DeBeurs.nl

[verwijderd] 19 december 2020 03:45

0

quote:
NLvalue schreef op 18 december 2020 18:40:
[...]

je leest wel er veel in wat ik schrijf.

Concreet heb gezegd dat hier op het forum Bordeaux als bij verre het meest waarschijnlijke verkoopobject is gesuggereerd.. maar dat ECP gewoon iets anders doet.

En daarmee suggereer ik dat we hier op het forum iets te veel denken dat we wel weten hoe het allemaal zit.

Niets meer dan dat.

Beste NLValue: ik doe toch echt mijn best om zorgvuldig te lezen. Hierboven (een post eerder) jouw citaat van 10 december dat Bordeaux al viermaal verkocht was .... daar refereerde ik naar. Ik meende dat die opmerking negatief bedoeld was terwijl er nu dus met 3 verkopen van afgelopen maanden 'n kleine honderd miljoen aan cash is opgehaald (tegen redelijke prijzen in vergelijking met de discount to NAV op de beurs) die toch echt wel 'n bijdrage leveren aan het bestrijden van mogelijke zorgen over financial disstress.

Natuurlijk ben ik het met je eens dat er op het forum veel mensen zitten die het allemaal denken te weten - en daar zal ik me ook wel soms schuldig aan maken. Toch ben ik wel positief over ECP, niettegenstaande mijn bewustzijn dat het retail vastgoed spel sterk is veranderd waarbij het niet zonder meer helder is waar dit 'allemaal gaat eindigen'?

NLvalue 19 december 2020 09:25

0

quote:
Felix M. schreef op 19 december 2020 03:45:
[...]

Beste NLValue: ik doe toch echt mijn best om zorgvuldig te lezen. Hierboven (een post eerder) jouw citaat van 10 december dat Bordeaux al viermaal verkocht was .... daar refereerde ik naar. Ik meende dat die opmerking negatief bedoeld was terwijl er nu dus met 3 verkopen van afgelopen maanden 'n kleine honderd miljoen aan cash is opgehaald (tegen redelijke prijzen in vergelijking met de discount to NAV op de beurs) die toch echt wel 'n bijdrage leveren aan het bestrijden van mogelijke zorgen over financial disstress.

Natuurlijk ben ik het met je eens dat er op het forum veel mensen zitten die het allemaal denken te weten - en daar zal ik me ook wel soms schuldig aan maken. Toch ben ik wel positief over ECP, niettegenstaande mijn bewustzijn dat het retail vastgoed spel sterk is veranderd waarbij het niet zonder meer helder is waar dit 'allemaal gaat eindigen'?

Ik begrijp het. Ik maak het punt omtrent Bordeaux voor een heel specifieke reden. Dat is het patroon dat op dit forum vrij vaak terug komt. De eerste post is in de trant " "dat is een mogelijkheid" 30 posts later wordt het als "voldongen feit" weggezet - zelfs in termen van "huid is al verkocht".. . Zonder dat ECP daar ooit iets over gezegd heeft.

Andere onderwerpen waar hier naar "feit" toegepraat wordt is dat ECP immuun is voor de problemen die alle andere spelers in de sector hebben. Dat het liquiditeitsprobleem opgelost is. Dat er 100% stock wordt uitgekeerd. Dat boekwaardes niet omlaag kunnen. Etc.

Qua negativiteit: winkel vastgoed is een inferieure beleggingscategorie - het levert al jaren slechte beleggingsrendementen op (vs de alternatieven waarin je je geld in kan steken) - en ik heb geen enkele reden om - met een horizon van 5+Y - aan te nemen dat dat anders gaat zijn. ECP is redelijk goed gepositioneerd in een zwaar zieke sector

De sector moet gesaneerd en geconsolideerd worden. ECP draait redelijk door - maar gaat geen rol van betekenis kunnen spelen. Zij staan verplicht langs de zijlijn omdat ze de financiele flexibiliteit missen - en op een aantal zaken ruim achter lopen op hun concurrenten. (ja dat doen ze: KLP Gresb 97 - 1,4mrd groene faciliteit, WHA 93 - 100miljoen, ECP 83 - 39 miljoen.)

Beleggen in winkelvastgoed is geen no-brainer, en in ECP ook niet. Dat de NIY naar 6-7% kunnen gaan is een reeel risico.
Dat zijn rendementen die taxateurs bij WDP en Aedifica reele waarderingen vinden voor vastgoedobjecten die volverhuurd zijn en in stevige groeimarkten opereren. Winkels gaan niet blijvend hoger gewaardeerd worden dan dat - kwestie van tijd voor dat dat omslaat.

NLvalue 19 december 2020 09:56

0

quote:
Branco P schreef op 18 december 2020 22:10:
[...]

geen idee wat je hier nu allemaal schrijft en doet, er is geen touw aan vast te knopen. Toch heeft iemand het begrepen getuige het duimpje ;-) Nee alle gekheid op een stokje, wat je klaarblijkelijk niet op je netvlies hebt staan is dat ieder object een eigen huurniveau kent en dat ieder object ook tegen een eigen NIY in de boeken staat. Dus wat je allemaal aan het proberen bent met vergelijkingen op portefeuilleniveaus en gemiddelde NIY per land heeft totaal geen zin.

Nog een klein extra lesje dan maar: Grenoble is een gebouw over 7 a 8 verdiepingen met een grote FNAC over meerdere verdiepingen en een hotel op de bovenste ca. 4 verdieping. Die Fnac en dat hotel op de verdiepingen betalen relatief lage huren per m2 (<100 euro per m2 zou goed kunnen). Alleen de huurniveaus van C&A en McDonalds op de begane grond (plus deels eerste verdieping) zijn beduidend hoger, daar kun je wel van zo'n 300 Euro per m2 uitgaan.

Maar NL Value, ik heb toch wel met je te doen op deze vrijdagavond dus ik help je een beetje zodat je toch een nuttige bijdrage kunt leveren. Jij wilt toch zo graag aantonen dat er onder boekwaarde verkocht is? Kijk dan nog eens naar de taxatiewaardes voor Grenoble per juni 2018 (ca. 42mio), juni 2019 (ca. 38mio) en juni 2020 (ca. 37mio) en trek op basis daarvan nou eens een conclusie die in jouw straatje past. Plaats daar nou eens een kritische kanttekening bij.

het neerbuigende toontje is weer terug.. van de man die het zelfs beter denkt te weten dan de Rvb/RvC van de Simon Property group. we pakken de pot jozo er maar weer eens bij.

Jammer dat je steeds weer in je eigen fantasie wereld verstrikt raakt dat ECP immuun is. wake up & smell the coffee...

Concreet is jouw fictie dat er niet verkocht is beneden boekwaarde gebaseerd op jouw "inschatting" dat de de huur prijs 90/m2 voor Bronsen is. Vervolgens " zou goed kunnen" verzin je de huurprijzen van de bg en verdiepingen van Grenoble om te "verklaren" dat die huur in Grenoble 80% onder die van WHA Fr ligt.

Waar die "incompetente" verhuurorganisatie 191/m2 weet te realiseren - ondanks forse leegstanden, meerdere bioscopen die aardig wat goedkope m2 absorberen..

Geen sprankje twijfel bij Branco dat er niet beneden boekwaarde verkocht wordt. " kan gewoon niet waar zijn - en als Branco iets denkt - dan is het gewoon waar". Neem dat maar van Branco aan.

Gaston Lagaffe 19 december 2020 09:58

1

quote:
Branco P schreef op 18 december 2020 22:10:
[...]
Kijk dan nog eens naar de taxatiewaardes voor Grenoble per juni 2018 (ca. 42mio), juni 2019 (ca. 38mio) en juni 2020 (ca. 37mio) en trek op basis daarvan nou eens een conclusie die in jouw straatje past.

Het is jammer dat ECP niet de afzonderlijke verkoopprijzen vermeld (hadden ze kunnen doen). Verkoop Grenoble zal waarschijnlijk ergens in Q1-2021 afgerond worden. (CA lijkt mij een solide partij dus verwacht hier geen problemen maar je weet het nooit). Ik vraag me af waarom ECP deze "mist" veroorzaakt ? Is het een eis van CA ? Wat we wel kunnen zien is dat de taxatiewaarde redelijk fors daalt (€ 5mio in 3 jaar is minus 12%) Mocht men Grenoble voor ca. € 36mio kunnen verkopen dan lijkt mij dit, gezien de slechte omstandigheden, een goed resuitlaat. De LTV daalt met ca. O,5% . Grenoble was een "vreemde eend" <> geen foodanchor, wat aan de kleine kant en lijkt beter bij een locale exploitant te passen. Waar ik nog het meest van opkijk is de verkoop zelf. ECP wil dus verkopen en vind ook een koper. De onderwaardering tov NDV wordt er voor een groot deel uitgehaald. Als belegger kan je hier alleen beter van worden. Ik zou graag zien dat ze in Italië minimaal een object (deels ?) zouden verkopen. Het gewicht van Italië wordt (door de laatste transacties) te groot. Straks is het geen ECP maar ICP en dat vind ik een te groot risico. Tevens zou deze stap extra gunstig voor de LTV kunnen uitpakken (LTV Italiaans OG waarschijnlijk iets hoger) Laten we hopen dat CEO van Garderen nog een paar redelijk mooie verkopen kan realiseren (echt goed zal het niet kunnen zijn) dan komt het contante dividend vanzelf weer in zicht en dat zal dividendbeleggers kunnen trekken. Eigenlijk worden we toch wel verrast door deze stap. Nog een vraag : kijkend naar Etrembieres, waarom draait dit niet zo lekker ? Alle plussen lijken aanwezig te zijn?

NLvalue 19 december 2020 09:59

0

quote:
Felix M. schreef op 19 december 2020 03:44:
[...]

Zie hierboven citaat van NLValue van 10 december dat "Bordeaux al 4x verkocht is"

Hierbij de volledige quote

A plan is not reality...

Nog geen 8 maanden geleden had het URW management een "plan" met 12 miljard liquiditeit. Dat liep anders.

Waar ik zeker niet mee wil zeggen dat ECP dat pad op gaat - maar wel dat de huid hier wel heel vaak/continue verkocht wordt voordat de beer geschoten wordt:

Bordeaux ia al 4x verkocht. De huuropbrengsten van projecten die nog niet eens in de committed pijplijn zitten worden alvast meegenomen. We nemen alvast aan dat het 100% stock div gaat worden om t LTV probleem op te lossen. We nemen niet aan dat corona in 2021 ook nog effect gaat hebben.

Equally tedious

NLvalue 19 december 2020 10:22

0

quote:
Gaston Lagaffe schreef op 19 december 2020 09:58:
[...]Het is jammer dat ECP niet de afzonderlijke verkoopprijzen vermeld (hadden ze kunnen doen). Verkoop Grenoble zal waarschijnlijk ergens in Q1-2021 afgerond worden. (CA lijkt mij een solide partij dus verwacht hier geen problemen maar je weet het nooit). Ik vraag me af waarom ECP deze "mist" veroorzaakt ? Is het een eis van CA ? Wat we wel kunnen zien is dat de taxatiewaarde redelijk fors daalt (€ 5mio in 3 jaar is minus 12%) Mocht men Grenoble voor ca. € 36mio kunnen verkopen dan lijkt mij dit, gezien de slechte omstandigheden, een goed resuitlaat. De LTV daalt met ca. O,5% . Grenoble was een "vreemde eend" <> geen foodanchor, wat aan de kleine kant en lijkt beter bij een locale exploitant te passen. Waar ik nog het meest van opkijk is de verkoop zelf. ECP wil dus verkopen en vind ook een koper. De onderwaardering tov NDV wordt er voor een groot deel uitgehaald. Als belegger kan je hier alleen beter van worden. Ik zou graag zien dat ze in Italië minimaal een object (deels ?) zouden verkopen. Het gewicht van Italië wordt (door de laatste transacties) te groot. Straks is het geen ECP maar ICP en dat vind ik een te groot risico. Tevens zou deze stap extra gunstig voor de LTV kunnen uitpakken (LTV Italiaans OG waarschijnlijk iets hoger) Laten we hopen dat CEO van Garderen nog een paar redelijk mooie verkopen kan realiseren (echt goed zal het niet kunnen zijn) dan komt het contante dividend vanzelf weer in zicht en dat zal dividendbeleggers kunnen trekken. Eigenlijk worden we toch wel verrast door deze stap. Nog een vraag : kijkend naar Etrembieres, waarom draait dit niet zo lekker ? Alle plussen lijken aanwezig te zijn?

Denk dat we iets teveel proberen te lezen in deze verkopen - er was een markt - ECP wilde verkopen. Tactisch de kans benut.

Verder kan ik geen lijn ontdekken in de portfolio keuzes - er is nog geen strategisch plan (gecommuniceerd) hoe de verkopen in de komende jaren gedaan gaan worden. Focus marken, type objecten.

Ter referentie WHA:
- Verkoop Fr omdat geen schaalgrootte bereikt kan worden
- Verkoop elk object dat niet tot FSC geconverteerd kan worden
- Verkoop elk object dat niet tot min financiele doelstelling x gebracht kan worden.

Helder.

Branco P 19 december 2020 11:49

0

quote:
Branco P schreef op 28 augustus 2020 23:11:
Ik heb nog eens rustig naar de Webcast geluisterd. Noemenswaardig:

* voor ca 70 mio aan intentieovereenkomsten gesloten (verkoop 1 object FR en 1 object ZW)
* en men is voornemens daar bovenop 150mio te verkopen (maar men begint daar nu pas aan)
* de juli omzet in Frankrijk lag 1% boven het niveau van juli 2019. In Zweden was dit zelfs 3%
* Sinds het uitbreken van Covid zijn 80 nieuwe leases afgesloten, een aanzienlijk deel met volledig nieuwe huurders, en de gemiddelde rental uplift op die huurcontracten was +13%. Nieuwe huurders zagen hun kans schoon om eindelijk een plekje in één van de centra te bemachtigen (ze kunnen het mooi brengen)

Even terug naar de toekomst. In de webcast van 28 augustus gaf men aan voor ca 70mio verkocht te hebben. Dat werd uiteindelijk Moraberg plus Grenoble. Mijn inschatting destijds was inderdaad Moraberg plus Bordeaux. Junkyard, die we de laatste tijd weinig horen tot mijn spijt, gaf op 27 augustus nog aan dat hij Grenoble een waarschijnlijke kandidaat vond. Ikzelf heb hier ook regelmatig aangegeven dat een aantal objecten op de verkooplijst staan, waaronder zeker Bordeaux en zeker ook Grenoble. De laatste maanden is bij mij de focus op Bordeaux komen te liggen omdat een transactie van een object met een hotel erin midden in Coronatijd mij niet waarschijnlijk leek. En een klein objectje in hartje Bordeaux, daar zal interesse voor zijn bij een bepaald type belegger dat niet in de markt is voor 100+ mio objecten in middelgrote steden.

Maar men zei dus ook dat er een verdere 150mio aan verkopen gepland zijn en we weten nu dat het deelobject van Ingelsta (van rond ca. 18mio) daar onderdeel van was. Dus men heeft nog andere objecten ter waarde van zo'n 130mio op de korrel voor verkoop in 2021.

Als ik kijk naar:
1) de objecten met de hoogste yields (laatst bekende yields zijn van juni 2019), die kennelijk het makkelijkst verkopen
2) objecten waarbij de Hypermarkt niet in eigendom is bij ECP
3) de objecten die van juni 2017 tot aan juni 2019 en daarna (op basis van de verdere waardeontwikkeling zonder de yields te kennen) een ontwikkeling richting steeds hogere yields laten zien

Dan zijn dat de objecten:
* Grand A in Amiens (58mio)
* Les Portes de Taverny regio Parijs (61 mio)
* MoDo regio Parijs (70 mio)
* Cremona Po (111,5 mio)
* Les Atlantes bij Tours (115,4 mio)
* Curno (123,8 mio)

Waarbij mijn voorkeur uit zou gaan naar (een combinatie van) een van de vetgedrukte objecten. Bij Cremona Po zou men de "Ingelsta-truc" kunnen toepassen en alleen de externe big boxes verkopen. Bij Les Atlantes moeten eerst de plannen gereed zijn voor uitbreiding&renovatie voordat een verkoop aan de orde zou zijn en Curno lijkt mij een object dat nu te goed in het beleggingsprofiel past om te willen verkopen.

En ja, een verkoop van Bordeaux, die nu tegen de laagste NIY van alle objecten (ca. 3,4%) in de boeken staat zou zeer welkom zijn want als die tegen boekwaarde verkocht zou worden, dan zou dat juist een steun in de rug zijn voor alle waarderingen van de objecten portefeuille, dus ook voor het gros van de objecten met yields tussen 4,5% en 5%. Mijn inschatting blijft derhalve dat Bordeaux ook op de exit list staat.

Maar goed, ik kan ook zeggen: er komen verdere verkopen aan en we zien wel wat het wordt. ECP heeft verdere verkopen aangekondigd zal m.i. daarop doorkomen.

Up&Down 19 december 2020 11:50

0

quote:
NLvalue schreef op 19 december 2020 10:22:
[...]

Denk dat we iets teveel proberen te lezen in deze verkopen - er was een markt - ECP wilde verkopen. Tactisch de kans benut.

Verder kan ik geen lijn ontdekken in de portfolio keuzes - er is nog geen strategisch plan (gecommuniceerd) hoe de verkopen in de komende jaren gedaan gaan worden. Focus marken, type objecten.

Ter referentie WHA:
- Verkoop Fr omdat geen schaalgrootte bereikt kan worden
- Verkoop elk object dat niet tot FSC geconverteerd kan worden
- Verkoop elk object dat niet tot min financiele doelstelling x gebracht kan worden.

Helder.

Op dit forum zie ik exact gebeuren waarom de koers van ECP ook nog achterblijft op de beurs. Ik geloof in principe wel dat ECP een strategie heeft en dat ze deze uitvoert. Ik ben het wel met NLValue eens dat er slecht over wordt gecommuniceerd. Vandaar veel discussie op dit forum en vandaar dat de koers achterblijft. Zeker in deze tijd hebben beleggers in deze sector behoefte aan 100% duidelijkheid. En deze wordt op veel punten niet gegeven. Ze geven weliswaar voldoende punten die je met elkaar kunt verbinden; beleggers willen echter 100% zekerheid. Ze willen dat ECP deze punten ook zelf verbindt. En dan kun je wel stellen: dat hebben ze nog nooit gedaan. Maar we hebben ook nog nooit een boekjaar van 18 maanden gehad met 2 lockdowns, een onduidelijk dividendbeleid, meerdere verkopen van assets en een onbekende invloed van online verkopen naar de toekomst.. De wereld verandert en dus dient de communicatie van ECP ook te veranderen.
Dus zeg niet alleen dat je centra hebt verkocht, maar ook wat het gevolg voor de LTV is.
Geef ook aan waarom je exact deze centra hebt verkocht; laat ons er niet over discussiëren.
Etc. Etc.

Ondanks bovenstaande ben ik positief en geloof ik erin dat ze de goede maatregelen nemen. Dat ze alleen de communicatie vergeten..

Gaston Lagaffe 19 december 2020 12:02

0

quote:
NLvalue schreef op 19 december 2020 10:22:
[...]
Verder kan ik geen lijn ontdekken in de portfolio keuzes - er is nog geen strategisch plan (gecommuniceerd) hoe de verkopen in de komende jaren gedaan gaan worden. Focus marken, type objecten.

Ter referentie WHA:
- Verkoop Fr omdat geen schaalgrootte bereikt kan worden
- Verkoop elk object dat niet tot FSC geconverteerd kan worden
- Verkoop elk object dat niet tot min financiele doelstelling x gebracht kan worden.

Helder.

Ha NLvalue, je weet dat ik WHA interessant maar wat te risicovol vind ivm de substantiële wijzigingen die men daar wil en moet doorvoeren. Op zich niks mis met het strategisch plan (maar herinvesteren zou ik in veel mindere mate doen <> liever inkoop aandelen en fonds nagenoeg opheffen). Bij ECP is de noodzaak om fors in te grijpen iets minder maar ook hier kan men OG afstoten want de rek is er bij vele objecten uit. Het zal vaak alleen maar minder worden dus verkoop als je een mooie prijs kan krijgen. Dat is lastig want je maakt de organisatie kleiner en dat wil men natuurlijk niet. Als WHA klein genoeg is geworden zou ik een samenvloeing van WHA, WHB en ECP wel zien zitten, al was het alleen al vanwege de spreiding en synergievoordelen. Op dit moment onhaalbaar gezien de "werkzaamheden" bij WHA. Toch zal die consolidatie een keer moeten plaatsvinden. Er is sprake van "managed decline" en dat valt niet te voorkomen.Blijft de onderwaardering vergelijkbaar dan zou er eigenlijk naar toegewerkt moeten worden. Op de huidige weg doorgaan zal te weinig opleveren.

Branco P 19 december 2020 12:13

0

quote:
NLvalue schreef op 19 december 2020 10:22:
[...]
Ter referentie WHA:
- Verkoop Fr omdat geen schaalgrootte bereikt kan worden
- Verkoop elk object dat niet tot FSC geconverteerd kan worden
- Verkoop elk object dat niet tot min financiële doelstelling x gebracht kan worden.

Helder.

Ja, dat is zeker helder, maar bedenk wel:

* De objecten zijn oververhuurde left-overs van URW en KLEP (destijds Corio)
* De organisatie is relatief onervaren.
* De zogenaamde strategiewijziging is helemaal geen strategiewijziging maar een winstwaarschuwing voor de toekomst.
* Het management is onervaren als het op management van winkelvastgoed aankomt en de CEO is een dandy die overal op de foto wil en graag praatjes maakt in plaats van dat hij nederig aan het werk gaat.
* Overhaast (grote) verliezen nemen op een Franse portefeuille die op twee objecten na best prima functioneert (en een prima schaalgrootte heeft ) voor mij geen teken is van goed management.

Neemt niet weg dat je met WHA een mooi aandeel in handen hebt mits je die een paar maanden terug voor 7 euro hebt ingeslagen, maar dat geldt ook uiteraard ook voor ECP tegen 9 euro of KLEP tegen 11 euro. Die laatste twee hadden en hebben mijn voorkeur boven WHA.

LittleJohn2 19 december 2020 12:46

0

Yesterday, I sold another 430 pieces, now I'm left with only 1375 pieces (from over 4500 a week ago ).

Covid update

Belgium:

'Coronavirus: Belgium’s reproduction rate rises to 1.0'

www.brusselstimes.com/news/belgium-al...

Sweden:

'Sweden announces toughest Covid measures yet' (positive news)

www.ft.com/content/71d67d6d-32eb-47f4...

Italy:

'Lockdowns in Italy as Austria goes into lockdown for third time – as it happened'

www.theguardian.com/world/live/2020/d...

'Bars and non-essential shops to close over both holidays in Italy; Sweden introduces tougher measures after recording 9,654 cases; Austria announces third lockdown just 11 days after ending last one'

France:

'COVID-19: France won't return to 'normal' until autumn 2021, scientific adviser warns'

news.sky.com/story/covid-19-france-wo...

It comes after Rishi Sunak extended the furlough scheme, suggesting tough rules would also last well into 2021 in the UK.

Branco P 19 december 2020 13:03

0

quote:
Gaston Lagaffe schreef op 19 december 2020 09:58:
[...]
Laten we hopen dat CEO van Garderen nog een paar redelijk mooie verkopen kan realiseren (echt goed zal het niet kunnen zijn) dan komt het contante dividend vanzelf weer in zicht en dat zal dividendbeleggers kunnen trekken. Eigenlijk worden we toch wel verrast door deze stap. Nog een vraag : kijkend naar Etrembieres, waarom draait dit niet zo lekker ? Alle plussen lijken aanwezig te zijn?

Uiteraard speelt nu in 2020 Corona een rol die m.i. voor Etrembieres extra nadelig uit zou kunnen pakken omdat dit object naar schatting zo'n 90% van haar klandizie uit Genève (Zwitserland) trekt en men is mogelijk toch wat huiverig om voor (dagelijkse) inkopen nu de grens over te steken.

Zonder het object en de locatie bezocht te hebben (dat is eigenlijk nodig om een volledig beeld te vormen) zie ik bij Etrembieres de volgende aandachtspunten/zwaktes:

* Het object is niet echt onderdeel van een "groter geheel" waardoor het object het volledig moet hebben van zijn eigen "trekkracht". Er zijn direct rondom het object dus geen complementaire functies zoals een bioscoop, tankstation, sportvoorziening, bouwmarkt, tuincentrum, verdere Grootschalige Detailhandels Vestigingen waardoor er ook weinig synergie is. Ik zie wel een Lidl en een fietsenwinkel, maar veel meer is het niet. Voor Val Thoiry (moet het naar schatting ook voor zo'n 70% van klandizie uit Genève hebben) is dat anders. Val THoiry is van zichzelf al een groter object en direct ernaast staan een bouwmarkt, een tankstation en circa 12 GDV winkels

* De opzet/het ontwerp van het object Etrembières is niet optimaal. Je parkeert in een parkeergarage op begane grond en eerste verdieping en vervolgens is het grootste deel van winkelcentrum (waaronder de grote supermarkt) op de tweede verdieping. De consument moet relatief veel ongemakken (o.a. een parkeergarage, liften en roltrappen) accepteren als men hier wil komen inkopen terwijl er ook objecten zijn zoals Val Thoiry waar je gewoon op begane grond buiten voor de deur parkeert en vanaf daar gewoon naar binnen loopt en meteen alle winkels ook op begane grond te vinden zijn. 100% comfort. Daarnaast vind ik ook de voorgevel van het Etrembièrres gebouw niet uitnodigend en vrij gesloten (oordeel eventueel zelf via streetview)

Als ik naar actuele de live druktebeelden op google kijk dan is het as we speak bij beide objecten echter vergelijkbaar drukker dan normaal (zo'n 20% a 30% meer bezoekers dan gebruikelijk)

De laatstbekende OCR's op objectniveau zijn van juni 2018 en toen had Val Thoiry een OCR van 7,3% (uitstekend!) en Etrembieres een OCR van 13,2% (te hoog) dus mijn inschatting is dat bij Etrembierès de huren wat omlaag moeten en dan krijg je de leegstand wel weer gevuld. Op termijn zal je dan de huren van de overige kleine en middelgrote huurders ook neerwaarts bij moeten stellen.

Maar goed, ik doe er een NL Value disclaimer bij en geef even aan dat dit mijn interpretatie is van de situatie en dat het in werkelijkheid uiteraard weer anders zou kunnen zijn ;-)

Branco P 19 december 2020 13:49

0

quote:
LittleJohn2 schreef op 19 december 2020 12:46:
Yesterday, I sold another 430 pieces, now I'm left with only 1375 pieces (from over 4500 a week ago ).

Misschien dat je de stukken de komende weken nog iets goedkoper terug in kunt kopen als er meer mensen denken zoals jij, maar houd ook het positieve vaccinatienieuws goed in de gaten. Sowieso gaat het aantal besmettingen na Pasen weer richting 0 als gevolg van betere weersomstandigheden dus als we naar retail kijken dan hebben we het alleen nog over een risico op winkelsluitingen in een deel van Q1 2021. Januari en begin februari is grosso modo de periode met veruit de laagste omzet, waarbij ik even aanneem dat dit beeld in Europa overal ongeveer hetzelfde is (voor NL en Dld weet ik het zeker). Met andere woorden: de angel is eruit en het is nu een kwestie van afwachten. Als het sociale leven dan vervolgens weer volledig op gang komt zonder beperkingen (dus weer gewoon uitgaan, feesten en festival) dan zal er een inhaalslag plaatsvinden en met name de fashion retailers zullen een aantal topmaanden draaien. Dat kun je op je klompen aanvoelen.

Zweden lijkt sowieso niet over te gaan tot winkelsluitingen, de extra maatregelen betreffen nu alleen het sluiten van zwembaden en bibliotheken. In Zweden blijft het verder vooral bij aanbevelingen en de mensen houden zich daar behoorlijk goed aan.

www.dw.com/en/coronavirus-sweden-impl...

De Zweedse aanpak is wat mij betreft een voorbeeld voor de rest van de wereld, maar Zweden zal uiteraard gebasht blijven worden door de rest van de wereld want het kan natuurlijk niet zo zijn dat de rest van de wereld te overdreven heeft gereageerd! ;-)

Branco P 19 december 2020 14:01

1

Mijn wekelijkse rondje plattegronden leverde in vergelijking met vorige week deze keer maar één wijziging op:

* Bij Cremona Po zie ik dat er op de verdieping, direct naast de bioscoop, een kleine horeca-unit is leeggekomen.

NLvalue 19 december 2020 15:27

0

quote:
Branco P schreef op 19 december 2020 12:13:
[...]

Ja, dat is zeker helder, maar bedenk wel:

* De objecten zijn oververhuurde left-overs van URW en KLEP (destijds Corio)
* De organisatie is relatief onervaren.
* De zogenaamde strategiewijziging is helemaal geen strategiewijziging maar een winstwaarschuwing voor de toekomst.
* Het management is onervaren als het op management van winkelvastgoed aankomt en de CEO is een dandy die overal op de foto wil en graag praatjes maakt in plaats van dat hij nederig aan het werk gaat.
* Overhaast (grote) verliezen nemen op een Franse portefeuille die op twee objecten na best prima functioneert (en een prima schaalgrootte heeft ) voor mij geen teken is van goed management.

Neemt niet weg dat je met WHA een mooi aandeel in handen hebt mits je die een paar maanden terug voor 7 euro hebt ingeslagen, maar dat geldt ook uiteraard ook voor ECP tegen 9 euro of KLEP tegen 11 euro. Die laatste twee hadden en hebben mijn voorkeur boven WHA.

Ik ben het met je eens branco - WHa heeft een relatieve lichtgewicht aan het roer staan - maar zoals de meeste lezers weten denk ik dat als deel van vH’s plan met WHA is het op te doeken als winkel exploitant, en te transformeren I; een houdstermaatschappij van al dan niet beursgenoteerde deelnemingen. Storm is daar weer prima geschikt voor.

Re ECP : ik zou graag horen waar ze op gaan focussen . Idealiter het hypergeanchorde centrum, waarbij ze volledige controle hebben op zowel de hyper als de omliggende winkels. En die een dominante rol in het verzorgingsgebied heeft.Met laser scherpe focus.

Als we dat soort teksten gaan horen weten we ook welke objecten eruit moeten . Wat ze er evt bij moeten zien te kopen. Waar de capex pijplijn naar toe gedirigeerd wordt. Etc.

NLvalue 19 december 2020 16:31

0

quote:
Branco P schreef op 19 december 2020 13:03:
[...]

Uiteraard speelt nu in 2020 Corona een rol die m.i. voor Etrembieres extra nadelig uit zou kunnen pakken omdat dit object naar schatting zo'n 90% van haar klandizie uit Genève (Zwitserland) trekt en men is mogelijk toch wat huiverig om voor (dagelijkse) inkopen nu de grens over te steken.

Zonder het object en de locatie bezocht te hebben (dat is eigenlijk nodig om een volledig beeld te vormen) zie ik bij Etrembieres de volgende aandachtspunten/zwaktes:

* Het object is niet echt onderdeel van een "groter geheel" waardoor het object het volledig moet hebben van zijn eigen "trekkracht". Er zijn direct rondom het object dus geen complementaire functies zoals een bioscoop, tankstation, sportvoorziening, bouwmarkt, tuincentrum, verdere Grootschalige Detailhandels Vestigingen waardoor er ook weinig synergie is. Ik zie wel een Lidl en een fietsenwinkel, maar veel meer is het niet. Voor Val Thoiry (moet het naar schatting ook voor zo'n 70% van klandizie uit Genève hebben) is dat anders. Val THoiry is van zichzelf al een groter object en direct ernaast staan een bouwmarkt, een tankstation en circa 12 GDV winkels

* De opzet/het ontwerp van het object Etrembières is niet optimaal. Je parkeert in een parkeergarage op begane grond en eerste verdieping en vervolgens is het grootste deel van winkelcentrum (waaronder de grote supermarkt) op de tweede verdieping. De consument moet relatief veel ongemakken (o.a. een parkeergarage, liften en roltrappen) accepteren als men hier wil komen inkopen terwijl er ook objecten zijn zoals Val Thoiry waar je gewoon op begane grond buiten voor de deur parkeert en vanaf daar gewoon naar binnen loopt en meteen alle winkels ook op begane grond te vinden zijn. 100% comfort. Daarnaast vind ik ook de voorgevel van het Etrembièrres gebouw niet uitnodigend en vrij gesloten (oordeel eventueel zelf via streetview)

Als ik naar actuele de live druktebeelden op google kijk dan is het as we speak bij beide objecten echter vergelijkbaar drukker dan normaal (zo'n 20% a 30% meer bezoekers dan gebruikelijk)

De laatstbekende OCR's op objectniveau zijn van juni 2018 en toen had Val Thoiry een OCR van 7,3% (uitstekend!) en Etrembieres een OCR van 13,2% (te hoog) dus mijn inschatting is dat bij Etrembierès de huren wat omlaag moeten en dan krijg je de leegstand wel weer gevuld. Op termijn zal je dan de huren van de overige kleine en middelgrote huurders ook neerwaarts bij moeten stellen.

Maar goed, ik doe er een NL Value disclaimer bij en geef even aan dat dit mijn interpretatie is van de situatie en dat het in werkelijkheid uiteraard weer anders zou kunnen zijn ;-)

Ik ken de objecten - je omschrijving is accuraat . Het zijn wat vermoeide objecten , zeker rondom Thoiry zijn een heleboel dozen bijgebouwd waar de planologische logica wat zoek is. Thoiry op een zaterdag is 1 parkeerchaos -

De economische werkelijkheid en vervoersstromen liggen iets anders. Expats zijn net zoals in Dubai sterk gereduceerd - record aantal appartementen leeg - en vertrek van high-spenders.

Dat heeft een direct gevolg op de service economie die aan de Franse kant woont omdat ze zich niet kunnen veroorloven in Genève te wonen. (De schoonmaakster uit Portugal, de Poolse klusser etc) Bij deze ‘frontaliers ‘slaat de werkloosheid hard toe :
www.latribunerepublicaine.fr/18800/ar...

Genève staat economisch onder druk - dat zullen de 2 centra van ECP allicht voelen ( waarbij Thoiry een substantieel beter object denk ik als winkelend publiek)

NLvalue 19 december 2020 16:39

0

quote:
Up&Down schreef op 19 december 2020 11:50:
[...]

Op dit forum zie ik exact gebeuren waarom de koers van ECP ook nog achterblijft op de beurs. Ik geloof in principe wel dat ECP een strategie heeft en dat ze deze uitvoert. Ik ben het wel met NLValue eens dat er slecht over wordt gecommuniceerd. Vandaar veel discussie op dit forum en vandaar dat de koers achterblijft. Zeker in deze tijd hebben beleggers in deze sector behoefte aan 100% duidelijkheid. En deze wordt op veel punten niet gegeven. Ze geven weliswaar voldoende punten die je met elkaar kunt verbinden; beleggers willen echter 100% zekerheid. Ze willen dat ECP deze punten ook zelf verbindt. En dan kun je wel stellen: dat hebben ze nog nooit gedaan. Maar we hebben ook nog nooit een boekjaar van 18 maanden gehad met 2 lockdowns, een onduidelijk dividendbeleid, meerdere verkopen van assets en een onbekende invloed van online verkopen naar de toekomst.. De wereld verandert en dus dient de communicatie van ECP ook te veranderen.
Dus zeg niet alleen dat je centra hebt verkocht, maar ook wat het gevolg voor de LTV is.
Geef ook aan waarom je exact deze centra hebt verkocht; laat ons er niet over discussiëren.
Etc. Etc.

Ondanks bovenstaande ben ik positief en geloof ik erin dat ze de goede maatregelen nemen. Dat ze alleen de communicatie vergeten..

Ook ik ben gematigd positief over ECp, binnen een sector waar ik niet positief over gestemd ben...

Ik wil gewoon een strak verhaal horen: “ daar gaan we naar toe. Dit zijn de uitdagingen - en die gaan we zo en zo oplossen. Op financiële gebied gaan we conservatief managen door een voldoende grote dub deb te nemen, looptijden te verlengen , fundingsource s te diversificeren. Ons competitief voordeel is X, en daar gaan we dit en dat mee doen.. dat soort werk.

Altijd goed - maar zeker nu er zoveel volatilteit in deze sector zit

[verwijderd] 19 december 2020 16:49

1

quote:
NLvalue schreef op 19 december 2020 09:59:
[...]

Hierbij de volledige quote

A plan is not reality...

Nog geen 8 maanden geleden had het URW management een "plan" met 12 miljard liquiditeit. Dat liep anders.

Waar ik zeker niet mee wil zeggen dat ECP dat pad op gaat - maar wel dat de huid hier wel heel vaak/continue verkocht wordt voordat de beer geschoten wordt:

Bordeaux ia al 4x verkocht. De huuropbrengsten van projecten die nog niet eens in de committed pijplijn zitten worden alvast meegenomen. We nemen alvast aan dat het 100% stock div gaat worden om t LTV probleem op te lossen. We nemen niet aan dat corona in 2021 ook nog effect gaat hebben.

Equally tedious

Beste NLValue,

Dank voor jouw respons - ik ben het met je eens dat op dit forum zaken heel vaak herhaald worden, zodat het lijkt dat standpunten 'continue verkocht worden'. Dat ben ik met je eens en ik heb mij daar ook enigszins over verbaasd sinds ik dit forum volg. De participanten op dit forum hebben een dagelijkse behoefte om over dit aandeel te discussiëren, tot in groot detail.

Helaas faciliteert het communicatie-beleid van ECP dat niet: de persberichten zijn ingestoken op 'n ander type belegger met iets minder tijd per aandeel.

Toch vind ik dit forum nuttig als bron van informatie want mensen stoppen er veel tijd in. Ik probeer soms 'n bijdrage te leveren - ik doe mijn best dat in redelijkheid te doen. Zo ook aangaande jouw post van 10 december: dit bericht had ik dan ook volledig geciteerd om het niet uit de context te halen.

Nogmaals - ik ben en blijf het met je eens dat het retail vastgoed spelletje dramatisch is veranderd en dat het interessant is om te zien hoe ECP hiermee om zal gaan. Ik heb er wel vertrouwen in en beleg daarom in dit aandeel, maar ik blijf het kritisch volgen ook al weet ik dat ik veel moeite zal hebben op het juiste moment uit te stappen. Persoonlijk zou ik geen problemen hebben met een LTV van 50%, maar aangezien de meeste beleggers graag een percentage onder 40% zien, lijkt mij dat ECP op dit vlak de juiste keuze (noodgedwongen) heeft gemaakt. Daaruit volgt ook mijn standpunt dat er noodgedwongen door ECP zal worden teruggevallen op het stock dividend om de LTV-discussie snel te beslechten. Uiteindelijk kan ECP het zich richting professionele beleggers niet veroorloven om enerzijds te roepen dat het financieringsrisico moet worden begrensd op 40%, terwijl ECP anderzijds cash dividend uit zou keren. Dat zijn betrekkelijk onverenigbare standpunten. De dividend-historie is daarbij irrelevant voor professionele beleggers: die kijken toch vooral naar toekomstige risico's van de rendementen waarin ze beleggen.

Jouw bijdrages worden door mij dus gewaardeerd - net zo goed als ik ook positief ben over de bijdrages van Branco P.

Branco P 20 december 2020 17:08

0

Even nog over de verwatering: wat er gebeurt bij het uitkeren van dividend in de vorm van 100% stock is dat alle aandeelhouders extra aandelen in hun bezit krijgen maar in het huidige jaar geen cash uitbetaald krijgen. Uiteraard wordt al het toekomstig dividend dan over diezelfde groep aandeelhouders verdeeld (even theoretisch er vanuit gaande dat niemand zijn aandelen verkoopt) dus je hebt als bestaande aandeelhouder dan ceteris paribus hetzelfde dividend als voorheen, maar uiteraard mis je dan wel in het huidige jaar waarin het dividend in stock uitgekeerd wordt wel die cash uitkering. In het huidige jaar maakt het dus wel degelijk een verschil (want je krijgt geen cash) maar in het opvolgende jaar en de jaren erna maakt het qua direct rendement nauwelijks meer iets uit.

Een tweede aspect in dit specifieke geval bij ECP is natuurlijk dat de cash die niet gebruikt wordt voor dividenduitkering wél wordt gebruikt voor het aflossen van leningen opdat de LTV omlaag gaat. Dit zou het risicoprofiel van het aandeel moeten verlagen en dat zou dan een opwaarts effect op de koers moeten hebben. De vraag is dan of dit "extra" indirecte rendement in vergelijking met het scenario waarbij je geen lening aflost (maar dus je cash in het huidige jaar als dividend uitkeert) het niet genoten directe rendement in het huidige jaar zal compenseren. Als je ziet hoe groot de huidige discount is van de koers ten opzichte van de (theoretische) waarde van het aandeel, dan denk ik dat het antwoord daarop op (middel)lange termijn volmondig "ja" is, maar voor de korter termijn ( < 2 jaar) is het antwoord daarop mogelijk "nee".

En wat gaat er precies gebeuren op het moment dat beleggers hun stockdividend uitgekeerd krijgen? Zijn er dan veel beleggers die toch hun cash willen zien en dus de extra aandelen verkopen? Dat zou dan een turbulent weekje kunnen worden en daarvoor is het dan wel relevant welk % nieuwe aandelen ten opzichte van het aantal huidige aandelen wordt uitgegeven.

Een mooiere manier om waarde te creëren is uiteraard het verkopen van objecten die je vanuit je asset rotatiestrategie wilt verkopen - en dan uiteraard alleen als dit op of dicht tegen de boekwaarde mogelijk is - en vervolgens op die manier de LTV snel(ler) richting (of onder) 40% te brengen. Dit scenario leidt er sneller toe dat dividend weer in cash uitgekeerd wordt en dat kunnen de meeste beleggers wel waarderen (wat zich vertaalt in de koers).

[verwijderd] 20 december 2020 17:50

0

Deze nieuwe mutatie van het virus zorgt weer voor enige paniek. Wat zou een nieuwe lockdown van 1-2 maanden voor ECP in Frankrijk en Italië betekenen denken jullie?

Vertraagd	19 apr 2024 17:35
Koers	20,750
Verschil	-0,100 (-0,48%)
Hoog	20,800
Laag	20,650
Volume	26.240
Volume gemiddeld	43.780
Volume gisteren	21.559

22 mrt	Slotcall: AEX ruimt de slingers op, m...	1
aug '21	Beursblik: Eurocommercial Properties ...
aug '21	Flink lager resultaat voor Eurocommer...	1
mei '21	Beursblik: Degroof Petercam verhoogt ...
mei '21	Beursblik: geen verrassingen bij Euro...	2
mei '21	Resultaatverbetering voor Eurocommerc...	1
mei '21	Beursblik: Berenberg verhoogt koersdo...	1
apr '21	Beursblik: seinen op groen voor vastg...	5
apr '21	Bank of Montreal iets groter in Euroc...
apr '21	Beursblik: JPMorgan verhoogt koersdoe...	1

Eurocommercial Properties « Terug naar discussie overzicht

ECP 2020

Meedoen aan de discussie?

Direct naar Forum

Detail

Eurocommercial Properties nieuws meer