DeBeurs.nl

Branco P 12 oktober 2021 09:50

2

Ja het is ons allemaal duidelijk dat WHA een media-tegenoffensief heeft gelanceerd. Kun je nagaan wat een impact TTW heeft.

Branco P 12 oktober 2021 10:24

0

quote:
NLvalue schreef op 12 oktober 2021 09:13:
Dank voor je reactie. Wellicht goed om wat vaker, en beter, naar Junkyard te luisteren - die heeft verstand van die taxatie materie.

En als je nog eens wil opfrissen waarom jij en ik een verschil van inzicht hadden over sector allocatie en het effect van rente op het business model van een bank, resp winkelvastgoed, ben ik daar uiteraard ook toe bereid.

Diegenen die overwogen zitten in ING met 66% YTD koersresultaat en 2x dividend zullen een ander perspectief hebben dan diegenen die overwogen bleven zitten in winkelvastgoed. En diegenen die betogen dat het ene winkelvastgoedfonds betere rendementen dan de andere doet - zullen vanzelf ingehaald worden door de werkelijkheid van de swapstructuren die er liggen.

Mijn perspectief. Mag je het mee oneens zijn

Nou het is geen kwestie van het er wel of niet mee eens zijn, want het is wederom een hoop onzin wat je schrijft dus daar valt inhoudelijk helaas niet over te discussiëren. Misschien ben je op zoek naar input ten aanzien van de afgesloten renteswaps, dan kun je dat ook gewoon aan ons vragen. Met het uitzicht op stijgende rentes zijn de afgesloten renteswaps juist een godsgeschenk. Liever waren ze nog voor iets langere looptijden afgesloten, maar je kunt niet alles hebben.

NLvalue 12 oktober 2021 10:42

2

zelfde als Hcohen postte zie ik - die was even verdwenen onder de vele reacties.. Terug naar taxeren... Het probleem is vrij helder:

Is een winkel centrum is een "definite life" asset waarop wordt afgeschreven zoals in andere regios?

of Europa: EPRA taxatie normen zien winkelcentra als een "indefinite life:"asset waarin toekomstige kasstromen tot de eeuwigheid gekapitaliseerd worden.

De europese taxatie normen zijn gebaseerd op een fictie die niet meer houdbaar is (!!)

Kuin ziet dat scherp - en als ik het goed zie - de banken die stoppen met het hypothecair financieren van o.a. ECP objecten tegen 55% LTV ook.

Nu branco nog - gaat nog een paar maandjes tegenstribbelen overheen zie ik.

Voor de rest - ik ben net zo overtuigd van dit punt, als het punt dat ik over sectorallocatie maakte.

HCohen 13 oktober 2021 12:35

3

Met dank aan @common sense(URW draadje)

www.vastgoedmarkt.nl/retail/nieuws/20...
Hoe herstel winkelvastgoed vorm zal krijgen
Huurniveaus van winkels op beste locaties zullen uitbodemen en de komende kwartalen herstellen.
Delen:
NIEUWSRETAILRETAILANALYSES
Eerste publicatie door Peter Hanff
Eerste publicatie 12 okt 2021Laatst gewijzigd 12 okt 2021

Dat voorspelt Syntrus Achmea Real Estate & Finance in zijn Outlook 2022-2024. Dit is hoe het herstel volgens Syntrus Achmea vorm krijgt.
Consumenten gaan meer besteden
De economie zal in 2022 en 2023 sterk groeien. Consumenten gaan weer meer uitgeven in winkels. Vergeleken met de periode voor de coronacrisis zal een groter deel van de aankopen online gebeuren, maar het meeste geld gaat naar fysieke winkels. De groei is minder sterk voor uitgaven aan alcohol, tabak en voedingswaren, maar juist sterk voor kleding, schoenen en andere gebruiksartikelen.
Test voor retail: geen overheidssteun, wel personeelstekort
Voor retailers en hun verhuurders wordt het nog wel spannend. ‘De laatste steunmaatregelen worden eind 2021 door de overheid afgebouwd, waardoor het debiteurenrisico naar verwachting oploopt.’
Als consumenten meer geld gaan uitgeven, biedt dat kansen voor fysieke retailers. Maar kunnen ze die ook pakken? ‘Tijdens de pandemie is het aantal banen in de retailsector sterk gedaald. Veel werknemers stapten soms noodgedwongen over naar andere sectoren. Nu de economie weer aantrekt, stijgt het aantal vacatures. Daarom is het voor veel bedrijven een uitdaging voldoende gekwalificeerd personeel te vinden en optimaal te profiteren van de stijgende consumentenbestedingen’, schrijft Syntrus Achmea.
Herstel van huurniveaus
Er blijven dus kwetsbaarheden. Toch verwacht Syntrus Achmea dat het herstel van de consumentenbestedingen leidt tot een toename van de vraag naar winkelruimte in de grotere steden en dominante winkelcentra. Gemiddeld zijn de huurniveaus van winkelvastgoed hard onderuit gegaan. Als gevolg van de toenemende vraag zullen de huurniveaus van retailvastgoed op de beste locaties volgens Syntrus Achmea langzaam uitbodemen en de komende kwartalen gaan herstellen.
Vraag van webwinkels neemt toe
Voor uitbreidende detailhandelbedrijven bieden de sterke dalingen van huurprijzen de gelegenheid om nieuwe vestigingen te openen. Misschien wel op plaatsen waar dat eerst te duur was. Ook zetten retailers in op de combinatie van zowel een fysieke plek met een online platform. ‘In grote steden zal de vraag toenemen van webwinkels in elektronica, fietsen en kleding, die zich met een fysieke winkel willen onderscheiden van concurrenten’, schrijft Syntrus Achmea.
‘Winkels worden steeds vaker gebruikt om een positief beeld te schetsen van de identiteit van een merk of concept. Het is dan ook niet verrassend dat steeds meer concept stores de beste plekken van de winkelstraten betrekken. Voorbeelden hiervan zijn Rivièra Maison in Mall of the Netherlands, het toenemend aantal vestigingen van Goossens, the House of Ritualsin Amsterdam en Lego-winkels.
Naar een meer afwisselend huurdersbestand
Nederlandse kernwinkelgebieden hadden de reputatie dat ze weinig diversiteit boden. In zo’n beetje iedere grotere stad vond je dezelfde ketens. Nu ziet Syntrus Achmea in traditionele winkelstraten steeds vaker meubelwinkels en showrooms van automerken.
Ook komen er andere functies bij. ‘Opvallend is de toename van niet-retailers, zoals horeca, leisure, zakelijke dienstverlening, maar ook maakindustrie. Deze bedrijven zien een business case bij een lager huurniveau.’ Goed nieuws voor beleggers die niet alle eieren in één mandje willen leggen. ‘Voor beleggers is dit een kans om het huurdersbestand gevarieerder te maken waardoor er diversificatievoordelen ontstaan.’
In 2022 komt een goed instapmoment
Aanvangsrendementen voor winkels zijn de afgelopen kwartalen sterk naar boven bijgesteld. Te sterk? De afgelopen elf jaar was de afwijking van de trend niet zo sterk als nu. ‘Uit deze analyse blijkt dat de aanvangsrendementen momenteel bijna 90 basispunten boven de trend liggen, historisch gezien een zeer extreme afwijking’, schrijft Syntrus Achmea.
‘De aanvangsrendementen lopen als gevolg van een toenemende risicopremie nog licht op, waardoor gedurende 2022 weer perspectief ontstaat voor het totaalrendement. Langzaam ontstaat weer een goed instapmoment. Hierdoor verbetert de relatieve positie van retail ten opzichte van kantoren, woningen en logistiek.’

NLvalue 13 oktober 2021 15:35

0

Dank voor het posten, Hcohen.

De fictie waarop EPRA taxatie normen, en de gebruiken, zijn gebaseerd (Alsook de RvB IRR calculaties, en de TTW kritiek, op die fictie zijn gebaseerd):

Elk winkelcentrum gaat tot de eeuwigheid kasstroom genereren, en voor elk winkelcentrum gaat een willing& able buyer zijn die die taxatieprijs wil betalen.

Ik ben heel erg geinteresseerd in wat SyntrusAchmea over dat totaal rendement te vertellen heeft.. voor iemand die in de fictie gelooft, zal het heel anders klinken dan diegenen (zoals ik) die er niet in geloven

( over wel, of niet geloven, valt eigenlijk niet meer te discussieren..)

HCohen 13 oktober 2021 15:59

1

quote:
NLvalue schreef op 13 oktober 2021 15:35:
( over wel, of niet geloven, valt eigenlijk niet meer te discussieren..)

Ook niet nodig beste NLvalue.

Het is onzinnig om eindeloos te discussieren over iets wat nog niet heeft plaatsgevonden.

Ik geloof in stabilisatie en nwe groeicyclus en jij niet, jij noemt dat fictie.

De argumenten zijn idd al vaker gegeven, maar dat houd ons niet tegen berichten(visies, nieuwtjes/ verslagen van ontwikkelingen) te posten die een mogelijk inkijkje geven in het toekomstig verloop van de og-retail-markt.
We hoeven niet continue de discussie te voeren als ware we een vastgelopen elpee en kunnen elkaar blijven respecteren.

We zullen de tijd zijn werk moeten laten doen en dan wordt(retrospect) vanzelf duidelijk wie een betere inschatting maakte.
En dan nog, het is geen wedstrijdje. Wat mij betreft scherpt het delen van meningen(ook tegengestelde) onze visies alleen maar aan en als dat in wederzijds respect gebeurt is het ook nog eens een aangename uitwisseling, dit ongeacht het verschil van verwachtingen.

HCohen 14 oktober 2021 09:45

1

www.oblis.be/fr/news/2021/10/10/trois...
De drie Belgische vastgoedaandelen met het beste dividendrendement
zondag 10 oktober 2021 - 10:40
Vastgoedvennootschappen genoteerd op Euronext Brussel keren over het algemeen een aanzienlijk dividend uit aan hun aandeelhouders. Sommige bieden echter betere dividendrendementsvooruitzichten dan andere. Hier zijn de drie beste.

De ranking werd tot stand gebracht door enkel vastgoedbedrijven te selecteren die genoteerd zijn op de Brusselse markt en met een marktkapitalisatie van meer dan €300 miljoen. Uit deze selectie werden alleen de drie bedrijven geselecteerd met de hoogste dividendrendementsvooruitzichten op een jaar, zoals gedefinieerd door Bloomberg.

Het door Bloomberg berekende rendement op het verwachte dividend over een periode van één jaar is gelijk aan de som van de verwachte dividenden voor de volgende 12 minnen (op basis van de coupon ex-dividenddata) gedeeld door de aandelenkoers, waarbij het resultaat vervolgens wordt vermenigvuldigd met 100.

1. Wereldhave Belgium: een dividendrendement van 8,8%
Wereldhave Belgium zal naar verwachting het meest genereus zijn voor zijn aandeelhouders met een verwacht dividendrendement van 8,8%. Het bedrijf is actief in de Belgische commerciële vastgoedsector en investeert voornamelijk in winkelcentra, retailparken en enkele kantoorgebouwen. De waarde van de vastgoedactiva bedroeg € 916,37 miljoen op 30 juni, inclusief € 903 miljoen voor bestaande operationele commerciële gebouwen en het saldo voor projecten in ontwikkeling. Deze panden bevinden zich in Luik, Nijvel, Doornik, Genk of Brugge en Kortrijk, om maar een paar voorbeelden te noemen.
Wereldhave Belgium, met een marktkapitalisatie van ongeveer 400 miljoen euro, biedt aanzienlijke ruimte voor verbetering. Bank Degroof Petercam, de enige broker die de waarde (*) volgt, met een aanbeveling om te "houden", stelt een koersdoel van 75 euro voor het aandeel. Die laatste biedt dus een opwaarts potentieel van 62% op basis van de laatste slotkoers van 46,25 euro (**).

2. Ascencio: een dividendrendement van 7,5%
...

3. Leasinvest Real Estate: een dividendrendement van 7,3%
...

DeZwarteRidder 14 oktober 2021 10:13

1

www.ad.nl/utrecht/van-kille-winkelple...

Wintermans 14 oktober 2021 11:05

0

quote:
HCohen schreef op 14 oktober 2021 09:45:
.. Bank Degroof Petercam, de enige broker die de waarde (*) volgt, met een aanbeveling om te "houden", stelt een koersdoel van 75 euro voor het aandeel. Die laatste biedt dus een opwaarts potentieel van 62% op basis van de laatste slotkoers van 46,25 euro (**).
...

Met de nadruk op potentieel... Een dergelijke upside op een vastgoedfonds verdient inderdaad slechts een 'houden'-advies.
De Groof Petercam heeft ook geleerd te corrigeren voor de betrouwbaarheid van het management van het moederschip..

In de eerdere Earnings Calls druipt het ongeloof van de analist van die bank er ook af.. hij zal wel denken; dan noemen ze ons een zuidelijk land..

HCohen 14 oktober 2021 11:10

0

quote:
Wintermans schreef op 14 oktober 2021 11:05:
[...]

Met de nadruk op potentieel... De Groof Petercam heeft ook geleerd te corrigeren voor de betrouwbaarheid van het management..

In de eerdere Earnings Calls druipt het ongeloof van de analist van die bank er ook af.. hij zal wel denken; dan noemen ze ons een zuidelijk land..

Hij geeft dan ook een 'houdadvies' af ondanks 'het potentieel' en zal de ontwikkelingen(mijn interpretatie) eerst nog willen aankijken...

NLvalue 14 oktober 2021 11:15

0

quote:
HCohen schreef op 13 oktober 2021 15:59:
[...]

Ook niet nodig beste NLvalue.

Het is onzinnig om eindeloos te discussieren over iets wat nog niet heeft plaatsgevonden.

Ik geloof in stabilisatie en nwe groeicyclus en jij niet, jij noemt dat fictie.

De argumenten zijn idd al vaker gegeven, maar dat houd ons niet tegen berichten(visies, nieuwtjes/ verslagen van ontwikkelingen) te posten die een mogelijk inkijkje geven in het toekomstig verloop van de og-retail-markt.
We hoeven niet continue de discussie te voeren als ware we een vastgelopen elpee en kunnen elkaar blijven respecteren.

Exact.

Voor de duidelijkheid - fictie heeft meer definities dan alleen "fabel/fantasie" - ik gebruik hier de definitie "veronderstelling/samenpakking".

En dan kom ik tot de conclusie dat elk winkelcentrum tot in de eeuwigheid cashflow gaat genereren, en dat er voor elk winkel centrum een wliing/able buyer is te vinden een onhoudbare (europese taxatie ) fictie is.

Een heel andere visie op de werkelijkheid dan de meesten, maar al wel de knetterharde realiteit in de VS (en Zuid Korea, China, UK)

Zoals je opgevallen zal zijn doe ik al een jaar geen moeite doe om forum leden te overtuigen dat dat de europese werkelijkheid gaat worden.
De markttransacties (of .. het gebrek daaraan) gaan de richting bepalen - niet meer/minder dan dat.

Alle posts die je van mij ziet zullen gaan over het realisme van management, houdbaarheid van de strategie, de financierbaarheid en sterkte van de organisatie om om te kunnen gaan met een wereld waarin het voorlopig zeilen op de noordelijke Ijszee blijft. Het is geen tijd voor een "op hoop van zegen" zeilers wiens plan alleen maar robust is als de zon weer gaat schijnen en de golven weg zijn.

Concreet zul je me dus bij de kwartaal cijfers niks horen zeggen over boekwaardes, LTV etc. Wel over financierbaarheid.
Niks over rental uplift, ERV etc - wel over hardheid van de operating cashflow post corona

En specifiek kijken naar de vastgoedfondsen voor:
WHA: kosten bewustzijn, en realisme dat "to acquire undermanaged" properties een even onhoudbare strategie is, als de taxatie fictie
ECP: De europese Treasury is pas 4 maanden geleden geformeerd olv een even nieuwbakken CFO. Staat voor de grootste herfinanciering ooit, waarbij hypotheekbanken zich terugtrekken en verkopen moeizaam gaan. Speculatieve derivaten posities kunnen winst opleveren - maar ook enorme verliezen als de risicobeheersing niet op orde is.
Vastned: blijf de kapitein nog voortdobberen met gestreken zeilen?
Alledrie : 5 RvBs, RvCs, beursnoteringen in een wereld waarin al hun cashflows dalen

PS: in de UK (Cushman) wordt niet meer gepraat over NIY als "de" investering variabele. Wel:
Revealingly, specialist investors and new entrants continue to seek long, secure income and retail assets with capital preservation credentials. Prima voor super/hypers - geen enkele garantie voor de rest.

The Third Way... 14 oktober 2021 11:20

0

quote:
Wintermans schreef op 14 oktober 2021 11:05:
[...]
Met de nadruk op potentieel... Een dergelijke upside op een vastgoedfonds verdient inderdaad slechts een 'houden'-advies.
De Groof Petercam heeft ook geleerd te corrigeren voor de betrouwbaarheid van het management van het moederschip..

In de eerdere Earnings Calls druipt het ongeloof van de analist van die bank er ook af.. hij zal wel denken; dan noemen ze ons een zuidelijk land..

Heb je zijn advies voor Wereldhave groep gezien? Constant sinds begin 2020...

NLvalue 14 oktober 2021 11:30

1

quote:
Wintermans schreef op 14 oktober 2021 11:05:
[...]
Met de nadruk op potentieel... Een dergelijke upside op een vastgoedfonds verdient inderdaad slechts een 'houden'-advies.
De Groof Petercam heeft ook geleerd te corrigeren voor de betrouwbaarheid van het management van het moederschip..

In de eerdere Earnings Calls druipt het ongeloof van de analist van die bank er ook af.. hij zal wel denken; dan noemen ze ons een zuidelijk land..

Leuk dat je er bent. Zal vast een voorzetje doen:

Eurocommercial Properties is gevestigd op de Herengracht 469

Verhip - de Amsterdam Trade Bank was dat ook.

Was dat niet die toko die gelieerd is aan de Russische maffia?

Wintermans 14 oktober 2021 11:54

0

quote:
NLvalue schreef op 14 oktober 2021 11:15:
[...]
Een heel andere visie op de werkelijkheid dan de meesten, maar al wel de knetterharde realiteit in de VS (en Zuid Korea, China, UK)

Zoals je opgevallen zal zijn doe ik al een jaar geen moeite doe om forum leden te overtuigen dat dat de europese werkelijkheid gaat worden.
...

PS: in de UK (Cushman) wordt niet meer gepraat over NIY als "de" investering variabele. Wel:
Revealingly, specialist investors and new entrants continue to seek long, secure income and retail assets with capital preservation credentials. Prima voor super/hypers - geen enkele garantie voor de rest.

.. die knetterharde realiteit kwam totaal niet terug in de cijfers van Wereldhave --> het duurde kennelijk te lang voor al die shortende amerikanen: enter the butcher-storm

"Prima voor super/hypers - geen enkele garantie voor de rest."' --> zijn dat dezelfde hypers waar je eerder zo in mineur over was?

HCohen 14 oktober 2021 11:56

1

quote:
NLvalue schreef op 14 oktober 2021 11:15:
[...]

Exact.

Voor de duidelijkheid - fictie heeft meer definities dan alleen "fabel/fantasie" - ik gebruik hier de definitie "veronderstelling/samenpakking".

En dan kom ik tot de conclusie dat elk winkelcentrum tot in de eeuwigheid cashflow gaat genereren, en dat er voor elk winkel centrum een wliing/able buyer is te vinden een onhoudbare (europese taxatie ) fictie is.

Een heel andere visie op de werkelijkheid dan de meesten, maar al wel de knetterharde realiteit in de VS (en Zuid Korea, China, UK)

Zoals je opgevallen zal zijn doe ik al een jaar geen moeite doe om forum leden te overtuigen dat dat de europese werkelijkheid gaat worden.
De markttransacties (of .. het gebrek daaraan) gaan de richting bepalen - niet meer/minder dan dat.

Alle posts die je van mij ziet zullen gaan over het realisme van management, houdbaarheid van de strategie, de financierbaarheid en sterkte van de organisatie om om te kunnen gaan met een wereld waarin het voorlopig zeilen op de noordelijke Ijszee blijft. Het is geen tijd voor een "op hoop van zegen" zeilers wiens plan alleen maar robust is als de zon weer gaat schijnen en de golven weg zijn.

Concreet zul je me dus bij de kwartaal cijfers niks horen zeggen over boekwaardes, LTV etc. Wel over financierbaarheid.
Niks over rental uplift, ERV etc - wel over hardheid van de operating cashflow post corona

En specifiek kijken naar de vastgoedfondsen voor:
WHA: kosten bewustzijn, en realisme dat "to acquire undermanaged" properties een even onhoudbare strategie is, als de taxatie fictie
ECP: De europese Treasury is pas 4 maanden geleden geformeerd olv een even nieuwbakken CFO. Staat voor de grootste herfinanciering ooit, waarbij hypotheekbanken zich terugtrekken en verkopen moeizaam gaan. Speculatieve derivaten posities kunnen winst opleveren - maar ook enorme verliezen als de risicobeheersing niet op orde is.
Vastned: blijf de kapitein nog voortdobberen met gestreken zeilen?
Alledrie : 5 RvBs, RvCs, beursnoteringen in een wereld waarin al hun cashflows dalen

PS: in de UK (Cushman) wordt niet meer gepraat over NIY als "de" investering variabele. Wel:
Revealingly, specialist investors and new entrants continue to seek long, secure income and retail assets with capital preservation credentials. Prima voor super/hypers - geen enkele garantie voor de rest.

De kritische noot/ jouw perspectief is welkom NLvalue en draagt imho bij aan de discussie.
Laten we alleen niet (herhaaldelijk) te ver vooruit lopen op de marktontwikkeling.

NLvalue 14 oktober 2021 12:23

2

quote:
HCohen schreef op 14 oktober 2021 11:56:
[...]

De kritische noot/ jouw perspectief is welkom NLvalue en draagt imho bij aan de discussie.
Laten we alleen niet (herhaaldelijk) te ver vooruit lopen op de marktontwikkeling.

Doen we. Het regent en hagelt. Buienradar en Weeronline geven een andere voorspelling voor de toekomst. Kan ik mee leven.

NLvalue 14 oktober 2021 13:43

0

quote:
Wintermans schreef op 14 oktober 2021 11:54:
[...]

.. die knetterharde realiteit kwam totaal niet terug in de cijfers van Wereldhave --> het duurde kennelijk te lang voor al die shortende amerikanen: enter the butcher-storm

"Prima voor super/hypers - geen enkele garantie voor de rest."' --> zijn dat dezelfde hypers waar je eerder zo in mineur over was?

discussie op feiten , prima.

Denk niet dat ik bekend sta als overmatig optimistisch met mijn assessment dat dit een structurele krimpbusiness is.

Om in te gaan op je punten :
WHA haalt 305m op, dat is net voldoende om de leningen die erop rusten af te lossen. Alle corporate LTV verbetering is mix effect - het lozen van een hoog LTV land zodat een laag LTV land als Belgie harder meeweegt. Wat overblijft is een vrij saaie portefeuille die vrij gemiddeld is voor NL. Als de operating cashflow houdbaar blijkt te zijn - heeft WHA een toekomst. Een groot deel van die knetterharde realiteit lijkt me al prima zichtbaar - de laatste gaan we iets over zien bij de cijfers

Hypers: je bent bekend met deduceren , en het risico van veralgemeniseren van beperkte waarnemingen.

De punten die ik gemaakt omtrent hypers zijn:
a) hypers behouden hun waarde als de beste - dat geldt zeker niet per definitie voor de winkels die er omheen liggen. Diverse spelers boeken steviger af op die winkels - en dat is een primair risico voor de spelers waar de hyper niet in eigendom is, en een hyper of centrum onderpresteert.

b) En specifiek voor de Italiaanse hypers: Ze hebben zich niet voorbereid op Amazon die aan het huishouden is - en banken trekken zich terug uit hypothecaire financiering/hoge schuldgraden. Lagere omzetten, en minder financierbaarheid gaat niet positief werken voor italiaanse hypermarkt prijzen. Ik in de mineur- of knetterharde realiteit die nog niet iedereen wil zien?

"verkocht in lijn met recente boekwaardes" gaat de hint zijn dat er vlak voor de verkoop nog is afgeboekt - kijk naar wat IGD gaat vertellen over de verkoop van hun losstaande Italiaanse hypers - dat is de werkelijke temperatuur van het badwater.

NLvalue 14 oktober 2021 16:42

0

Voor de liefhebber die zich wat meer wil verdiepen in de Amerikaanse vs Europese fictie (= veronderstelling) in de taxaties/boekhouding

Laatste cijfers van simon property group, p10
investors.simon.com/static-files/eec0...

38 mrd vastgoed, waarop 15mrd regulier, en one-off, is afgeschreven. Resterende boekhoudwaarde 22mrd
Waar 26 mrd aan leningen tegenover staat.

Vele malen conservatiever dan de europese fictie die van eeuwigdurende kasstroom van winkelcentra uit gaat.

Omdat de VS aanpak vele malen conservatiever is dan de europese EPRA fictie praat er ook nooit iemand over verkopen beneden "boek"waarde als issue. Want Simon rapporteert extra winst als ze het centrum "failliet" is en mogen teruggeven aan de financier:

2021 Dispositions
During the first quarter of 2021, we recorded a gain of $89.3 million related to the foreclosure of a consolidated property in satisfaction of its $180 million non-recourse mortgage.
In July 2021, a consolidated property was foreclosed upon in satisfaction of its $120.9 million non-recourse mortgage resulting in a gain of approximately $87.0 million to be recorded in the third quarter.

Individuele meningen zijn natuurlijk te schatten, maar collectief geloven beleggers natuurlijk niks van die europese fictie - daar blijven de discounts vs NRV/NDV veel te groot voor.

NLvalue 14 oktober 2021 17:36

0

Bijna vergeten te posten - blackrock melding van 11/10 in het register substantiele deelnemingen:

www.afm.nl/nl-nl/professionals/regist...

50.000 aandelen die uitgeleend waren worden weer teruggeven aan Blackrock. Vond het al "verrassend" dat al het volume opgezogen werd maandag. Zie ook wat meer optie activiteit voor vrijdag - tijdje rustig geweest.

Ben benieuwd wie de eerstvolgende short melding gaat doen , en wanneer/in welk tempo er afgebouwd gaat worden.

Wintermans 14 oktober 2021 20:59

8

quote:
NLvalue schreef op 14 oktober 2021 16:42:
Voor de liefhebber die zich wat meer wil verdiepen in de Amerikaanse vs Europese fictie (= veronderstelling) in de taxaties/boekhouding

Laatste cijfers van simon property group, p10
investors.simon.com/static-files/eec0...

38 mrd vastgoed, waarop 15mrd regulier, en one-off, is afgeschreven. Resterende boekhoudwaarde 22mrd
Waar 26 mrd aan leningen tegenover staat.

Vele malen conservatiever dan de europese fictie die van eeuwigdurende kasstroom van winkelcentra uit gaat.

Gefeliciteerd, je meest misleidende post ooit (by far).

Je doelt op de posten:
- Investment properties, at cost
- Less - accumulated depreciation (dus opgetelde afschrijving over de total lifetime)

De som van die twee heeft geen naam in dit verslag, want het is niets en het zegt niets (zeker niet iets over de waarde of conservativiteit van die waardering).
En voor iemand die zo vaak met allerlei boekhoudkundige afkortingen en quasi-kennis strooit, is dat niet per ongeluk..

Iedere - maar dan ook echt iedere - Amerikaanse REIT bevat in de basis die twee posten en ze zeggen nooit iets over de waarde van het vastgoed.
Meestal is de eerste opgesplitst in Land en Buildings, maar altijd at cost (wat is er ooit uitgegeven).

In de VS mag je die buildings at cost namelijk ten alle tijde afschrijven in 30 jaar (ca. 2% per jaar omdat het weer niet op land mag).
En dus wordt dat -om tax-redenen - ook gedaan, ongeacht de waardeontwikkeling van het vastgoed. Een relatief hoge afschrijving t.o.v. de aanschaf zegt dus uitsluitend dat het vastgoed al lang in bezit is.
Herwaarderingen vinden in principe niet plaats en one-off afschrijvingen komen dus vrijwel nooit voor (uitsluitend bij realisering = verkoop).
Daarom is jou stelling zo misleidend, want door de manier van schrijven suggereer je min of meer dat er in het afgelopen jaar 15 miljard is afgeschreven uit conservatieve realiteitszin (terwijl dat daadwerkelijk 275 miljoen op een cost van 38 miljard was (iets mneer dan een 0,5% van de properties at cost).

De market cap van SPG is 50 miljard en de net debt 26 miljard, dus de waarde van het vastgoed wordt door de markt op 76 miljard ingeschat en niet de door jou genoemde 22 miljard.

Maar datzelfde zie je ook bij booming residentieel, bijvoorbeeld Essex properties (ESS), die appartementen verhuurt in de meest gewilde steden van Californië, waarbij de prijzen van huizen in Amsterdam verbleken:

Marktwaarde aandelen ca. 22 miljard
Net debt ca. 6 miljard
Total assets dus ca. 28 miljard

Assets at cost ca. 15 miljard
Cum. Afschrijvingen ca. 5 miljard
Nietszeggend bedrag: ca. 10 miljard

Wanneer je op zoek bent naar de waarde van die appartementen, zit je ook weer eerder rond de 30 miljard dan rond de 10 miljard.
zie yahoo.brand.edgar-online.com/displayf...

Vertraagd	19 apr 2024 11:59
Koers	14,020
Verschil	-0,060 (-0,43%)
Hoog	14,080
Laag	14,080
Volume	19.272
Volume gemiddeld	90.425
Volume gisteren	57.121

13 feb	Chippers en Amerikaanse inflatie bezo...
13 feb	Degroof: solide resultaten voor Werel...
13 feb	Het is niet alle dagen feest: AEX ope...	5
13 feb	Wereldhave haalt in 2023 eigen outlook
13 dec	Van Herk kleiner in Wereldhave
07 dec	ING: Wereldhave verrast met Nederland...
06 dec	Degroof: Wereldhave terug op groeipad	1
06 dec	Wereldhave rondt plaatsing nieuwe aan...	1
05 dec	Wereldhave koopt winkelcentrum in Hoo...
30 nov	Wereldhave verlengt looptijd schulden	3

Wereldhave « Terug naar discussie overzicht

Wereldhave - 2021: het beslissende jaar

Meedoen aan de discussie?

Direct naar Forum

Detail

Wereldhave nieuws meer