Kabinet pakt wildwest op huizenmarkt aan: biedingen moeten openbaar worden
Het kabinet wil het bieden op koophuizen eerlijker en transparanter maken. Kopers moeten inzicht kunnen krijgen in wanneer en hoeveel er door anderen wordt geboden. Voorbehoud van financiering en een bouwkundig rapport komen waarschijnlijk verplicht in ieder koopcontract.
Stefan ten Teije 09-11-21, 06:00 Laatste update: 07:31
In een brief aan de Tweede Kamer schrijft demissionair minister Kajsa Ollongren dat er te veel misstanden zijn in de makelaarswereld en dat aansporingen de boel te verbeteren niet breed genoeg worden opgepakt. Met een ‘automatisch biedlogboek’ verdwijnt de ruimte om niet integer te handelen, stelt ze.
Het pleidooi komt op het moment dat de woningmarkt muurvast zit, met zeer weinig te koop staande huizen en absurd hoge prijzen. Vier op de vijf woningen gaat binnen enkele weken boven de vraagprijs weg. Huizen worden gemiddeld bijna 20 procent duurder verkocht dan een jaar geleden. Makelaars hebben het zelf ook over excessieve biedingen van soms wel meer dan een ton boven de vraagprijs.
Klachten over 'vriendjespolitiek’
Meestal werkt het tegenwoordig zo dat huizenzoekers hun bod telefonisch of per e-mail voor een bepaalde deadline doorgeven aan de verkopend makelaar. Die makelaar verzamelt de biedingen zelfstandig en overlegt met de verkoper over welk bod het meest interessant is. Dat gaat niet altijd zuiver, blijkt uit verschillende voorbeelden uit de media, waaronder een undercoveractie door tv-programma Radar. Bij een meldpunt van Vereniging Eigen Huis kwamen binnen twee maanden 600 klachten binnen, waarbij ‘vriendjespolitiek’ het vaakst werd genoemd.
PvdA-Kamerlid Henk Nijboer voerde de druk op bij de minister om in te grijpen. ,,Zeker in de huidige markt waarbij overbieden de norm is, misbruiken makelaars hun positie”, stelt hij. ,,Ze adverteren ook letterlijk dat je zonder aankoopmakelaar geen schijn van kans hebt.”
Online biedproces volgen
Ollongren ziet veel in het zogenoemde biedlogboek van makelaarsvereniging VBO en het platform ‘Eerlijk Bieden’. Huizenkopers doen hun bod op een website en kunnen daarna net als bij een postpakketje online volgen hoe het proces verloopt. Als het bod onvoorwaardelijk is geworden, na drie dagen of enkele weken, kunnen bieders en verkoper inzien welk bod wanneer is gedaan. Bij klachten kan een tuchtrechter beoordelen of alles netjes is verlopen.
Omdat ontbindende voorwaarden voor financiering en een bouwkundig rapport in de huidige krappe markt uit concurrentieoverwegingen vaak achterwege worden gelaten, wil de D66-minister dat die verplicht worden opgenomen in het koopcontract. Huizenkopers zouden nu te grote risico’s nemen.
Makelaarsverenigingen NVM en VBO mengen zich al een tijdje in de discussie over oneerlijke biedpraktijken op de huizenmarkt en andere onderdelen van het koopproces die wel eens spaak lopen. De NVM zegt op te treden tegen ‘malafide prijsmanipulatie’. Praktijken waarbij makelaars elkaar voortrekken en niet open zijn richting koper of verkoper zouden ingaan tegen de erecode van de NVM en kunnen worden bestraft met een royement.
VBO startte als reactie zelf een proef met een online platform waarbij de biedingen automatisch worden verzameld. Negentig makelaars doen mee en er zijn inmiddels zestig huizen via het systeem verkocht. Het waren vooral rijtjeshuizen met een vraagprijs tussen de 250.000 en 400.000 euro. De verkoopprijs lag gemiddeld 11,8 procent hoger. Kopers zouden tevreden zijn over het systeem, zo bleek uit een eigen enquête.
Het is niet zo dat zelfs de buurman meteen kan meekijken, maar de mensen die hebben geboden kunnen wel zien wat er is geboden op het moment dat de voorwaarden zijn afgelopen
Hans van der Ploeg, directeur makelaarsvereniging VBO
VBO-directeur Hans van der Ploeg wil het proces transparanter maken. ,,We reageren op de tumult door het proces transparanter te maken. Het is niet zo dat zelfs de buurman meteen kan meekijken, maar de mensen die hebben geboden kunnen wel zien wat er is geboden op het moment dat de voorwaarden zijn afgelopen. Als er geen voorbehoud van financiering of een bouwkundig rapport is, kan dat al na drie dagen. Anders duurt het enkele weken tot zes weken. Als de overdracht is geweest, kan ook iedereen buiten het proces de verkoopprijs opvragen bij het Kadaster.”
Veilingsysteem volgende stap?
Toch is zo'n systeem niet voor iedereen genoeg. Het platform House.nl, dat met demissionair minister Ollongren mocht meedenken over een eerlijker systeem, vindt dat er een online veilingsysteem moet komen. Bij zo'n Noors model, waar PvdA-Kamerlid Henk Nijboer ook al naar verwees, kun je zien wat concurrerende huizenkopers bieden. Je kunt er dan nog voor kiezen om een volgend bod te doen dat wat hoger ligt dan het tot dan toe winnende bod.