Eurocommercial Properties « Terug naar discussie overzicht

quote:

NLvalue schreef op 17 november 2020 08:13:

[...]
Terug naar de zaak.

Italie zit op 60% als totaal (feit uit het Kw bericht)- op het totaal is 3,3% afgeboekt (feit), "there is a wide range of performance in the italian centers (statement Lewis). Convenanten zijn per object ( onze collectieve wijsheid).

Dus wat denken we - I Gigli laat mooie LTv cijfers zien omdat daar de waarde groei vandaan komt - en er zitten al een paar centra aan 75% In Italie?

Of - allemaal een non-issue, elk van de Italiaanse centra zit op 60% kan naar 75%- dat betekend dat Italie nog fluitend 200m kan ophalen bij de bestaande financiers zonder in de LTV problemen te komen- Die italiaanse staatsgegarandeerde lening was gewoon "just in case"?

quote:

!@#$!@! schreef op 17 november 2020 14:04:

@branco
Jij bent onze grootste optimist volgens mij. Bij een schatting van een koersdoel had je als voorbeeld 90% van de huidige huren als voorbeeld voor de toekomst. Maar gaf je gewoon een conservatie berekening? Immers ik lees ook vaak dat je gelooft dat de huren (een dus waardes) na covid gewoon weer kunnen stijgen ondanks de dreiging van online.
Geloof jij echt dat huren over zeg een jaar (als alles weer normaal is, economie ook weer normaal draait) weer kunnen stijgen ?

quote:

Branco P schreef op 17 november 2020 14:33:

[...]

Ik geloof dat de omzetten van de huurders weer terugkomen op 95% a 100% niveau.

Ik heb al eens aangegeven dat ik verwacht dat de komende paar jaren de 20% grootste huurders gemiddeld 20% structurele huurkorting zullen bedingen en dat betekent een eenmalige set back van 4%. Boekhoudkundig moet er vanwege de verleende huurkortingen ook nog wat vanaf (procent of 2 a 3). En dan misschien zo links en rechts een bijzondere huuraanpassing vanwege Corona. Al met al vond ik die 90% van de huidige huur als voorbeeld voor de toekomst een conservatieve berekening waar ik nog steeds achter sta.

De OCR's zijn bovendien laag en die blijven ook laag als de omzetten weer terug gaan naar het 95% a 100% niveau van vóór Corona. Met name de kleinere huurders (die uiteindelijk goed zijn voor het grootste deel van de huurstroom) gaan gewoon huurverhogingen tegemoet zien, ik zou niet weten waarom niet. En alle foodretailers gaan ook gewoon hogere huren betalen.

Laat ik de vraag omdraaien: waarom zou jij geloven dat de huren post-corona niet gewoon weer kunnen stijgen? Vanwege de bedreiging van het online verhaal? De multichannel strategie die nu zelfs ook door klassieke online retailers wordt toegepast, daar zie jij geen heil in op de langere termijn?

quote:

!@#$!@! schreef op 17 november 2020 15:19:

[...]
Plus die 90% verwachting is een huurdaling. Die je eerst structureel noemt , maar afsluit dat 80% wel weer verhogingen gaat zien. Maar dat lijkt mij te conflicteren. Of is die 90% voor volgend jaar en dus een eenmalige prijsaanpassing , vanaf waar we weer groei gaan zien in de jaren erna ? zoiets?

Zou je dat kunnen verduidelijken ?

quote:

!@#$!@! schreef op 17 november 2020 13:54:

[...]

Toevallig ook een link ?

Edit: laat maar. Bedenk mij net dat het verschil heel makkelijk te verklaren is. Immers short posities gaat om NETTO short posities.
Dat er zoveel aandelen zijn uitgeleend betekent niet automatisch dat er een short positie is.

quote:

!@#$!@! schreef op 17 november 2020 15:19:

[...]
- Het lijkt mij evident dat er teveel winkeloppervlakte is. De centra van URW en WH moeten oppervlakte verkleinen en ombouwen. Zoveel lijkt zeker. Ook andere centra zitten op leegstanden van 5%of meer. Over het algemeen gaat die aanpassing erg langzaam en zal het jaren duren voordat die aanpassing er door is. Zolang er teveel aanbod is zie ik de prijs niet stijgen.

Klopt, met name URW en ook wel KLEP hebben veel te grote winkelcentra die niet meer toekomstbestendig zijn en dus moeten zij winkelmeters afbouwen. Hele disisfunctionerende winkelverdiepingen zullen zij moeten opheffen. Kijk eens naar de plattegronden van enkele winkelcentra van URW in de USA en je haalt de difunctionerende verdieping er zu uit (vrijwel alle leegstaande units liggen op die verdieping). De discussie is dus niet of er winkelmeters verdwijnen, maar WAAR deze verdwijnen. De winkellocaties van de toekomst kunnen prima nog extra winkelmeters bijbouwen terwijl of andere locaties extra veel winkelmeters verdwijnen

- In Frankrijk stijgen de huren al jarenlang sneller dan de omzet toeneemt. Dus hier lijkt mij sowieso geen ruimte tot stijging. Als hier ook de grootste 20% 20% korting krijgen zal er dus zelfs van een daling sprake zijn en dan een stabilisatie.
dat is zeker goed mogelijk, waarbij sommige winkelcentra wel nog een kleine huurgroei zullen laten zien terwijl er ook een aantal winkelcentra wat terug zullen moeten in huur. Frankrijk is de komende jaren niet het land waar ECP het gaat verdienen

- Niet te voorspellen, maar wel mogelijk: Gebrek aan inflatie. geen inflatie = geen huurverhogingen. (even zwart/wit).
Inflatie zal er m.i. zeker zijn, misschien een aantal jaar op een bescheiden niveau. Ons economisch systeem in gebouwd op inflatie. Verder is ook relevant hoe de omzetontwikkeling eruit zal zien en die hangt niet alleen van de prijs af, maar ook van het aantal verkochte producten nietwaar?

- Online zal winkelcentra niet laten verdwijnen. Mensen willen een uitje, shoppen is een hobby. Maar laat het ruimte voor verdere groei ? Dat betwijfel ik idd. Jij zegt omzetherstel.(wat ik wel geloof) Maar hoe kan omzetherstel leiden tot verhogingen ?
Omzetherstel en daarna weer gestage groei, zie antwoord hierboven. Sommige winkelcentra zullen in zijn geheel verdwijnen, anderen zullen inkrimpen, weer anderen zullen alsnog uitbreiden. Op macro niveau gaan er per saldo winkelmeters verdwijnen. Op micro niveau zul je ook verschuivingen van winkelmeters gaan zien.

Tot slot. Over de waardering en koers. Immers ALS we ervan uitgaan dat de huren weer zullen stijgen, dan zal de waarde van de winkelcentra ook weer toenemen. Dit verlaagt automatisch de LTV die dan geen probleem meer is. Wat het de huidige reden voor een korting vanwege verwacht risico doet verdwijnen. Waardoor de koers weer naar de boekwaarde zal gaan. Immers geëist dividend rendement zal dan structureel weer laag zijn met de huidige (blijvende) rente. Dan is een koers van €40 gewoon weer gerechtvaardigd.

Alleen geloof ik daar nog niet in :-)
Ik denk dat we allereerst inderdaad eens blij zullen zijn als de koers een beetje meer in de richting van de boekwaardes gaat. Ik heb nooit beweerd dat de koers op 40 Euro zou moeten staan. Ik heb steeds gezegd dat 15 Euro voor nu het juiste niveau is en bij meer positief coronanieuws is aan 20-25 Euro te denken. Ik vind dat een vrij relistische aanname en betekent nog steeds 15 euro per aandeel discount i.v.t. de boekwaardes.

quote:

!@#$!@! schreef op 17 november 2020 16:17:

@NLValue
Ja, dat wist ik. Maar aandelen willen uitlenen , betekent niet dat er automatisch vraag voor is. Dus dat zo'n fonds bij slechts 3% netto short posities , al zijn aandelen kan uitlenen vind ik nogal vreemd. Immers iedereen met vaste posities wil zijn aandelen uitlenen om zijn kosten te drukken.

De uitleen vergoeding voor ECP is ook slechts 0,88% op dit moment.
(WHA is 8,5% bv, URW is het 16% -> veel hogere vraag)

quote:

Branco P schreef op 17 november 2020 15:49:

[...]

Dat is het inderdaad, je hebt het wel begrepen. Alleen heb ik gezegd dat die eenmalige correctie van 100 --> 90 plaatsvindt in de komende jaren omdat dan 20% van de grote huurders 20% huurkorting krijgen. Ondertussen vind ik dat ook een iets te ruime aanname overigens, maar goed hoe ziet die huur ontwikkeling er dan inderdaad zeer vereenvoudigd uit:

2019: 100
2020: 95
2021: 90
2022: 91
2023: 93
2024: 95
etc.

dit is dan zonder rekening te houden met alle uitbreidingen/waardetoevoegingen.

quote:

!@#$!@! schreef op 17 november 2020 16:45:

Toch zijn er kennelijk weinig short posities over zijn geheel. Ik ga er niet diep induiken, want het doet er verder niet toe.
www.blackrock.com/ch/individual/en/pr...

Maar een fonds als dit heeft een geweldige 0,06% rendement op zijn short posities. verwaarloosbaar dus.

Onderaan de pagina is er een tabel met uitgeleende posities. Het is mij niet duidelijk hoe dit werkt. Immers het lijkt een tabel voor alle blackrock fondsen ?? maar ECMPA staat er niet tussen.

quote:

NLvalue schreef op 17 november 2020 16:37:

[...]

Oei. Zo'n zwartgallige voorspelling had ik niet van Branco verwacht.

quote:

Branco P schreef op 17 november 2020 17:48:

[...]

Ik heb anders al honderd keer op dit forum deze verwachting herhaald, dus dan lees jij kennelijk mijn posts nooit.

quote:

Branco P schreef op 17 november 2020 14:15:

[...]

Volgens de landen segmentinformation is de verhouding borrowings en object value de afgelopen jaren:

JUN'16: 850mio/1500mio = 57%
JUN'17: 905mio/1644mio = 55%
JUN'18: 838mio/1502mio = 56%
JUN'19: 876mio/1568mio = 56%
JUN'20: 927mio/1568mio = 59%

en in september (na afsluiten 2 staatsgegarandeerde leningen):

SEP'20: 943mio/1574 = 60%

zonder die twee staatgegarandeerde leningen (ik neem aan zonder onderpand):

SEP'20: 919mio/1574mio = 58%

trek daar vervolgens cash and deposits (42 mio) vanaf en je komt op:

SEP'20: 877mio/1574mio = 56% = LTV

je zou ook de receivables (18 mio) er vanaf kunnen trekken, dan kom je op:

SEP'20: 859mio/1574mio = 55%

Als je naar die percentages in de jaren 2016 tot en met 2019 kijkt (allemaal >55%) dan kun je geen andere conclusie trekken dan dat, indien er op asset niveau sprake is van LTV convenanten, die LTV convenanten eerder van zo'n 70% uitgaan.

Verder komt de huurgroei in Italië van de afgelopen jaren van de volgende objecten:

Carosello, Collestrada, Il Castello, Cremona Po, I Portali

I Gigli staat niet in dat rijtje omdat het verkleinen van de Hypermarkt en de aansluitende verhuur aan Primark en ZARA gepaard ging met een lichte huurdaling. De waarde van het object is hierdoor echter wel toegenomen (446mio in JUN''18 --> 475mio in JUN'20). Logisch ook want met de verkleining van de Hypermarkt naar een toekomstbestendig oppervlak én de grote nieuwe Primark en ZARA, heb je een mooiere belegging in je handen. Wat vertelt ons dit tot slot nog meer? De huren die Primark en ZARA per m2 betalen zijn laag, nog lager dan die van de Hypermarkt. Waar zou jij als Primark of ZARA liever zitten? In de binnenstad tegen tophuren? Of in zowat het drukste winkelcentrum van Italië tegen zeer gematigde huren, goed bereikbaar en met gratis parkeren voor de deur?

Ik hoop dat dit nu ook allemaal weer duidelijk is. De Italiaanse leningen met staatsgarantie waren inderdaad "just in case". ECP was gek geweest als ze daar niet van geprofiteerd hadden. Nu met de tweede golf is het ook een bevestiging dat die "just in case" werkelijkheid is geworden.

We gaan in Italië de komende jaren verdere huurgroei en waardegroei zien. Allereerst bij I Gigli omdat daar de verdieping (voorheen Bazar en Speelgoed) in Q3 2020 opgeleverd is aan kleinere hoogwaardigere huurders als Adidas, JD Sports en Nike. Eerder hadden we al geconstateerd dat deze verhuren de logische verklaring zijn voor de aanzienlijke rental uplifts in Italië in Q3 2020.

quote:

Up&Down schreef op 17 november 2020 20:03:

[...]

Branco, het klopt toch niet dat je en de lening en het cash geld hiervan aftrekt om de LTV te betekenen?
Het geld dat ze hebben gekregen vanuit de door de staat gegarandeerde lening wordt of als cash aangehouden of is gebruikt om een andere lening af te lossen.

quote:

Branco P schreef op 17 november 2020 17:48:

[...]

Ik heb anders al honderd keer op dit forum deze verwachting herhaald, dus dan lees jij kennelijk mijn posts nooit.

quote:

MFCons schreef op 17 november 2020 19:23:

[...]

Dat is bekend.

Vandaag ook weer een unserperformance van WHA.

quote:

NLvalue schreef op 18 november 2020 08:44:

[...]
Ik zie het - ik was te subtiel

Als JIJ gelooft dat dat de huurontwikkeling is - is JOUW verwachting dat er geen afboekingen gaan volgen een volstrekt idiote aanname.

of de LTV 57, of 60% NU is in Italie, is volstrekt irrelevant. Je trekt niet de conclusie dat met JOUW verwachtingen - diverse centra in Italie tegen of over hun convenanten gaan schuren in de TOEKOMST

Want over de toekomst.. daar gaat over bij beleggen

quote:

NLvalue schreef op 18 november 2020 09:05:

[...]

eh - wil niet vervelend doen.. maar Junkyard is tot nu toe de enige die het goed gezien heeft - Winkels zijn een grafsector om in te beleggen..

ECP doet ytd het niks beter dan KLEP, En beiden doen t stukken slechter dan Vastned, Brookfield, Hufvudstaden..

WHA total return loopt 3% achter op de -40% van ECP dit jaar.

Dat is het verschil tussen "graf management, junkstatus, "6% IRR" strategie, slecht og, zwakke verhuur organisatie, strategische blunders" vs de witte raaf ECP.. Nou nou. Ik zeg - allebei bagger beleggingsrendement

Dus de overweging van de dag: waarom blijft de markt ECP toch maar waarderen als een kreupel paard, net zoals WHA...?

( en nee - een ceo die beweert dat er geen afboekingen meer gaan volgen wordt volstrekt ongeloofwaardig geacht - dus dat " als de bomen in de hemel groeien is t CO2 probleem opgelost" verhaal ga je geen indruk mee maken op de markt)