(VEB 07/07/2019)
De nieuwe weg die NSI is ingeslagen - de aandacht verlegd van winkels naar kantoren en het streven naar meer solide financiën - kan rekenen op waardering van obligatiebeleggers. Ook het aandeel doet het, voor een vastgoedfonds, aardig.
NSI heeft sinds enkele jaren een nieuwe strategie. Het stopt met winkels en richt zich op kantoren. Daarbij is veel aandacht voor het flexconcept HNK, oftewel ‘Het Nieuwe Kantoor’.
Er was al behoorlijk wat winkelvastgoed verkocht en daar kwam deze week de verkoop van een drietal winkellocaties bovenop. Het gaat om de Sterpassage in Rijswijk, Hof ter Hage in Den Haag en Vasco da Gama in Utrecht. Deze transacties leveren 28,9 miljoen euro op.
Het bedrijf stelde dat de verkoop tegen ongeveer de boekwaarde plaatsvindt. Dat is op zich positief, al moet wel worden aangetekend dat die boekwaarde inmiddels lager ligt dan wat NSI voor de panden heeft betaald. Alleen voor de Sterpassage werd in 2010 namelijk al 38,7 miljoen euro neergelegd.
Het winkeldeel in de bezittingen van NSI slinkt hierdoor verder. Eind juni maakte het nog 7,6 procent van de waarde van de portefeuille uit. NSI verwacht in de tweede jaarhelft nog meer winkelvastgoed te verkopen. Twee winkelcentra in Heerlen en Rotterdam zijn samen goed voor meer dan 33.000 vierkante meter, verkoop daarvan zou een grote klapper zijn.
Naast de samenstelling van het vastgoed heeft NSI ook een scherpe focus op solide financiën. De loan-to-value, de verhouding tussen de nettoschuld en de totale vastgoedwaarde, is de afgelopen jaren gezakt naar 36,9 procent. Met het bankensyndicaat dat de grootste kredietverschaffer is, is een grens van 60 procent afgesproken. Daar zit NSI dus ruim onder.
Het bedrijf streeft er ook naar de schuldenlast laag te houden vooruitlopend op een eventuele nieuwe stagnatie in de Nederlandse vastgoedsector. Daarnaast moet de lage loan-to-value NSI interessant maken en houden voor investeerders. Dat het hier aardig in lijkt te slagen bleek deze week met de uitgifte van 40 miljoen euro aan obligaties. De leningen hebben een looptijd van twaalf jaar en NSI betaalt er slechts 1,7 procent rente op.
Dat heeft deels natuurlijk te maken met de extreem lage rente-omgeving, branchegenoot Unibail-Rodamco-Westfield haalde eind vorige maand voor dertig jaar geld op tegen 1,75 procent. Maar de emissie van NSI laat zeker zien dat beleggers in vastrentende waarden vertrouwen hebben in het bedrijf.
Op de beurs is het aandeel NSI de afgelopen drie jaar circa 30 procent opgelopen. Daarmee hield het ongeveer gelijke tred met de MidKap-index.
Voor een vastgoedfonds is dat niet slecht. De aandelen van Wereldhave, Eurocommercial Properties en VastNed zakten in dezelfde periode flink weg. De strategie van NSI lijkt dus op instemming te kunnen rekenen van zowel obligatie- als aandelenbeleggers in het bedrijf.