Wereldhave « Terug naar discussie overzicht

Wereldhave - 2020

5.581 Posts, Pagina: « 1 2 3 4 5 6 ... 194 195 196 197 198 199 200 201 202 203 204 ... 276 277 278 279 280 » | Laatste
Branco P
0
105.000 Euro huur voor een ruimte van 1500 m2 op een eerste verdieping (!) van een winkelcentrum in Purmerend (!) zou een redelijk resultaat zijn (70 €/m2 per jaar voor een grote unit op verdieping). Daarbij is Basic Fit ook wel een bepaalde aantrekkingskracht toe te schrijven en gaan andere ondernemers zoals een AH er ook blij mee zijn.

Ik weet niet of die 105.000 euro gebaseerd is op feiten of dat het een inschatting is van 1 van de forumleden hier, maar op basis van mijn ervaring met fitnesstudio's zou de huur voor een 1500 m2 fitnessstudio op deze locatie eerder ergens in de regio van 125.000 - 140.000 euro liggen.
Mr.J.bonds
0
quote:

NLvalue schreef op 7 juli 2020 21:04:

[...]

Basic fit rapporteerde 74 mln huisvestingskosten, voor gemiddeld 705 filialen in 2019. = 105k huur . Voor 1500 m2 kom je dan op t schappelijke bedrag van 6€/m2/m.

Beter dan niets - zullen we maar zeggen...maar niet helemaal in de buurt van die ERV van 180(?)

Jammer dat basic fit zo loopt te goochelen met hun cijfers, anders zou t best een interessant bedrijf kunnen zijn.

Ik hoor ook wel eens wat uit de vastgoedwereld, ik begrijp van hoop bedrijven dat zij de huur niet voor 50% kwijt schelden, maar dat zij dit tijdelijk misgelopen huur omzetten in een renteloze lening met een vriendelijke aflostermijn, dus verspreid over enkele meerdere jaren wordt alsnog de huur opgehaald.. Ik ga er van uit dat in bepaalde, zo niet alle gevallen, Wereldhave ook zo opereert..
Dus we lopen in principe niet veel mis op dat vlak..

Rest van de wereld heeft nog stevig last van Covid, alleen Nederland gisteren nog maar 6 opnames. Dus bijna weg = volle winkels voor WH.. Plus het feit dat er een vaccin uit Oxford in september of oktober uitgerold gaat worden(NL heeft 90 miljoen doses samen met een paar andere landen. Plus dat er veel betere medicijnen zijn inmiddels en het RIVIM een mogelijke 2 golf door alle ervaring veel lokaler gaat houden(door oa monitoren rioolwater) zeg ik: alle seinen staan op groen om voor WH haar intrinsieke waardes van rond de € 33 op te gaan zoeken..

Dus knallen met die ballen (en nu gauw een beetje, anders mis je die enorme Vastgoedboot die zeer weldra naar de € 30 opstoomt..)
Wim69
0
Marcel H.
0
quote:

Mr.J.bonds schreef op 8 juli 2020 12:00:

[...]

Ik hoor ook wel eens wat uit de vastgoedwereld, ik begrijp van hoop bedrijven dat zij de huur niet voor 50% kwijt schelden, maar dat zij dit tijdelijk misgelopen huur omzetten in een renteloze lening met een vriendelijke aflostermijn, dus verspreid over enkele meerdere jaren wordt alsnog de huur opgehaald.. Ik ga er van uit dat in bepaalde, zo niet alle gevallen, Wereldhave ook zo opereert..
Dus we lopen in principe niet veel mis op dat vlak..

Rest van de wereld heeft nog stevig last van Covid, alleen Nederland gisteren nog maar 6 opnames. Dus bijna weg = volle winkels voor WH.. Plus het feit dat er een vaccin uit Oxford in september of oktober uitgerold gaat worden(NL heeft 90 miljoen doses samen met een paar andere landen. Plus dat er veel betere medicijnen zijn inmiddels en het RIVIM een mogelijke 2 golf door alle ervaring veel lokaler gaat houden(door oa monitoren rioolwater) zeg ik: alle seinen staan op groen om voor WH haar intrinsieke waardes van rond de € 33 op te gaan zoeken..

Dus knallen met die ballen (en nu gauw een beetje, anders mis je die enorme Vastgoedboot die zeer weldra naar de € 30 opstoomt..)
Dus de bedrijven die nu niet kunnen betalen gaan later extra huur betalen? Dan loop je in principe niks mis.
candide
0
Branco P
1
quote:

Marcel H. schreef op 8 juli 2020 22:23:

[...]
Dus de bedrijven die nu niet kunnen betalen gaan later extra huur betalen? Dan loop je in principe niks mis.
De winkelhuurders (met name de ketens) die dicht moesten tijdens de lock down (in NL viel dit reuze mee, maar in de meeste andere Europese landen moesten veel winkels 1 tot 2 maanden dicht) hebben veelal uitstel van betaling gekregen of hebben gewoon zelf medegedeeld dat ze april en mei niet konden betalen. Misschien in sommige gevallen ook juni. Je kunt ervan uitgaand dat de juli huur door alle huurders wel weer gewoon betaald is anders riskeren de huurders een huuropzegging door de verhuurder, wat in veel gevallen ook voor de huurders niet gewenst is.

Deze winkelketens hebben allereerst ingestoken op kwijtschelding van 2 maanden huur of anders 1 maand huur. Persoonlijk vind ik het kwijtschelden van een halve maandhuur tot een hele maandhuur een prima eenmalige oplossing, zeker voor de kleinere lokale huurders die mogelijk niet al te veel vet op de botten hebben. Mijn vermoeden is dat veel van de grote winkelvastgoedeigenaren, waaronder ook een WHV, hebben ingestoken op OF een betalingsregeling waarbij de niet ontvangen huur tussen nu en eind 2022 wordt terugbetaald OF een kwijtschelding van de huur in ruil voor een voortijdige verlenging van het huurcontract. De grote winkelketens zijn echter eerst de deals gaan afhandelen met de verhuurders die bereid waren om gewoon "om niet" een (deel van een) maandhuur kwijt te schelden (en misschien wel een kleine structurele huurkorting hebben weggegeven) en ze doen er bewust heel lang over om tot een deal te komen met verhuurders die daartoe allemaal niet bereid zijn. Ik snap dat heel goed want in een gezonde huurder-verhuurder relatie deel je mijns inziens de pijn c.q. neem je als verhuurder toch in elk geval 25% van de pijn (een halve maandhuur) , zonder daar iets voor terug te willen.

Stel dat je - gemiddeld genomen - bij alle huurders 1 maandhuur kwijtscheldt, dan mis je dit jaar eenmalig 8% van je huurinkomsten. Niet zo spannend, want dat is dan eenmalig. Vervolgens wordt de rest van de niet betaalde huur netjes nabetaald en heb je in ieder geval geen liquiditeitsproblemen.

Nu zullen er ook wat huurders zijn die pre corona al nèt op het randje van de financiële afgrond aan het balanceren waren en die het door corona niet gaan redden. Maar het goede deel van die winkels zal dan worden overgenomen, zoals dat meestal gaat bij faillissementen. En in bepaalde gevallen was een huurders wellicht al zwaar aan het twijfelen om nog een keer het huurcontract te verlengen (want bijna met pensioen, of de betreffende vestiging was al langer een twijfelgeval) en zal een huurder door corona (als laatste zetje) het huurcontract nu opzeggen. Het hangt heel erg van de kwaliteit van je winkelcentra af of je een aantal van deze gevallen in je portefeuille hebt of niet. Bij de topwinkelcentra zal dit onder 1% van de huurders blijven. Bij de mindere centra misschien zo'n 3%.

Dat is zo'n beetje hoe ik de situatie inschat. Ik heb zelf veel ervaring met Duitse winkelhuurders, maar in Duitsland viel het allemaal reuze mee dus als daar gemiddeld meer dan 0,3 maandhuur "om niet" is kwijtgescholden dan is het veel. In Frankrijk of Italië zul je eerder richting gemiddeld 0,5 a 0,7 maandhuur gaan omdat de lock down daar strenger was en twee keer zo lang duurde.
Branco P
0
Ik heb eens gekeken naar de koersontwikkeling van (met name Europese) retail en horeca aandelen op de beurzen. Rond 5 juni bereikten deze aandelen een piek, net als de winkelvastgoedaandelen. Sindsdien hebben bijna alle aandelen een (lichte) daling ingezet. Onderstaand een overzicht van de stand van diverse aandelen per vandaag, uitgedrukt als % van de koers rond 5 juni:

FNAC 101%
LVMH 99%
JD sp. 95%
BAF 95% (moederbedrijf van Primark)
Esprit 93%
Cec. 89% (Mediamarkt/Saturn)
Adidas 89%
Starb. 88%
McD 88%
Inditex 86% (o.a. ZARA)
Geox 85%
H&M 81%

Wat mij opviel bij het zoeken naar beursgenoteerde retailers is dat heel veel grote winkelketens (de meerderheid) niet beursgenoteerd is

Vergelijken we de winkelvastgoedaandelen (koers vandaag) ten opzichte van 5 juni:

ECP 75%
KLE 75% (waarbij ik de 1,10 euro dividend bij de koers heb opgeteld)
URW 71%
WHV 70%

en:

Vastned 88%
Gr. IGD 88%
D. Euro 81%

Wat onderscheidt de eerste 4 van de laatste 3? Bij de eerste 4 verzorgen GS en UBS analyses (met een paar weken geleden erg negatieve adviezen) en bij de laatste 3 niet. Toch wel opmerkelijk.
hvb
0
quote:

Branco P schreef op 9 juli 2020 20:04:

[...]

De winkelhuurders (met name de ketens) die dicht moesten tijdens de lock down (in NL viel dit reuze mee, maar in de meeste andere Europese landen moesten veel winkels 1 tot 2 maanden dicht) hebben veelal uitstel van betaling gekregen of hebben gewoon zelf medegedeeld dat ze april en mei niet konden betalen. Misschien in sommige gevallen ook juni. Je kunt ervan uitgaand dat de juli huur door alle huurders wel weer gewoon betaald is anders riskeren de huurders een huuropzegging door de verhuurder, wat in veel gevallen ook voor de huurders niet gewenst is.

Deze winkelketens hebben allereerst ingestoken op kwijtschelding van 2 maanden huur of anders 1 maand huur. Persoonlijk vind ik het kwijtschelden van een halve maandhuur tot een hele maandhuur een prima eenmalige oplossing, zeker voor de kleinere lokale huurders die mogelijk niet al te veel vet op de botten hebben. Mijn vermoeden is dat veel van de grote winkelvastgoedeigenaren, waaronder ook een WHV, hebben ingestoken op OF een betalingsregeling waarbij de niet ontvangen huur tussen nu en eind 2022 wordt terugbetaald OF een kwijtschelding van de huur in ruil voor een voortijdige verlenging van het huurcontract. De grote winkelketens zijn echter eerst de deals gaan afhandelen met de verhuurders die bereid waren om gewoon "om niet" een (deel van een) maandhuur kwijt te schelden (en misschien wel een kleine structurele huurkorting hebben weggegeven) en ze doen er bewust heel lang over om tot een deal te komen met verhuurders die daartoe allemaal niet bereid zijn. Ik snap dat heel goed want in een gezonde huurder-verhuurder relatie deel je mijns inziens de pijn c.q. neem je als verhuurder toch in elk geval 25% van de pijn (een halve maandhuur) , zonder daar iets voor terug te willen.

Stel dat je - gemiddeld genomen - bij alle huurders 1 maandhuur kwijtscheldt, dan mis je dit jaar eenmalig 8% van je huurinkomsten. Niet zo spannend, want dat is dan eenmalig. Vervolgens wordt de rest van de niet betaalde huur netjes nabetaald en heb je in ieder geval geen liquiditeitsproblemen.

Nu zullen er ook wat huurders zijn die pre corona al nèt op het randje van de financiële afgrond aan het balanceren waren en die het door corona niet gaan redden. Maar het goede deel van die winkels zal dan worden overgenomen, zoals dat meestal gaat bij faillissementen. En in bepaalde gevallen was een huurders wellicht al zwaar aan het twijfelen om nog een keer het huurcontract te verlengen (want bijna met pensioen, of de betreffende vestiging was al langer een twijfelgeval) en zal een huurder door corona (als laatste zetje) het huurcontract nu opzeggen. Het hangt heel erg van de kwaliteit van je winkelcentra af of je een aantal van deze gevallen in je portefeuille hebt of niet. Bij de topwinkelcentra zal dit onder 1% van de huurders blijven. Bij de mindere centra misschien zo'n 3%.

Dat is zo'n beetje hoe ik de situatie inschat. Ik heb zelf veel ervaring met Duitse winkelhuurders, maar in Duitsland viel het allemaal reuze mee dus als daar gemiddeld meer dan 0,3 maandhuur "om niet" is kwijtgescholden dan is het veel. In Frankrijk of Italië zul je eerder richting gemiddeld 0,5 a 0,7 maandhuur gaan omdat de lock down daar strenger was en twee keer zo lang duurde.

Dank voor de berichten die je post, ook vandaag weer nuttige inzichten van jouw kant die ik graag lees.

Ik reageer niet altijd, dat doe ik alleen als ik denk iets nuttigs te kunnen toevoegen, maar ik.lees alles op de vastgoed fora, en je berichten worden erg gewaardeerd!
protrek
0
trab33
0
quote:

protrek schreef op 10 juli 2020 13:08:

Klopt het dat WH begin volgend jaar alsnog het dividend gaat uitkeren?
uit kwartaalcijfers van april
No quarterly dividend payments for 2020, but a final annual dividend payable in 2021
dubbeldraaien
0

Eggert Purmerend . Lettable area = 20.2k m2. avg rent per m2 = ~252 euro.
Heel NL (incl Woensel en Eggert). Lettable are 423k m2. avg rent per m2 = ~233 euro.
(source: jaarverslag 2018)

Dus zelfs als Basic fit 140k per jaar betaalt, dan is dat nog steeds geen 100 per m2. Ruim 60% lager dan de gemiddelde huur van Eggert in 2018.

Ik begrijp je positieve kijk hierop niet, Branco. Het zou diep triest zijn.

NLvalue
0
0,003 of 0,005 ct per aandeel - who cares.. Omdat ze een extra uitgang moeten maken gaat die eerste jaar huur sowieso in rook op.

De belangrijke vraag is of Mattie erin slaagt om dit te verkopen als een succesverhaal, waardoor de discontovoet van de centra omlaag gaat.

Het hele verhaal achter life central IRR.. Hogere value, lagere LTV etc..

protrek
0
quote:

trab33 schreef op 10 juli 2020 14:53:

[...]

uit kwartaalcijfers van april
No quarterly dividend payments for 2020, but a final annual dividend payable in 2021
Dank, ik had het ergens gelezen maar wist niet meer waar.
real123
0
quote:

dubbeldraaien schreef op 10 juli 2020 20:08:

Eggert Purmerend . Lettable area = 20.2k m2. avg rent per m2 = ~252 euro.
Heel NL (incl Woensel en Eggert). Lettable are 423k m2. avg rent per m2 = ~233 euro.
(source: jaarverslag 2018)

Dus zelfs als Basic fit 140k per jaar betaalt, dan is dat nog steeds geen 100 per m2. Ruim 60% lager dan de gemiddelde huur van Eggert in 2018.

Ik begrijp je positieve kijk hierop niet, Branco. Het zou diep triest zijn.

dacht dat ze die korting gaven om juist bedrijven als de basic fit aan te trekken. zeker met de hoge leegstand die ze op dit moment hebben kan het geen kwaad om te slijmen bij nieuwe huurders.

(leegstand bij wereldhave rond de 5% en bij ecp onder de 1, ook vastned en urw hebben een behoorlijk lagere leegstand rond de 2,5%)
Kees1
0
quote:

real123 schreef op 12 juli 2020 10:39:

[...]

dacht dat ze die korting gaven om juist bedrijven als de basic fit aan te trekken. zeker met de hoge leegstand die ze op dit moment hebben kan het geen kwaad om te slijmen bij nieuwe huurders.

(leegstand bij wereldhave rond de 5% en bij ecp onder de 1, ook vastned en urw hebben een behoorlijk lagere leegstand rond de 2,5%)
Op deze manier 'slijmen bij nieuwe huurders' is onverstandig. Iedere nieuwe huurder zal niet meer willen betalen dan Basic-fit en iedere zittende huurder zal er bij afloop van het contract op aandringen naar het niveau Basic-fit te gaan. Huurders met een lopend contract zullen hetzelfde willen.
Hiermee zet je een nieuwe standaard.
Branco P
9
quote:

dubbeldraaien schreef op 10 juli 2020 20:08:

Eggert Purmerend . Lettable area = 20.2k m2. avg rent per m2 = ~252 euro.
Heel NL (incl Woensel en Eggert). Lettable are 423k m2. avg rent per m2 = ~233 euro.
(source: jaarverslag 2018)

Dus zelfs als Basic fit 140k per jaar betaalt, dan is dat nog steeds geen 100 per m2. Ruim 60% lager dan de gemiddelde huur van Eggert in 2018.

Ik begrijp je positieve kijk hierop niet, Branco. Het zou diep triest zijn.
Twee basics van het winkelvastgoed zal ik jou (gratis en voor niks) bijbrengen:

1. Naarmate units groter worden, wordt de gemiddelde huur per m2 lager. Als Eggert op gemiddeld 250 euro/m2 per jaar zit dan zitten de kleinste units op circa 400-500 euro/m2 en de grootste units op circa 100-150 euro/m2. De rationale hierachter is dat de grote huurder vaak een trekker is en de kleine huurders profiteren van de aanwezigheid van deze grote trekker.

2. Winkelruimtes op een minder drukke verdieping leveren minder omzet per m2 op en betalen daarom een lagere huur per m2. Je kunt over het algemeen wel stellen dat winkels op een eerste verdieping 30% tot 50% minder huur betalen dan winkels op de begane grond. Hier bij Eggert ist deze situatie zeker van toepassing

Kortom 100 euro/m2 per jaar zou een prima huurniveau zijn en ligt dan in lijn met het gemiddelde van 250 euro/m2 voor het totale winkelcentrum.

Vond je dit een leerzame post, druk dan op duimpje omhoog hieronder! ;-)
dubbeldraaien
0
je maakte een aanname dat ik die basiskennis ontbeerde. toch bedankt voor je moeite.

volgens jouw eerder posts was de schatting overigens meer in de range 70-80/m2.

waar het echt om gaat. wat betaalde de vorige huurder. dat geeft een trend aan.
en als basic fit EUR80/m2 betaalt, en supermarkten nog lager, dan impliceert dat idd dat kleinere winkels EUR500/m2 betalen.

Juist de kleinere winkels zijn dus de 'moneymakers' . Horeca en kledingwinkeltjes zijn daar een groot deel van. Die zijn door corona erg hard geraakt.
Het laatste nieuws omtrent LaPlace is daar weer een bevestiging van.

een huurkorting van 10% of zelfs 20% is een klein doekje voor het bloeden. de omzet is er gewoon nauwelijks.
Met minder vraag en gelijkblijvend aanbod zal leegstand dus oplopen en/of huurpenningen aanzienlijk lager komen te liggen (minimaal -30%).

Ik was positief geweest als BasicFit EUR150/m2 zou betalen. ruim onder de 100 is triest, ook voor volume op de eerste etage...

MFCons
0
quote:

perry1 schreef op 15 juli 2020 10:45:

How low can we go
I believe it cannot go past €0, but I might be mistaken in this case.
5.581 Posts, Pagina: « 1 2 3 4 5 6 ... 194 195 196 197 198 199 200 201 202 203 204 ... 276 277 278 279 280 » | Laatste
Aantal posts per pagina:  20 50 100 | Omhoog ↑

Meedoen aan de discussie?

Word nu gratis lid of log in met uw e-mailadres en wachtwoord.

Direct naar Forum

Detail

Vertraagd 30 nov 2022 15:37
Koers 13,160
Verschil -0,410 (-3,02%)
Hoog 13,580
Laag 13,160
Volume 31.953
Volume gemiddeld 82.572
Volume gisteren 44.189

EU stocks, real time, by Cboe Europe Ltd.; Other, Euronext & US stocks by NYSE & Cboe BZX Exchange, 15 min. delayed
#/^ Index indications calculated real time, zie disclaimer, streaming powered by: Infront