Eurocommercial Properties « Terug naar discussie overzicht

ECP 2020

6.925 Posts, Pagina: « 1 2 3 4 5 6 ... 157 158 159 160 161 162 163 164 165 166 167 ... 343 344 345 346 347 » | Laatste
junkyard
2
Kwa investeringcycli is management visie, hoe vaak een winkelcentrum moet worden verbouwd / opgefrist / layout aangepast, mij niet duidelijk.

WHA visie was eerder dat zij zich wilden specialiseren op middelgrote regionale winkelcentra, waarbij winkelcentra werden gekocht die Klepierre en URW wilden verkopen, omdat zij zich wilden richting op grotere centrale winkelcentra (megamalls) en zij minder perspectief zagen in het minder dominante middelgrote regionale winkelvastgoed. WHA zat direct fout, veel (grotere internationele) huurders zien hun aanwezigheid in WHA winkelcentra als optioneel, en alleen acceptabel als huren aantrekkelijk zijn (waarna heronderhandeling / huurdaling volgde).

ECP wil het kleinere winkelvastgoed kwijt (< € 100 miljoen), tenzij er herontwikkel potentieel is. Met de Woluwe aankoop (veruit het grootste object in ECP portefeuille) duidelijk dat ECP zich (net als URW, Klepierre) ook op de centrale grotere winkelcentra (zonder hypermarkt) wilde richten. Nu ECP wijst op het nut van de hypermarkten en het gemak van gratis parkeren bij haar regionale winkelcentra (post corona), en 50% van PdH heeft verkocht, is mij niet duidelijk wat de ECP strategische focus nu is. Mikt ECP nu op winkelcentra op de centrale dominante lokaties (zoals Woluwe, PdH, Il Gigli) met grote internationele huurders of op regionale winkelcentra / retail parken met gratis parkeren (en andere type huurders)?

ECP wordt wel eens geprezen om de lange termijn visie. Het vastgoedbezit wat nu mogelijk wordt verkocht, Les Grand Hommes (Bordeaux) en Moraberg (Södertälje), vind ik geen indrukwekkend voorbeeld hiervan. Dit is niet eens gek lang geleden aangekocht (2006 en 2012), tegen prijzen die niet ver liggen van verwachte verkoopopbrengst. In de afgelopen jaren is er veel tijd en geld uitgegeven aan dit vastgoed (+ interne kosten / aandacht) zonder dat dit veel heeft opgeleverd.

Bij het object in Bordeaux werd in 2012 gemeld:
In July 2012 Eurocommercial signed a contract to acquire Les Grands Hommes shopping centre in a prestigious retail district in central Bordeaux. The property, which is fully let to 16 retail tenants, is to be purchased for a total cost of € 18 million, representing a net initial yield of 5%. The property also houses a supermarket and 400 basement car parking spaces which are not included in the purchase. The centre is believed to offer considerable growth potential through reorganisation and refurbishment.

Sinds 2012 is het binnenstedelijke winkelvastgoed in Bordeaux meer waard geworden, vooral door daling van yields. De NIY van dit object is nu circa 4,0%, waarmee het winkelbezit (bij buy & hold) normaal gesproken 25% meer waard zou zijn. ECP stelde hier door proactief ('reorganisation and refurbishment') nog extra waarde aan toe te kunnen voegen. Hier blijkt niets van waar, sindsdien is er ruim € 5 miljoen uitgegeven aan dit pand, maar is de waardering niet hoger dan aankoopprijs + verbouwingskosten. Als ECP een ander pand in Bordeaux had gekocht (zonder proactief beheer en verbouwing), dan was er een beter ritje gemaakt. Nu kan ECP trots melden dat na verbouwing Regus tegen 3x hogere huur op de verdieping intrekt, maar ik ben geheel niet onder de indruk van ECP management bij dit object (acquisitie, beheer, waarde ontwikkeling, verkoop).

Bij Moraberg ongeveer eenzelfde verhaal, ECP heeft het ontwikkelrisico op zich genomen (en hoge interne / management kosten gemaakt), zonder dat (iets) meer wordt terugverdiend dan de aankoopprijs in 2006 (+ verbouwingskosten), terwijl in 2006 de (waarde)groei mogelijkheden werden benadrukt.

Of zijn dit enkel twee voorbeelden van foutieve management keuzes, wat (i.v.m. niet waarmaken van management verwachting, of niet verkrijgen van benodigde vergunning t.b.v. gewenste verbouwing?) nu wordt weggesneden uit portefeuille?

Qua acquisitie lijkt ECP management soms dus missers te maken, wat nu ook al gesteld kan worden m.b.t. de Woluwe aankoop. Dit kan veel grotere gevolgen hebben, omdat voor Woluwe niet tientallen miljoenen maar € 652,1 miljoen is uitgegeven (boekwaarde 30/6 € 596,5 miljoen).
Chasse_Patate
0
Ik weet niet of dit al is geplaatst:

www.beursgorilla.nl/beursnieuws/58680...

Begint met:

"Eurocommercial Properties heeft over de 12 maanden tot en met juni 2020 een iets lager resultaat geboekt dan een jaar eerder. Dat meldde het vastgoedbedrijf vrijdag.
Het directe resultaat daalde met 0,4 procent licht naar 118,9 miljoen euro, ofwel 2,41 euro per aandeel."

Ondertussen dik 60% van de koers af.
Triest voor iedereen die heeft gekocht op hoge koersen, maar op 9 euro moet dit een kans zijn.
Chasse_Patate
0
PS,
Overigens was mijn 1e aankoop op 20, dus ook ik ben niet schadevrij.
Maar gisteren bijgekocht, de berichtgeving geeft vertrouwen voor de toekomst.
simpleton
0
Is there a website where I can filter for certain financial ratios / figures for AEX stocks? I am looking for something similar like finviz dot com screener functionality. I aware of marketscreener dot com.
Branco P
0
quote:

MFCons schreef op 29 augustus 2020 09:55:


Branco, tegen welke koers denk je dat het stockdividend uitgegeven zal worden.


Er zal t.z.t. (of dat nu deels al november 2020 wordt of alles pas april/mei 2021) dividend uitgekeerd moeten worden aan de beleggers (minimaal zo'n 85% van de winst als ik het goed heb begrepen. De herwaardering van de portefeuille wordt daarbij niet meegenomen bij het bepalen van de winst. Dus laten we zeggen dat minimaal 85% van het directe resultaat (ontvangen huur minus alle kosten minus betaalde rente op leningen) moet worden uitgekeerd. In het boekjaar 2018/2019 was het directe resultaat per aandeel 2,42 Euro en het dividend was 2,18 Euro. 90% werd er dus vorig boekjaar uitgekeerd. Alleen als ECP toekomstige lasten (of huurachterstanden die zeer waarschijnlijk niet meer betaald gaan worden) voorziet dan kan zij daar een bepaalde voorziening voor treffen en deze nog in mindering brengen op de dividenduitkering.

Het directe resultaat van H2 2019 en H1 2020 tot nu toe is 2,41 Euro per aandeel. H2 2020 gaat er mogelijkerwijs vrij regulier uitzien. 93% van de gefactureerde huur voor juli werd ondertussen al betaald en we hebben ook gelezen dat de omzetten van de huurders alweer nagenoeg hersteld zijn. Er zijn niet of nauwelijks huurkortingen weggegeven die betrekking hebben op de periode H2 2020. Maar laten we er voor het gemak even vanuit gaan dat (bij het uitblijven van nieuwe lockdowns) er uiteindelijk minimaal 95% van de H2 2020 huur wordt opgehaald (dus ca. 95 mio ipv ca. 100 mio). Dan moet je daar nog de geamortiseerde huurkortingen Q2 vanaf halen (zie pagina 26 van het interim bericht van afgelopen vrijdag). Met 83% van de deals rond staat dat getal op 6.8 miljoen dus laten we dat bedrag afronden op 10 miljoen euro (daar zit dan het effect van de overige 17% deals in verwerkt). Al met al zal er dan een direct resultaat resulteren van zo'n 60 mio minus 10 mio amortisatie minus max. 5mio niet opgehaalde huur = 45mio gedeeld door 49,5mio aandelen = 0,91 euro per aandeel minimaal. Dit is een conservatieve berekening. Het totale directe resultaat per aandeel over het verlengde boekjaar 2019/2020 (anderhalf jaar) komt dan uit op 2,41+0,91 = 3,32 euro per aandeel waarvan minimaal 85% moet worden uitgekeerd = 2,82 euro. Bij de huidige koers van 9,90 hebben we het dan over een dividendrendement van 28,5%. Dit zal dan OF in zijn geheel in april/mei 2021 uitbetaald worden OF daarvan zal al een deel in november uitgekeerd worden. Als er tot aan 29 oktober geen nieuwe corona lockdowns meer komen en dat er tegen die tijd ook niet meer aan lijkt te komen, dan verwacht ik dat er zeker al dividend uitgekeerd gaat worden in november. Of dat cash of stock (of deels beiden en dan de vraag in welke verhouding) wordt, hangt mijns inziens af van de succesvolle herfinanciering van de 45 mio lening in Zweden en de vraag af alle achterstallige huren dan al zo'n beetje zijn opgehaald.

Stel, je gaat in november 1 euro uitkeren en je kiest er als ECP voor om dat volledig in stockdividend te doen (dit wordt op 29 oktober bekend gemaakt). De verhouding "nieuw aandeel per aantal aandelen in je bezit" zal dan afhangen van de koers ergens in november. Laten we voor het gemak even aannemen dat die koers dan op 15 euro staat. Dan krijg je er dus per 15 aandelen steeds 1 nieuw aandeel ECP bij. Ik vind dat prima, maar het betekent dan wel een verwatering van 6,7%. Al het toekomstige dividend zal vanaf dan verdeeld moeten worden over 6,7% meer aandelen.

Twee opmerkingen daarbij:
* een dergelijke verwatering lijkt mij i.i.g. te veel van het goede dus het ligt dan voor de hand dat ze in november nog even niet al te veel willen uitkeren en dat wat ze dan wel uitkeren zou bij voorkeur toch grotendeels in cash zijn me dunkt.
* Mocht er inderdaad geen tweede lock down meer komen dan zou ik, als ik ECP was, in Q4 vol inzetten op het voortijdig verlengen van wat huurcontracten, daar waar mogelijk nog kosten in 2020 nemen én vol inzetten op (en dus kosten maken voor) evenementen en reclame maken voor de winkelcentra (mits de corona situatie dit toelaat). Dit om het resultaat wat te drukken (anders wordt het wel een erg hoge uitkering) en uiteraard om de footfall en de omzetten voor de huurders te verhogen. Daar maak je vrienden mee.

Branco P
0
quote:

Acheron schreef op 29 augustus 2020 10:47:


[...]

De FBI-status voor een vennootschap is een fiscale faciliteit. De uitdelingsverplichting van de winst aan de aandeelhouders betreft dan ook de fiscale winst en die kent geen onderscheid tussen direct en indirect beleggingsresultaat. De afschrijving op het beleggingsvastgoed dient jaarlijks te geschieden volgens een bestendige gedragslijn in de vorm van een percentage van het afschrijfbare deel van het vastgoed. In uitzonderlijke gevallen kan worden afgeschreven naar lagere bedrijfswaarde waarbij de extra afschrijving als fiscale last kan worden genomen.

De omvang van de fiscale winst, en daarmee de omvang van de uitdelingsverplichting om de FBI-status te handhaven, is niet het grootste probleem. Het bestuur van de vennootschap kan simpelweg aan de uitdelingsverplichting voldoen, en daarmee aan de voorwaarden om de FBI-status te handhaven, door het dividend uitsluitend in aandelen uit te reiken. Dit is fiscaal toegestaan.

Ik denk dat het grotere gevaar zit in de onderschatting door sommige beleggers van het indirecte beleggingsresultaat in de vorm van de waardedaling van het vastgoed. Aan de voordeur kijken we tevreden naar de huuropbrengsten maar negeren enigszins dat aan de achterdeur dit weer wordt ingeleverd in de vorm van een waardedaling van het vastgoed omdat het op dat moment nog geen uitstroom van geldmiddelen betekent. De markt onderkent dit risico en daarmee de druk op de LTV wel en prijst het aandeel daarom op het huidige niveau.



Volgens mij schrijft ECP niet jaarlijks af in de vorm van een percentage van het afschrijfbare deel van het vastgoed teneinde de fiscale winst te bepalen c.q. teneinde te bepalen hoe hoog de minimale uitdelingsverplichting moet zijn. Of waar in de jaarrekening zie jij dat?

Een kenmerk van vastgoed is dat de waarde fluctueert. Gesteld dat een kwalitatief goed object stabiele jaarlijks stijgende exploitatieresultaten laat zien, dan nog zal de waarde van een dergelijk object niet jaarlijks gestaag stijgen. Nee, de waarde van het object zal toch fluctueren omdat taxateurs jaarlijks de marktwaarde inschatten en die marktwaarde hangt niet alleen af van de prestaties van het object maar ook van externe factoren (zoals de algehele economische situatie, het marktsentiment voor het betreffende type vastgoed, maar ook bijvoorbeeld de ontwikkeling van de rente, die zeer bepalend kan zijn voor de marktwaardeontwikkeling)

Wat we nu in de cijfers van H1 2020 zien is een afwaardering van de portefeuille met 2,9%. De taxaties zijn opgesteld in de loop van mei/juni en dat was dus middenin de lock down periode. Dat heeft begrijpelijkerwijs de stemming onder de taxateurs geen goed gedaan. De LTV is nu uitgekomen op 45,5% (was 44%) en dat is nog verre van de kritieke grens van 60%. De grens van 60% kan alleen in zicht komen als er, naast de hiervoor beschreven fluctuatie) OOK sprake is van dalende huren en toename van de leegstand. Bij ECP zien we juist hogere huren bij nieuwe huurcontracten en de leegstand is extreem laag (zelfs nog iets gedaald ten opzichte van Eind Q1).

Dus ik denk niet dat er onderschatting is bij sommige beleggers hier maar dat de markt dit risico, voor wat betreft specifiek ECP, op dit moment ver overschat en dat de koers belachelijk laag staat. Maar we hebben allemaal de afgelopen maanden gezien wat er met de koers is gebeurd. En ook afgelopen vrijdag was het klip en klaar: de koers wordt kunstmatig laag gehouden. Ook dat is namelijk iets wat gebeurt op de aandelenbeurs. Daarom is het nu juist zaak om te bepalen waar de koers redelijkerwijs, met alle mogelijke risico's afdoende gewogen, zou moeten staan.
Branco P
0
quote:

!@#$!@! schreef op 29 augustus 2020 11:09:


[...]
ECP zelf verwacht dat er een einde komt aan die waardedaling.
Maar verder is het ook niet vreemd om tevreden te kijken naar de huuropbrengsten omdat die weer de waardebepaling gaan bepalen (icm rentevoet). Als je leest dat er bijna geen leegstand is en de huren nu alweer beginnen te stijgen , net als de omzet van hun huurders dan is het ook logisch om te verwachten dat die waardedaling zal stoppen.


Dit zie je correct. Waarbij je wel dus de gebruikelijke marktfluctuaties nog in acht moet nemen (zie mijn post hiervoor.
Gunther
0
Stock dividend ECP ging toch altijd tegen NAV? Dat verschil is nu wel erg groot. Wat zou dat betekenen als de koers onder de 10 staat en je stock dividend krijgt op basis van een NAV die meer dan 3x zo hoog ligt?
Branco P
1
quote:

!@#$!@! schreef op 29 augustus 2020 11:09:


[...]
Wat ik echter niet snap is die blijvende behoefte aan renteswaps:
Currently, the average term of the loan portfolio is nearly five years, and the interest costs are hedged for 75% at the end of June for an average term of almost seven years, mostly by interest rate swaps, but also by a number of fixed interest coupon loans. The average interest rate for the loan book is now 2%.

Hier hebben ze dus al veel op verloren door de blijvend dalende rente. Snap niet dat ze hier mee door blijven gaan.


Dit heb je niet helemaal goed begrepen gezien waarde !@#$!@!. Jij ziet op pagina 20 waarschijnlijk de post -7,816 miljoen staan aan fair value movement van de Renteswaps (financiële derivaten) echter het overgrote deel daarvan is ongerealiseerde fair value movement (zie pagina 30). -7,354 miljoen is de toename van de negatieve marktwaarde van de lopende Renteswaps. Als je die Renteswaps niet voortijdig afwikkelt (unwinden) dan loopt de marktwaarde van een Renteswap aan het einde van de looptijd altijd naar nul. Dus die -7,354 miljoen kun je volledig negeren. Dat is papieren verlies, maar geen feitelijk verlies. Dus je uitspraak: "hier hebben ze veel op verloren" is niet juist.

Wat we de afgelopen twee jaar gezien hebben (vanaf circa september/oktober 2018) zijn flink gedaalde rentes. En die rentes waren voorheen al belachelijk laag, maar zijn dus nog een stukje gedaald sinds december. Mochten de rentes weer gaan stijgen en eind december 2020 weer wat hoger staan, dan zal er een positieve ongerealiseerde fair value movement zijn. Maar ook dat is dan niet zo boeiend.

Het enige wat er dus feitelijk afgelopen half jaar aan kosten voor afwikkelen van swaps is geweest is 462.000 euro (zie pagina 30). Kennelijk hebben ze toch een swap ietsje voortijdig afgewikkeld. dat kan gebeurd zijn in het kader van het verlengen van een lening (ik denk die aan het begin van het jaar met de Italiaanse Bank monte dei paschi di siena.

Hier vind je wat koersen van de belangrijkste Swaprates:

www.iex.nl/Koersen/Rentes/Interest_Ra...

Verder zei je nog: "Snap niet dat ze hier mee door blijven gaan"
Ondertussen zul je denk ik begrijpen dat het afsluiten van renteswaps juist wel heel erg interessant is als je niet van plan bent de onderliggende lening gedurende de looptijd van de renteswap af te lossen. Die eventuele negatieve waarde loopt er dan tegen het einde van de looptijd van de renteswap gewoon uit, maar je hebt wel gedurende de looptijd steeds die lage middels renteswap gefixeerde rente gehad.

Leningen de gebaseerd zijn op een variabele euriborrente (vrijwel altijd de 3 maands euriborrente) en waarbij vervolgens de rente middels een renteswap voor een langere tijd gefixeerd is, zijn over het algemeen goedkoper dan een normale lening met een rentevastperiode (zoals wij die kennen voor onze normale hypotheekleningen voor onze woningen). En met goedkoper bedoel ik dan dat de rente lager is. Zoals ECP schreef heeft men voornamelijk renteswaps maar ze hebben ook een paar leningen met een normale rentevastperiode

and the interest costs are hedged for 75% at the end of June for an average term of almost seven years, mostly by interest rate swaps, but also by a number of fixed interest coupon loans.

Hoop dat dit nu een beetje duidelijker is voor je !@#$!@!

Mooie naam heb je trouwens, warm en persoonlijk ;-)
Branco P
0
quote:

junkyard schreef op 29 augustus 2020 11:36:


Renteswaps / derivaten
Als ECP (of andere fondsen) tevoren wisten dat de rente zou dalen en blijvend laag zou zijn, dan hadden ze tevoren geen renteswaps afgesloten om de renteverplichting (financiering) vast te zetten. Achteraf is makkelijk praten (en mooi wonen), door nu te stellen dat er beter geen renteswaps afgesloten konden worden. Het is mogelijk om hiermee te stoppen, de renteswaps rustig uit te laten lopen, en bij herfinancieringen in te zetten op volledig variabele leningen. Hiermee maakt ECP zich wel erg afhankelijk van korte termijn (Euribor) rente beweging. In de huidige markt zou ik dit niet eens heel vreemd vinden, de kans dat de korte rente komende jaren stijgt lijkt erg klein. Zie bijvoorbeeld WHA Belgium die zich al jarenlang zeer goedkoop en kort financiert. Aan de andere kant is de rentecurve nu vrij vlak, en kost het weinig extra om de rente langdurig vast te zetten. Fondsen met een wat hoger risico (hogere LTV, zoals ECP) met voorkeur voor stabiel (direct) resultaat (en stabiel dividend) kunnen over het algemeen beter wat op safe spelen en de rente langer vast zetten. Als dit vanuit de financieringsvoorwaarden niet mogelijk is (alleen variabele rente op de hypotheek mogelijk), dan kan een renteswap worden afgesloten waarbij vast/variabel wordt uitgeruild over de looptijd van de financiering.


Banken verstrekken geen leningen met lange looptijden (langer dan 2 a 3 jaar) tegen een variabele (3 maands euribor) rente . Het risico dat de rente gedurende de looptijd ineens hard gaat stijgen en dat daardoor dan de leningnemer op enig moment de rente niet meer kan betalen (door die flink gestegen rente) is een risico dat een bank niet wil lopen. Dus bij een langlopende lening zul je altijd OF een lange rentevastperiode moeten kiezen OF je kunt variabele financieren, maar dan moet je verplicht (bij diezelfde bank uiteraard) een renteswap met een lange looptijd afsluiten. Dat even als extra toelichting. Je hebt het dus niet "voor het kiezen".
Branco P
1
quote:

junkyard schreef op 29 augustus 2020 11:36:


Waarderingen
Duidelijk dat markten nu geen vertrouwen hebben in boekwaarden en toekomstbestendigheid van het winkelvastgoed (i.v.m. wijzigingen in de retail n.a.v. online shopping en corona), en verwachten dat het winkelvastgoed met tientallen procenten zal worden afgewaardeerd en/of doorlopend hoge(re) investeringen (capex, verbouwingen etc.) nodig blijven om het vastgoed verhuurbaar te houden. In het verleden werd winkelvastgoed om de 10-30 jaar verbouwd en opgefrist, en was het rustig achterover leunen en huurinningen opstrijken zonder al te proactief beheer. Als deze cyclus nu naar 3-5 jaar gaat, omdat er meer wijzigingen zijn in de huurdersmix (i.v.m. vlotte retail ontwikkelingen), dan verlaagt dit de aantrekkelijkheid van winkelvastgoed aanzienlijk en zullen beleggers hogere (huur)rendementen wensen ter compensatie van de hoge(re) benodigde investeringen en hogere onzekerheid van doorlopende verhuringen (+ hogere afhankelijkheid / kosten van beheer organisatie).

Natuurlijk leuk dat CEO de glazen bol erbij heeft gepakt m.b.t. waarderingen, maar meest belangrijk dat de geplande verkopen dichtbij boekwaarde (als bewijs) worden gerealiseerd en verhuringen / bezetting sterk blijft. Dit zal ervoor zorgen dat beurskoers naar boekwaarde gaat, in plaats van andersom. Dit hangt natuurlijk samen met corona / economische ontwikkelingen komend halfjaar, wat de CEO ook meldt. Bij geen grote rampspoed en licht aantrekkende markten (met verdamping corona), duidelijk dat beurskoers zal aantrekken en boekwaarden meer realistisch worden.


Dat er in het verleden eens in de 10-30 jaar verbouwd werd en in de toekomst eens in de 3-5 jaar is onzin. Retail is altijd in beweging en is ook altijd in beweging geweest. Zo om de 5 a 10 jaar heb je doorgaans iets van een opfrisbeurt nodig en ingrijpen of inspelen op trends doe je dan wanneer dat nodig en opportuun is. Daar heb je bij ECP in de afgelopen paar jaar al genoeg voorbeelden van gezien: diverse foodcourts naar moderne maatstaven toegevoegd. De overgedimensioneerde Hypermarkten hebben ruimtes afgegeven ten behoeve van o.a. Primark en H&M. Een niet functionerende verdieping in Bordeaux is omgebouwd tot een Regus-formule. Passage du Havre is heringevuld met andere branches na het vertrek van H&M. Op diverse plaatsen (Cremona Po, Chasse Sud, C4) zijn grote Big Box retailer units toegevoegd. Plannen voor Woluwe zijn in ontwikkeling. En ga zo maar door. Meestal wordt er hierdoor flink waarde toegevoegd. In een enkel geval gaat het om ietsje meer dan waardebehoud (denk aan Bordeaux). Het is dus voor een pro actieve winkelbelegger als ECP dus nooit rustig achterover leunen geweest en de huren binnen laten stromen. Je schetst hier een bepaald toekomstscenario dat niet juist is.

Bij geen grote rampspoed en licht aantrekkende markten (met verdamping corona), juist duidelijk dat beurskoers meer realistisch zal worden. Met de huidige boekwaarden is namelijk niet veel mis.
Branco P
0
quote:

!@#$!@! schreef op 29 augustus 2020 11:53:


Na het lezen van de cijfers en het lezen van de CC-transcript krijg ik het idee dat ECP gewoon is meegetrokken in het sector-sentiment. Alhoewel het aandeel al een stuk beter presteert dan URW en WH en er bij die fondsen heel veel shorters zijn itt bij ECP (maar 3% tov 11-15%) en dus de markt al erkent dat ECP het veel beter doet. Heb ik toch het idee dat men de risico's van de sector als geheel ook toepast op ECP , dit terwijl er hier geen sprake van is.
Iets wat de bestuurder van ECP ook constant proberen te benadrukken. Ze uitten zich extreem positief gezien de omstandigheden moet ik zeggen.


Dit heb je juist gezien. En gezien de resultaten hebben ze alle reden om zich positief te uiten me dunkt.
Branco P
1
quote:

NLvalue schreef op 29 augustus 2020 12:28:


[...]
Ook valt dan op dat de cijfers in Italië sem 1, en 2 bijzonder sterk zijn.. fraticelli.. deze gast wordt na een korte training als cfo klaargestoomd om vG als tussenpaus te vervangen...vooral letten op wat Fraticelli zegt/doet....

individuele centra boeien me dus niet zo - ECP heeft een strategische uitdaging in Fr/België die aangepakt moet worden.

En de luxe van sterke business in Italië en Zweden om die periode ook te kunnen overbruggen. Die tijd moeten ze alleen niet verkloten door tevreden achterover te gaan hangen...


Dit zijn de drie zinnige (en begrijpelijke) dingen in je relaas NL Value. Als er iets is dat ECP nooit gedaan heeft, dan is het achterover hangen. Het is is in mijn ogen de meest proactieve en meest kundige winkelcentrummanager. Dat hebben ze de afgelopen 30 jaar wel bewezen, maar ook zeer duidelijk in de afgelopen jaren.

Er is wat werk aan de winkel in Frankrijk, maar er wordt dan ook hard gewerkt in Frankrijk. We hebben niks over Centr'Azur gehoord in de presentatie, maar dat wil niet zeggen dat ze er niet druk mee bezig zijn. Verder werden er verhuringen gemeld in Les Atlantes (Intersport), MoDo (medische centrum) en Les Portes de Taverny (Apotheek/Schoenen) en daaruit blijkt inderdaad dat ze actief bezig zijn en resultaten boeken. Je kunt dan wel lacherig doen dat Lewis een apotheek noemt, maar dan heb je inderdaad niet goed begrepen wat dit voor het object in kwestie betekent. Daar is gewoon een probleem opgelost en een winkelcentrum toekomst bestendiger gemaakt.

Er zijn ook winkelcentra in Frankrijk die zeer goed lopen en waar ECP de zaken zeer goed op orde heeft (denk aan Passage du Havre, Val Thoiry, Chasse Sud, Bordeaux, Grenoble). Dus het zijn een paar objecten in Frankrijk waar wat werk aan de winkel is voor ECP. Met "strategische uitdaging" suggereer je in mijn ogen dat ECP in Frankrijk een opgave heeft zoals URW die nu in UK en VS heeft of zoals WHA die in zowat de helft van haar portefeuille (de afdankertjes van URW en KLEP) heeft, maar dat is verre van juist.
!@#$!@!
0
quote:

Branco P schreef op 29 augustus 2020 23:07:


[...]

Dit heb je niet helemaal goed begrepen gezien waarde !@#$!@!.
Jij ziet op pagina 20 waarschijnlijk de post -7,816 miljoen staan aan fair value movement van de Renteswaps (financiële derivaten) echter het overgrote deel daarvan is ongerealiseerde fair value movement (zie pagina 30). -7,354 miljoen is de toename van de negatieve marktwaarde van de lopende Renteswaps. Als je die Renteswaps niet voortijdig afwikkelt (unwinden) dan loopt de marktwaarde van een Renteswap aan het einde van de looptijd altijd naar nul.
Hoop dat dit nu een beetje duidelijker is voor je !@#$!@!

Mooie naam heb je trouwens, warm en persoonlijk ;-)



haha. (op andere forums werd ik ook wel een liefkozend apenstaart genoemd ;-)
Ja, is nu duidelijk. Bedankt voor de uitleg. Ik had het inderdaad verkeerd geïnterpreteerd. Ik zat nog met die verhalen van jaren geleden in mijn hoofd waarbij allemaal woningcoöperaties het schip in waren gegaan met rente-derivaten. Ik koppelde dat aan het verlies op deze rente-swaps. Dat was dus een beetje dom ;-)
[verwijderd]
0
Branco dank voor je degelijke en fantastisch onderbouwde analyse ..
we moeten gewoon de Corona rit uitzitten..
dan adviseer ik vast aan degenen die in tech gestapt zijn : verzilver nu de helft maar vast . Want dat gaat na Corona dalen en dan in good old vastgoed !
Dan doe je het niet slecht !
!@#$!@!
0
quote:

junkyard schreef op 29 augustus 2020 14:56:


Kwa investeringcycli is management visie, hoe vaak een winkelcentrum moet worden verbouwd / opgefrist / layout aangepast, mij niet duidelijk.

WHA visie was eerder dat zij zich wilden specialiseren op middelgrote regionale winkelcentra, waarbij winkelcentra werden gekocht die Klepierre en URW wilden verkopen, omdat zij zich wilden richting op grotere centrale winkelcentra (megamalls) en zij minder perspectief zagen in het minder dominante middelgrote regionale winkelvastgoed.

ECP wil het kleinere winkelvastgoed kwijt (< € 100 miljoen), tenzij er herontwikkel potentieel is. Met de Woluwe aankoop (veruit het grootste object in ECP portefeuille) duidelijk dat ECP zich (net als URW, Klepierre) ook op de centrale grotere winkelcentra (zonder hypermarkt) wilde richten. Nu ECP wijst op het nut van de hypermarkten en het gemak van gratis parkeren bij haar regionale winkelcentra (post corona), en 50% van PdH heeft verkocht, is mij niet duidelijk wat de ECP strategische focus nu is. Mikt ECP nu op winkelcentra op de centrale dominante lokaties (zoals Woluwe, PdH, Il Gigli) met grote internationele huurders of op regionale winkelcentra / retail parken met gratis parkeren (en andere type huurders)?

Qua acquisitie lijkt ECP management soms dus missers te maken, wat nu ook al gesteld kan worden m.b.t. de Woluwe aankoop. Dit kan veel grotere gevolgen hebben, omdat voor Woluwe niet tientallen miljoenen maar € 652,1 miljoen is uitgegeven (boekwaarde 30/6 € 596,5 miljoen).


Je stelt goede vragen. Hadden die analisten eigenlijk ook wel mogen stellen vind ik :-)

Ik ging er eigenlijk van uit dat ze gewoon 2 kleine verkopen van plan waren. Eentje die dus bijna kennelijk rond is (Zweden 70mln?) en ze willen in Frankrijk iets verkopen (richting 150mln?) en that's it. Ik begrijp uit een opmerking dat ze dat zelf niet eens echt willen, maar dat ze begrijpen dat de markt wil dat ze hun schulden verlagen. ("There’s, of course, nothing wrong with the properties, but we are conscious of gearing levels and the concerns that the market has.")
Dat is dus wat anders als: "ze willen het kleinere vastgoed kwijt". (mijn interpretatie ervan iig ;-)

Dus ik ging er eigenlijk van uit dat ze dus die 2 verkopen hebben onder druk van de markt om de schulden te verlagen en that's it. Verder doen ze gewoon hun best om hun huidige winkelcentra te runnen. Je zal wel gelijk hebben dat het toeval is dat ze de juiste winkelcentra hebben. Dat zien ze nu in en dus blijven ze gewoon waar ze zitten??

Voorlopig zijn ze ook over België positief en is er nog geen reden om te denken dat het een miskoop is.

Voor Covid zag alles er goed uit:
Well, the last 6 months of 2019 were strong, with retail sales up 4%, and we also got off to a good start to 2020 with our retailers continuing on an upward sales until February.

Ze zijn de crisis kwa huren goed doorgekomen en omzet was in juni weer op 90% en ze zijn ook nog steeds optimistisch over hun uitbreidingsplannen waarvoor ze de vergunning in de eerste helft van 2022 verwachten.
Notwithstanding COVID, we have continued to attract new brands, as highlighted by the recent openings of Courir and Maje, respectively, in May and June. And since July, we have agreed term with no less than four new tenants, and we have also completed in August the lease renewal of Fnac Darty Groupe subsidiary, Vanden Borre.

Further new deals are expected to come in the coming months as tenant demand continues to hold up. And this tenant demand bodes well for our mixed-use and committed extension project.

Branco P
1
quote:

NLvalue schreef op 29 augustus 2020 13:09:


[...]
Eerlijk gezegd - complete ongeloofwaardige mgt bullshit:

Inditex , Adidas, lvmh, etc zetten verhuurders het mes op de keel - maar onze centra zijn zo aantrekkelijk dat we failliet gegane hoogbetalende fashion huurders vervangen door 27% nieuwe huurders die meer willen betalen. En, goed nieuws, de overige 73 % bestaande huurders willen ook heel veel meer betalen- voor verlenging... terwijl ze nog bezig zijn de Corona wonden te likken..yeah, right.

Onzin dus -
wat je hier ziet is dat de Italiaanse verhuurorganisatie gewoon doordraait - die zit op ~+15% En in Fr/Be de renewals nagenoeg stilliggen.
En dus verschuift de mix van verlengde contracten naar Italië, en lijkt de uplift te versnellen van +9 naar +13...

Foei...

(Dus..als ze zo sterke onderhandelaars zijn.. hoe staat het met de 48% van de Franse huurders waar nog geen deal mee was..)


Nike en Adidas openen nieuwe winkels in I Gigli omdat ze er graag willen zitten. Betalen daar een mooie huur voor ongetwijfeld.

Je beweert hier dat er "hoogbetalende fashion huurders failliet zijn gegaan" en suggereert dat die zijn vervangen door andere branches die een lagere huur betalen, maar dat is niet juist en is volgens mij bedoeld om hier wat stemming te maken. Er zijn een aantal winkelketens in Frankrijk (ze noemden er twee) die nu in een procedure zitten en dat raakt een aantal winkels in de ECP centra, maar de huur wordt daar nog betaald en het is nu afwachten of die ketens (of althans de goedlopende winkels) worden overgenomen. Jij weet net als ik dat de OCR's in de ECP centra laag zijn, dus hoe er dan pertinent van "hoogbetalende fashion huurders" sprake zou zijn, dat moet je mij eens even uitleggen. Het ligt eerder voor de hand dat ze geen al te hoge huren betalen, gezien de lage OCR's.

En verder heb je niet goed geluisterd denk ik. Men heeft 80 nieuwe leases afgesloten tijdens en na de lock downs en op die leases hebben zij 13% rental uplift gerealiseerd. Dat die contracten voor het grootste deel in Italië en Zweden zijn afgesloten is logisch: Italië is al wat langer lock down vrij, kent de laagste OCR's, en de huurders hebben veel staatssteun mogen ontvangen en in Zweden heeft men nooit een lock down gehad en waren er kwijtscheldingen mogelijk die voor de helft door de overheid vergoed werden. Die omstandigheden kun je als verhuurder natuurlijk optimaal benutten.

In België mocht je tot vorige week alleen in je ééntje gaan winkelen in Woluwe en er waren nog flinke beperkingen (je ziet dat daar de omzetten nog niet zo ver hersteld zijn als elders). Dan is dus het moment om te gaan onderhandelen over contractverlengingen nog niet aangebroken.

In Frankrijk heeft de overheid de huurders extreme bescherming gegeven en zijn de onderhandelingen tussen retail brancheorganisaties en verhuurdersorganisaties eigenlijk mislukt. De individuele onderhandelingen lopen daarom nu heel stroef want de retailers denken er het maximale uit te kunnen halen. In alle andere landen heert een sfeer van "we moeten beiden water bij de wijn doen" maar in Frankrijk schijnt de mores te zijn dat alleen de verhuurder moet bloeden. Vandaar ook die nog lage dealgraad van 52%. Met ditzelfde probleem hebben ook KLEP en URW te kampen in Frankrijk. Ondertussen hebben wel al 85% van de huurders van ECP in Frankrijk gewoon de huur van Juli betaald. Het probleem van de deals betreft dus alleen de april/mei/juni huur. De omzetten in de winkels in Frankrijk lagen in juli alweer boven het niveau van 2019. Dat zijn natuurlijk geen handige cijfers voor de retailers die denken een slaatje te slaan uit de onderhandelingen. Dus die deals gaan er zo meteen na de vakantie gewoon komen.

Waarom dan daarna toekomstige huurcontractonderhandelingen in Frankrijk en België erg negatief zouden uitpakken voor ECP terwijl ze in Italië en Zweden nu juist erg positief uitpakken, dat mag jij mij uitleggen NL Value... dat ligt wat mij betreft helemaal niet voor de hand.
Branco P
2
quote:

junkyard schreef op 29 augustus 2020 14:56:


ECP wordt wel eens geprezen om de lange termijn visie. Het vastgoedbezit wat nu mogelijk wordt verkocht, Les Grand Hommes (Bordeaux) en Moraberg (Södertälje), vind ik geen indrukwekkend voorbeeld hiervan. Dit is niet eens gek lang geleden aangekocht (2006 en 2012), tegen prijzen die niet ver liggen van verwachte verkoopopbrengst. In de afgelopen jaren is er veel tijd en geld uitgegeven aan dit vastgoed (+ interne kosten / aandacht) zonder dat dit veel heeft opgeleverd.

Bij het object in Bordeaux werd in 2012 gemeld:
In July 2012 Eurocommercial signed a contract to acquire Les Grands Hommes shopping centre in a prestigious retail district in central Bordeaux. The property, which is fully let to 16 retail tenants, is to be purchased for a total cost of € 18 million, representing a net initial yield of 5%. The property also houses a supermarket and 400 basement car parking spaces which are not included in the purchase. The centre is believed to offer considerable growth potential through reorganisation and refurbishment.

Sinds 2012 is het binnenstedelijke winkelvastgoed in Bordeaux meer waard geworden, vooral door daling van yields. De NIY van dit object is nu circa 4,0%, waarmee het winkelbezit (bij buy & hold) normaal gesproken 25% meer waard zou zijn. ECP stelde hier door proactief ('reorganisation and refurbishment') nog extra waarde aan toe te kunnen voegen. Hier blijkt niets van waar, sindsdien is er ruim € 5 miljoen uitgegeven aan dit pand, maar is de waardering niet hoger dan aankoopprijs + verbouwingskosten. Als ECP een ander pand in Bordeaux had gekocht (zonder proactief beheer en verbouwing), dan was er een beter ritje gemaakt. Nu kan ECP trots melden dat na verbouwing Regus tegen 3x hogere huur op de verdieping intrekt, maar ik ben geheel niet onder de indruk van ECP management bij dit object (acquisitie, beheer, waarde ontwikkeling, verkoop).

Bij Moraberg ongeveer eenzelfde verhaal, ECP heeft het ontwikkelrisico op zich genomen (en hoge interne / management kosten gemaakt), zonder dat (iets) meer wordt terugverdiend dan de aankoopprijs in 2006 (+ verbouwingskosten), terwijl in 2006 de (waarde)groei mogelijkheden werden benadrukt.

Of zijn dit enkel twee voorbeelden van foutieve management keuzes, wat (i.v.m. niet waarmaken van management verwachting, of niet verkrijgen van benodigde vergunning t.b.v. gewenste verbouwing?) nu wordt weggesneden uit portefeuille?


En zeer terecht dat ECP daarom wordt geprezen. Op pagina 32 van het Interim Report kun je het al zien: de "cost to date" van de winkelcentra per eind juni is 3,08 miljard euro en de huidige waardering is 3,84 miljard euro. 25% hoger is dat en dat is zeker voor een groot deel te wijten aan de waarde toevoegende acties van ECP.

Voor Bordeaux geld een "cost to date" van 22,8 miljoen en die gaat nu dus kennelijk verkocht worden voor 23,5 miljoen. Ze hebben het ooit voor 18 miljoen gekocht en zijn met problemen op de verdieping geconfronteerd, hebben die opgelost en nu wordt het object met een klein plusje verkocht. Het is geen wauw resultaat maar dat wil niet zeggen dat ze het niet goed gedaan hebben.

Cost to date Moraberg is 39,3 mio en de huidige waarde is 41 mio. Het precieze verhaal achter het project ken ik niet, maar het is een beetje een vreemde eend in de bijt. Een paar big boxes en verder geen supermarkt. Een zuiver PDV/GDV project en dat is een segment dat uit de gratie is geraakt bij beleggers.

In beide gevallen zijn het projecten waar nu nauwelijks nog waarde valt toe te voegen en het zijn ook twee objecten met een kleine omvang dus vrij logisch om deze te willen verkopen nu, tegen (nagenoeg) de boekwaardes. Als het daadwerkelijk deze twee objecten zijn die nu verkocht worden, dan ben ik daar in ieder geval erg blij mee. Het zijn precies de objecten die je kwijt wilt omdat er niet echt muziek meer in zit en als je die dan goed verkocht krijgt, dan heb je het precies goed gedaan.

Flauw van je trouwens om dan deze twee objecten op deze manier zo te belichten en daarmee eigenlijk te suggereren dat ECP helemaal niet zo succesvol is met waarde toevoegen. Kijk dan eens naar deze voorbeelden:

Passage du Havre: cost to date 97 mio --> actuele waarde 209 mio
Carosello: cost to date 210mio --> actuele waarde 370mio
Bergvik: cost to date 115mio --? actuele waarde 145mio

Van de 28 objecten zijn er 25 waarbij de huidige waarde hoger is dan de cost to date. De indruk ontstaat dat ECP juist wel goed is in het structureel toevoegen van waarde.

Branco P
1
quote:

!@#$!@! schreef op 30 augustus 2020 00:01:


[...]

haha. (op andere forums werd ik ook wel een liefkozend apenstaart genoemd ;-)
Ja, is nu duidelijk. Bedankt voor de uitleg. Ik had het inderdaad verkeerd geïnterpreteerd. Ik zat nog met die verhalen van jaren geleden in mijn hoofd waarbij allemaal woningcoöperaties het schip in waren gegaan met rente-derivaten. Ik koppelde dat aan het verlies op deze rente-swaps. Dat was dus een beetje dom ;-)


Geen verkeerde naam, Apenstaartje! We kunnen er ook Atje van maken als je dat liever hebt ;-)

Ja juist jij denkt aan Vestia. Maar wat bij Vestia gebeurd is, is dat zij renteswaps afgesloten hadden die in het geheel niet afgedekt waren door feitelijke leningen en daarmee dus eigenlijk ook niet met vastgoed als onderliggende waarde. Als je geen lening hebt als onderliggende waarde, dan moet je op een gegeven moment die negatieve marktwaarde gaan aanvullen. En omdat toen de rentes zo hard gedaald waren kwam dit erop neer dat Vestia miljarden moest aanvullen en die had Vestia niet op de plank liggen. Zoiets is hier totaal niet het geval.
Branco P
5
Nou en dan nu nog even kort waarvoor ik hier eigenlijk kwam:

Ik ben vandaag langs Brussel gereden (mondkapje gekocht bij het tankstation) en heb Woluwe nog eens bezocht.

De plattegrond op de website thewshopping.be/nl/contact-nl/ geeft nagenoeg de juiste weergave van de huidige leegstand, met de kanttekening dat er in de H&M unit helemaal geen kleine unit is die leeg staat (linksonder op de plattegrond te zien). Die kleine unit bestaat niet. Het is gewoon 1 grote H&M unit.

Verder klopt de plattegrond van Level 1 wel. Er staat een unit leeg tussen America Today en Desigual, maar die stond een jaar geleden ook al leeg en gezien het feit dat dat zo'n beetje het beste stuk is van de hele passage is mijn conclusie dat die unit bewust leeg gehouden wordt (met aankomende plannen in het achterhoofd, misschien een tijdelijke unit voor ZARA die voor een deel dicht zal moeten tijdens de verbouwing).

De kleine unit schuin tegenover H&M staat wel leeg en daar zag ik verder nog geen aankondiging van een nieuwe huurder.

De naar achter geschoven unit links naast C&A was dicht, maar leek nog maar onlangs gesloten. Hele mooie plek voor een horeca tent (deze tent zat er tot voor kort om een idee te krijgen van de ruimte: www.tea-eat.be ). Dat komt wel goed met een nieuwe lunchroom op deze plek, want waar Woluwe nog een tekort aan heeft is leuke horeca. Die C&A overigens, was wel echt heel erg groot. Daar zou je een klein stuk van kunnen afsnoepen en die lunchroom tot aan de passage door kunnen trekken.

Op Level 0 zie je in de kleine passage onder op de plattegrond twee hele kleine units leeg staan, maar in het echt klopt dit niet en staat alleen de unit rechts op de plattegrond leeg. Meer dan 10m2 was die unit overigens niet.

De wat grotere unit direct naast de Match supermarkt is verhuurd aan Chitir Chicken, een kleine variant van KFC. Kleine internationale Keten. Gaan binnenkort open. www.chitirchicken.com/en/restaurants

Verder was de unit op de hoek naast Oil&Vinegar leeg, maar was wel deels gevuld met een tijdelijke hotdog stand. Leek me niet verkeerd, er werden continue hot dogs verkocht dus die ondernemer zou ik sowieso ergens een plaatsje geven.

Al met al was de locatie ter plekke dus nog iets beter dan de plattegrond leek te suggereren. De leegstand die van 0,4% naar 1,1% was gegaan zal, als er niks anders meer gebeurt, dus weer afnemen tegen het einde van 2020.

En wat van belang was: ik was daar rond het middaguur en het was goed druk. Mensen hadden wel een mondkapje op maar iedereen liep er verder ontspannen bij. 1-richtingsverkeer, dus een beetje onhandig, maar als je tegen de richting in liep kreeg je niet meteen klappen. ;-) Diverse zeer kleine kledingwinkeltjes hadden in de passage een stuk passage toebedeeld gekregen waar ze rekken met kleding hadden hangen waardoor er meer klanten door de kleding konden snuffelen (in die kleine units zelf mochten namelijk maar maximaal 2 of 4 mensen binnen) dus dat vond ik een slimme actie om een paar kleine huurders tegemoet te komen.

Het winkelcentrum op Level 1 is volledig fris en modern, prettig winkelen. Op level 0 valt nog wel wat waarde toe te voegen door het geheel meer toe te spitsen op food en restaurants. Er zit nu bijvoorbeeld nog een groot ING filiaal, maar daar zou een grote fast food keten (of meerdere) zeer goed functioneren. De Match supermarkt is niet up to date, daar zou een nieuwe Albert Heijn het nog veel beter doen. Maar die Match formule gaat een keer overgenomen worden, dus daar gaat vanzelf wat verbeteren.

De geplande uitbreiding is echt een zeer logische toevoeging en ik hoop dat ze de focus niet alleen op extra fashion leggen maar ook meer horeca en delicatesse toevoegen want daar ontbreekt het duidelijk nog wat aan. Is ook veel leuker wat mij betreft (maar vrouwen denken daar soms anders over)
6.925 Posts, Pagina: « 1 2 3 4 5 6 ... 157 158 159 160 161 162 163 164 165 166 167 ... 343 344 345 346 347 » | Laatste
Aantal posts per pagina:  20 50 100 | Omhoog ↑

Meedoen aan de discussie?

Word nu gratis lid of log in met uw e-mailadres en wachtwoord.

Direct naar Forum

Detail

Vertraagd 17 jan 2022 17:35
Koers 20,695
Verschil 0,000 (0,00%)
Hoog 20,840
Laag 20,360
Volume 50.140
Volume gemiddeld 96.172
Volume gisteren 50.140