Unibail-Rodamco « Terug naar discussie overzicht

Unibail-Rodamco-Westfield - 2021

6.809 Posts, Pagina: « 1 2 3 4 5 6 ... 139 140 141 142 143 144 145 146 147 148 149 ... 337 338 339 340 341 » | Laatste

Omlaag ↓

HCohen 23 april 2021 17:56

Ik zie en begrijp 'het dansen', zou ik ook doen als CFO in die positie.

Echter de opmerking 'delayed' in de jaarstukken en de vragen en antwoorden(zo kundig door jou aangeleverd) zijn wat mij betreft duidelijk genoeg.

Ik begrijp dat we een tegoedje hebben.

Maar als je het anders ziet, alle respect dan zijn we het eens oneens te zijn. Dat is een discussie die ik niet zoek, zeer zeker ook omdat ik respect heb voor jouw meningen en input op dit forum.

QueSera 23 april 2021 18:11

Ik denk ook dat we een tegoedje hebben. Alleen niet formeel, maar informeel.

Een stukje verder in de transscript, over de waarderingen, asset disposal en dividend. Bevestigd mijn vermoeden dat ze die idioot lage waardering van Cuvillier nog even voor eigen gebruik vasthouden. Anders kun je niet nu al glashard stellen dat elke disposal een asset gain zal opleveren.

Sander Bunck, Barclays Bank PLC, Research Division - VP of Real Estate Equity Research [33] -------------------------------------------------------------------------------- Okay. And just to make sure I understand because that's quite a comprehensive answer. Say that over the next 2 years, you were to have no value write-downs across the portfolio, and business kind of resumes as relatively normal. Would there be, in that case, an obligation to pay out a dividend? Or are you still in -- and those circumstances not should you -- are you still in a position not potentially to pay out a dividend because of disposals you would be making? -------------------------------------------------------------------------------- Fabrice Mouchel, Unibail-Rodamco-Westfield SE - Group CFO & Member of Management Board [34] -------------------------------------------------------------------------------- If we make some disposal, this will generate capital gains. And so these capital gains would be positive results for UR SE. The question is twofold: a, they will be part of the distribution obligation of the group to the same extent as the EUR 212 million I've just referred to; but then they will, of course, be taken into account and will offset part of this close to EUR 3 billion of loss. And therefore, depending on the disposal price, the results of Unibail-Rodamco SE would improve if and all else being called. But we don't expect it to become positive before 2022. And therefore, again, this approach on the dividend over the last -- over the next 2 years and for fiscal years 2020, '21 and '22. -------------

QueSera 23 april 2021 18:18

PS: formeel/informeel maakt eigenlijk niet zo veel uit. Aangezien we Xavier Niel hebben die daar de scepter zwaait en errrrg veel aandelen heeft. Die wil vast ook dat die stille reserve eens tot uitkering komt. Maar nu nog even niet. Buffet heeft een keer gezegd dat de aandelenmarkt de herverdeling is van de ongeduldigen ten gunste van de geduldigen. Dat geldt hier ook.

HCohen 23 april 2021 18:35

Helemaal TOP.

We hebben dan toch mooi gezamelijk uit de details een aardig plus-punt weten te ontdekken als groepje particuliere beleggers.

...Ik ben best trots op ons...

QueSera 23 april 2021 19:25

quote:
HCohen schreef op 23 april 2021 18:35:
Helemaal TOP.

We hebben dan toch mooi gezamelijk uit de details een aardig plus-punt weten te ontdekken als groepje particuliere beleggers.

...Ik ben best trots op ons...

Ook voor particulieren is het niet verboden om zich te informeren, hun huiswerk te doen en hun hersens te gebruiken....

!@#$!@! 23 april 2021 20:10

Vergeet niet dat ze dat dividend ook gewoon als stock kunnen uitkeren.

Daarnaast stellen ze dat het alleen wordt uitgekeerd als de waarde van hun vastgoed weer gestegen is. Nou ben ik ook optimistisch ingesteld, immers ik geloof ook niet dat de waarde van al dat vastgoed zoveel zal dalen en zelfs gelijk zal kunnen blijven. Maar echt stijgen in waarde ? Dat is wel heel erg optimistisch moet ik zeggen. Dat zie ik niet echt gebeuren in de komende paar jaar.

AVM (Altijd Verkeerde Moment) 23 april 2021 20:34

quote:
!@#$!@! schreef op 23 april 2021 20:10:
Vergeet niet dat ze dat dividend ook gewoon als stock kunnen uitkeren.

Daarnaast stellen ze dat het alleen wordt uitgekeerd als de waarde van hun vastgoed weer gestegen is. Nou ben ik ook optimistisch ingesteld, immers ik geloof ook niet dat de waarde van al dat vastgoed zoveel zal dalen en zelfs gelijk zal kunnen blijven. Maar echt stijgen in waarde ? Dat is wel heel erg optimistisch moet ik zeggen. Dat zie ik niet echt gebeuren in de komende paar jaar.

Hangt ervan af wat de huidige waardering is. Als er een overdreven grote afwaardering is geweest, dan is een stijging na afloop van de crisis, wanneer alles weer open gaat en met een rebound te maken krijgt, niet zo onrealistisch.

Het vastgoed van URW is niet echt gewaardeerd op een overdreven hoog niveau in het midden van een retail vastgoedpiek zeg maar...

QueSera 24 april 2021 01:24

quote:
!@#$!@! schreef op 23 april 2021 20:10:
Vergeet niet dat ze dat dividend ook gewoon als stock kunnen uitkeren.

Daarnaast stellen ze dat het alleen wordt uitgekeerd als de waarde van hun vastgoed weer gestegen is. Nou ben ik ook optimistisch ingesteld, immers ik geloof ook niet dat de waarde van al dat vastgoed zoveel zal dalen en zelfs gelijk zal kunnen blijven. Maar echt stijgen in waarde ? Dat is wel heel erg optimistisch moet ik zeggen. Dat zie ik niet echt gebeuren in de komende paar jaar.

In dat transcript gaat het er ook ergens over. Ze zeggen heel duidelijk dat ze geen stock willen. Reden: je kunt het niet verplichten. Wettelijk zal het altijd keuze moeten zijn. Wil je dat mensen dan toch voor stock gaan zul je een aanzienlijke discount moeten bieden met verwatering tot gevolg. En dat is wat ze alle investeerders glashard willen garanderen: geen verwatering!

(Dat als balsam op de ziel van de getraumatiseerde belegger die net nipt een mega verwaterende claimemissie heeft weten weg te stemmen, aangevoerd door de toenmalige relschoppers en huidige grootaandeelhouder (Niel) en president commissaris (Bressler).

!@#$!@! 24 april 2021 01:51

Verplicht stock dividend mag. Doet ECP ook gewoon. Daarnaast is stock dividend geen echte verwatering omdat je gratis aandelen erbij krijgt. Per saldo maakt het dus niks uit.

tradersonly 24 april 2021 10:07

Schoonpapa van Xavier Niel tikt de $150 miljard aan, toename van $35 miljard
www.telegraaf.nl/financieel/100754582...

[verwijderd] 24 april 2021 10:47

quote:
HCohen schreef op 23 april 2021 15:37:
[...]

Post Scriptum,

Ik ben eigenlijk niet eens zeker of voor URW nu het NL'se FBI-regime geldt of het Frans en Belgische REIT regime..

Help, PhilipBe??

Hallo allemaal, was even een weekje een toertje gaan fietsen met de tent.....
Het weer was zoals de koers van URW, beetje zon maar uiteindelijk toch koud.......

Weer wat bijgelezen en hier mijn commentaar over verschillende zaken die ik las....

Voor URW NV (opgericht bij de overname van Westfield waarin voornamelijk de US assets in onder gebracht zijn) gelden de nederlandse wetten.
Voor URW SE gelden de Franse wetten. Het getal 85% geldt voor de recurrente inkomsten, maar blijkbaar lukt het hun nu om via een grote verliespost het toch onder nul te krijgen voor al 2 jaar....

De 212 miljoen € is naar mijn mening een deel van het slotdividend van 5,4€ van het boekjaar 2019 dat in extremis niet werd uitbetaald. Dit hebben we dus nog tegoed....

Het is URW SE die het dividend uitkeert, vandaar de Franse belasting enz...
Dus wat ECP kan/doet , is niet noodzakelijk geldig voor het Franse bedrijf.
Zoals QueSera aangaf, er werd duidelijk gezegd dat script niet afdwingbaar is.

Mr. Niel heeft dus blijkbaar nog maar eens uitgebreid... 13,5%
zoals iemand al zei, zijn beschikbaar cash is op dus gaat nu gewoon via leningen.

Denk niet dat we moeten hopen op een vervroegd terugkeer van het dividend.
Mr. Niel heeft daarvoor veel teveel calls geschreven. Ik veronderstel dat die toch minstens een a anderhalf jaar ver zijn. De partij die ze gekocht heeft zal wel staalharde garanties willen dat het dividend zoals gezegd nul blijft en niet opeens toch opduikt en van kant verwisselt....

HCohen 24 april 2021 11:22

Dank voor je info.
Hopenlijk ondanks de kou toch genoten.

Binnenkort meer zon, ik vond zelf de koersreactie op tegenvallende cijfers van WHA nogal meevallen.
Afwachten nu voor URW..

QueSera 24 april 2021 11:45

quote:
!@#$!@! schreef op 24 april 2021 01:51:
Verplicht stock dividend mag. Doet ECP ook gewoon. Daarnaast is stock dividend geen echte verwatering omdat je gratis aandelen erbij krijgt. Per saldo maakt het dus niks uit.

Ik verzin dit niet. Dat is wat de CFO van Unibail zegt. En hij zegt van niet.
ECP doet deel cash, deel stock. En dat mag wel. Bij 100% moet het keuze zijn.

!@#$!@! 24 april 2021 12:48

ECP mag ook 100% stock. Ik wist niet dat URW onder de Franse wet viel, dus zou idd kunnen dat het dan anders is. Kon via google de regels niet vinden.

AVM (Altijd Verkeerde Moment) 24 april 2021 13:38

quote:
PhilipBe schreef op 24 april 2021 10:47:
[...]
Denk niet dat we moeten hopen op een vervroegd terugkeer van het dividend.
Mr. Niel heeft daarvoor veel teveel calls geschreven. Ik veronderstel dat die toch minstens een a anderhalf jaar ver zijn. De partij die ze gekocht heeft zal wel staalharde garanties willen dat het dividend zoals gezegd nul blijft en niet opeens toch opduikt en van kant verwisselt....

Hallo PhilipBE, welkom terug en wederom dank voor je toelichting.

Geef je nu aan dat één van de redenen om dividend niet uit te keren voor minimaal 2 jaar, is omdat de partij die de opties heeft gekocht niet zit te wachten op het uitkeren ervan waardoor de koers zakt en dat het niet uitkeren voor 2 jaar mede daarom is vastgelegd? Is dat dan geen koersmanipulatie die wel/niet is aan te tonen? Of is dit toegestaan, mits je maar tijdig, open en transparant communiceert?

Aan !@#$!@!:
(ik zette eerst een @ voor je naam, maar die @ viel niet echt op haha)
"Daarnaast is stock dividend geen echte verwatering omdat je gratis aandelen erbij krijgt. Per saldo maakt het dus niks uit."
Mijn eerste reactie was:
"Natuurlijk is het wél verwatering, want je gaat de toekomstige winsten delen door meer aandelen".
Maar ik heb er nog eens wat langer over nagedacht en komt tot de volgend nuancering:
Er zijn 3 situaties mogelijk, die afhangen van wat er met de niet uitgekeerde cash gebeurt:
1) Verslechtering/verwatering:
In het algemeen geldt dit als het rendement van de ingehouden cash is lager dan het rendement op het eigen vermogen (ROE). Dat kan bijvoorbeeld komen door een veel te dure overname a lá Westfield die ermee wordt gefinancierd, maar ook door zaken die er op het eerste gezicht redelijk uitzien: zoals het aflossen van leningen met een relatief lage rente. De opbrengst van dat ingehouden dividend is dan die lage rentebetaling die je bespaart, welke lager is dan het de ROE. Dat gaat zorgen voor een verwatering: de gemiddeld ROE gaat dan dalen. Aflossen van schulden is dus niet altijd gunstig.
2) Neutraal/geen verwatering:
Dat is dus alleen het geval wanneer de cash wordt ingezet/geïnvesteerd in iets wat precies hetzelfde rendement haalt, als de bestaande REO. Dat kan bijvoorbeeld als de rente op je leningen ongeveer even hoog is als die REO. Bij URW is dat volgens mij niet het geval, want ik denk dat op de huidige koers een REO-verwachting van meer dan 10% echt wel gerechtvaardigd is.
3) Verbetering
Dit is het geval bij bedrijven die extreem hard groeien en zeker in het begin niet denken aan het uitkeren van dividend, maar beter dat geld kunnen gebruiken om te investeren in verdere groei. Als je dan toch dividend krijgt uitgekeerd, dan kan je beter kiezen voor stockdividend, vanwege de verdere ROE-groei die ermee gegenereerd wordt. Zo kan met de ingehouden cash ook meer geld tegen lage rentetarieven worden geleend, waardoor er door een stuk extra leveraging de ROE kan worden opgepompt.

In het geval van URW denk ik dat we liever geen stock dividend zouden moeten willen vanwege de verwatering. De cash wordt aangewend voor schuldaflossing, de cashflows nemen er niet noemenswaardig mee toe en de toekomstige winst per aandeel daalt daarmee.

Of maak ik nu ergens een denkfout?

!@#$!@! 24 april 2021 14:07

Ja je maakt een denkfout:

Stel een bedrijf heeft 1000 aandelen en maakt €1000 winst en keert dat uit als dividend, dan heb je €1 per aandeel.
Stel jij hebt 100 aandelen, dan heb je €100 dividend.

Het jaar erna zitten ze krap bij kas en geven ze 1:10 stockdividend. Nu zijn er dus 1100 aandelen.
Als er nu weer €1000 winst wordt gemaakt en uitgekeerd als dividend dan heb je nog maar €0,91 dividend per aandeel. Dus een verwatering zou je zeggen.
Echter je hebt nu 110 aandelen en krijgt dus nog steeds €100 dividend.

Stockdividend veranderd per saldo dus niks.

AVM (Altijd Verkeerde Moment) 24 april 2021 14:26

quote:
!@#$!@! schreef op 24 april 2021 14:07:
Ja je maakt een denkfout:

Stel een bedrijf heeft 1000 aandelen en maakt €1000 winst en keert dat uit als dividend, dan heb je €1 per aandeel.
Stel jij hebt 100 aandelen, dan heb je €100 dividend.

Het jaar erna zitten ze krap bij kas en geven ze 1:10 stockdividend. Nu zijn er dus 1100 aandelen.
Als er nu weer €1000 winst wordt gemaakt en uitgekeerd als dividend dan heb je nog maar €0,91 dividend per aandeel. Dus een verwatering zou je zeggen.
Echter je hebt nu 110 aandelen en krijgt dus nog steeds €100 dividend.

Stockdividend veranderd per saldo dus niks.

Ja je hebt gelijk!

Al ben ik wel aan het puzzelen waar mijn voorbeeld op slaat en ik denk nu het volgende:
Wat ik als voorbeeld geef, is denk ik geldig(?) in een situatie waarin een bedrijf zou moeten kiezen tussen cash dividend of stockdividend.
De situatie die jij schetst is een situatie waarin een bedrijf zou moeten kiezen tussen géén dividend of stockdividend, maar sowieso geen cash dividend.

Wel/geen stockdividend (zonder dat je mag/kan kiezen voor cash) is dan theoretisch in principe een sigaar uit eigen doos.

[verwijderd] 24 april 2021 14:55

quote:
AVM (Altijd Verkeerde Moment) schreef op 24 april 2021 13:38:
[...]
Hallo PhilipBE, welkom terug en wederom dank voor je toelichting.

Geef je nu aan dat één van de redenen om dividend niet uit te keren voor minimaal 2 jaar, is omdat de partij die de opties heeft gekocht niet zit te wachten op het uitkeren ervan waardoor de koers zakt en dat het niet uitkeren voor 2 jaar mede daarom is vastgelegd? Is dat dan geen koersmanipulatie die wel/niet is aan te tonen? Of is dit toegestaan, mits je maar tijdig, open en transparant communiceert?

@AVM
dank je, maar begrijp niet goed wat je bedoelt,
Op het forum hebben er een paar de hoop dat er toch weer snel dividend zal uit gekeerd worden.
Persoonlijk denk ik van niet en heb aangegeven waarom, zal het proberen iets duidelijker uit te leggen

De beslissing om geen dividend uit te keren voor de boekjaren 2020-2021 en 2022 is ons medegedeeld 10 feb. De reden daartoe is niet belangrijk voor wat ik probeerde te zeggen.
en heeft m.i. niets te maken met de recente aankopen van Mr. Niel.

In Maart en April daarna schrijft Mr. Niel calls en koopt puts.... beide partijen spreken een looptijd en een prijs af in de wetenschap dat er geen dividend zal zijn. Zonder dividend zijn de calls verder dan een jaar duurder en de puts goedkoper. En ik ga ervan uit dat zijn constructie over meerder jaren loopt.

Nu veranderen en zeggen "er wordt toch weer dividend" uitgekeerd in 2022 zou wel heel bedrieglijk zijn van Mr. Niel. Gaat nu al over negen miljoen aandelen, denk niet dat de andere partij het blauw-blauw zou laten.

(als de call/puts contracten maar enkele maanden ver in de tijd zijn, geldt dit natuurlijk niet)

!@#$!@! 24 april 2021 15:18

quote:
AVM (Altijd Verkeerde Moment) schreef op 24 april 2021 14:26:
[...]
Al ben ik wel aan het puzzelen waar mijn voorbeeld op slaat en ik denk nu het volgende:
Wat ik als voorbeeld geef, is denk ik geldig(?) in een situatie waarin een bedrijf zou moeten kiezen tussen cash dividend of stockdividend.

Precies, daarom keren groeibedrijven nooit dividend uit. Die hebben dat geld nodig om zelf te investeren. Pas als een bedrijf in een volwassen markt zit gaan ze dan dividend uitkeren. Kijk naar Apple, Amazon etc. (inkoop eigen aandelen = dividend)

Warren Buffet geeft bv nooit dividend uit met zijn fonds, hij is van mening dat hij dat beter kon besteden/renderen dan zijn aandeelhouders. Als ze cash nodig hebben verkopen ze maar een paar aandelen is dan de redenering.

Heb je als reit teveel schulden, dan keer je stock uit, een sigaar uit eigen doos en bewaar je de cash om schulden af te betalen. Probleem opgelost.

HCohen 25 april 2021 07:49

quote:
PhilipBe schreef op 24 april 2021 14:55:
[...]

Nu veranderen en zeggen "er wordt toch weer dividend" uitgekeerd in 2022 zou wel heel bedrieglijk zijn van Mr. Niel. Gaat nu al over negen miljoen aandelen, denk niet dat de andere partij het blauw-blauw zou laten.

(als de call/puts contracten maar enkele maanden ver in de tijd zijn, geldt dit natuurlijk niet)

Toch even korte reactie mijnerzijds. Slechts een mening, neem me dat niet kwalijk.
Snel hersteld zal worden heb ik nooit gezegd, maar ik hou er inderdaad sterk rekening mee(en hoop dat uiteraard) dat het dividend eerder hersteld zal worden(stel dividend over 2022, uit te keren in 2023). Het één en ander afhankelijk van ontwikkeling in de markt(ltv/ taxatiewaarden, snelheid van disposals, ontwikkeling huurprijzen en aanwas van nwe huurders).

Mbt optieconstructies van één van de leden van het RvC, ik denk dat het één en ander te maken zal hebben met 'intentie en aanwezige kennis op basis waarvan a) tot het instellen van de dividend-freeze' is besloten en b) de kans dat het wel of niet zonder enige twijfel een vaststaand feit is dat dividend niet eerder hersteld kan worden.

We hebben I) te maken met fiscale regels die gevolgd moeten worden en II) onzekerheid in marktontwikkeling. Het alternatief zou frappant zijn; alle voorwaarden zijn er om dividend te herstellen, maar vervolgens wordt alles uit de kast gehaald(boekhoudkundig) om dat niet te doen om een lid van het RvC te behoeden voor een eventuele rechtzaak.

Vervolgens heb ik een hoge pet op van Niel(profiel, bouwt bedrijven op en heeft een prachtige positieve filosofische kijk op de wereld), maar helemaal vlekkenloos blijkt hij niet te zijn;
Hij werd op 27 oktober 2006 veroordeeld tot twee jaar voorwaardelijke gevangenisstraf en een boete van 250.000 euro door de 11e kamer van het Strafhof van Parijs wegens het verbergen van misbruik van bedrijfsmiddelen daterend van 2001 tot 2004 in een 'peepshow' waarin hij aandeelhouder was. Het ontvangen bedrag over drie jaar bedraagt ??ongeveer 200.000 euro. Naar aanleiding van deze zaak valt Xavier Niel verschillende keren laster aan tegen de krant Liberation en de journalist Renaud Lecadre121, auteur van artikelen in het dagblad en op de site liberation.fr waarin hij zijn juridische geschillen oproept. Maar Xavier Niel en het bedrijf Free werden systematisch afgewezen tijdens de processen die in het tweede kwartaal van 2008 werden gehouden, en veroordeeld tot het betalen van een schadevergoeding aan Liberation wegens onrechtmatige procedures).

Regeren is anticiperen..
De kans is zeer zeker aanwezig dat ik een foute inschatting maak.. Dat overkomt me wel eens.
Time will tell..

6.809 Posts, Pagina: « 1 2 3 4 5 6 ... 139 140 141 142 143 144 145 146 147 148 149 ... 337 338 339 340 341 » | Laatste

Aantal posts per pagina: 20 50 100 | Omhoog ↑

Meedoen aan de discussie?

Word nu gratis lid of log in met uw e-mailadres en wachtwoord.

Direct naar Forum

Detail

Vertraagd	24 apr 2024 17:35
Koers	76,900
Verschil	0,000 (0,00%)
Hoog	77,100
Laag	76,240
Volume	330.946
Volume gemiddeld	376.358
Volume gisteren	330.946

UNIBAIL-RODAMCO-WESTFIELD nieuws meer

12 okt	Unibail verkoopt groot Frans winkelce...	2
14 sep	Video: beursgenoteerd vastgoed flink ...	1
14 sep	Video: beursgenoteerd vastgoed ligt e...
04 sep	Unibail-Rodamco verkoopt Amerikaans w...
27 jul	Unibail-Rodamco-Westfield houdt huuri...
21 jul	Unibail-Rodamco-Westfield verkoopt Am...
27 jun	Unibail-Rodamco-Westfield voltooit ru...
12 jun	Beursblik: Goldman Sachs zet Unibail-...
25 mei	Unibail-Rodamco-Westfield verkoopt va...
apr '23	Unibail-Rodamco-Westfield profiteert ...	1