Wereldhave « Terug naar discussie overzicht

Wereldhave - 2021: het beslissende jaar

2.507 Posts, Pagina: « 1 2 3 4 5 6 7 8 ... 122 123 124 125 126 » | Laatste
MOEdig Voorwaarts
0
Een paar observaties mijnerzijds:

- dichtbij de boekwaarde per eind december; hoeveel is daar vlak voor de verkoop nog op afgeschreven?
- pro-forma reductie LTV t.o.v. Q3 2020 met ongeveer 1 procent punt

De objecten:

- Eind 2019 stond er voor Emiclaer een theoretische jaarlijkse huur van €4,7 mln in de boeken. De totale theoretische jaarhuur van de NL portefeuille bedroeg echter €93,4 mln versus NRI €80 mln. Voordat er een multiplier op die "historische" en theoretische €4,7 mln geplakt wordt dient er dus nog te worden gecorrigeerd.

-Les Passages maakt onderdeel uit van Meriadeck; Meriadeck is in totaal 32,2K m2 groot, met een een theoretische jaarhuur per ultimo 2019 van €7,8 mln. Of het verkochte stukje van 7,4K m2 beter of slechter is dan het totaal kan ik niet uitmaken. Koper Vinci is echter een bouwbedrijf, dus dat is wellicht een aanwijzing.

-Als je rekent met de gemiddelde waarde per vierkante meter waarvoor e.e.a. in de boeken stond, kom je wel wat "tekort": 19,7 x 2,5 (NL) + 7,4 x 3,7 (Fr) = € 76,6 mln. Daar bij dient echter te worden aangetekend dat niet ieder object "gemiddeld" is. Ik neem aan dat de verkochte objecten relatief tot het mindere spul werden gerekend.

LTV:

De verkoopopbrengst is net iets meer dan 2% van de totale vastgoedportefeuille per 30/9. De LTV bedroeg toen 46%. De pro-forma reductie van de LTV met ongeveer 1% lijkt er dus op te duiden dat er inderdaad niet heel ver beneden de boekwaarde is verkocht (hoewel "ongeveer 1%" natuurlijk ook 0,88% kan betekenen).

Al met al heb ik zeker niet de indruk dat er "wereldprijzen" zijn ontvangen, maar gezien de discount waartegen Wereldhave genoteerd staat en de noodzaak de LTV te reduceren lijken het me, op basis van de beschikbare gegevens, op zich nog wel acceptabele transacties.
Marco1337
0
Nu de rest van Frankrijk nog, wel goed om te zien dat er rond boekwaarde is verkocht. Ik ben gematigd positief, maar gezien de huidige beurskoers moet dit bijna wel een meevaller zijn voor de analisten.
berlijn
0
quote:

Marco1337 schreef op 6 januari 2021 08:52:


Nu de rest van Frankrijk nog, wel goed om te zien dat er rond boekwaarde is verkocht. Ik ben gematigd positief, maar gezien de huidige beurskoers moet dit bijna wel een meevaller zijn voor de analisten.


Tsja het is verkocht rond boekwaarde, maar weet je ook wat de boekwaarde is?

The two transactions combined were executed at a disposal price close to book value per the end of December 2020

Wellicht is er wel significant afgeboekt per eind december, dus dat zegt niet zo veel lijkt mij?
ChanTess
0
quote:

berlijn schreef op 6 januari 2021 09:25:


[...]

Tsja het is verkocht rond boekwaarde, maar weet je ook wat de boekwaarde is?

The two transactions combined were executed at a disposal price close to book value per the end of December 2020

Wellicht is er wel significant afgeboekt per eind december, dus dat zegt niet zo veel lijkt mij?


Ik kan me niet voorstellen dat je gaat afboeken voor de transactie en het dan zo gaat presenteren, dat is de boel bedonderen. Immers dan kan je ook alles met winst verkopen, gewoon wat forser afwaarderen voor de verkoop.

Het lijkt mij dat je moet kijken naar de laatste cijfers die zijn gepubliceerd, oftewel Q3.
De verkoopprijs lijkt mij dus in lijn te liggen met de waardering in Q3.
Marco1337
0
Opzich wel, als alles op boekwaarde zou worden verkocht hebben we 30 euro per aandeel. Meriadeck was naar mijn mening een verouderd en matig winkelcentrum(wel op een vrij centrale locatie) Als die al tegen boekwaarde kan worden verkocht zie ik het positief in. Dan verwacht ik dat de rest van de centra ook wel rond boekwaarde verkocht kunnen worden. Met die verwachting is een koers van 11 tegen boekwaarde 30 veel te laag.
junkyard
0
Positief dat is verkocht. Weinig transparantie in berichtgeving, dit is al voor jaareinde 2020 verkocht en wordt nu pas vermeld en er wordt alleen verwezen naar de boekwaarde op moment van verkoop (wat is aangepast naar transactieprijs). Natuurlijk willen wij vooral weten wat de transactieprijs is t.o.v. boekwaarde eind 2018 / 2019 / mid 2020, Wereldhave kiest ervoor om dit niet te vermelden (waarschijnlijk i.v.m. slechte prijs). Verder betreft dit een bruto verkoopprijs van € 57 miljoen, hierop moeten de transactiefees (incl. verkoopadviseurs) nog in mindering worden gebracht.

Per eind juni 2020 stond het NL vastgoed tegen € 2.573 per m2 in de boeken, het Franse vastgoed tegen € 3.675 per m2. Als dit wordt toegepast op de verkochte meters, dan zou de boekwaarde zo'n € 50,7 miljoen (Emiclaer) + € 27,0 miljoen (Bordeaux) = € 77,7 miljoen zijn. Emiclaer heeft misschien een iets lagere m2 prijs dan de rest in NL, maar echt 'slechter dan de rest' is dit ook weer niet (er zit alleen geen herontwikkel potentieel in, omdat al redelijk is verhuurd?). Bordeaux is een gedateerd object met wat problemen, maar de lokatie is (centrum Bordeaux) is wel een van de beste in Franse portefeuille, wat bij herontwikkeling zal meewegen.

Als boekwaarde van te verkopen vastgoed opnieuw neerwaarts worden bijgesteld dan zal dit ook impact hebben op het vastgoed dat niet wordt verkocht, waarna de LTV per jaareinde 2020 ondanks deze verkopen hoger dan einde Q3 2020 kan uitkomen. Het (direct) resultaat zal in 2021 lager liggen door deze verkopen, en zo is de negatieve spiraal van het smeltend ijsblokje niet doorbroken, wat in het coronajaar natuurlijk ook niet goed mogelijk was.

Dit alles zat natuurlijk al in de beurskoers, nu de beurskoers nauwelijks reageert duidelijk dat de markt al rekening hield met dit soort prijzen. Per saldo voor mij toch zeker positief dat wordt verkocht, maar echte aandeelhouderswaarde wordt zo niet gecreëerd, ik zie het meer als crisismanagement.
NLvalue
0
quote:

MOEdig Voorwaarts schreef op 6 januari 2021 08:24:



Al met al heb ik zeker niet de indruk dat er "wereldprijzen" zijn ontvangen, maar gezien de discount waartegen Wereldhave genoteerd staat en de noodzaak de LTV te reduceren lijken het me, op basis van de beschikbare gegevens, op zich nog wel acceptabele transacties.



Dank, moedig. Emiclaer werd gemarket met een expansie potentieel van 5000m2 - dat (+2 supermarkten erin en beperkte leegstand die minder dan 5% bedraagt) zal de grote attractie geweest zijn voor Urban Interest, een ontwikkelaar.

Zou me niks verbazen als dat rond boekwaarde (van 30/6.......) verkocht is. Wat meer verbazingwekkend is dat Matthijs beweert dat ondanks die 5000m2 uitbreidingspotentieel , emiclaer niet binnen LC past.

Bordeaux lijkt me een gevalletje “ wat is mijn BATNA als deeleigenaar van een centrum met leegstanden , en ik heb niet de financiële middelen om een uitkomst af te dwingen”.

Dat dit verkocht is voor 1000/m2 of minder zou me niet verbazen - iets van 15 miljoen afboeking om die rotte kies te trekken. Prima denk ik , moest ooit gebeuren.

Noot voor de vastgoedexperts: alle cfo’s vertellen al jarenlang dit soort bullshit over verkopen in lijn met “ boekwaarde/taxatiewaarde/marktwaarde” - doorheen prikken, en naar de cash kijken. WHA verkoopt hier beneden boekwaarde 30/6. Net zoals ECP haar 2 recente verkopen beneden 30/6 boekwaarde heeft gedaan. En voor diegenen die dat laatste nog steeds niet kunnen geloven: Retail Estates verhuurt tegen 101/m2 enorme lappen winkels op perifere locaties.



junkyard
0
Bordeaux is slechts gedeeltelijk verkocht, en is qua lokatie niet verkeerd (object is wel gedateerd). Het is jammer dat Wereldhave hier geen gehele verkoop kon afdwingen, en nu (noodgedwongen) blijft zitten met vastgoed wat het verste van huis is. Wellicht dat dit cherry picking (koper) is in plaats van het trekken van een rotte kies, en op dit object blijft Wereldhave zorgen houden. Transactieprijs van € 1.000 per m2 voor dit deel in Bordeaux lijkt mij amper de moeite van verkoop, dan had Wereldhave dit beter als geheel aan kunnen houden.
NLvalue
0
quote:

junkyard schreef op 6 januari 2021 09:36:



Als boekwaarde van te verkopen vastgoed opnieuw neerwaarts worden bijgesteld dan zal dit ook impact hebben op het vastgoed dat niet wordt verkocht, waarna de LTV per jaareinde 2020 ondanks deze verkopen hoger dan einde Q3 2020 kan uitkomen. Het (direct) resultaat zal in 2021 lager liggen door deze verkopen, en zo is de negatieve spiraal van het smeltend ijsblokje niet doorbroken, wat in het coronajaar natuurlijk ook niet goed mogelijk was.

Dit alles zat natuurlijk al in de beurskoers, nu de beurskoers nauwelijks reageert duidelijk dat de markt al rekening hield met dit soort prijzen. Per saldo voor mij toch zeker positief dat wordt verkocht, maar echte aandeelhouderswaarde wordt zo niet gecreëerd, ik zie het meer als crisismanagement.


Dat laatste zie ik bij veel spelers - tot nu toe ben ik alleen echt onder de indruk van Klepierre.- die gaan sterker uit deze crises komen - de rest is nog steeds bezig met “WTF happened? “ aan het oplossen.

Dat smeltend ijsblok verhaal moet je wellicht gaan herzien. Het is zeker ook van toepassing op (veel) andere spelers. En gezien de hoeveelheid referentietransacties in NL en de boekwaarde van WHA in NL zou het me verbazen als er uit die hoek nog afboekingen gaan komen. (Be kantoren, en Fr zeker wel..)
NLvalue
0
quote:

junkyard schreef op 6 januari 2021 09:50:


Bordeaux is slechts gedeeltelijk verkocht, en is qua lokatie niet verkeerd (object is wel gedateerd). Het is jammer dat Wereldhave hier geen gehele verkoop kon afdwingen, en nu (noodgedwongen) blijft zitten met vastgoed wat het verste van huis is. Wellicht dat dit cherry picking (koper) is in plaats van het trekken van een rotte kies, en op dit object blijft Wereldhave zorgen houden. Transactieprijs van € 1.000 per m2 voor dit deel in Bordeaux lijkt mij amper de moeite van verkoop, dan had Wereldhave dit beter als geheel aan kunnen houden.



Ik ken Bordeaux uiteraard beter van de lokale wijnhandel - ben met je eens dat dit een ‘opmerkelijke” transactie is.

Als ik naar de plattegrond kijkt - kom ik niet tot een “logische “ split in dat centrum die telt tot de m2 die verkocht worden.

www.meriadeck.com/contentassets/aee39...

Waarschijnlijk dat stuk oranje rechts - (waar ze ooit een foothallvan wilden maken..) basic fit, diepvriesboer en jarenlange leegstand. Zal geen topprijs opleveren.
The Third Way...
0
quote:

junkyard schreef op 6 januari 2021 09:36:


...
Per saldo voor mij toch zeker positief dat wordt verkocht, maar echte aandeelhouderswaarde wordt zo niet gecreëerd, ik zie het meer als crisismanagement.

Sic, crisismanagement indeed.

Van Bordeaux wordt maar de 20% verkocht waar al langer een geprononceerde leegstroom van huurders was. Daarbij wordt het verkocht aan een bouwbedrijf. Emiclaer heeft ook ontwikkelingspotentieel, zie 5.000 m2 extra en de koper.

Al bij al positief dat er iets verkocht wordt, vooral NL, maar jammer dat er ontwikkelingsupside weggegeven wordt...
MFCons
0
quote:

The Third Way... schreef op 6 januari 2021 10:22:


[...]
Sic, crisismanagement indeed.

Van Bordeaux wordt maar de 20% verkocht waar al langer een geprononceerde leegstroom van huurders was. Daarbij wordt het verkocht aan een bouwbedrijf. Emiclaer heeft ook ontwikkelingspotentieel, zie 5.000 m2 extra en de koper.

Al bij al positief dat er iets verkocht wordt, vooral NL, maar jammer dat er ontwikkelingsupside weggegeven wordt...



Ontwikkeling waar geen geld voor is, dat is verbrast in b.v. Tilburg voor... ja waar voor eigenlijk?
Maar boekwaarde, prima, liquideren tegen Boekwaarde na eind-eind afboeking € 18 per aandeel. Koers mag naar rato naar 15 kruipen.
junkyard
0
quote:

NLvalue schreef op 6 januari 2021 09:59:


[...]

Dat laatste zie ik bij veel spelers - tot nu toe ben ik alleen echt onder de indruk van Klepierre.- die gaan sterker uit deze crises komen - de rest is nog steeds bezig met “WTF happened? “ aan het oplossen.

Dat smeltend ijsblok verhaal moet je wellicht gaan herzien. Het is zeker ook van toepassing op (veel) andere spelers. En gezien de hoeveelheid referentietransacties in NL en de boekwaarde van WHA in NL zou het me verbazen als er uit die hoek nog afboekingen gaan komen. (Be kantoren, en Fr zeker wel..)


Mee eens dat er veel meer vastgoed tikken zal vangen (hotels / winkels / kantoren), zoals zichtbaar in koersverloop. Bij Wereldhave was er afgelopen jaar juist de hoop dat de negatieve spiraal van doorlopende afboekingen (en verkopen om de LTV in bedwang te houden) werd doorbroken, nadat CEO Storm een nieuwe bodem dacht te leggen onder de vastgoedwaarderingen (vooral NL, FR was nog steeds te hoog). Duidelijk dat corona flink roet in het eten heeft gegooid.

Smeltend ijsblokje blijft Wereldhave het beste voorbeeld (maar wellicht een pijnlijke term / verleden), omdat hier al jarenlang wordt afgeboekt en verkocht om dit (tijdelijk) op te vangen, en zo een doorlopend dalend (direct) resultaat te tonen. De overige fondsen hebben ook veel last, maar dit is meer plotseling ingetreden. Dit mede omdat de centrale megamalls verhoogde last ervaren van corona (hoge footfall / afhankelijkheid toerisme / luxe maar geen noodzakelijke shopping = ook minder recessie proof), en deze fondsen te zelfverzekerd waren in de afgelopen jaren dat megamalls de toekomst hebben (en teveel risico hebben genomen in overnames en projectontwikkeling). Bij Wereldhave was al (veel) eerder duidelijk dat er problemen waren (hoewel Anbeek jarenlang bleef ontkennen en herhalen dat zijn aankopen goed waren), wat mogelijk een voordeel biedt eerder alternatieve (out of the box) plannen zijn uitgewerkt.

Zeker eens dat vanaf dit punt (en de afgelopen 1-2 jaar) Wereldhave geen slechtere business case hoeft te zijn dat ECP / Klepierre / URW / etc. De dynamiek is bij Wereldhave wel wat anders, groot pluspunt is dat de m2 prijs zo ongeveer de laagste in de sector (beursgenoteerd NL), wat herontwikkeling (zeker bij deze woningmarkt) het snelst aantrekkelijk maakt.
The Third Way...
0
quote:

berlijn schreef op 6 januari 2021 09:25:


[...]

Tsja het is verkocht rond boekwaarde, maar weet je ook wat de boekwaarde is?

The two transactions combined were executed at a disposal price close to book value per the end of December 2020

Wellicht is er wel significant afgeboekt per eind december, dus dat zegt niet zo veel lijkt mij?

Tis inderdaad een heel merkwaardige zin mbt. verkoop rond (toekomstige!) boekwaarde 31 december. Nu ben ik geen registeraccountant, maar roept deze opmerking niet meer vragen op dan dat hij beantwoordt?


Waarom zou de boekwaarde 31/12 niet per definitie gelijk zijn aan verkoopprijs 29/12?
MFCons
0
quote:

junkyard schreef op 6 januari 2021 10:40:


[...]

Dit mede omdat de centrale megamalls verhoogde last ervaren van corona (hoge footfall / afhankelijkheid toerisme / luxe maar geen noodzakelijke shopping = ook minder recessie proof), en deze fondsen te zelfverzekerd waren in de afgelopen jaren dat megamalls de toekomst hebben.


Die megamalls hebben niet te lijden onder corona... De megamalls hadden altijd al geen toekomst. Het wordt tijd dat je dit ook gaat beamen meneer A-locatie en Flagship lover. Anbeek zag dat wat dat betreft prima. Maar dat die ene strategie niet goed is betekent natuurlijk niet dat je regionals tegen alle prijzen moet kopen, dat is wel gebleken. Dat LC wel werkt bewijst ECP natuurlijk al een tijd.

Laten we WHA positief benaderen. Er komt nog een afboeking voor FR naar €22 en dan wat kleinere afboekingen als Storm per sé op het slechtste moment wil liquideren. Laat hem alle schuld afbouwen totdat er enkel eigen vermogen overblijft.

Laten we samen bidden dat dat geld dan bij de aandeelhouder belandt.
MFCons
0
quote:

The Third Way... schreef op 6 januari 2021 11:07:


[...]

Waarom zou de boekwaarde 31/12 niet per definitie gelijk zijn aan verkoopprijs 29/12?



LOL. True. Het was denk ik een copy paste van de disposal van ECP? Gokje; de WHA amateurs hebben er niet goed over nagedacht.
junkyard
0
quote:

MFCons schreef op 6 januari 2021 11:48:


[...]

Die megamalls hebben niet te lijden onder corona... De megamalls hadden altijd al geen toekomst. Het wordt tijd dat je dit ook gaat beamen meneer A-locatie en Flagship lover. Anbeek zag dat wat dat betreft prima. Maar dat die ene strategie niet goed is betekent natuurlijk niet dat je regionals tegen alle prijzen moet kopen, dat is wel gebleken. Dat LC wel werkt bewijst ECP natuurlijk al een tijd.

Laten we WHA positief benaderen. Er komt nog een afboeking voor FR naar €22 en dan wat kleinere afboekingen als Storm per sé op het slechtste moment wil liquideren. Laat hem alle schuld afbouwen totdat er enkel eigen vermogen overblijft.

Laten we samen bidden dat dat geld dan bij de aandeelhouder belandt.


Duidelijk dat wij het niet eens zijn en een normale discussie niet mogelijk is, de toon vind ik wat irritant in dit bericht.

Het fabeltje dat ECP de witte raaf is ga ik niet in mee, dit presteert niet beter dan de rest en ECP wilde juist de grote jongens volgen in de megamall strategie (zie Woluwe).
Marco1337
2
Iedereen gaat hier maar braaf uit van verdere dalingen van vastgoed. Maar wat te denken van de huidige lage lange rente en de bergen aan liquiditeiten in de markt. Het is toch evident dat we op korte termijn gigantische inflatie krijgen in de noord Europese landen? Vastgoed ongeacht de bestemming (winkel, woning, kantoor) is super goedkoop te financieren. Dat maakt al dat de prijzen automatisch omhoog gaan naar mijn mening.
MFCons
0
quote:

junkyard schreef op 6 januari 2021 11:58:


[...]

Duidelijk dat wij het niet eens zijn en een normale discussie niet mogelijk is, de toon vind ik wat irritant in dit bericht.

Het fabeltje dat ECP de witte raaf is ga ik niet in mee, dit presteert niet beter dan de rest en ECP wilde juist de grote jongens volgen in de megamall strategie (zie Woluwe).


Sorry, ik nam je ook al niet serieus - als je 1 aandeel hebt en neutraliteit claimt dan kan je ook niet anders toch?

Jij weet ook héél goed dat een visie in Brussel met één (1) zo een Mall iets anders is dan 100 miljoen m2 in de Nevada woestijn.... a la de "grote" jongens.

How are the mighty fallen.
8ball
0
Hahaha, disposal value (29-12) close to bookvalue 31-12, geweldige zin weer van het genie van Wereldhave
2.507 Posts, Pagina: « 1 2 3 4 5 6 7 8 ... 122 123 124 125 126 » | Laatste
Aantal posts per pagina:  20 50 100 | Omhoog ↑

Meedoen aan de discussie?

Word nu gratis lid of log in met uw e-mailadres en wachtwoord.

Direct naar Forum

Detail

Vertraagd 3 dec 2021 17:37
Koers 11,770
Verschil -0,140 (-1,18%)
Hoog 12,070
Laag 11,740
Volume 125.737
Volume gemiddeld 163.412
Volume gisteren 96.198