DeBeurs.nl

Gaston Lagaffe 8 augustus 2020 10:15

0

quote:
Branco P schreef op 8 augustus 2020 09:42:
[...]
Helder! Ja retailers (huurders) gaan uiteraard allemaal weer huur betalen, zeker als de winkel weer maanden open is. Ze hebben een huurcontract, dus ze moeten betalen. Enige vraag is dan: vallen er nog huurders om? Zeggen huurders hun contract op bij eerstvolgende mogelijkheid en/of proberen ze dan te heronderhandelen? Als de omzetten van de huurders weer (nagenoeg) herstellen, dan zal dat allemaal reuze meevallen natuurlijk. Huurders in ECP centra hebben bovendien relatief lage huisvestingslasten (lage OCR) dus kunnen zelfs nog een kleine omzetdaling hebben.

Die lage OCR (behalve dan Woluwe maar dit heeft een reden) bij ECP lijkt mij een van hun sterkere punten. Hoe kijken huurders tegen deze lage OCR aan ? Is het voor hen "leuk" maar ook niet meer dan dat of is het bepalend in welk winkelcentra ze willen gaan zitten ? Het is natuurlijk wel iets dan iedere maand terugkomt. Het lijkt mij in deze corona-periode ook iets dat echt telt. Het zijn kosten en die moeten zo laag mogelijk zijn om weer zsm quitte te kunnen spelen.

Rik R 8 augustus 2020 10:34

0

Bedankt Gaston en Marco, zeer waardevolle informatie.

Excuus voor mijn onwetendheid maar wellicht kunnen jullie ook jullie mening etaleren over het volgende:

Ik heb kort geleden een positie genomen in ECP alsmede in URW. Nu ben ik voornemens om mijn positie in ECP uit te breiden o.a. vanwege de onderbouwingen op dit forum. Ik zit ook te denken om URW volledig te verkopen en mijn positie nog verder uit te breiden richting ECP.

Concrete vragen zijn:
- Staat ECP er onderliggend beter voor dan URW?
- Ik zie een sterke dividend historie bij ECP, is deze vergelijkbaar met URW?
- Wat is het % dividendbelasting bij beide fondsen?

Wellicht is eerder op het forum ter sprake gekomen, echter kon ik het niet zo snel terugvinden.

Bvd

junkyard 8 augustus 2020 10:56

1

quote:
VCM Fund schreef op 7 augustus 2020 14:38:
[...]
Als ECP haar rentekost wilt doen dalen is de eenvoudigste manier om de schuldgraad te doen dalen. Dit kan door assets te verkopen (nu niet aan te raden) of door het kapitaal te verhogen. Het is geen interessant moment om normale uitgifte te doen maar het aanbieden van een interessant keuzedividend zou wel een ideale optie zijn. Het zou liquide middelen binnen de onderneming houden die aangewend kunnen worden om de schuldgraad te verlagen. De laatste jaren was het keuzedividend echter zelden interessant. Zelf voor particuliere buitenlanders. Het is nochtans een interessante bron van financiering.

Balans management en schuld (LTV) reductie is bij elk retail vastgoedfonds top prioriteit, vooral voor fondsen met een hogere LTV (ECP) of vastgoed wat harder wordt geraakt door corona (URW).

ECP biedt al jaren keuzedividend (stock) aan, wat eigenlijk alleen interessant is voor beleggers die hun dividendbelasting niet terug kunnen vorderen, en dus meer een fiscaal trucje is. Ik verwacht dat veel fondsen komend jaar het voorbeeld van Hammerson zullen volgen:

Expect to resume dividends in H2 2020 on completion of the transactions, initially in the form of scrip to maintain REIT compliance

Ofwel, voorlopig gedwongen stock dividend om cash (schaars / duur kapitaal) binnenboord te kunnen houden, en te voldoen aan tax (fiscale) eisen van REIT (FBI). Het is ook mogelijk om dit als 'keuze' dividend aan te bieden waarbij de scrip issue price sterk beneden beurskoers is, zodat beleggers min of meer worden gedwongen om stock dividend te kiezen.

Beleggers die cash dividend nodig hebben, bijvoorbeeld als inkomensaanvulling (ECP track dividend track record kan oudere aandeelhouders hebben getrokken t.b.v. pensioen aanvulling), kunnen het stock dividend hierna cashen door dit stock dividend te verkopen. Dit zal per saldo wel wat minder zal opleveren (ivm gedaalde beurskoers) dan het cash dividend over afgelopen jaren, vanwege de lage beurskoers.

junkyard 8 augustus 2020 11:16

0

quote:
Always Be Closing schreef op 8 augustus 2020 10:34:
Bedankt Gaston en Marco, zeer waardevolle informatie.

Excuus voor mijn onwetendheid maar wellicht kunnen jullie ook jullie mening etaleren over het volgende:

Ik heb kort geleden een positie genomen in ECP alsmede in URW. Nu ben ik voornemens om mijn positie in ECP uit te breiden o.a. vanwege de onderbouwingen op dit forum. Ik zit ook te denken om URW volledig te verkopen en mijn positie nog verder uit te breiden richting ECP.

Concrete vragen zijn:
- Staat ECP er onderliggend beter voor dan URW?
- Ik zie een sterke dividend historie bij ECP, is deze vergelijkbaar met URW?
- Wat is het % dividendbelasting bij beide fondsen?

Wellicht is eerder op het forum ter sprake gekomen, echter kon ik het niet zo snel terugvinden.

Bvd

Let op dat de onderbouwingen hier wel wat eenzijdig zijn, en dit niet markt consensus is (zie beurskoers).

Het vastgoed van ECP is op korte termijn meer 'corona proof' dan URW vastgoed, omdat URW vastgoed (megamalls) meer zijn gericht op toerisme/hoge footfall/centrale lokaties dan ECP vastgoed. Het toekomst potentieel (> 5 jaar) is moeilijk in te schatten, maar ECP en URW management zullen zeggen dat hun vastgoed kwalitatief beter is en meer potentieel kent.

Qua vastgoed dus vooral de vraag wat je persoonlijk trekt, ben je huiverig voor US / UK / megamalls gericht op beleving en flagship malls / brands, en heb je meer vertrouwen in het potentieel EU winkelcentra met een hyper/supermarkt? In dat geval dan kun je beter voor ECP kiezen. Dit hangt natuurlijk af van meerdere factoren, zoals vertrouwen in management / strategie, financieringsstrategie (vandaar dat bonds / hypotheken incl. pricing hier wordt besproken) etc.

Qua schuldgraad / LTV (risico) liggen deze fondsen per saldo niet ver uit elkaar, ECP zit iets hoger (URW dan weer hybrid debt etc.), maar beide hebben last van (te) hoge schulden. Als het ECP vastgoed meer waardevast is (blijft afwachten), dan zal de LTV minder snel stijgen.

Dit alles is wel zo'n beetje verwerkt in de beurskoers, en notering t.o.v. NAV / NNNAV.

ECP (cash) dividend historie kun je vergeten, dat zal dit jaar worden gebroken. URW heeft over afgelopen jaren ook een stabiel / stijgend dividend laten zien, dit gaat minder ver terug i.v.m. fusies / overnames (o.a. Unibail - Rodamco).

Qua dividendbelasting kun je beter in ECP zitten, URW dividend belasting is hoger en grotendeels moeilijk terug te vragen (uit Frankrijk, gecompliceerde / dure procedure, hoera EU). Maar ok, bij geen dividend (of gedwongen stock) maakt dit weinig uit.

Gaston Lagaffe 8 augustus 2020 11:25

0

quote:
junkyard schreef op 8 augustus 2020 10:56:
[...]
Ofwel, voorlopig gedwongen stock dividend om cash (schaars / duur kapitaal) binnenboord te kunnen houden, en te voldoen aan tax (fiscale) eisen van REIT (FBI). Het is ook mogelijk om dit als 'keuze' dividend aan te bieden waarbij de scrip issue price sterk beneden beurskoers is, zodat beleggers min of meer worden gedwongen om stock dividend te kiezen.

Lijkt mij bij de huidige LTV-problematiek een prima oplossing. Laat ze dit maar gelijk aankondigen (details kunnen op later moment volgen <> nadat ze inzicht in ontvangen huur / kosten hebben) dan weet iedereen waar ie aan toe is. Het signaal : we gaan op deze manier aan onze LTV werken brengt enige rust / vertrouwen en dat is wat we NU nodig hebben. Ik heb wel berekend dat de invloed op de LTV beperkt zal zijn. Per 1 jaar ongeveer - 1 % LTV dus we zijn nog wel even bezig maar ultimo 2020 (over 5 mnd) kunnen we al 1,5 (fiscaal) jaar inboeken. Stel dat dit (bijzondere) verlengde boekjaar - 1 % LTV oplevert dan kunnen we binnen 18 mnd - 2% realiseren. Kunnen ze nog een "AXA-transactie" doen (waarom niet) dat zitten we weer rond de 40%. E.e.a. onder voorbehoud dat het OG niet al te sterk afgewaardeerd wordt.

Gaston Lagaffe 8 augustus 2020 11:51

0

quote:
Always Be Closing schreef op 8 augustus 2020 10:34:
Bedankt Gaston en Marco, zeer waardevolle informatie.
Ik heb kort geleden een positie genomen in ECP alsmede in URW. Nu ben ik voornemens om mijn positie in ECP uit te breiden o.a. vanwege de onderbouwingen op dit forum. Ik zit ook te denken om URW volledig te verkopen en mijn positie nog verder uit te breiden richting ECP.

Concrete vragen zijn:
- Staat ECP er onderliggend beter voor dan URW?
- Ik zie een sterke dividend historie bij ECP, is deze vergelijkbaar met URW?
- Wat is het % dividendbelasting bij beide fondsen?

Voor Marco kan ik niet spreken maar de term "zeer waardevol" is mogelijk flatterend (waarvoor mijn dank) maar in ieder geval onjuist :) Als ik het allemaal zo goed winst zat ik hier niet. Mijn insteek is de volgende : Het heeft wat van ""appels met peren vergelijken". URW heeft andere type panden / locaties en is veeeeeeeel groter (ca. 13 keer zo groot) als ECP. Onder invloed van Branco P (laat ik die maar als schuldige aanwijzen :) ) lijkt mij ECP een goede keuze omdat het management / alle panden in Europa / super/hypermarkten in panden mij aanspraken. Financieel lijkt mij URW (laat ik Yunkjard daar dan maar de schuld van geven :)) een betere keus. Meer kasgeld beschikbaar. Ik spreid over beide fondsen en als ik tijd zou hebben me in Kleppiere in te lezen eventueel ook Kleppiere. Adviezen geef ik niet maar enige spreiding lijkt mij verstandig. Niemand weet wat op de langere termijn beter zal uitpakken. Persoonlijk ben ik geen fan van Vastned (kleine / vreemde strategie in Frankrijk / Spanje) of Wereldhave (WHA en geen WHB) -> Bij Wereldhave (WHA) lijkt een Intu /Hammerson scenario niet onwaarschijnlijk. Daar lijkt het echt goed fout te gaan als ze de franse panden niet voor een redelijke prijs kunnen verkopen.

Happy One 8 augustus 2020 12:06

0

quote:
Gaston Lagaffe schreef op 8 augustus 2020 11:25:
[...]Ik heb wel berekend dat de invloed op de LTV beperkt zal zijn. Per 1 jaar ongeveer - 1 % LTV dus we zijn nog wel even bezig maar ultimo 2020 (over 5 mnd) kunnen we al 1,5 (fiscaal) jaar inboeken. Stel dat dit (bijzondere) verlengde boekjaar - 1 % LTV oplevert dan kunnen we binnen 18 mnd - 2% realiseren. Kunnen ze nog een "AXA-transactie" doen (waarom niet) dat zitten we weer rond de 40%. E.e.a. onder voorbehoud dat het OG niet al te sterk afgewaardeerd wordt.

Hoe heb je dat berekend en van wat voor winst per aandeel ga je uit? Als je van bijvoorbeeld 2 euro per jaar (was rond de 2,40) uitgaat dan is dat 100 mln minder schuld en meer EV en daalt de LTV echt wel met meer dan 1% per jaar.

Gaston Lagaffe 8 augustus 2020 12:43

1

quote:
Happy One schreef op 8 augustus 2020 12:06:
[...]
Hoe heb je dat berekend en van wat voor winst per aandeel ga je uit? Als je van bijvoorbeeld 2 euro per jaar (was rond de 2,40) uitgaat dan is dat 100 mln minder schuld en meer EV en daalt de LTV echt wel met meer dan 1% per jaar.

Laat ik beginnen met te zeggen dat het een berekening "op de achterkant van een sigarendoosje was" en dat er dus veel op aan te merken valt. Dan zijn we het daar over eens. Stel waarde OG was oorspronkelijk € 4.500mio . Schuld is € 2.000mio -> LTV was dan € 2,0miljard / € 4,5miljard= 44,4%. Na 1 jaar is er € 100mio winst te verdelen. Stel waarde OG daalt naar € 4.400mio schuld neemt af van € 2.000mio - € 100mio - € 1.900mio -> LTV wordt dan € 1,9miljard / € 4,4miljard = 43,2 %. Daling LTV 44,4% - 43,2% = 1,2% Ik verwacht dat het OG in waarde zal blijven dalen en dat dit jaarlijks "tegen zal blijven werken". De markt / beleggers lijkt hier ook rekening mee te houden (zie extreme discount t.o.v. NAV / NNNAV). Meer dan 1,5% jaarlijkse daling LTV (zelfs onder redelijke gunstige omstandigheden) lijkt mij onwaarschijnlijk. Het was niet meer dan even een snelle berekening. Misschien zit ik er wel helemaal naast. Ik hoor het graag !

Happy One 8 augustus 2020 13:03

0

quote:
Gaston Lagaffe schreef op 8 augustus 2020 12:43:
[...]Laat ik beginnen met te zeggen dat het een berekening "op de achterkant van een sigarendoosje was" en dat er dus veel op aan te merken valt. Dan zijn we het daar over eens. Stel waarde OG was oorspronkelijk € 4.500mio . Schuld is € 2.000mio -> LTV was dan € 2,0miljard / € 4,5miljard= 44,4%. Na 1 jaar is er € 100mio winst te verdelen. Stel waarde OG daalt naar € 4.400mio schuld neemt af van € 2.000mio - € 100mio - € 1.900mio -> LTV wordt dan € 1,9miljard / € 4,4miljard = 43,2 %. Daling LTV 44,4% - 43,2% = 1,2% Ik verwacht dat het OG in waarde zal blijven dalen en dat dit jaarlijks "tegen zal blijven werken". De markt / beleggers lijkt hier ook rekening mee te houden (zie extreme discount t.o.v. NAV / NNNAV). Meer dan 1,5% jaarlijkse daling LTV (zelfs onder redelijke gunstige omstandigheden) lijkt mij onwaarschijnlijk. Het was niet meer dan even een snelle berekening. Misschien zit ik er wel helemaal naast. Ik hoor het graag !

Helder als je een waardedaling van het vastgoed incalculeert. Je berekening lijkt mij dan prima te kloppen.
Hopelijk lukt het tussentijds een keer om iets te verkopen, dat zou het een stuk makkelijker maken.

Gaston Lagaffe 8 augustus 2020 13:20

0

quote:
Happy One schreef op 8 augustus 2020 13:03:
[...]
Helder als je een waardedaling van het vastgoed incalculeert. Je berekening lijkt mij dan prima te kloppen.
Hopelijk lukt het tussentijds een keer om iets te verkopen, dat zou het een stuk makkelijker maken.

Eigenlijk hebben we dat nodig. Die discount (aandelenkoers <> adj. NAV/NNNAV) is enorm en moet aangepakt worden. De markt ziet o.a. de hoge LTV als een probleem. Terecht of niet terecht men ervaart het zo. Wil je de koers op redelijke korte termijn omhoog krijgen dan zal je met een LTV-verlagings-plan moeten komen. Doe je dit niet dan kan het een lange zit worden. Een LTV beneden de 40%, met uitzicht op een verdere daling !, zal gunstig ontvangen worden is mijn inschatting.

junkyard 8 augustus 2020 14:12

0

Op korte termijn zal inhouden van resultaat niet voldoende zijn om de LTV te stabiliseren / verlagen, afboekingen in eerste en (hoogstwaarschijnlijk ook) tweede halfjaar 2020 zullen hoger zijn dan het directe resultaat. Daarmee is dit een eerste doekje voor het bloeden, maar wenst de markt meer actie om aan te tonen dat ECP geen problemen krijgt van haar relatief hoge schuldpositie. Verkoop van vastgoed dichtbij boekwaarde is het beste voor een hogere beurskoers, dit verlaagt per direct het risico en toont dat boekwaarde niet ver verwijderd is van marktwaarde.

Helaas zijn dergelijke verkopen nu moeilijk realiseerbaar, vandaar de huidige beurskoers (tov boekwaarde).

Inkoop van eigen aandelen toont geen marktwaarde, toont alleen hoe management naar de beurskoers kijkt. Inkoop van eigen aandelen kan alleen als eerst vastgoed wordt verkocht en schulden zijn verlaagd. Wie denkt dat een aandeel ondergewaardeerd is, kan beter zelf aandelen bijkopen (en profiteren van 'foutieve' pricing) dan dit verzoek bij anderen (management ECP) neerleggen.

Marco19 8 augustus 2020 16:24

0

Ieder moet voor zichzelf afwegen of je in een vastgoedfonds wil investeren en zo ja welke.
De afgelopen jaren is het niet fortuinlijk geweest om een long positie op te bouwen.
Echter momenteel is de discount wel mega tov NAV/NNAV.

Persoonlijk heb ik voor ECP gekozen vanwege:
- fiscale status en geen inhouding op dividend (zoals URW wel het geval is)
- topmanagement is reeds 20 jaar bij elkaar en heeft trackrecord
- aandelenbelang topman van meer dan 2%
- grootaandeelhouder van 20% (slecht argument achteraf...)
- trackrecord van waarde toevoegen aan de winkelcentra
- lage OCR
- winkelcentra op locaties met koopkrachtig publiek
- supermarkt aanwezig in de centra

Tot nu toe is het mijn slechtste belegging. Eerlijk is eerlijk.
Achteraf had ik niet voor retail winkelfonds moeten kiezen.

Wellicht dat op termijn het sentiment gaat draaien als Corona over is en op continentaal Europa blijkt dat de fysieke winkel toekomst heeft.

De LTV problematiek vind ik persoonlijk wat overtrokken met een financieringslast van 2.2% rente.
De waardedaling moet ca 27% zijn om in problemen te komen met convenanten.

Happy One 8 augustus 2020 17:40

0

quote:
junkyard schreef op 8 augustus 2020 14:12:
Op korte termijn zal inhouden van resultaat niet voldoende zijn om de LTV te stabiliseren / verlagen, afboekingen in eerste en (hoogstwaarschijnlijk ook) tweede halfjaar 2020 zullen hoger zijn dan het directe resultaat. Daarmee is dit een eerste doekje voor het bloeden, maar wenst de markt meer actie om aan te tonen dat ECP geen problemen krijgt van haar relatief hoge schuldpositie. Verkoop van vastgoed dichtbij boekwaarde is het beste voor een hogere beurskoers, dit verlaagt per direct het risico en toont dat boekwaarde niet ver verwijderd is van marktwaarde.

Volgens mij klopt je redenatie niet helemaal. Het direct resultaat wordt direct gebruikt voor het aflossen van de schuld. Dat betekent dat het vastgoed met een factor 2 mag dalen voordat je LTV verhoogd wordt.
Vergeet ook niet dat er na 1-1-2020 geen dividend is uitgekeerd. Met een resultaat van naar verwachting (?) rond de € 100 mln mag het vastgoed met rond de € 200 mln (ongeveer 5%) dalen voordat de LTV omhoog gaat mits het dividend over het jaar 2020 in stock wordt uitgekeerd.
Zo gezien verwacht ik voor de komende jaren niet veel problemen, de NAV verwatert door het stockdividend door een hoger aantal aandelen maar die ontvang je als aandeelhouder. Je kunt dan prima een aantal jaren van waardedalingen van 5% op die manier opvangen. Dat afwaarderen zal niet eindeloos doorgaan, zodra het stopt heb je een geweldig cash-rendement.

junkyard 8 augustus 2020 19:47

0

quote:
Happy One schreef op 8 augustus 2020 17:40:
[...]

Volgens mij klopt je redenatie niet helemaal. Het direct resultaat wordt direct gebruikt voor het aflossen van de schuld. Dat betekent dat het vastgoed met een factor 2 mag dalen voordat je LTV verhoogd wordt.
Vergeet ook niet dat er na 1-1-2020 geen dividend is uitgekeerd. Met een resultaat van naar verwachting (?) rond de € 100 mln mag het vastgoed met rond de € 200 mln (ongeveer 5%) dalen voordat de LTV omhoog gaat mits het dividend over het jaar 2020 in stock wordt uitgekeerd.
Zo gezien verwacht ik voor de komende jaren niet veel problemen, de NAV verwatert door het stockdividend door een hoger aantal aandelen maar die ontvang je als aandeelhouder. Je kunt dan prima een aantal jaren van waardedalingen van 5% op die manier opvangen. Dat afwaarderen zal niet eindeloos doorgaan, zodra het stopt heb je een geweldig cash-rendement.

Mijn redenatie klopt. Als ik het goed begrijp ben je het niet eens met mijn aanname dat de boekwaarde van het ECP vastgoed over geheel 2020 met meer dan 5% omlaag gaat, en dat de LTV dus zal stijgen zonder dat cash dividend wordt uitgedeeld. Daar kun je inderdaad over twisten, waarbij ik niet graag inzoom op de wijze waarop taxateurs de theoretische waarde bepalen, omdat dit nu ver weg staat van marktwaarde (bij verkoop).

Zoals de beurskoers weergeeft, houdt de markt er rekening mee dat het ECP vastgoed nu tientallen procenten minder waard is dan boekwaarde. Dit zal feitelijk ook het geval zijn voor de meeste winkelcentra als ECP in de huidige markt tot verkoop overgaat, omdat er onzekerheid is over toekomstige huuropbrengsten, veel fondsen winkelcentra willen verkopen (meer aanbod dan vraag), en beleggers nu hoge(re) rendementen eisen op het geplaagde retail vastgoed. Het is de vraag of dit snel zal keren, wat mede afhangt van corona / retail ontwikkelingen.

Marco19 8 augustus 2020 21:36

0

Ik zou zeggen, indien nodig, komende 2 jaar dividend in stock.
Kasgeld binnenboord houden.

Als er geen 2e golf komt ga ik er vanuit dat footfall/sales eind van het jaar boven de 100% zit.
Sommige centra zitten nu al boven 100% FF.. een aantal centra in FR en Zwe.

Marco19 9 augustus 2020 09:30

0

Ik las dat de discount op de APG-Hammerson transactie ca 20% is op de boekwaarde.
As ik de discount afzet op de ECP portefeuille dan kom ik op 3.3 miljard 1.8 debt is €30,- per aandeel waardering.

Ik las ook in de Klepierre update dat de waardedaling van de Italië porto slechts 1% is.
Laat dit het grootste deel zijn van de ECP portefeuille.
Daarbij een groot deel super/hyper dat de waardedaling dempt.

Verwacht nu een waardedaling gehele porto 3% ipv 5%.

Moneyball 9 augustus 2020 13:30

0

Je kunt de discount op 1 object/centrum niet doortrekken naar de hele portefeuille. Typen huurders, resterende looptijd huurcontracten, kwaliteit locatie, evt. benodigde capex, etc. Dergelijke zaken zou je willen weten om een beeld te krijgen hoe het relatief tov de rest vd portefeuille doet

Marco19 9 augustus 2020 14:13

0

Klopt, het is meer een indicatie/insteek. Wel een referentie transactie voor retail beleggingen in NL.
Gezien de benarde positie van Hammerson (staan met de rug tegen de muur) moeten ze genoegen nemen met een behoorlijke discount.

Branco P 9 augustus 2020 14:27

0

quote:
Marco19 schreef op 9 augustus 2020 09:30:
Ik las dat de discount op de APG-Hammerson transactie ca 20% is op de boekwaarde.
As ik de discount afzet op de ECP portefeuille dan kom ik op 3.3 miljard 1.8 debt is €30,- per aandeel waardering.

Ik las ook in de Klepierre update dat de waardedaling van de Italië porto slechts 1% is.
Laat dit het grootste deel zijn van de ECP portefeuille.
Daarbij een groot deel super/hyper dat de waardedaling dempt.

Verwacht nu een waardedaling gehele porto 3% ipv 5%.

De APG-Hammerson transactie van de VIA-outlets is een gedwongen verkoop dus die 20% discount is niet echt representatief. Maar, inderdaad, zou je die 20% discount toepassen op de ECP portefeuille, dan kom je uit op een 30 euro per aandeel.

Zoals al vaker toegelicht zie ik nu een afwaardering tussen 2% en 4%. Of er eind van het jaar nog meer vanaf gaat, hangt echt af van wat Corona doet. Ik ben sinds eind juni iets positiever geworden over die afwaardering per eind juni, maar ik moet daarbij oppassen dat ik niet te veel last krijg van "met terugwerkende kracht" herijken. Als ik naar de concurrenten kijk, dan zou ik nu toch ook denken dat we in het voorste deel van die 2-4% zitten

Let even op, circa 10% tot 15% van de huurstroom komt van de grote supermarkten en hypermarkten. Dat veroorzaakt een bepaalde demping op de afwaardering en de tweede demping komt voort uit het feit DAT er in deze centra Hypermarkten aanwezig zijn en DAT (een deel van) de overige huurders destijds als vestigingsreden ook die aanwezigheid van die Hypermarkt hebben gehad. Het is dus een type winkelcentrum dat meer op de dagelijkse boodschappen (food, delicatessen) en ook net iets meer op de doelgerichte aankopen sport, electronica) is gericht dan de grote megamalls van een URW. Dit type winkelcentrum daalt minder hard als er economische malaise is, maar stijgt ook minder hard als er economische voorspoed is. Kortom: een saaiere belegging. En daar houd ik van ;-)

Branco P 9 augustus 2020 14:43

0

quote:
junkyard schreef op 8 augustus 2020 14:12:
Op korte termijn zal inhouden van resultaat niet voldoende zijn om de LTV te stabiliseren / verlagen, afboekingen in eerste en (hoogstwaarschijnlijk ook) tweede halfjaar 2020 zullen hoger zijn dan het directe resultaat. Daarmee is dit een eerste doekje voor het bloeden, maar wenst de markt meer actie om aan te tonen dat ECP geen problemen krijgt van haar relatief hoge schuldpositie. Verkoop van vastgoed dichtbij boekwaarde is het beste voor een hogere beurskoers, dit verlaagt per direct het risico en toont dat boekwaarde niet ver verwijderd is van marktwaarde.

Helaas zijn dergelijke verkopen nu moeilijk realiseerbaar, vandaar de huidige beurskoers (tov boekwaarde).

Inkoop van eigen aandelen toont geen marktwaarde, toont alleen hoe management naar de beurskoers kijkt. Inkoop van eigen aandelen kan alleen als eerst vastgoed wordt verkocht en schulden zijn verlaagd. Wie denkt dat een aandeel ondergewaardeerd is, kan beter zelf aandelen bijkopen (en profiteren van 'foutieve' pricing) dan dit verzoek bij anderen (management ECP) neerleggen.

Ik zie de situatie als volgt: de komende maanden c.q. de rest van het jaar zijn verkopen niet aan de orde. Pas als we een coronavaccin hebben zal het pas weer leuk zijn om objecten te verkopen. In een vlaag van paniek ver onder de boekwaarde verkopen is waardevernietiging. Als de portefeuille jaar op jaar zou dalen met 5% (ca 200 mio) en je gebruikt (een groot deel van) je resultaat voor aflossing op de bankleningen (ca 100 mio), dan kom ik uit op:

nu: 4.000 waarde : 1.750 lening = LTV 43,7%
eind 2020: 3.800 : 1.650 = LTV 43,3%
eind 2021: 3.600 : 1.550 = LTV 43%
eind 2022: 3.400 : 1.450 = LTV 42,4%

Het voordeel hierbij is dat je totale verdienpotentieel (namelijk de winkelcentra die huurinkomsten genereren) in tact blijft.

Als je hiervoor op enig moment je FBI status zou moeten opgeven, dan is dat maar zo. Dan los je jaarlijks 75 mio af (want 25% VpB) en dan eindig je op:

eind 2022: 3.400 : 1.525 = LTV 44,8%

Als ik in deze berekening zaken over het hoofd zie, dan hoor ik het graag.

In de basis zal er nimmer sprake zijn van een blijvend dalende waarde van dit vastgoed, daar geloof ik simpelweg niet in. Kwaliteit van de objecten en de wens van consumenten om te blijven winkelen en zich vermaken is daarvoor simpelweg te groot.

Wat in het vat zit verzuurt niet zeggen ze wel eens. Geld gebruiken voor aflossing in plaats van voor iets anders is altijd een optie, en je komt er een heel eind mee. Kun je alleen een jaartje of twee geen dividend uitkeren. Maar op een later moment, als de waarde van je portefeuille weer stijgt en je rentelasten aanzienlijk zijn verlaagd als gevolg van je aflossingen, kun je extra dividend gaan uitkeren. Zo haal je een deel in van wat je destijds niet gekregen hebt.

Vertraagd	23 apr 2024 17:35
Koers	21,350
Verschil	+0,250 (+1,18%)
Hoog	21,350
Laag	21,100
Volume	31.827
Volume gemiddeld	43.614
Volume gisteren	72.109

22 mrt	Slotcall: AEX ruimt de slingers op, m...	1
aug '21	Beursblik: Eurocommercial Properties ...
aug '21	Flink lager resultaat voor Eurocommer...	1
mei '21	Beursblik: Degroof Petercam verhoogt ...
mei '21	Beursblik: geen verrassingen bij Euro...	2
mei '21	Resultaatverbetering voor Eurocommerc...	1
mei '21	Beursblik: Berenberg verhoogt koersdo...	1
apr '21	Beursblik: seinen op groen voor vastg...	5
apr '21	Bank of Montreal iets groter in Euroc...
apr '21	Beursblik: JPMorgan verhoogt koersdoe...	1

Eurocommercial Properties « Terug naar discussie overzicht

ECP 2020

Meedoen aan de discussie?

Direct naar Forum

Detail

Eurocommercial Properties nieuws meer