Eurocommercial Properties « Terug naar discussie overzicht

ECP 2020

6.925 Posts, Pagina: « 1 2 3 4 5 6 ... 339 340 341 342 343 344 345 346 347 » | Laatste
NLvalue
0
quote:

Branco P schreef op 23 december 2020 14:36:


Ik lees het nu inderdaad. No way dat WHA hun Franse bezit tegen NIY 6,8% verkoopt. Ik kan me wel voorstellen dat ze genoegen nemen met 5,5% mits dan ook meteen heel de Franse Portefeuille wordt gekocht. Niemand rekent overigens met een 30% discount, dat doet alleen NL Value


En natuurlijk Egbert Nijmeijer van Kempen die denkt dat alle Europese centra met 30-40% afgewaardeerd gaan worden. En natuurlijk niet te vergeten UBS, die denken dat het 20-35% gaat worden. Voor alle Europese centra.

Die begrijpen er natuurlijk ook ‘niets van ‘- maar ze gaan wel op basis van die analyses wel bepalen welk % aan winkelvastgoed gealloceerd gaat worden binnen de Reit portefeuilles.

Zoals gezegd Aedifica en WDP portefeuilles staan voor rond de 6,5% in de boeken - een paar taxateurs zitten te slapen - maar ik zou er niet blind van uit gaan dat dat die van WDP/Aedifica zijn.

Branco P
0
quote:

NLvalue schreef op 23 december 2020 18:48:


[...]
En natuurlijk Egbert Nijmeijer van Kempen die denkt dat alle Europese centra met 30-40% afgewaardeerd gaan worden. En natuurlijk niet te vergeten UBS, die denken dat het 20-35% gaat worden. Voor alle Europese centra.

Die begrijpen er natuurlijk ook ‘niets van ‘- maar ze gaan wel op basis van die analyses wel bepalen welk % aan winkelvastgoed gealloceerd gaat worden binnen de Reit portefeuilles.

Zoals gezegd Aedifica en WDP portefeuilles staan voor rond de 6,5% in de boeken - een paar taxateurs zitten te slapen - maar ik zou er niet blind van uit gaan dat dat die van WDP/Aedifica zijn.


Klopt, Kempen en UBS zitten volledig mis als zij menen dat 20% tot 40% afwaardering van toepassing zou zijn op alle Europese winkelcentra. Voor wat betreft de oververhuurde mammoetobjecten van URW die tegen NIY's van ver onder 4% in de boeken staan en die bovendien nu met problemen (toenemende leegstand) te kampen hebben geef ik ze nog wel gelijk, maar die vlieger gaat zeker niet op voor cash flow zekere winkelcentra zonder leegstand. Als je deze casus als vastgoedinvesteerder zou benaderen zou je dat ook inzien.

Aedifica objecten staan thans voor een NIY van 5,5% in de boeken en we hebben het dan hoofdzakelijk over bejaardentehuizen in kleine plaatsjes in België, van de meeste plaatsjes heb je als Nederlander niet eens gehoord.

WDP objecten in Frankrijk staan voor een NIY van 5% in de boeken en ik persoonlijk beleg liever in een mooi winkelcentrum met een grote Hypermarkt die vanwege planologische bepalingen een unieke bestemming hebben dan in grote loodsen op industrieterreinen die je vrijwel overal mag bouwen zo veel je maar wilt.

Dus ik herhaal nog eens mijn verwachting: de ECP centra gaan eind 2020 een afwaardering van gemiddeld 2% a 4% zien en dan medio 2021 misschien nog eenmalig over de hele linie een procentje er vanaf en daarna wordt de weg naar boven weer ingeslagen.
NLvalue
0
Prima natuurlijk. Het nadeel is natuurlijk dat het overgrote deel van het geld geur en kleurloos is - het heeft geen persoonlijke voorkeur waar het in belegt - risico & rendement is het enige dat telt.

Aedifica zou ik met iets beter in verdiepen: de portefeuille is 3,5 mrd, huursom 160 m , opereert in 6 landen. Formaat ECP - en binnen niet al te lange tijd een stuk groter.

Als vastgoedbelegger zul je (moeten) begrijpen waarom beleggers een stuk enthousiaster zijn van Aedifica: NIY potentieel , met een reeds lagere LTV, huurcontracten met 20jr resterende looptijd, indexatie, 100% occupancy. wachtlijsten voor verzorgingshuizen die ondanks COVID niks korter geworden zijn, en een babyboom generatie die nog 15 jaar rugwind gaat geven.

Re ECP waardering : denk dat we dat gesprek al gehad hebben - jouw voorspelling kijkt alleen naar cashflow effect op waarderingen - niet naar het market risk effect. Bij KLP is dat laatste 2/3 van de afboeking.

MFCons
0
quote:

NLvalue schreef op 24 december 2020 08:42:


Prima natuurlijk. Het nadeel is natuurlijk dat het overgrote deel van het geld geur en kleurloos is - het heeft geen persoonlijke voorkeur waar het in belegt - risico & rendement is het enige dat telt.

Aedifica zou ik met iets beter in verdiepen: de portefeuille is 3,5 mrd, huursom 160 m , opereert in 6 landen. Formaat ECP - en binnen niet al te lange tijd een stuk groter.

Als vastgoedbelegger zul je (moeten) begrijpen waarom beleggers een stuk enthousiaster zijn van Aedifica: NIY potentieel , met een reeds lagere LTV, huurcontracten met 20jr resterende looptijd, indexatie, 100% occupancy. wachtlijsten voor verzorgingshuizen die ondanks COVID niks korter geworden zijn, en een babyboom generatie die nog 15 jaar rugwind gaat geven.

Re ECP waardering : denk dat we dat gesprek al gehad hebben - jouw voorspelling kijkt alleen naar cashflow effect op waarderingen - niet naar het market risk effect. Bij KLP is dat laatste 2/3 van de afboeking.




En dat is waarom je ook 3x meer betaald voor een aandeel Aedifica. Beetje gevalletje Rente variabel of Rente vast. Als je weet wat er gaat komen (oftewel goed management, vertrouwen in occupancy komende jaren) dan ga je achteraf concluderen dat je rente variabel had moeten nemen. Zal in geval ECP ook zo zijn.

Beleggen is natuurlijk iets anders; je kan op elk moment liquideren en opnieuw alloceren. Spreiden, maar rendementen convergeren is mijn devies.

En als je de vergelijking toch wil maken. Laat ECP ook op een 3% dividend uitkomen dan; 45 cent bij de huidige koers en de vrijgekomen gelden gebruiken voor aankopen/ eigen aandeleninkoop. Kijken wie er dan sneller groeit. In mijn wereld telt alleen het geld dat binnen komt. Niet de mooie praatjes over geen risico, lange contracten en andere bull waar je duur voor betaald.
NLvalue
0
Met een pijplijn van 800 miljoen gaat er veel meer toekomstige cash binnenkomen bij Aedifica, dan bij ECP..

In mijn wereld (en ook de jouwe hier) disconteren beleggers die toekomstige winsten tegen een ultralage rente voet - en weten dat groeiers veel meer waard zijn dan bedrijven die hun cashflow voornamelijk “nu” hebben.

Dus ben je een pensioen fonds en je bent een beetje uitgekeken op -0,6% tienjaarlijkse staatsobligaties - dan koop je 100miljoen Aedifica bij een emissie voor 3-4% dividend rendement + cflwaardestijging potentieel.

En in jouw wereld, heb je 100 miljoen beschikbaar - koop je daar geen winkelcentrum voor tegen 5% NIY.. als je ook 6-7-8% kan halen op een DC of zorglokatie pijplijn. volstrekte evident..

Dus het slechte nieuws is : er gaan meer afboekingen komen bij ECP dan Branco zich ooit kan voorstellen. Hopelijk gaat ECP het verlengde boekjaar gebruiken om zoveel mogelijk pijn te slikken en de basis conservatiever te zetten.

Het goede nieuws heb ik gisteren gepost - denk niet dat dat volledig geïnternaliseerd wordt.




Erwin S
0
quote:

Branco P schreef op 23 december 2020 14:36:


Ik lees het nu inderdaad. No way dat WHA hun Franse bezit tegen NIY 6,8% verkoopt. Ik kan me wel voorstellen dat ze genoegen nemen met 5,5% mits dan ook meteen heel de Franse Portefeuille wordt gekocht. Niemand rekent overigens met een 30% discount, dat doet alleen NL Value


Yield/ BAR of NAR is altijd i.c.m. een m2 prijs.

Wij verkopen supermarkten tegen 4-5% BAR maar alleen tegen een marktconforme huur. Waarom? Anders betaalt de belegger die BAR niet. Indien een supermarkt (veel) meer wil betalen (en dat is meer regel dan uitzondering) dan vragen wij sleutelgeld naast de huur.

Dus als een supermarkt een waarde heeft voor de supermarkt organisatie van pak hem beet 10 mio, de winkel 1.500 m2 BVO is en de markthuur ca € 250/m2 dan is het sleutelgeld 2,5 mio

Hierop zijn nog een flink aantal varianten te bedenken.

Beleggers onderling ( de één met de ander) lopen maar wat re 'berekenen' met LTV, rentepercentage en overig 'gezwam'.
MFCons
1
quote:

NLvalue schreef op 24 december 2020 09:43:


Met een pijplijn van 800 miljoen gaat er veel meer toekomstige cash binnenkomen bij Aedifica, dan bij ECP..

In mijn wereld (en ook de jouwe hier) disconteren beleggers die toekomstige winsten tegen een ultralage rente voet - en weten dat groeiers veel meer waard zijn dan bedrijven die hun cashflow voornamelijk “nu” hebben.

Dus ben je een pensioen fonds en je bent een beetje uitgekeken op -0,6% tienjaarlijkse staatsobligaties - dan koop je 100miljoen Aedifica bij een emissie voor 3-4% dividend rendement + cflwaardestijging potentieel.

En in jouw wereld, heb je 100 miljoen beschikbaar - koop je daar geen winkelcentrum voor tegen 5% NIY.. als je ook 6-7-8% kan halen op een DC of zorglokatie pijplijn. volstrekte evident..

Dus het slechte nieuws is : er gaan meer afboekingen komen bij ECP dan Branco zich ooit kan voorstellen. Hopelijk gaat ECP het verlengde boekjaar gebruiken om zoveel mogelijk pijn te slikken en de basis conservatiever te zetten.

Het goede nieuws heb ik gisteren gepost - denk niet dat dat volledig geïnternaliseerd wordt.




Nee, nee, nee. Je kan niet doen alsof die afboekingen in de toekomst een gedane zaak is. We weten allemaal dat m2 gesaneerd gaat worden. We weten ondertussen ook dat huren gevoelig blijven voor vraag en aanbod. Het is verkeerd om dat op te hangen als classificaties als Flagship of A-locaties of welke onzin URW gebruikt om prijzen op te drijven. Het gaat om elke locatie specifiek, wat de vraag is en wat het aanbod is. ECP doet dat al tijden goed vóór de aankoop. WHA wil dat nu gaan doen.
We hebben gezien dat die lokale centra die verguisd worden door de shorts op basis van die criteria helemaal juist niet de slechte assets zijn. Net als de winst op AAA hypotheekschulden vele malen hoger was dan de B schulden. Logisch - daar was minder risico verondersteld.
Kortom, je moet als je dit spelletje goed wil doen écht goed kijken naar wat er in de portefeuille zit en wat de toekomst daarvan is.
Als je dat werk hebt gedaan (daarom zijn Branco's posts zo belangrijk), je weet wat het marktsentiment is en de prijzen van de aandelen dán weet je of je lucratief long kunt gaan. Want als gaat blijken dat die afboekingen niet plaats gaan vinden dan voel je aan wat er moet de koersen gaat gebeuren.

En dan de kers op de taart. Omdat het sentiment nu zo slecht is kan je steeds goede side-deals maken (of je GAK verlagen, wat je wil). Dan heb je echt een melkkoe waar je nog jaren van kan genieten.
MFCons
0
Nog ter verduidelijking waar het spaak gaat in de redenatie:
1. Een mier kan niet zwemmen (veronderstelling)
2. Er is climate change
3. Er komen overstromingen
4. Als dat gebeurt is de mier ten einde

Einde verhaal?

Nee, want 5. De mier in zijn drang te overleven heeft "x".... er zijn nu meer mieren dan ooit tevoren.
Branco P
1
quote:

Erwin S schreef op 24 december 2020 10:01:


[...]

Yield/ BAR of NAR is altijd i.c.m. een m2 prijs.

Wij verkopen supermarkten tegen 4-5% BAR maar alleen tegen een marktconforme huur. Waarom? Anders betaalt de belegger die BAR niet. Indien een supermarkt (veel) meer wil betalen (en dat is meer regel dan uitzondering) dan vragen wij sleutelgeld naast de huur.

Dus als een supermarkt een waarde heeft voor de supermarkt organisatie van pak hem beet 10 mio, de winkel 1.500 m2 BVO is en de markthuur ca € 250/m2 dan is het sleutelgeld 2,5 mio

Hierop zijn nog een flink aantal varianten te bedenken.

Beleggers onderling ( de één met de ander) lopen maar wat re 'berekenen' met LTV, rentepercentage en overig 'gezwam'.


Mijn ervaring met supermarkthuurders is omgekeerd aan de jouwe. Juist omdat men verwacht de locatie voor 30+ jaren te gaan exploiteren willen zij een deel van de vergoeding die zij betalen niet in de huur maar in een eenmalige bijdrage vooraf verdisconteren. Op de langere termijn verdient die eenmalige bijdrage zich dubbel en dwars terug vanwege de lagere aanvangshuur. Bij 1500 m2 BVO weet ik trouwens niet zo goed over welk type huurder je het hebt want zelfs een Aldi of een Lidl wil tegenwoordig 2000 m2 BVO hebben, maar ik neem aan dat het vanwege je rekenvoorbeeld was.

Met jouw verhaal stip je echter twee zeer belangrijke punten aan:

* Supermarktlocaties zijn schaars vanwege de planologische beperkingen dus als er een keer een nieuwe goede locatie ergens gerealiseerd mag worden dan kun je als projectontwikkelaar/eigenaar goed zaken doen. Bij consolidaties in de markt zie je bovendien dat vrijwel alle supermarkten door-geëxploiteerd worden. De buit wordt dan verdeeld onder de diverse spelers in de markt. Winkelcentra met een supermarkt als (één van de) hoofdhuurder(s) zijn meer waardevast dan winkelcentra zonder een supermarkt. Voor het supermarkt-deel van het winkelcentra geldt inderdaad dat je die ondertussen niet meer moet waarderen tegen 15x bruto jaarhuur maar tegen 20x a 25x bruto jaarhuur.

* Relevant is inderdaad de huurprijs in relatie tot de markthuur, of eigenlijk nog beter, in relatie tot de omzet die de retailer op een bepaalde locatie weet te realiseren. Het grote voordeel van de ECP winkelcentra ten opzichte van de mastodonten van een URW is het lage huurniveau wat ook tot uiting komt in de relatief zeer lage OCR's bij de meeste objecten van ECP. En daar komt dan nog bij dat de strategisch gelegen Hypermarktlocaties (met goede bereikbaarheid en ruime parkeervoorzieningen) beter passen in de multi-channel strategie van fashionretailers dan de steeds slechter bereikbare binnenstad met duur parkeren en zonder grote supermarkt/hypermarkt als mede-trekker.
NLvalue
0
MF Coms - Die analogie moet ik nog even laten inzinken.

Maar om daar op voort te borduren.. onze Shell vrienden hebben de olieprijs weer zien stijgen - en (wederom) toch weer afgeboekt... zij weten dat de toekomst nooit meer hetzelfde als het verleden gaat zijn. De ecp fanclub is fundamenteel nog niet overtuigd dat ook voor ECP de toekomst anders zal zijn dan het verleden.

Dus kijk ik als belegger naar de vastgoedprofessionals dan zien we dat (onder professionals ) vrijwel niemand interesse heeft om winkels/winkelcentra te kopen. Tegen wat voor yield dan ook. Tristan verkoopt iets aan zichzelf. Annexum vindt rendement afromen met een stevige beheersvergoeding een veel leuker spelletje dan zelf kapitaal investeren tegen die lage supermarktrendementen. En niemand van de vastgoedprofessionals hier koopt winkels...

Helder dus voor beleggers : als vastgoedprofessionals niet in winkels willen investeren - hoef je zelf geen haast te maken. Laat die waardestijging eerst maar eens zien ... voordat we daarmee gaan rekenen.

Omgekeerd: als ECP een nobrainer is -voor vastgoedprofessionals - waar blijven jullie vastgoedvrienden nu die pandjes liquideren en hier orders inleggen va;n 10/20/50k ?



Branco P
2
quote:

NLvalue schreef op 24 december 2020 08:42:


Prima natuurlijk. Het nadeel is natuurlijk dat het overgrote deel van het geld geur en kleurloos is - het heeft geen persoonlijke voorkeur waar het in belegt - risico & rendement is het enige dat telt.

Aedifica zou ik met iets beter in verdiepen: de portefeuille is 3,5 mrd, huursom 160 m , opereert in 6 landen. Formaat ECP - en binnen niet al te lange tijd een stuk groter.

Als vastgoedbelegger zul je (moeten) begrijpen waarom beleggers een stuk enthousiaster zijn van Aedifica: NIY potentieel , met een reeds lagere LTV, huurcontracten met 20jr resterende looptijd, indexatie, 100% occupancy. wachtlijsten voor verzorgingshuizen die ondanks COVID niks korter geworden zijn, en een babyboom generatie die nog 15 jaar rugwind gaat geven.

Re ECP waardering : denk dat we dat gesprek al gehad hebben - jouw voorspelling kijkt alleen naar cashflow effect op waarderingen - niet naar het market risk effect. Bij KLP is dat laatste 2/3 van de afboeking.


Ik denk dat je hier een aantal zaken aanstipt die relevant zijn en daarop het volgende ter overweging:

* Wat je aangeeft is dat beleggers NIY potentieel zien bij Aedifica en dat de NIY dus nog verder zal gaan dalen de komende tijd. Gezien de blijvend lage rente en de grote investeringsbehoefte in de markt denk ik dat je daarin gelijk hebt. Maar daar zit dan de yieldontwikkeling: die yields van ECP (ca. 5%) gaan niet richting die van Aedifica (5,5%) maar die van Aedifica gaan richting die van ECP (5%) en waarschijnlijk nog veel lager. Niet om de laatste plaats omdat zij zich inderdaad ontwikkelen van bejaardentehuizen in kleine Belgische plaatsen naar een Europese speler met (ook) veel bejaardentehuizen in grote plaatsen. Maar deze verwachte ontwikkeling zit dus al voor een groot deel in de huidige koers verwerkt.

* Ik ken de ouderen-zorgvastgoedmarkt goed genoeg om te weten dat de ontwikkelingen in de afgelopen 5 jaar ontzettend hard zijn gegaan en dat er nu zo veel partijen actief zijn met het aanbieden van zorgconcepten en het ontwikkelen van nieuw zorgvastgoed dat er op middellange termijn ook sprake kan gaan zijn van overaanbod en dat zal zeker het geval zijn zodra de babyboomgeneratie "afneemt". Ook is het de vraag hoe houdbaar de financiering van het huidige zorgmodel is. Waar vroeger een klein kamertje in een bejaardentehuis financieel het maximaal haalbare was is er nu financiële ruimte om in mooie senior living complexen met allerhande mooie voorzieningen te leven en dat zonder enige eigen bijdrage (van thans de babyboomers) en je kunt natuurlijk wel bedenken dat dit op termijn niet meer te betalen is voor de belastingbetaler. Ik heb zelf een aantal zorgvastgoed-proposities van fondsaanbieders beoordeeld en ik kwam in die individuele gevallen tot de conclusie dat de huren die ontvangen worden duidelijk hoger zijn dan wat een gemiddelde starter op de woningmarkt per m2 zou betalen voor een leuke studio en daarmee zie ik daar toch juist ook risico's en staar ik mij niet blind op 20-jarige huurcontracten met de zorgaanbieders. Daarbij moet je ook even bedenken dat je niet per se 100% occupancy hebt wanneer je aan een dergelijke zorgaanbieder verhuurt. Ze betalen weliswaar voor het volledige complex, maar ze moeten dan zelf nog zien dat ze het complex volledig gevuld houden. Uiteraard wordt er dan wel over 100% occupancy gesproken, maar daar moet je dus een kanttekening bij plaatsen.

Nu denk ik dat het met Aedifica sowieso wel goed komt, als één van de meest ervaren professionele spelers in die markt, maar daar is de huidige waardering ook naar en de komende jaren moet nog blijken of er in het financieringsmodel van de ouderenzorg geen scheurtjes gaan ontstaan. De complexen die de afgelopen jaren ontwikkeld zijn, zijn vaak door de betreffende zorgaanbieders ontwikkeld die vervolgens steeds meteen ge-casht hebben door sale&lease back constructies met vastgoedinvesteerders. Zorgcowboys is de nieuwe term die je wel vaker voorbij hoort komen. Als er grote scheurtjes in het financieringsmodel gaan ontstaan dan laten zij t.z.t. de organisaties gewoon klappen en dan sta je daar als vastgoedeigenaar met je waardeloze (dan) nog 15-jarige huurcontract. Dan moet je daarna genoegen nemen met flink lagere huren.

Al met al daar dus ook gewoon risico's en aandachtspunten genoeg. Bedenk je tot slot eens wat er was gebeurd als de wereld niet voor de strikte lockdown-aanpak had gekozen maar een andere insteek had gekozen in de corona-pandemie-aanpak. En vraag je af of we bij een volgende pandemie wel nogmaals in vergelijkbare lockdowns kunnen gaan. De kwetsbare doelgroep in het geding is de groep 75+ en dat zijn nu juist (indirect) de huurders bij Aedifica.
MFCons
0
Niemand gaat toch winkelcentra kopen als lange termijn investering als je de aandelen goedkoop kan krijgen? Je ziet echt wel toegenomen volume, zeker in 2020. Je mag zelf bepalen wie dat zijn. Ik weet wel dat iedereen kijkt om deze aandelen goedkoop in te slaan. GS ziet dat ook en speelt in op de op en neer bewegingen. Dat weet jij ook.

Dus ik begrijp je verhaal niet zo. Ik zie iets anders.
NLvalue
0
quote:

MFCons schreef op 24 december 2020 12:26:


Niemand gaat toch winkelcentra kopen als lange termijn investering als je de aandelen goedkoop kan krijgen? Je ziet echt wel toegenomen volume, zeker in 2020. Je mag zelf bepalen wie dat zijn. Ik weet wel dat iedereen kijkt om deze aandelen goedkoop in te slaan. GS ziet dat ook en speelt in op de op en neer bewegingen. Dat weet jij ook.

Dus ik begrijp je verhaal niet zo. Ik zie iets anders.


Ik denk dat je zelf al het antwoord gegeven hebt - 15,40 vinden de vastgoed professionals alweer te duur voor' winkels'.

En zijn die 'winkels' weer verkocht. Dat is geen lange termijn investering - dat is gewoon leuke handel.



NLvalue
0
quote:

Branco P schreef op 24 december 2020 12:26:


[...]



Al met al daar dus ook gewoon risico's en aandachtspunten genoeg. Bedenk je tot slot eens wat er was gebeurd als de wereld niet voor de strikte lockdown-aanpak had gekozen maar een andere insteek had gekozen in de corona-pandemie-aanpak. En vraag je af of we bij een volgende pandemie wel nogmaals in vergelijkbare lockdowns kunnen gaan. De kwetsbare doelgroep in het geding is de groep 75+ en dat zijn nu juist (indirect) de huurders bij Aedifica.


Allemaal waar - beleggen kent risico's.

De vraag is natuurlijk of je perceptie van het risico klopt met de werkelijke risico's.

Om je laatste punt als voorbeeld aan te halen: Covid oversterfte heeft niks gedaan om de wachtlijsten van zorglocaties in te korten. Sterker nog - die zijn nu langer dan in februari. Functie van elke thuiswonende oudere die een heup breekt en versneld het ziekenhuis uitgejaagd wordt om capaciteit vrij te houden. En niet terug naar huis kan omdat de thuiszorgcapaciteit er niet is. En zorglocaties die nu een fort zijn om besmettingen te voorkomen.

(hoef je niet van me aan te nemen - kun je gewoon een paar zorglocatiemanagers voor bellen).

En omgekeerd - omdat je de business heel goed kent - je percipieert dat de risico's minder zijn dan ze in werkelijkheid zijn zoals CHessplayer eerder deze week zei).


Anyway - goede kerst gewenst
MFCons
0
quote:

NLvalue schreef op 24 december 2020 14:37:


[...]


Anyway - goede kerst gewenst


Ook voor jou een hele fijne kerst. Dat we allemaal maar vrijstaand mogen wonen - of met buren die niet de nazi-lijn bellen als je wat familie op bezoek hebt.
RJ 80
1
Mensen zijn mensen, en dat betekent uiteindelijk ook aanpassen. Er wordt nu tezeer gefixeerd hier soms op puur het winkelvastgoed hebben en de waardering die daar dan bij zou kunnen horen. Daar zit nu uiteraard torenhoog risico in, maar uiteindelijk zijn het wel stenen panden op vierkante meters, en gezien wij ook allemaal fysieke beestjes zijn blijven goede locaties bestemmingen houden. ECP maak ik me in deze wereld nog de minste zorgen over. Zit nogal wat essentieel klandizie tussen die relatief of zelfs zeer goed door kunnen draaien. Is bij URW mijns inziens daarom een risicovoller cpverhaal (waar ik ook met een gelijke positie in zit als in ECP overigens). Het kan mss nog s stormen, maar dan is transformatie waar relevant het toverwoord en op termijn komt dat er dan ook wel weer uit. Serieus, we blijven echt niet massaal op onze kont zitten als we weer naar buiten mogen. Bepaald online gedrag zal wel blijven plakken, maar fysieke retail zal op goede eventrijke locaties gewoon blijven, en de buurtsupers al zeer zeker, om weer iets meer richting ECP termen te komen.

Goede kerst en goede nacht!
Gaston Lagaffe
1
Mercialys heeft kort voor de kerst nog voor € 250mio aan winkelcentra/hypermarkten verkocht. De verkoop lag op / boven de laatste taxatiewaarden (medio 2020). Nu zal vooraf de taxatiewaarde wel richting de verkoopwaarde gebracht zijn maar van forse afwaarderingen was geen sprake en schijnbaar was er interesse (ook al was het Amundi/AMR waarmee men al samenwerkte). Mercialys verkoopt om de LTV te verlagen en wil het verhuurrisico (Casino Group) verlagen. Op zich een goede ontwikkeling welke aangeeft dat de waardering van bepaald winkel-OG nog steeds heel behoorlijk is. Met de vaccinatie in aankomst lijkt het dat koersen zich fors kunnen herstellen. Het OG van Mercialys is enigszins vergelijkbaar (iets groter / geconcentreerd in Frankrijk ) met het OG van ECP.
Branco P
2
quote:

Gaston Lagaffe schreef op 27 december 2020 11:00:


Mercialys heeft kort voor de kerst nog voor € 250mio aan winkelcentra/hypermarkten verkocht. De verkoop lag op / boven de laatste taxatiewaarden (medio 2020). Nu zal vooraf de taxatiewaarde wel richting de verkoopwaarde gebracht zijn maar van forse afwaarderingen was geen sprake en schijnbaar was er interesse (ook al was het Amundi/AMR waarmee men al samenwerkte). Mercialys verkoopt om de LTV te verlagen en wil het verhuurrisico (Casino Group) verlagen. Op zich een goede ontwikkeling welke aangeeft dat de waardering van bepaald winkel-OG nog steeds heel behoorlijk is. Met de vaccinatie in aankomst lijkt het dat koersen zich fors kunnen herstellen. Het OG van Mercialys is enigszins vergelijkbaar (iets groter / geconcentreerd in Frankrijk ) met het OG van ECP.


Mooie prestatie van Mercialys! Dank voor het delen. Ik heb die 5 locaties even bekeken:

Chaville (regio Parijs): Monoprix supermarkt 6.244m2, huidige looptijd huurcontract tot december 2027, gedateerd maar lijkt mij een locatie met ontwikkelpotentie.

Puteaux (Parijs): Monoprix supermarkt 5.625m2, huidige looptijd huurcontract tot december 2027, gedateerd, stadswinkel

Marq-en Baroeul: Monoprix supermarkt en wat nevenwinkels 10.584m2, huidige looptijd huurcontract Monoprix tot december 2027, ziet er goed uit

Besançon: 56.000 m2 (!) waarvan 49.297m2 in eigendom van Mercialys inclusief de Casino Géant Hypermarkt die ook in eigendom is. Huurcontract Casino Géant loopt minimaal tot juni 2027. Huurcontract H&M minimaal tot december 2028. Goede locatie en ziet er goed uit. Onderdeel van een groter commercieel gebied. Zou wat mij betreft bij ECP tot de top 5 objecten in Frankrijk behoren. 75% van het object is non food waarvan zwaartepunt fashion (kleding plus schoenen)

Gassin La Foux: 10.106 m2 Géant Hypermarkt. Looptijd huurcontract niet kunnen achterhalen uit het jaarrapport. Goede locatie en in voldoende staat, lijkt mij een goed object.

All of these sales were completed based on a 100% valuation of the assets at Euro 212 million including transfer taxes, in line with their appraisal values from end- June 2020.

Deze transactie leert ons dat er thans toch ook nog steeds markt is (in Frankrijk) voor goede objecten die "slechts" gedeeltelijk bestaan uit food-retailers. Ik doel daarbij met name op het object in Besançon (met ca. 75% non food en welk object goed is voor zo'n 60% a 65% van deze totale transactie). Individuele yields vind ik helaas niet terug in de rapportages, die had ik graag geweten van het object in Besançon maar zoveel openheid als ECP geeft, geeft Mercialys dan weer net niet.

Ook hier nauwelijks een koersreactie van enige betekenis overigens.
Branco P
0
Aan onderstaand bericht is hier nog geen aandacht besteed, maar ik wil het toch even ter sprake brengen:

www.klepierre.com/en/news/klepierre-a...

Mooi nieuws voor Klepierre waar de koers overigens niet op gereageerd heeft. Om welke 7 objecten gaat het hier?

1. Saint Etienne: Centre Deux: decentraal, zie ik als een stadsdeelcentrum. 77 winkels/horeca. 2 verdiepingen met wat leegstand, vooral op de 1e verdieping. Hoofdhuurder is een Auchan Hypermarkt. Grote eigen parkeervoorziening.

2. Grenoble: Grand Place: decentraal, 98 winkels/horeca, alles op 1 verdieping, onderdeel van groter gebied (waaronder een grote naastgelegen Carrefour Hypermarkt, bij snelwegafrit, parkeren voor de deur

3. Nantes: Beaulieu: bij deze locatie denk ik aan Kop van Zuid Rotterdam en het object van Wereldhave in Le Havre. 98 winkels/horeca. Grote eigen parkeervoorziening. Alles op 1 verdieping. Hoofdhuurder Carrefour Hypermarkt.

4. Bologna: Grand Reno: 54 winkels/horeca, decentraal bij knooppunt snelwegen. Parkeren recht voor de deur. 2 verdiepingen Hoofdhuurder Carrefour Hypermarkt

5. Napels: Campania: decentrale ligging vrij ver buiten Napels, aan de snelweg, ligt wél tevens naast een FOC, 173 winkels/horeca verdeeld over twee verdieping. Goed bereikbaar en zeer groot parkeerterrein direct voor de deur. Primark neemt hier de unit van de voormalige Carrefour hypermarkt over. Eind 2018 ging Carrefour eruit, en toen was getuige de berichten reeds bekend dat Primark die unit zou overnemen ten behoeve van een Primark-Maxistore. Deze locatie zou op zich iets te ver weg kunnen liggen van de bewoonde wereld om voor dagelijkse boodschappen te functioneren.

6. Venetië: Nave de Vero: decentrale ligging, aan rondweg nabij snelwegafrit, 115 winkels/horeca, naast een grote bouwmarkt, grote parkeerplaats recht voor de deur. Hoofhuurder: Coop Super/Hypermarkt. 2 verdiepingen waarvan wat leegstand op de 1e verdieping.

7. Turijn: Le Gru: decentrale ligging, goed bereikbaar en grote parkeerplaatsen direct voor de deur. 147 winkels/horeca. 2 verdiepingen. Hoofdhuurder Carrefour Hypermarkt

Dit even om aan te geven waar Primark wil zitten in (Frankrijk en) Italië. 5 van deze 7 Klepierre objecten lijken mij vrij probleemloos overigens en alle 7 gaan zij profiteren van de aanwezigheid van Primark. Ik zie zo snel 6 andere reeds bestaande Primarks in Italië, waarvan 2 bij ECP (en ze willen volgens de berichten ook naar Collestrada) en het zijn allemaal vergelijkbare decentrale locaties.
Gaston Lagaffe
0
quote:

Branco P schreef op 27 december 2020 15:56:


[...]
Ook hier nauwelijks een koersreactie van enige betekenis overigens.
Het zal nog wel even duren voordat winkel-OG weer in de belangstelling komt. Wat voor mij steeds duidelijker begint te worden is dat panden nog steeds door grote beleggers gekocht worden (dus er is interesse) en dat de prijzen heel behoorlijk zijn (geen Engelse toestanden). Mercialys verkoopt EN koopt panden. Per saldo meer verkopen dan kopen maar dat is gezien de LTV discussie wel te verklaren. Er zijn afwaarderingen maar gezien de extreme koersdaling staat dit niet in verhouding. Ik hoop alleen dat ze eigen aandelen gaan inkopen. Het is een unieke kans. Praktisch niemand ziet winkel-OG zitten maar de LTV's gaan omlaag, de huur komt binnen en men verkoopt tegen redelijke prijzen. De enige tegenvaller kan zijn dat de vaccins niet genoeg effect gaan opleveren. Dat risico wil ik wel nemen. Ik blijf mijn positie in Mercialys uitbreiden (met ECP zit ik ver aan de max) en overweeg ook Klepierre uit te breiden.
6.925 Posts, Pagina: « 1 2 3 4 5 6 ... 339 340 341 342 343 344 345 346 347 » | Laatste
Aantal posts per pagina:  20 50 100 | Omhoog ↑

Meedoen aan de discussie?

Word nu gratis lid of log in met uw e-mailadres en wachtwoord.

Direct naar Forum

Detail

Vertraagd 19 okt 2021 17:35
Koers 19,332
Verschil 0,000 (0,00%)
Hoog 19,480
Laag 19,000
Volume 36.636
Volume gemiddeld 90.054
Volume gisteren 36.636