Eurocommercial Properties « Terug naar discussie overzicht

ECP 2020

6.925 Posts, Pagina: « 1 2 3 4 5 6 ... 153 154 155 156 157 158 159 160 161 162 163 ... 343 344 345 346 347 » | Laatste
junkyard
0
quote:

Branco P schreef op 28 augustus 2020 11:59:


Twee verkoopdeals zijn rond, ze willen ze alleen nog niet officieel melden. Het gaat om circa 70mio. 1 object in Frankrijk en 1 object in Zweden. Dat zijn dus Moraberg Södertälje en Grand Hommes Bordeaux. Verkopen zijn zeer dicht tegen de boekwaardes. Bij Bordeaux verklaart dit mede de opwaardering lijkt mij, de taxateur heeft waarschijnlijk de LOI gehad.

Dit zijn ook de twee objecten waarop geen hypotheken meer gevestigd waren, dus het viel te verwachten.

Men is ook relatief vergevorderd met de verkoop van andere objecten, verdeeld over meerdere landen. Ik moet nog een keer goed luisteren wat hij nu zei: of dit gaat over een additionele 80 miljoen OF dit gaat over een additionele 150 miljoen aan verkopen boven de bovenvermelde 2 objecten.

Men gaat sowieso GEEN aandelenuitgifte doen. Is nu al drie keer gezegd.


Ik denk dat deze deals nog niet geheel rond zijn. Als het rond was, dan had dit vermeld moeten worden in de cijfers. Dit zou al pre-covid rond zijn, maar is dus nog pending. De opwaardering van Bordeaux komt volgens mij door de verbouwingen (incl. Regus huurcontract tegen 3x hogere huur). De cost to date in Bordeaux zijn afgelopen jaar met € 2,6 miljoen gestegen, en de waardering is met € 2,5 miljoen gestegen.

Moraberg klinkt ook als een logische verkoop, het zou mooi zijn als deze twee verkopen doorgaan.

Overigens blijkt PdH toch aardig waardevast te zijn, gelijke waarde t.o.v. eind 2019. CEO meldt dat dit een exceptioneel goed pand is (soooo prime, position fantastic), vandaar dat dit kon worden verkocht in 2019 (= grootste trophy asset in Frankrijk), zoals hier vaker vermeld.

Als heel hard 3x wordt geroepen dat iets niet gaat gebeuren, dan zou ik oppassen ;)
Happy One
0
Wat is de status van die 70 mio verkopen nu precies?

Branco meldt: Twee verkoopdeals zijn rond, ze willen ze alleen nog niet officieel melden. Het gaat om circa 70mio. 1 object in Frankrijk en 1 object in Zweden. Dat zijn dus Moraberg Södertälje en Grand Hommes Bordeaux. Verkopen zijn zeer dicht tegen de boekwaardes. Bij Bordeaux verklaart dit mede de opwaardering lijkt mij, de taxateur heeft waarschijnlijk de LOI gehad.

YY meldt: Vlak voor covid waren er bijna 2 deals t.w.v. € 70 miljoen rond (kleinere assets, vermoedelijk Bordeaux + ?), wat nu nog steeds pending is.

Dat is nogal een verschil :-).
junkyard
0
quote:

MFCons schreef op 28 augustus 2020 12:08:


De negativiteit van JY is weer priceless. Performance is sterk en hier hoort een herstel naar 16-18 bij. Weet niet of er gewacht gaat worden tot er echt dividend zekerheid is.


Volgens mij heb je mijn bericht niet goed gelezen, ik vermeld juist dat het per saldo positieve cijfers zijn. Dat er hier en daar toch wat zorgen waren/zijn, lijkt mij vrij duidelijk.
NLvalue
0
QuoteBranco -
"Ook heb ik een keer beweerd: er kan best eens een object tussen zitten dat lfl méér waard geworden is ten opzichte van eind 2019. Vermoedelijk ergens in Zweden. --> Grand Hommes in FR en Hallarna, Bergvik, C4, Ingelsta, Elins Esplanad in ZW, allemaal meer waard geworden"

De SEK is sterk in waarde gestegen vs Euro - daardoor lijken die zweedse centra in Euro's "meer waard", Lfl dalen ze ook. Wel stukken minder dan ik verwacht had obv de andere cijfers - dat is goed nieuws denk ik
Branco P
0
quote:

junkyard schreef op 28 augustus 2020 12:18:


[...]

Ik denk dat deze deals nog niet geheel rond zijn. Als het rond was, dan had dit vermeld moeten worden in de cijfers. Dit zou al pre-covid rond zijn, maar is dus nog pending. De opwaardering van Bordeaux komt volgens mij door de verbouwingen (incl. Regus huurcontract tegen 3x hogere huur). De cost to date in Bordeaux zijn afgelopen jaar met € 2,6 miljoen gestegen, en de waardering is met € 2,5 miljoen gestegen.

Moraberg klinkt ook als een logische verkoop, het zou mooi zijn als deze twee verkopen doorgaan.

Overigens blijkt PdH toch aardig waardevast te zijn, gelijke waarde t.o.v. eind 2019. CEO meldt dat dit een exceptioneel goed pand is (soooo prime, position fantastic), vandaar dat dit kon worden verkocht in 2019 (= grootste trophy asset in Frankrijk), zoals hier vaker vermeld.

Als heel hard 3x wordt geroepen dat iets niet gaat gebeuren, dan zou ik oppassen ;)


Laat die man ook eens positief doen ;-) Hij heeft er gewoon ook alle reden toe.

Nee als er 3x wordt gezegd: "we onderzoeken alle mogelijkheden" dan moet je dus oppassen (URW). En terecht ook, want voor URW gaat het erop of eronder worden.

Als er echter 3x door de CEO wordt gezegd: nee bij ons zeker geen aandelenuitgifte, dan mag je daar wel enige waarde aan hechten
junkyard
0
quote:

Happy One schreef op 28 augustus 2020 12:19:


Wat is de status van die 70 mio verkopen nu precies?

Branco meldt: Twee verkoopdeals zijn rond, ze willen ze alleen nog niet officieel melden. Het gaat om circa 70mio. 1 object in Frankrijk en 1 object in Zweden. Dat zijn dus Moraberg Södertälje en Grand Hommes Bordeaux. Verkopen zijn zeer dicht tegen de boekwaardes. Bij Bordeaux verklaart dit mede de opwaardering lijkt mij, de taxateur heeft waarschijnlijk de LOI gehad.

YY meldt: Vlak voor covid waren er bijna 2 deals t.w.v. € 70 miljoen rond (kleinere assets, vermoedelijk Bordeaux + ?), wat nu nog steeds pending is.

Dat is nogal een verschil :-).


Als iets rond is (signed & closed) dan moet ECP dit vermelden, deze koersgevoelige informatie kan niet worden achtergehouden of alleen mondeling worden toegelicht in een call. Duidelijk dat covid verkoopprocessen heeft vertraagd, en investeerders liever even afwachten of heronderhandelen, om de extra onzekerheid in te prijzen of verminderen. Waarschijnlijk is er inderdaad een intentie en een vergevorderd verkoopproces, alleen is dit niet contractueel rond, en kan dit best nog even duren.
Branco P
3
quote:

NLvalue schreef op 28 augustus 2020 12:21:


QuoteBranco -
"Ook heb ik een keer beweerd: er kan best eens een object tussen zitten dat lfl méér waard geworden is ten opzichte van eind 2019. Vermoedelijk ergens in Zweden. --> Grand Hommes in FR en Hallarna, Bergvik, C4, Ingelsta, Elins Esplanad in ZW, allemaal meer waard geworden"

De SEK is sterk in waarde gestegen vs Euro - daardoor lijken die zweedse centra in Euro's "meer waard", Lfl dalen ze ook. Wel stukken minder dan ik verwacht had obv de andere cijfers - dat is goed nieuws denk ik


Leuk geprobeerd. De SEK eind december 2019 = 0,096 Euro en is eind juni 2020 0,095 Euro. Dus de opwaardering van de Zweedse Centra is volledig vrij van valuta-effecten. Of nou ja, ietsje gunstig dus juist het tegenovergestelde van jouw beweringen NL Value. :-) Je bent me d'r eentje.

Als je het kratje bier en/of de felicitaties voor mijn zeer uitstekende verwachtingen wilt komen overhandigen, dan hoor ik het graag.
junkyard
0
quote:

Branco P schreef op 28 augustus 2020 12:23:


[...]

Laat die man ook eens positief doen ;-) Hij heeft er gewoon ook alle reden toe.

Nee als er 3x wordt gezegd: "we onderzoeken alle mogelijkheden" dan moet je dus oppassen (URW). En terecht ook, want voor URW gaat het erop of eronder worden.

Als er echter 3x door de CEO wordt gezegd: nee bij ons zeker geen aandelenuitgifte, dan mag je daar wel enige waarde aan hechten


CEO lijkt altijd enthousiast, ontspannen en positief. Prettiger om naar te luisteren dan de CFO, met een wat matte/vlakke uitstraling (en minder goed Engels), moet misschien nog wat loskomen en uit de schaduw treden.

Mee eens dat kans op emissie klein lijkt, en komend halfjaar niet aanwezig is. Alleen bij echt grote ellende (zwaar negatief scenario) kan dit op tafel komen, maar dit zal dan voor veel meer fondsen gelden.

Overigens vermeldde CEO nog duidelijk dat vanuit de FBI een verplichting geldt voor dividend betaling, maar werd benadrukt dat dit cash of stock (of een combinatie) kan zijn. Als ECP kapitaal binnenboord wil houden, dan kunnen beleggers worden 'gedwongen' om stock af te nemen. Als een belegger toch cash wil, dan kan dit verkregen stock dividend natuurlijk worden verkocht (tegen beurskoers op dat moment).
Branco P
0
quote:

Happy One schreef op 28 augustus 2020 12:19:


Wat is de status van die 70 mio verkopen nu precies?

Branco meldt: Twee verkoopdeals zijn rond, ze willen ze alleen nog niet officieel melden. Het gaat om circa 70mio. 1 object in Frankrijk en 1 object in Zweden. Dat zijn dus Moraberg Södertälje en Grand Hommes Bordeaux. Verkopen zijn zeer dicht tegen de boekwaardes. Bij Bordeaux verklaart dit mede de opwaardering lijkt mij, de taxateur heeft waarschijnlijk de LOI gehad.

YY meldt: Vlak voor covid waren er bijna 2 deals t.w.v. € 70 miljoen rond (kleinere assets, vermoedelijk Bordeaux + ?), wat nu nog steeds pending is.

Dat is nogal een verschil :-).


Ze hebben ze niet formeel gemeld in de update dus ze zijn niet zodanig "rond" dat de definitieve deals bekend gemaakt zijn. Enfin, luister even de webcast. Sorry voor mijn wellicht niet exacte weergave van wat er gezegd is, ik deed verslag al luisterend naar de webcast.

Wat mij logisch lijkt is dat de deals inderdaad rond zijn, maar dat er een COVID Clausule in zit die onder bepaalde voorwaarden nog tot een exit kan leiden. Wat echter wel duidelijk is, is dat de twee kopers zich tot op heden niet hebben teruggetrokken. Komt er een tweede golf of verslechteren bepaalde parameters (ik denk daarbij aan huurinkomsten) dan zal er vast nog een exitmogelijkheid zijn.
junkyard
0
quote:

Branco P schreef op 28 augustus 2020 12:30:


[...]

Leuk geprobeerd. De SEK eind december 2019 = 0,096 Euro en is eind juni 2020 0,095 Euro. Dus de opwaardering van de Zweedse Centra is volledig vrij van valuta-effecten. Of nou ja, ietsje gunstig dus juist het tegenovergestelde van jouw beweringen NL Value. :-) Je bent me d'r eentje.

Als je het kratje bier en/of de felicitaties voor mijn zeer uitstekende verwachtingen wilt komen overhandigen, dan hoor ik het graag.



Bij deze herwaarderingen moet je wel rekening houden met de ontwikkeling in 'cost to date', ofwel de extra investeringen in winkelcentra. Zo is Bordeaux dus helemaal niet in waarde toegenomen.

Het lijkt alsof de 'cost to date' in de tabel (30 juni 2020) voor de Zweedse winkelcentra niet is geactualiseerd ten opzichte van de cijfers per 31 december 2019, omdat dit bij elk (Zweedse) winkelcentrum ongewijzigd is (en op totaal precies gelijk € 794,541).

Dit zal een foutje zijn in de verslaglegging, slordig.
Ephemera
0
Dit is mijn eerste post in vier jaar, ik kruip uit mijn schelp omdat ik zelden zo een volwassen, gebalanceerd en waardevol forum heb gelezen. Ik leer hier dagelijks bij, dit zorgt er dan ook voor dat ik dagelijks terugkeer. Nu de resultaten voor ECP min of meer gekend zijn vraag ik mij af of jullie interesse hebben om jullie ervaring en analyses te delen rond het aandeel Retail Estates. Zelf werk ik in de retail sector en vanuit mijn positie zie ik heel wat potentieel. In ieder geval blijf ik jullie draadjes zeer graag opvolgen.
Gaston Lagaffe
0
quote:

junkyard schreef op 28 augustus 2020 12:12:


Call klinkt alsof CFO van Garderen (die zijn teksten in haperend Engels vanaf een briefje opleest) behoorlijk in de schaduw staat (qua uitstraling zeker) van CEO Lewis, die veel meer comfortabel (of iets te comfortabel?) met veel elan (zeker voor een 75-jarige) het woord voert. Peter Mills komt ook beter uit zijn woorden dan de CFO (mede door zijn UK achtergrond).
Lewis en Mills komen inderdaad duidelijk beter over. Bij de overige sprekers is hun engels (net) voldoende. Van Garderen vind ik in vergelijking met zijn niet-engelse collega's nog goed verstaanbaar. Door Branco P al eerder vermeld maar hebben we hier te maken met een "tussenpaus" ? Er zal toch een reden moeten zijn waarom ze van Garderen (en niet Mills) gekozen hebben. Gezien de financiele problematiek lijkt ex-CFO van Garderen een te verdedigen keuze. Een ding is zeker : de volgende conference call zal zonder Lewis "soberder" worden. Geeft op zich niks, over Lewis waren ook kritieken (-> URW ASOCoReT transactie)
hjs64
0
Ach, dan brengen een paar heren toch hun zomervakantie bij de nonnen door om hun Engels op te krikken?
NLvalue
0
quote:

Branco P schreef op 28 augustus 2020 12:30:


[...]

Leuk geprobeerd. De SEK eind december 2019 = 0,096 Euro en is eind juni 2020 0,095 Euro. Dus de opwaardering van de Zweedse Centra is volledig vrij van valuta-effecten. Of nou ja, ietsje gunstig dus juist het tegenovergestelde van jouw beweringen NL Value. :-) Je bent me d'r eentje.

Als je het kratje bier en/of de felicitaties voor mijn zeer uitstekende verwachtingen wilt komen overhandigen, dan hoor ik het graag.




Mooi toch - in je haast te bewijzen dat ik onzin verkoop begin je zelf misinformatie te verspreiden.

1) ECP zegt op p7 dat de zweedse portefeuille -0,5% afgewaardeerd zijn (vs 31/12). Daar hoeven we niet over te debatteren - de zweedse centra zijn (ietsje) minder waard geworden..

2) ECP geeft op P 32 een tabel waarbij het zweedse og in Euros, vergeleken met 30/6/19 voor meer euro's in de boeken ziet. Die waarde is - zoals JY terecht opmerkt de som van waarderingen, investering en valuta effecten.

3) Op P8 kun je mooi zien hoe dat werkt. ECP heeft 10 milj geinvesteerd in Valbo - en op P32 merk je dan op dat die volledig weg zijn. Ook ECP heeft hier last van "defensieve capex" .. dat is de caries van deze industrie.

4) Ik verklaar die euro waarde stijging door de rugwind die ik op mn SEK posities gevoeld heb de laatste tijd. Dat is idd een incorrect gevoel.

5) jij verklaart dat de SEK vs 31/12 ongewijzigd is - dus de centra zijn wel in waarde gestegen zijn . Dat is een incorrecte analyse - de tabel op p32 vergelijkt 30/6 v 30/6

Kortom we zitten hier allebei fout in waar we ons op baseren.

Het echte verhaal is natuurlijk dat ECP tot 31/12 mooie waardestijging in Zwe heeft opgeboekt - en nu een halfjaar met wat dalingen voor zn kiezen krijgt...



Branco P
0
Ja zo nu en dan tijdens deze webcast hoorde ik Lewis iets zeggen wat echt een beetje onhandig was over de toekomstige ontwikkelingen, dat wil zeggen uitspraken in de trant van "*diepe zucht* we zullen zien hoe het allemaal loopt"

Misschien hebben jullie eroverheen gelezen maar de nieuwe CFO wordt Roberto Fraticelli. Zijn achtergrond is kennelijk eigenlijk financieel, maar hij heeft het de afgelopen jaren toch uitstekend gedaan als Landenmanager Italië. Ik vind zowel Mills als Fraticelli zeer goed overkomen. Beiden duidelijk winkelvastgoedmannen. Ik had eerder verwacht dat 1 van deze heren CEO zou zijn geworden, maar je kent de dynamiek binnen zo'n management natuurlijk niet goed. Wat wel duidelijk is, is dat Van Garderen aan zijn stemvolume moet werken. Ietsje meer kracht in de stem. Misschien komt dat met zijn nieuwe functie. In de praktijk zal Mills sowieso eindverantwoordelijke blijven voor Zweden en Fraticelli voor Zweden. De vraag is dan wie Frankrijk en België aanstuurt vanuit het management. Daar moet wel het 1 en het ander gebeuren namelijk (Les Atlantes, Centr'Azur, MoDo)

Als ik vanavond thuis ben luister ik ook nog 1 keer naar wat Fraticelli over Fiordaliso te vertellen had. De Hypermarkt verplaatst daar kennelijk naar de parkeerplaats en de oude Hypermarkt wordt een parkeergarage met winkels. De vraag is dan, waarheen verplaatst die nieuwe Hypermarkt precies?
Fertigo
0
Mooie discussie hier heren. Complimenten , zeer leerzaam.

Als ik het met mijn (niet vastgoed) ondernemers bril samen zou vatten:

Operationeel draait het ondanks Covid prima. Leegstand blijft laag en renewals zijn sterk wat er voor mij op wijst dat er vooralsnog voldoende vraag is naar het product (de winkelruimte). Al is het eigenlijke product hier wellicht niet zozeer de ruimte, maar de visitor numbers. Die vind ik nog wat lastig in te schatten of dat post Corona weer helemaal goed gaat komen.

Qua balans hebben ze wat uitdagingen. Schuld is wat hoog en manier van financieren is aan de dure kant. Ze kunnen altijd nog een tijdje het dividend inhouden (of verplicht stock dividend uitkeren ivm FBI status, verkapte emmissie) dan is dat over een paar jaar weer op orde. Hiermee kunnen ze per jaar de LTV met een dikke 2% drukken.

Risico waar JY denk ik terecht op wijst is dat ze op die manier achter de feiten aan blijven lopen. Als de visitors jarenlang langzaamaan terug blijven lopen en daardoor rents en taxaties met een procent of 5 per jaar gaan dalen dan kunnen ze met het ingehouden dividend net de LTV op peil houden. Maar dan blijft er voor ons als aandeelhouders niets meer over.

Maar lijkt mij wel een heel negatief scenario. Dus net toch maar wat bijgekocht:)
Branco P
0
quote:

NLvalue schreef op 28 augustus 2020 13:39:


[...]
Mooi toch - in je haast te bewijzen dat ik onzin verkoop begin je zelf misinformatie te verspreiden.

1) ECP zegt op p7 dat de zweedse portefeuille -0,5% afgewaardeerd zijn (vs 31/12). Daar hoeven we niet over te debatteren - de zweedse centra zijn (ietsje) minder waard geworden..

2) ECP geeft op P 32 een tabel waarbij het zweedse og in Euros, vergeleken met 30/6/19 voor meer euro's in de boeken ziet. Die waarde is - zoals JY terecht opmerkt de som van waarderingen, investering en valuta effecten.

3) Op P8 kun je mooi zien hoe dat werkt. ECP heeft 10 milj geinvesteerd in Valbo - en op P32 merk je dan op dat die volledig weg zijn. Ook ECP heeft hier last van "defensieve capex" .. dat is de caries van deze industrie.

4) Ik verklaar die euro waarde stijging door de rugwind die ik op mn SEK posities gevoeld heb de laatste tijd. Dat is idd een incorrect gevoel.

5) jij verklaart dat de SEK vs 31/12 ongewijzigd is - dus de centra zijn wel in waarde gestegen zijn . Dat is een incorrecte analyse - de tabel op p32 vergelijkt 30/6 v 30/6

Kortom we zitten hier allebei fout in waar we ons op baseren.

Het echte verhaal is natuurlijk dat ECP tot 31/12 mooie waardestijging in Zwe heeft opgeboekt - nu een halfjaar met wat dalingen voor zn kiezen krijgt...


Je mag je uitspraken wel eens dubbel checken voordat je ze doet. Dat scheelt je een hoop gezichtsverlies. Ik had vanochtend zeker geen haast. Ik heb alle waarderingen netjes in mijn eigen overzichten staan (die ik uiteraard netjes bijhoud) dus het was voor mij heel snel bekeken:

Hallarna: eind december19: 157,9mio --> eind juni20: 163mio (+3,2%)
Bergvik: eind december19: 144,4mio --> eind juni20: 145mio (+0,4%)
C4: eind december19: 143mio --> eind juni20: 144,9mio (+1,3%)
Ingelsta: eind december19: 115,3mio --> eind juni20: 117,3mio (+1,7%)
Elins Esplanad: eind december19: 83,8mio --> eind juni20: 89mio (+6,3%)

5 objecten in Zweden zijn het afgelopen half jaar dus in waarde gestegen. Mijn bewering van een maand of twee terug was dat er minimaal 1 object bij zou zitten in Zweden dat in waarde zou stijgen. Mijn argumenten waren 1) dat de winkelcentra in Zweden goed zijn 2) en nauwelijks "coronalast" hebben 3) in combinatie met de circa 30 a 40 punten gedaalde financieringsrentes (bijvoorbeeld EUR IRS 5 jaar of 7 jaar). Mijn inschatting is juist geweest.

In het verlengde daarvan doe ik nu de volgende constateringen:
* De winkelcentra in Zweden zijn onveranderd goed
* De coronaproblematiek in Zweden is voorbij
* De rente zal waarschijnlijk de komende maanden nog laag blijven
* Er is een hoop institutioneel geld dat geïnvesteerd moet worden

Er zal eind december 2020 een zeer grote kans zijn op verdere waardestijgingen binnen de Zweedse portefeuille. Ik kan daar in december al definitieve uitspraken over doen. De onzekere variabele is in dit geval de ontwikkeling van de de rente.
junkyard
0
Geleidelijke daling van aantrekkingskracht, met dalende huren en waarden (wat kan worden opgevangen door resultaat inhouding) zie ik nu ongeveer als de base case (vanuit de markt perceptie). Als de werkelijkheid beter is, boekwaarden vlak blijven en harder worden (meer zichtbare markt transacties), bijvoorbeeld bij voorspoedig covid / economisch herstel komende maanden, dan zal de koers omhoog schieten.

Het negatieve scenario is dat de dalende aantrekkelijkheid van ECP winkelcentra versneld inzet, bezetting / markthuren / marktwaarden sneller dalen (ivm corona & online shopping effecten, marktwaarde daling >10% op jaarbasis) en schuldconvenanten worden geraakt, waarna een emissie of min of meer gedwongen verkoop van vastgoed volgt, ter LTV reparatie.

De kans op dit negatieve scenario (wat niet mijn verwachting is, voor de goede orde) is vandaag verlaagd, vooral door sterke recente (juli) performance (collections, verhuringen) en CEO uitspraken waarin (onder diverse voorbehouden) veel vertrouwen wordt geuit in boekwaarden en toekomstperspectief.
Daardrinkenweop
0
Ik heb een vaag vermoeden dat de koers nog wel eens lelijk laag kan eindigen zodra de yanks wakker worden... Koersmanupilatie zet voort
6.925 Posts, Pagina: « 1 2 3 4 5 6 ... 153 154 155 156 157 158 159 160 161 162 163 ... 343 344 345 346 347 » | Laatste
Aantal posts per pagina:  20 50 100 | Omhoog ↑

Meedoen aan de discussie?

Word nu gratis lid of log in met uw e-mailadres en wachtwoord.

Direct naar Forum

Detail

Vertraagd 28 okt 2021 17:35
Koers 20,495
Verschil +0,045 (+0,22%)
Hoog 20,500
Laag 19,660
Volume 183.934
Volume gemiddeld 88.277
Volume gisteren 34.387