junkyard schreef op 26 september 2020 20:36:
Tja, huurgroei en hoge bezetting. Voorlopig is het vooral huurkorting en uitstel, en zodra huurders omvallen denk ik dat de rolodex van CEO Lewis flink afgestoft mag worden, omdat vele potentiële huurders nu even geen trek hebben in expansie. De hoge bezettingsgraad / lage leegstand in het verleden is vanzelfsprekend geen garantie voor de toekomst.
--> de lage leegstand, lage OCR's, huurgroei op nieuwe verhuren, het snelle herstel van footfall en omzetten. Je kunt daar wel je kanttekeningen bij plaatsen, maar vooral moet je het toch als indicatoren zien dat de Coronaschade bij ECP het kleinst is, en het kleinst zal blijven. En dat allemaal vanwege de kwaliteitsobjecten met veelal grote Hypermarkten als trekker. Retailers pakken echt nog wel een buitenkansje mee, zelfs in deze marktHet is de vraag of alle huurders die bij ECP ruime betalingsregelingen hebben gekregen, waarbij veel regelingen in Italië doorliepen tot in het derde kwartaal (vandaar de leuke collections in juli), nu weer voldoende vet op de botten hebben om weer naar de volle huur te gaan. Ik denk het niet.
--> Ik denk het wel. Footfall en omzetten zijn nagenoeg hersteld en OCR's in Italië zijn het allerlaagst. Op septemberhuur en oktoberhuur gaan we collection rates zien die nagenoeg op 2019 niveau liggen, misschien 1% of 2% eronder. Overigens waren de regelingen die betrekking hadden op het betalen van de julihuur zeer summierDoor deze kortingen en regelingen waren de operationele kasstromen in eerste halfjaar extreem laag, wegens capex moest er zelfs bijgeleend worden. Ik verwacht niet dat het geld nu plots binnenstroomt, en verwacht dat veel huurders de rem op huurbetaling zetten (ECP heeft nu geen alternatief voor het tonen van geduld en begrip), en dat ondanks dividend inhouding de kaspositie (netto schuldpositie) niet zal verbeteren (capex druppelen door, en bij vertrek huurders wellicht verder omhoog).
--> De collection rates van juli, ook in Frankrijk, laten een heel ander beeld zien. De winkels zijn open en klanten komen kopen. De huur wordt betaald, gewoon vanaf juli weer nagenoeg volledig. Er zijn echt geen huurders die van april tot en met september helemaal niks betaald hebben, mocht je dat soms denken. Wel al maanden lang omzet draaien, maar geen huur betalen... Zo werkt het gewoon niet. Dus alleen over de huren tijdens de Q2 lockdown, daar zal met sommige huurders nog onenigheid zijn, maar de meeste deals zijn nu gewoon gesloten, zelfs in Frankrijk. Het feit dat huurders per maand zijn gaan betalen heeft een grote invloed gehad op de cash positie eind H1, net als de huurkwijtscheldingen in Q2 en de betalingsregelingen. De liquiditeit zal zeker verbeterd zijnCEO Lewis schatte in dat er in het tweede halfjaar van 2020 geen afwaarderingen volgen, maar dit lijkt mij onrealistisch, zeker als huurders langer lagere huur afdragen en de markthuur omlaag kruipt. Ook is er nog geen verkoop gerealiseerd, waar de CEO in de conference call nog deed overkomen alsof dit dichtbij was. Per saldo zal door deze ontwikkelingen de LTV stijgen.
--> De huurders dragen geen lagere huur meer af, september en oktober zijn gewoon weer op het oude niveau, met uitzondering van een enkele grote huurder die uit de situatie een slaatje heeft weten te slaan of er bij de eerstkomende contractverlenging nog een slaatje uit zal proberen te slaan. Juist het type winkelcentra van ECP, met de Hypermarkten, heeft een snel herstel laten zien. Taxateurs gaan die winkelcentra daarvoor belonen dus per saldo zullen we eind 2020 zelfs weer wat winkelcentra zien die opgewaardeerd worden, tenzij Corona de stemming nog gaat verpesten. Overall een afwaardering tussen 1% en 3% per eind 2020 had ik al voorspeld. Ik hou daar vooralsnog aan vast. Uiteindelijk zullen de grote (en steeds legere) URW centra (over een paar jaar) een hogere yield hebben dan de hypermarktcentra van ECP. Geef jij jouw percentage ook maar weer eens af Junkyard! Kunnen we weer een nieuw wedje leggen voor de eer Als ECP niet al te dichtbij de 60% LTV (groepsconvenant) wil opereren, waarvan ECP last zal krijgen bij herfinanciering, dan zal ook ECP (met relatief hoge LTV t.o.v. sectorgenoten) aan een emissie moeten denken (of in ieder geval voorbereiden als backup). Het vervelende is dat zo'n emissie meestal plaatsvindt als alle andere opties niet lukken en een fonds er slecht voorstaat, wat leidt tot flinke verwatering.
--> Hier heb ik eens over na zitten denken de laatste dagen en daarover een apart berichtECP management heeft teveel geduld getoond met verkopen na Woluwe aankopen, om tijdelijk vanuit hogere LTV van extra direct resultaat te kunnen genieten (voor instandhouding dividend track record), en krijgt dit jaar het lid op de neus.
--> je verwart hier ECP weer eens met URW. Maar geeft niet! ;-) Een verkoop van Bordeaux of Moraberg of Elins Esplanad zou wel eens mooi zijn, maar dat gaat de nieuwe CEO mogen gaan aankondigen lijkt mijDit is overigens niet mijn wens, liever zie ik sneller (o.a. corona) herstel.
--> je bent een goed mens JY!