Nog een kleine aanvullende analyse:
* In Zweden (22% van de portefeuille) gaan we niet of nauwelijks afwaarderingen zien. Daar is geen lock down van toepassing geweest en bovendien is in ieder geval bij 6 (mogelijk 7) van de 8 objecten de aanwezige grote Hypermarkt in eigendom van ECP. Het object in Moraberg is een big box centrum en heeft derhalve geen hypermarkt. Op dit pand is echter geen hypotheek gevestigd (zie pagina 90 van jaarverslag 2018/2019).
* België Woluwe (15% van de portefeuille) gaan we denk ik een lichte afwaardering zien waarbij het gegeven dat de supermarkt op de verdieping in eigendom is en het feit dat met de aankoop van het Inno pand het gehele object in eigendom van ECP is gekomen een dempend effect hebben op de afwaardering. Ook lijkt er volgens de website van Woluwe op dit moment géén leegstand te zijn. Alle units in de plattegrond op de website hebben iig een huurder. En er is nu formeel een vergunningsaanvraag voor de uitbreiding ingediend bij de gemeente die van te voren is afgestemd met de gemeente en derhalve zou de vergunningverlening er uiteindelijk moeten gaan komen. Al met al denk ik dat de NIY nu per eind juni 2020 maximaal van 4,1% naar 4,3% gaat. Zou ook 4,2% of 4,25% kunnen zijn. Het is één van de trophy objecten van ECP en gelegen in de Europese hoofdstad Brussel, dichtbij de goede wijken van Brussel, dus ik acht dit object behoorlijk waardevast
* In Italië (39% van de portefeuille) zijn bij de 2 échte trophy objecten (I Gigli Florence en Carosello Milan), die samen goed voor 54% van de portefeuille in Italië (en daarmee 21% van de totale portefeuille van ECP), de hypermarkten in eigendom bij ECP. Bij Fiordaliso (ook Milan) is sprake van een joint venture met de eigenaar van de aanwezige Iper Coop supermarkt. De 4 objecten waarvan ik zeker weet dat de supermarkten niet tot het eigendom behoren van ECP (Il Castello, Curno, Cremona Po en I Portali) vormen 26% van de Italiaanse portefeuille (en daarmee 10% van de totale portefeuille van ECP) maar zij zijn al vrij conservatief gewaardeerd op een NIY van gemiddeld 5,7% (tussen 5,5% en 6,2%) en zij profiteren wél van de aanwezigheid van de hypermarkten. Bovendien zijn de huisvestingslasten van de huurders in Italië (in Q1 2020 kwam de OCR uit op slechts 8%) zeer laag waardoor de druk op de huren ook laag zal zijn als er een keer een kwartaal of twee wat minder omzet gedraaid wordt.
* In Frankrijk (29% van de portefeuille) hebben twee objecten zeer lage Yields, in Bordeaux ca 3,4% en Parijs ca 3,7%, maar op Bordeaux rust geen hypotheek en Parijs is een joint venture met Axa dus daar zal samen met Axa altijd een oplossing gevonden worden voor een eventuele LTV kwestie. Maar Parijs is wel Parijs en daar horen nu eenmaal ook ultra lage yields bij. Toch ben ik nog steeds blij dat 50% van Parijs verkocht is aan Axa. Wat mij betreft is dat een perfecte actie geweest (of niet soms, Junkyard?). Etrembieres is ook een joint venture met Axa en daar is de Migros supermarkt wel onderdeel van die joint venture. Bij Val Thoiry lijkt de supermarkt ook in eigendom (mogelijk maar gedeeltelijk). Bij Chasse Sud en Centr'Azur is de betreffende Casino Géant supermarkt onderdeel van het eigendom van ECP. Bij MoDo (nabij Parijs) en Grand A (Amiens) is de supermarkt niet in eigendom bij ECP, maar beide supermarkten (E.Leclerc en Casino Geant) waren vrij recent gemoderniseerd) en bovendien zijn de Yields vrij comfortabel (NIY's van 5,8% resp. 6,1%). Dus vandaar dat ik alleen Les Atlantes in Tours en Les Portes de Taverny noemde als aandachtsobjecten voor wat betreft LTV kwesties. Maar ik weet dat er voor beide objecten plannen in de maak zijn. Tot slot nog een object in Grenoble, met FNAC en Accor Hotel als huurder en een NIY van 5,8%. Vanwege dat hotel zou dat object ook nog een afwaardering kunnen krijgen, maar het is een object met een waarde van 38mio en dus hebben we het bij een eventuele LTV kwestie daar over discussies over een paar miljoen, dat is peanuts.
Kortom:
* LTV issues sowieso alleen te verwachten bij herhaling van lock downs
* In dat geval slechts bij een paar objecten en daarvoor is meer dan genoeg liquiditeit aan boord
* Sowieso zeer zeker geen claimemissie o.i.d.