Eurocommercial Properties « Terug naar discussie overzicht

ECP 2020

6.925 Posts, Pagina: « 1 2 3 4 5 6 ... 160 161 162 163 164 165 166 167 168 169 170 ... 343 344 345 346 347 » | Laatste
Marco19
0
Mocht de koers zwaar onderuit gaan Junkyard kun je altijd nog makkelijk middelen met 1 aandeel. (Just Joking)

Een kritische noot blijft goed. Hoe vaker ik de stukken doorneem hoe meer ik de bevestiging krijg dat het management het bedrijf er prima voor heeft staan. Goede uplift in rents en lage vacancy rate (laagste van de Peers).
Betreft Frankrijk: daar moet gewerkt worden om Q2 af te dealen en bezetting op orde te houden. (Let even op KLEP en URW hebben hier het zwaartepunt van continentaal europe).
Woluwe is nu nog niet goed maar dat heeft een jaar of 4-5 nodig voordat de potentie eruit gaat komen. Heeft tijd nodig. Wel echt een prime asset.

Ben benieuwd wat de koers morgen gaat doen na een weekend bezinning.
DistressedValue
0
quote:

Branco P schreef op 30 augustus 2020 18:31:


Ik heb nog wat zitten googelen en met mijn beste Italiaans ben ik op de deelgemeente gestuit van Fiordaliso en hebben de plannen voor de verplaatsing van de Iper Hypermarkt gevonden:

www.comune.rozzano.mi.it/pianiprogram...

en dan met name interessant:

www.comune.rozzano.mi.it/wp-content/u...

www.comune.rozzano.mi.it/wp-content/u...

* De Hypermarkt verplaatst op het perceel van de centrale locatie achterin het centrum naar een nieuwe locatie die aansluit op het rechter deel van het bestaande winkelcentrum. De hypermarkt wordt daarbij een kwartsslag gedraaid met de klok mee.
* Er komen een hoop parkeerplaatsen bij (onder de nieuwe hypermarkt en het achterste gedeelte van de oude hypermarkt wordt een drie-laags parkeergarage.
* De rest van de oude hypermarkt (ik denk ongeveer 60% ervan) zal worden opgesplitst in (hopelijk) een stuk of 4 grote units van in totaal zo'n 8.000 m2 en/of meer horeca. Ik ben zeer benieuwd wat er gaat komen.

Mijn beoordeling:
* Ik ben blij dat de Hypermarkt niet naar een naastgelegen perceel verplaatst maar onderdeel blijft uitmaken van het winkelcentrum
* Ik begrijp dat de eigenaar van de Hypermarkt (Finiper) deze verplaatsing heeft willen afdwingen omdat hij meer exposure wil voor zijn Hypermarkt (krijgt nu een grote nieuwe Hypermarkt direct grenzend aan de grote parkeerplaats. Voor de Hypermarkt pakt het sowieso goed uit.
* De nieuwe Hypermarkt gaat zeker meer klanten trekken dan de oude Hypermarkt, in zoverre is het effect positief.
* Het rechter deel van het bestaande winkelcentrum gaat erop vooruit. Dat deel komt namelijk in het spanningsveld tussen Primark en de nieuwe Iper Hypermarkt te liggen.
* Het linker deel van het bestaande winkelcentrum gaat er op achteruit. Dat effect kan beperkt blijven als er een aantal grote publiekstrekkers bij komen of als er een state of the art foodcourt uit de grond getrokken wordt.

Kortom, een winkelcentrum om even goed in de gaten te houden. Op korte termijn zal het toevoegen van de nieuwe winkels op papier vast een waardestijging teweeg brengen. Op de middellange termijn is de vraag hoe de nieuwe opzet op het functioneren van het linker deel van het winkelcentrum gaat uitwerken.


Dank Branco voor alle analyses, betwijfel of er veel beleggers zijn die zulke goede due diligence doen op een aandeel...

Een klein risico dat ik zie is dat banken liever niet herfinancieren om hun leningboek op gebied van retail af te bouwen. Dit bijvoorbeeld door externe druk van rating agencies/ bank equity analisten, zoals je nu ook ziet op olie leningen... Daarom hoop ik zeer dat het ze lukt om nog eens voor 150m te verkopen, puur als gezonde cash buffer...

Desondanks dat de koers nog steeds onder de 10 euro staat, begrijp ik vanuit een fundamentele analyse echt niet. Ben er wel gelukkig mee en hoop eigenlijk stiekem dat het aandeel nog een beetje blijft dalen, dan blijf ik bijkopen:)
Branco P
1
quote:

Makita schreef op 30 augustus 2020 19:51:


Wat maak je je druk man met 1 aandeel...

Corona is binnenkort onder controle met vaccins. Pfizer filed al begin oktober bij de FDA, de productie is al (op risico) begonnen. Dit aandeel doet nu 4-5 X een normaal dividend en is daarmee een koopje.


Ja geen idee wat junkyard nou echt drijft. Naar eigen zeggen heeft hij momenteel inderdaad 1 aandeel en dat zou dan de reden zijn om zo intensief met ECP bezig te zijn. Daar zit wat mij betreft (nog) een andere drive achter, zeker als je goed kijkt waar hij in zijn posts mee bezig is. Het argument dat in zijn ogen de al te positieve geluiden hier genuanceerd dienen te worden vind ik geen afdoende verklaring voor het feit hij hier zo veel tijd stopt in ECP. We zullen er niet achter komen, maar we hebben het wel in het achterhoofd.

Ik heb nu 4.700 aandelen ECP tegen een GAK van 15,34 dus dat is wel een tripje naar Brussel en wat researchwerk waard dacht ik zo. Zodra ik dan nieuwe inzichten heb, is het een kleine moeite om hier die informatie te delen en om zo nu en dan op wat berichten te reageren. Ik ga in de komende weken mijn positie nog wat verder uitbreiden, zeker als we onder de 12 euro blijven koersen. Misschien wissel ik ook mijn positie in KLEP nog in voor die van ECP. Wie weet wat GS, UBS en consorten komende weken nog in de hoge hoed hebben, ik ga het in de gaten houden. Vrijdag is de koers ook vrij eenvoudig van 10,80 naar 9,90 geduwd. Het demotiveert natuurlijk, maar tegelijkertijd biedt het eenmalige kansen om bizar laag bij te kopen.
Branco P
0
quote:

DistressedValue schreef op 30 augustus 2020 21:19:


[...]

Dank Branco voor alle analyses, betwijfel of er veel beleggers zijn die zulke goede due diligence doen op een aandeel...

Een klein risico dat ik zie is dat banken liever niet herfinancieren om hun leningboek op gebied van retail af te bouwen. Dit bijvoorbeeld door externe druk van rating agencies/ bank equity analisten, zoals je nu ook ziet op olie leningen... Daarom hoop ik zeer dat het ze lukt om nog eens voor 150m te verkopen, puur als gezonde cash buffer...

Desondanks dat de koers nog steeds onder de 10 euro staat, begrijp ik vanuit een fundamentele analyse echt niet. Ben er wel gelukkig mee en hoop eigenlijk stiekem dat het aandeel nog een beetje blijft dalen, dan blijf ik bijkopen:)


Ik denk dat banken met name nu even geen volledig nieuwe leningen op winkelcentra willen afsluiten maar een prolongatie van een lopende lening op een object dat bekend is en bovendien zeer goed presteert, zal vanuit de goede-klantrelatie-optiek op dit moment toch wel doorgang vinden me dunkt. Er werd ook vermeld dat de bank in Zweden met betrekking tot de 45mio lening heeft aangegeven deze te willen verlengen voor 3 a 4 jaar. Dat is een vrij duidelijke uitspraak die je als CFO niet zo maar mag doen. Dus ik ga ervan uit dat dit gaat lukken.

Als de verkopen van Bordeaux en Moraberg in de komende twee a drie maanden formeel worden bevestigd dan ben ik daar alvast zeer content mee. Op zich zou de verkoop van andere obejcten ook nog welkom zijn, mits het maar op/rond de boekwaarde gebeurt. De objecten met veel upward potential moet men echter sowieso niet van de hand doen natuurlijk.
Daardrinkenweop
0
Dat de koers (zwaar) gemanipuleerd wordt staat buiten kijf. De vraag is met welk doel; als dit simpelweg een tijdelijke speelbal is voor de grote jongens, dan veert de koers op vrij korte termijn echt wel weer op, zodra de winst genomen is. Maar als ze de koers verder willen drukken met als doel de tent tegen een prikkie over te nemen, dan vraag ik me af waar die bodem ligt.
Daardrinkenweop
0
quote:

Jello schreef op 30 augustus 2020 21:07:


Wat denken we mannen? Wat is de koers eind deze week? ;-)


Schiet mij maar lek. Ik denk wel dat het koersverloop van morgen best veelzeggend kan zijn voor de komende week (of zelfs weken). Als vastgoed weer in de hoek zit waar de klappen vallen, staan we zo op EUR 9-8.5. Maar als de heren van de grootbanken tot bezinning komen, en inzien dat vastgoed echt nog wel toekomst heeft, dan kunnen we morgen wellicht een mooie rebound starten. Ik vrees vooralsnog het eerste.

Enkele overheden reageren wederom spastisch op een 'tweede golf', maar dat is met name voor de toeristische sector een doodsteek (agv het sluiten van landsgrenzen). Shoppen kan vooralsnog nog steeds, en als eerder gezegd zie ik een binnenlandse lockdown nooit meer gebeuren. Dat kan op zichzelf ook een impuls zijn voor retail.
MFCons
0
JY is al jarenlang aanwezig op de vastgoed fora. Het is inderdaad onduidelijk wat zijn agenda precies is. Dat hij graag negatief is moge duidelijk zijn. Het is fijn om een Branco als tegengewicht te hebben.
!@#$!@!
0
Je zou juist blij moeten zijn met posters als JY. De meeste mensen op forums als dit willen alleen maar in een polonaise achter hun aandeel aanlopen en horen hoe de koers morgen wel eens zou kunnen verdubbelen.
Wees altijd kritisch en bedenk wat de markt zou kunnen zien wat jij kennelijk anders ziet.

Dat gepraat over koersmanipulatie en shorters die de koersen slopen is gewoon zielig. Dat denken ze allemaal bij elk aandeel. Zelfs als er geen enkele short wordt gemeld.

Als je niet de kansen en risico's beter leert inschatten door kritisch te zijn zal je altijd paranoia blijven vanuit je hosanna illusies. Daarmee je rendement erg negatief beïnvloeden op lange termijn.

junkyard
0
quote:

Branco P schreef op 30 augustus 2020 21:41:


[...]

Ja geen idee wat junkyard nou echt drijft. Naar eigen zeggen heeft hij momenteel inderdaad 1 aandeel en dat zou dan de reden zijn om zo intensief met ECP bezig te zijn. Daar zit wat mij betreft (nog) een andere drive achter, zeker als je goed kijkt waar hij in zijn posts mee bezig is. Het argument dat in zijn ogen de al te positieve geluiden hier genuanceerd dienen te worden vind ik geen afdoende verklaring voor het feit hij hier zo veel tijd stopt in ECP. We zullen er niet achter komen, maar we hebben het wel in het achterhoofd.



Kun je uitleggen wat de forumleden hier in het achterhoofd hebben, over waar ik mijn posts 'mee bezig ben'? Ik lees hier mee, mij niet duidelijk wat jullie allemaal denken.
Branco P
0
quote:

MFCons schreef op 30 augustus 2020 22:46:


JY is al jarenlang aanwezig op de vastgoed fora. Het is inderdaad onduidelijk wat zijn agenda precies is. Dat hij graag negatief is moge duidelijk zijn. Het is fijn om een Branco als tegengewicht te hebben.



Terwijl regel 1 toch eigenlijk is dat je je positie c.q. je belang kenbaar maakt op het moment dat je gaat discussiëren. Daardoor kunnen mensen je opmerkingen beter in perspectief plaatsen. Ik persoonlijk plaats JY in de hoek van journalist/analist.
Branco P
0
quote:

!@#$!@! schreef op 30 augustus 2020 22:54:


Dat gepraat over koersmanipulatie en shorters die de koersen slopen is gewoon zielig. Dat denken ze allemaal bij elk aandeel. Zelfs als er geen enkele short wordt gemeld.


Koersmanipulatie is een zeer wezenlijk onderdeel van het wel en wee van de beurs. Als je het bestaan van koersmanipulatie niet meeneemt in je overwegingen/verklaringen bega je een fout. Ook als er geen enkele shortpositie is gemeld, kan de koers zeer zeker gemanipuleerd worden. Daarover schreef ik een aantal dagen geleden hier nog een bericht.
Gunther
0
Branco ik begrijp jouw enthousiasme maar ik hoop dat je ook de risicokant goed beschouwt. Er komt een recessie aan, daarvan ben ik wel overtuigd. Daarbij laat ECP al drie jaar op rij een negatief indirect resultaat zien, wat er automatisch toe leidt dat de LTV stijgt. Die waardes van het vastgoed worden voornamelijk beïnvloedt door de huren die men vraagt, die weer afhankelijk zijn van de omzet van de huurders en dus van de footfall. Bij een naderende recessie kan dit best dalen. Nou kan ECP wel een stootje hebben, maar het blijft een bedrijf dat in slecht weer gewoon assets moet verkopen. Nogmaals, ik begrijp jouw enthousiasme zeker ivm de lage koers. Maar mijn advies zou zijn niet teveel op ECP in te zetten als je nu al 5k aan aandelen bezit. Maar ik ken jouw financiële situatie natuurlijk niet :).
MFCons
0
quote:

Branco P schreef op 30 augustus 2020 23:41:


[...]

Terwijl regel 1 toch eigenlijk is dat je je positie c.q. je belang kenbaar maakt op het moment dat je gaat discussiëren. Daardoor kunnen mensen je opmerkingen beter in perspectief plaatsen. Ik persoonlijk plaats JY in de hoek van journalist/analist.


JY zegt altijd 1 aandeel te hebben. Iets met gratis pennen. De negativiteit is niet erg, maar zoals Branco al wees begint het er wel op te lijken dat er steeds gezocht wordt naar een mogelijkheid om het negatief weer te geven.

Beetje zoals de kop in het FD.

Je zou er paranoia van kunnen worden: HAL vHerk etc.
NLvalue
0
quote:

Branco P schreef op 30 augustus 2020 12:40:


[...]

Om exact te zijn: ik zie de volgende centra in Frankrijk:

1. De goede objecten met duidelijk positieve ontwikkeling (ca 48% van de Franse portefeuille):
* PDH
* Val Thoiry
* Chasse Sud

2. De neutrale objecten met een gematigde ontwikkeling (ca 17% van de Franse portefeuille):
* Etrembieres (wordt thans uitgebreid met grote horeca unit)
* Grand A (lijkt nu steady)
* Grenoble
* Bordeaux (wordt verkocht)




Branco - dank voor de uitvoerige reactie.

De conclusie die ik getrokken heb is
A) dat Woluwe een probleem dossier is.
B) PdHvoorop, er een aantal Franse centra een probleemdossier worden
C) voor alle spelers met een Franse portefeuille , m.u.v. WHA die de pijn al genomen heeft, nog slecht nieuws op huurinningen gaan krijgen
D) ik op dit koersniveau, m’n verlies op ECP en WHA niet veel verder zal zien oplopen.

Het is nu aan management om te bewijzen dat ik het fout zie - niet aan jou...

Wat ik niet ga doen is discussiëren over de merites van PdH. Het is een nagenoeg vol centrum, met “ok , maar niet spectaculaire “ huurders en geen anchors op een toplocatie voor herontwikkeling. Meer hoef ik als belegger niet te weten.

Happy One
0
quote:

Branco P schreef op 30 augustus 2020 21:51:


[...]

De objecten met veel upward potential moet men echter sowieso niet van de hand doen natuurlijk.


Volgens mij moet je alle verkopen wat verkocht kan worden rond de boekwaarde. Ook al verkoop je een hele landenportefeuille zoals Zweden in één keer.
De LTV verlaag je dan naar een comfortabel niveau van rond de 35% en met het restantbedrag koop je aandelen in.
Voorbeeld: nu portefeuille 4,0 mln, debt 1,8 mln, boekwaarde Zweden 0,9 mln.
Verkoop tegen boekwaarde: 3,1 mln, debt 0,9 mln - gewenste debt LTV 35%: 1,085 mln
Inkoop eigen aandelen: 185 mln, is 37% van het uitstaande aandelenkapitaal op een koers van 10.

Je directe resultaat per aandeel blijft door de aandeleninkoop minstens gelijk na verkoop Zweden en je hebt nooit meer een LTV probleem.
Alles verkopen mits rond boekwaarde is het beste wat ECP kan doen.
NLvalue
1
quote:

Branco P schreef op 30 augustus 2020 21:41:


[...]

Ja geen idee wat junkyard nou echt drijft.


Hetzelfde als jou: bewijzen dat toch echt de ‘top-dog’ bent als het komt op vastgoedkennis.

Probleem voor jullie beiden is dat jullie beiden zo verliefd zijn op vastgoed - dat je het perspectief op vastgoed als beleggingscategorie hebt verloren ( en daarmee, allebei, matige beleggingsresultaten boeken)

Kantoren beleggingen gaan echt geen goede beleggingscategorie zijn de komende 2 jaar. Misschien minder slecht dan ander vastgoed - maar niet ‘goed’
100% van je belegd vermogen in ECP stoppen is een ‘domme’ keuze voor een belegger, Branco. Kijk even naar de beleggingsresultaten van Berkowski bij Boskalis - en je weet dat CEOs met veel betere inside kennis - nog steeds niet in staat zijn goed in te schatten waarom de markt hun aandeel anders waardeert dan zijn denken dat ‘fair’ is. Waarom jij wel bij ECP?

Dit is een forum voor beleggers - Jullie beiden hebben ook nog aardig wat te leren op dat gebied - als jullie dat - aan jezelf - kunt toegeven zal het een stuk beter gaan.

Happy One
0
quote:

NLvalue schreef op 31 augustus 2020 08:58:


[...]

100% van je belegd vermogen in ECP stoppen is een ‘domme’ keuze voor een belegger, Branco. Kijk even naar de beleggingsresultaten van Berkowski bij Boskalis - en je weet dat CEOs met veel betere inside kennis - nog steeds niet in staat zijn goed in te schatten waarom de markt hun aandeel anders waardeert dan zijn denken dat ‘fair’ is. Waarom jij wel bij ECP?



Misschien omdat 'de markt' de waarde op een X moment inderdaad niet fair inschat en dat later weer corrigeert? Hoe vaak is dat niet voorgekomen met allerlei soorten aandelen?
Als je het lef hebt om in een in jouw ogen ondergewaardeerde sector te beleggen en je krijgt gelijk is het rendement gigantisch.
Ik heb moeite met je conclusie dat 'de markt' wel weet wat fair is en wat niet want 'de markt' zit er vaak heel erg naast en heel vaak corrigeert dat vanzelf weer.
Jello
0
grappig dat de koers met 3000 stukjes ineens 12 cent lager wordt gezet. Het kan lijken op complotdenken maar hier is echt wat aan de hand. Steeds als de grote jongens niet mee doen spuit het aandeel omhoog. Een aantal keer per dag volgt er dan een correctie door snelle dumping van een aantal stuks.
MFCons
0
quote:

Happy One schreef op 31 augustus 2020 09:03:


[...]

Misschien omdat 'de markt' de waarde op een X moment inderdaad niet fair inschat en dat later weer corrigeert? Hoe vaak is dat niet voorgekomen met allerlei soorten aandelen?
Als je het lef hebt om in een in jouw ogen ondergewaardeerde sector te beleggen en je krijgt gelijk is het rendement gigantisch.
Ik heb moeite met je conclusie dat 'de markt' wel weet wat fair is en wat niet want 'de markt' zit er vaak heel erg naast en heel vaak corrigeert dat vanzelf weer.


Iets met Beta op de porto die kleiner wordt bij spreiding.
Maar ik heb mijn volledige ASR positie geliquideerd tegen tegen 9,070. En ik ga niet ontevreden zijn als ik terug switch naar ASR.

Zoals NL zegt moet je de no brainers pakken in plaats van hersenloos long gaan.
Branco P
0
quote:

Happy One schreef op 31 augustus 2020 08:54:


[...]

Volgens mij moet je alle verkopen wat verkocht kan worden rond de boekwaarde. Ook al verkoop je een hele landenportefeuille zoals Zweden in één keer.
De LTV verlaag je dan naar een comfortabel niveau van rond de 35% en met het restantbedrag koop je aandelen in.
Voorbeeld: nu portefeuille 4,0 mln, debt 1,8 mln, boekwaarde Zweden 0,9 mln.
Verkoop tegen boekwaarde: 3,1 mln, debt 0,9 mln - gewenste debt LTV 35%: 1,085 mln
Inkoop eigen aandelen: 185 mln, is 37% van het uitstaande aandelenkapitaal op een koers van 10.

Je directe resultaat per aandeel blijft door de aandeleninkoop minstens gelijk na verkoop Zweden en je hebt nooit meer een LTV probleem.
Alles verkopen mits rond boekwaarde is het beste wat ECP kan doen.


Je focus ligt hier te veel op LTV. Als je een goede portefeuille hebt moet je niet een aanzienlijk deel en tevens kwalitatief hoogwaardig deel van die portefeuille verkopen zuiver en alleen omdat je de LTV naar 35% wilt hebben. Dat is veel te korte termijn gedacht en op de langere termijn ga je lagere rendementen halen (ook omdat je met een relatief groter deel van iets minder presterende objecten over blijft). Daarom moet je nu in deze markt juist minimaal verkopen en alleen die objecten die je verkoopklaar gemaakt hebt en waar weinig upward potential in zit verkopen. Voor de rest moet je gewoon verder gaan met wat je aan het doen was: links en rechts waarde toevoegen door projectjes en bij renewals een uplift realiseren.

Die waardering is een momentopname en die fluctueert altijd door de tijd heen.

Je maakt verder een kleine denkfout en dat is dat je met 185mln natuurlijk nooit 37% van de aandelen kunt oppikken tegen een koers van 10 euro. Die koers springt op een dergelijk nieuws natuurlijk meteen richting 20 a 25 euro.

Dus ja, op de korte termijn zou je wellicht een positieve impuls voor de koers van het aandeel creëren, maar op de lange termijn heb je 23% van je bedrijf verkocht en bovendien één van je winstgevende bedrijfstakken, terwijl je LTV misschien tijdelijk wat aan de hoge kant was, maar de rente sowieso ook ultra laag was, en er geen reden was om aan te nemen dat je inkomsten zouden teruglopen.

Met andere woorden: Bordeaux en Moraberg verkopen tegen boekwaarde en wat mij betreft ook Grenoble en voor de rest verder gaan met waar je goed in bent in een portefeuille die nog net iets meer gericht is op Hypermarkt/Supermarkt bestemmingen dan voorheen.

6.925 Posts, Pagina: « 1 2 3 4 5 6 ... 160 161 162 163 164 165 166 167 168 169 170 ... 343 344 345 346 347 » | Laatste
Aantal posts per pagina:  20 50 100 | Omhoog ↑

Meedoen aan de discussie?

Word nu gratis lid of log in met uw e-mailadres en wachtwoord.

Direct naar Forum

Detail

Vertraagd 17 sep 2021 17:35
Koers 20,505
Verschil +0,205 (+1,01%)
Hoog 20,925
Laag 20,160
Volume 382.165
Volume gemiddeld 96.547
Volume gisteren 57.786