Een paar observaties mijnerzijds:
- dichtbij de boekwaarde per eind december; hoeveel is daar vlak voor de verkoop nog op afgeschreven?
- pro-forma reductie LTV t.o.v. Q3 2020 met ongeveer 1 procent punt
De objecten:
- Eind 2019 stond er voor Emiclaer een theoretische jaarlijkse huur van €4,7 mln in de boeken. De totale theoretische jaarhuur van de NL portefeuille bedroeg echter €93,4 mln versus NRI €80 mln. Voordat er een multiplier op die "historische" en theoretische €4,7 mln geplakt wordt dient er dus nog te worden gecorrigeerd.
-Les Passages maakt onderdeel uit van Meriadeck; Meriadeck is in totaal 32,2K m2 groot, met een een theoretische jaarhuur per ultimo 2019 van €7,8 mln. Of het verkochte stukje van 7,4K m2 beter of slechter is dan het totaal kan ik niet uitmaken. Koper Vinci is echter een bouwbedrijf, dus dat is wellicht een aanwijzing.
-Als je rekent met de gemiddelde waarde per vierkante meter waarvoor e.e.a. in de boeken stond, kom je wel wat "tekort": 19,7 x 2,5 (NL) + 7,4 x 3,7 (Fr) = € 76,6 mln. Daar bij dient echter te worden aangetekend dat niet ieder object "gemiddeld" is. Ik neem aan dat de verkochte objecten relatief tot het mindere spul werden gerekend.
LTV:
De verkoopopbrengst is net iets meer dan 2% van de totale vastgoedportefeuille per 30/9. De LTV bedroeg toen 46%. De pro-forma reductie van de LTV met ongeveer 1% lijkt er dus op te duiden dat er inderdaad niet heel ver beneden de boekwaarde is verkocht (hoewel "ongeveer 1%" natuurlijk ook 0,88% kan betekenen).
Al met al heb ik zeker niet de indruk dat er "wereldprijzen" zijn ontvangen, maar gezien de discount waartegen Wereldhave genoteerd staat en de noodzaak de LTV te reduceren lijken het me, op basis van de beschikbare gegevens, op zich nog wel acceptabele transacties.