni 2019 werd gemeld dat er in 2019-2020 ongeveer € 1,0 miljard aan committed development capex wordt uitgegeven.

De uncommitted projecten kunnen als het houden van een (call) optie worden gezien, deze investeringen zullen alleen worden uitgevoerd als er gedegen financiële onderbouwing ligt. Projecten worden aangepast op huidige marktomstandigheden, zo is het Westfield Milan project verkleind.

Vandaag is Westfield Stratford volop in het nieuws (winkelcentrum met waarde van +/- 2,0 miljard en 50 miljoen bezoekers per jaar):

www.mylondon.news/news/east-london-ne...

Verder is de (her)financiering op dit winkelcentrum zojuist geprijsd, 7 jaar financiering ter hoogte van GBP 750 miljoen op +/- 1,0% boven UK gilt (= +/- 1,65%).

Voor URW positief dat de US retail sales meevielen, zoals vandaag gepubliceerd:

www.wsj.com/articles/u-s-retail-sales...

quote:

junkyard schreef op 17 juli 2019 17:07:

Ok, had gehoord dat het om 7 jarige fixed rate notes zou gaan. Pricing op 100bps spread was 20bps lager dan initiële pricing.

Qua fiancieringsvoorwaarden geen last van moeilijke markten, URW heeft afgelopen halfjaar tegen sterke voorwaarden financiering kunnen ophalen.

quote:

Emma van der Laan schreef op 17 juli 2019 19:16:

Graag wil ik het bij investeringen altijd simpel houden. Wanneer de CFO eens op de achterkant van de sigarendoos een rekensommetje maakt en kijkt wat aandelen inkoop aan rendement zou opleveren dan komen de vele geplande investeringen in een ander daglicht te staan.
Bedrijf kan in Europa vrij gemakkelijk geld lenen tegen 2 % of minder. Dat hebben ze recent laten zien. Stel ze kopen 8 mio aandelen in. Dat vergt een investering van € 1.020.000.000,- De rente lasten bedragen ruim € 20.000.000,-
Aan dividend wordt er jaarlijks 8 mio x € 10,80 = € 86.400.000,- bespaard.Winst ruim € 66.000.000,- per jaar.
Dat is een (aanvangsrendement ;-) ) van ruim 6 % (netto !). Geen gelazer met onverhuurde panden, kosten en de hele riedel die bij investeren in vastgoed komt kijken.
De LTV wordt nauwelijks geraakt want een nieuw pand zetten ze in aanvang wel in de boeken voor de stichtingskosten maar dat brengt het natuurlijk bij lange na niet op. Zelden is de bezetting 100 %
Natuurlijk zitten er mitsen en maren aan, o.a. rente moet je betalen en dividend kun je schrappen, maar ik ben erg benieuwd naar jullie reacties.

quote:

fred 57 schreef op 17 juli 2019 19:43:

[...]

Maar je moet die schuld van € 1.020.000.000,- nog wel een keer afbetalen.

quote:

Lamsrust schreef op 17 juli 2019 18:09:

[...]

Zie onder.

New bond issue: Westfield Stratford City Finance issued international bonds (XS2029525693) with a 1.642% coupon for GBP 750.0m maturing in 2031
July 17, 2019 | Cbonds

Als je kijkt waartegen m.n. URW en KLEP financiering kunnen ophalen vind ik deze aandelen momenteel goedkoop. i.e. plm. 8% en 7% yield. Maar eens afwachten of Q2 meer inzicht gaan geven in daadwerkelijke prestaties. Q1 van URW waren tamelijk nietszeggend over huurgroei in m.n. UK en US.

quote:

fred 57 schreef op 17 juli 2019 19:43:

[...]

Maar je moet die schuld van € 1.020.000.000,- nog wel een keer afbetalen.

quote:

junkyard schreef op 17 juli 2019 20:43:

[...]

URW zal niet erg geloofwaardig overkomen in de markt bij een dergelijk plan, want URW heeft 'deleveraging' als 'strategic objective' benoemd in 2019. De LTV is door Westfield overname gestegen, en nu marktwaarden van retail vastgoed onder druk staan, kan de LTV verder stijgen als geen actie wordt ondernomen. Vandaar dat er veel meer vastgoed wordt verkocht dan het originele plan was (6 miljard ipv 3 miljard).

Totale schuldpositie (net debt jaareinde 2018: EUR 23,2 miljard) is momenteel veel hoger dan de market cap aandelen (EUR 17,6 miljoen). LTV op basis van market cap gaat dus richting de 60%, op basis van boekwaarde eind 2018 zo'n 37%. Als URW in reactie hierop aandelen gaat inkopen, dan zal dit ten koste van de credit rating gaan en zal het aantrekken van financiering duurder (want risicovoller) worden.

Daarnaast zal URW lange termijn last van een dergelijk plan ervaren, door zwalkend strategisch beleid en LTV verhoging bij verslechterende markten. Vreemd vermogen verstrekkers zijn zeer risico avers en zullen dit zwalkende beleid lang in het achterhoofd houden, en meenemen in toekomstige gewenste rendementen wanneer URW opnieuw in de markt is om financiering op te halen.

Zo'n aandeleninkoop zie ik dus totaal niet zitten, alleen wanneer veel meer vastgoed wordt verkocht ter financiering van zo'n plan (incl. schuldverlaging met deel verkoopopbrengsten), om de LTV onder controle te houden.

Een vastgoedfonds die bovenstaand verhaal niet al te serieus neemt, en toch aandelen gaat inkopen bij hoge LTV (en zo het risico voor aandeelhouders en vreemd vermogen verstrekkers verhoogd), is Eurocommercial Properties (ECP). De LTV op boekwaarde is hoger dan alle sectorgenoten (46% op basis van boekwaarden eind 2018), en in 2018 is geen vastgoed verkocht ondanks voortdurende berichten dat verkopen in de pijplijn zitten. Toch heeft ECP een aandeleninkoop opgezet. Lef hebben van management (of overmoed?). Ik heb er mijn bedenkingen bij, als er groot vertrouwen in boekwaarden is onder management, dan zou dit moeten worden getoond door verkopen van vastgoed tegen goede prijzen in plaats van een aandeleninkoop.

quote:

junkyard schreef op 17 juli 2019 20:13:

[...]

Thanks Lamsrust, je bent goed geïnformeerd! Ik ook, dus verwacht een step-up op deze bond na 7 jaar (2026) voor de resterende looptijd, wat de verwachte looptijd op 7 jaar brengt. Spread van 100bp boven UK gilt komt overeen met de 1.642%. Ik zal morgen eens checken hoe dit zit op deze bond. Aflopende 5-jarige bond had een coupon van 0.86%, herfinanciering brengt dus wel hogere rentelast (wat URW natuurlijk gebudgetteerd heeft).

quote:

fred 57 schreef op 17 juli 2019 19:43:

[...]

Maar je moet die schuld van € 1.020.000.000,- nog wel een keer afbetalen.

quote:

junkyard schreef op 17 juli 2019 20:43:

[...]
Totale schuldpositie (net debt jaareinde 2018: EUR 23,2 miljard) is momenteel veel hoger dan de market cap aandelen (EUR 17,6 miljoen).

quote:

Thorgall schreef op 18 juli 2019 09:23:

[...]precies. Zeer slecht idee, in deze onzekere omstandigheden. De vraag is wat de ingekochte aandelen over 10 jaar waard zijn. Dit is niet eens het overwegen waard.
Ik behandel dit als een investeringsbeslissing en deze zorgt voor nog meer onzekerheid in de markt over de toekomst.

quote:

Emma van der Laan schreef op 18 juli 2019 10:47:

[...]

Dat zou de eerste maal in de geschiedenis zijn dat een aandeleninkoopprogramma slecht is voor de aandeelhouder.