Eurocommercial Properties « Terug naar discussie overzicht

quote:

Branco P schreef op 20 november 2020 09:21:

[...]

Macerich heeft hetzelfde type Malls als SPG en URW. Grote Malls met de Warenhuizen die allemaal op omvallen staan etc. Ik blijf van die hele sector weg in de USA.

Als je iets zou overwegen in de USA, investeer dan in Walmart zou ik zeggen. Maar goed, dan moet je met een relatief laag (maar vrij zeker) rendement genoegen nemen.

quote:

!@#$!@! schreef op 20 november 2020 10:10:

[...]

De hoogte van de huur werd vroeger misschien bepaald door de omzet groei. Maar tijden zijn door online veranderd. Huur wordt natuurlijk ook bepaald door vraag en aanbod. Dat is economie 1.0
Minder vraag is bij gelijkblijvende aanbod een lagere prijs.

quote:

LittleJohn2 schreef op 20 november 2020 09:42:

[...]

I understand your reasons that you don't want to lose these tenants, but their excellent bargaining power hasn't just appeared now out of nowhere. They probably already have very good deals with which they are happy with, so if this potential 20% discount for 20% biggest tenants is related to COVID that it would have to be justified by big decreases in sales and footfall after the lockdown is lifted. And if we see the big decreases in sales/footfall, then you should rather expect that you will have to cut rents of your smaller tenants too, rather than increase them. Also, if EPC shopping centres are exactly the places these large tenants prefer and ECP has one of the lowest Occupancy Cost Ratios in the industry, than if there is a return to normal pre-covid levels after the lockdown in terms of sales/footfall, than ECP should look to increase their rents, rather than decrease them.

quote:

Gordian Knot schreef op 20 november 2020 10:32:

Wellicht heb ik het gemist hier op het dit forum maar zag een update van GS afgelopen dinsdag.
GS Sell €9.90

quote:

LittleJohn2 schreef op 20 november 2020 10:50:

[...]

I believe that Branco had different reasons for that than online sales (not a new thing) and supply/demand (because I believe he referred to 20% discount for 20% of biggest tenants across entire portfolio)

quote:

Gunther schreef op 20 november 2020 10:10:

[...]
NLValue, als de omzetten in Frankrijk dalen en de huren stijgen dan zou de occupancy cost rate volledig uit de pas gaan lopen en dat is geenszins het geval toch?

quote:

Branco P schreef op 20 november 2020 11:01:

[...]

Ik heb het wel gemeld hier.

Hetzelfde geldt voor URW, daar deed GS hetzelfde.

Vermoedelijk hebben ze ook KLEP te grazen genomen, maar dat vind ik zo snel niet terug

We is de richting duidelijk ook GS is van 7,40 alweer omhoog gegaan naar 9,90 (in 2,5 maand tijd)

Je kunt ook nog verwachten dat UBS of BoA hetzelfde trucje uithalen. Daarmee de upswing eruit halen en de koers weer wat temperen tot het volgende positieve nieuwsfeitje. In de tussentijd zal vast Kepler of ABN nog met een koopadvies komen, maar we hebben gezien dat de adviezen van GS en consorten een grotere impact hebben.

quote:

Gunther schreef op 20 november 2020 10:10:

[...]

NLValue, als de omzetten in Frankrijk dalen en de huren stijgen dan zou de occupancy cost rate volledig uit de pas gaan lopen en dat is geenszins het geval toch? Ik zie dat smeltende ijsblokje niet en denk zeker dat in Brussel nog veel waarde toegevoegd kan worden.

quote:

NLvalue schreef op 20 november 2020 12:06:

[...]

Of je vindt dat de cashflows gaan dalen/krimpen/smelten/verdampen is semantiek. Beleggers in winkelvastgoed worden al jaren teleurgesteld.

quote:

Gaston Lagaffe schreef op 20 november 2020 11:25:

[...]Interessante opmerking. Ik let vooral op de OCR (Occupancy Cost Ratio/Rate) om te zien waar eventuele risico's zitten / ontstaan. (lage OCR = ECP/Mercialys = minder risicovol -> hoge OCR = URW / Klepierre = risicovoller) Als omzetten van huurders dalen dan zal je als verhuurder toch iets aan de Occupancy Costs moeten doen. Doe je niks dan stijgt de OCR -> gevolg : huurder zal aandringen op huurverlaging -> waarde OG daalt. Ik vraag me even af of dit in de praktijk ook zo werkt (Branco ?) maar vind het een mooie insteek ! Ik heb ook de indruk dat INTU onderuit gegaan is door dermate hoge kosten / huur in rekening te brengen dat simpelweg de meeste huurders niets konden overhouden.

quote:

Gaston Lagaffe schreef op 20 november 2020 11:25:

[...]Interessante opmerking. Ik let vooral op de OCR (Occupancy Cost Ratio/Rate) om te zien waar eventuele risico's zitten / ontstaan. (lage OCR = ECP/Mercialys = minder risicovol -> hoge OCR = URW / Klepierre = risicovoller) Als omzetten van huurders dalen dan zal je als verhuurder toch iets aan de Occupancy Costs moeten doen. Doe je niks dan stijgt de OCR -> gevolg : huurder zal aandringen op huurverlaging -> waarde OG daalt. Ik vraag me even af of dit in de praktijk ook zo werkt (Branco ?) maar vind het een mooie insteek ! Ik heb ook de indruk dat INTU onderuit gegaan is door dermate hoge kosten / huur in rekening te brengen dat simpelweg de meeste huurders niets konden overhouden.

quote:

MFCons schreef op 20 november 2020 12:16:

[...]

Afgezien van het koersverloop is er weinig teleurstellend over de inkomsten & dividend bij ECP toch? Hoezo jarenlang teleurgesteld? Risico neemt toe, dus neemt de koers af. Met het onderliggende resultaat is niets mis.

quote:

NLvalue schreef op 20 november 2020 13:01:

[...]

Denk dat je voorbij " het gemiddelde' moet kijken. Carrefour rapporteert minder dan 2% huisvestingskosten (afschrijving/lease) Ahold is ook een paar procent. Of te wel - verhuur je veel aan dat soort jongens als % van je mix, zal de OCR lager liggen dan als je aan LVMH verhuurt.

ECP is een beetje amorf - soms zit de hyper bij een ander, en doen zij de winkels erom heen (Centr Azur etc)

Waar je de huurders issues ziet is de periferie - fashion die tegen 20% OCR huurt, en de omzet 35% ziet dalen - dan wordt de OCR 30% en gaat opeens het vrij hard (gestileerd voorbeeld)

quote:

NLvalue schreef op 20 november 2020 13:13:

[...]
Over de onderliggende resultaten hebben we t gehad - zowel branco als ik zijn van mening dat de toekomstige huursom gaat dalen.

Het werk wat je zelf moet doen is bepalen welke koers je daarbij hoort..

quote:

Gompie schreef op 20 november 2020 15:22:

De huren zijn veelal gekoppeld aan een cpi oftewel inflatie. Er worden nu megabedragen in de economie gepompt. Dat gaat tot inflatie leiden en dan zijn wij als aandeelhouders beter beschermd tegen waardeverlies dan spaarders of andere aandeelhouders. De analisten zullen dan snel hun meningen weer moeten aanpassen...