Ik had de plattegrond na je post gevonden (waar ik eerder moeite mee had), dat probeerde ik te zeggen in mijn vorige post, waarvoor nogmaals dank!
NIY van 4,5% is te hoog in plaats van te laag bedoel je zeker? Ik vind 4,5% NIY nu zeker niet te hoog voor Woluwe, maar daar kun je over twisten. Ik vind 4% NIY voor een gedateerd winkelcentrum met lage plafonds (Woluwe) veel te laag (bij aankoop). Aankoopkosten moeten wel worden meegenomen in een investeringsbeslissing, dit kun je niet negeren in de beoordeling of dit een verstandige aankoop is (na 'waardecreatie' d.m.v. uitbreiding).
Mijn punt was ook dat de supermarkten/discountketens (Action etc) niet echt zullen worden gelokt met gewenste huren van € 600 per m2, er risico ligt op de grote huurder Inno (warenhuis) en de uitbreiding wel iets toevoegt maar tot nu toe niet de aankoopprijs kan verantwoorden.
Maar ok, er zijn meer partijen die afgelopen jaren op de piek van de markt teveel hebben betaald (UR > Westfield) of teveel wilden betalen (Klepierre > Hammerson), de draai in retail vastgoed (wegtrekken investeerders, stijging NIY) zag ECP management net als anderen niet goed aankomen.
ECP management heeft ook geen glazen bol, zat destijds nog in de expansie modus (en megamall/goedkoop geld gedachte), inmiddels duidelijk dat kapitaal binnenboord houden met stock dividend minder gemakkelijk is (duurder ivm lage beurskoers) en met hogere gewenste (aandeelhouders) rendementen moet worden gerekend. Hier zal de NIY van taxateurs (die vooral terugkijken ipv vooruit) zich op aanpassen, tenzij meer investeerders binnenkort interesse zullen tonen in retail vastgoed.