Inderdaad, de NAV is vlot opgelopen doordat yields daalden (in 2021, topped-up NIY van 6,2% naar 5,6%) en YoC >10% was. In 2021 zullen yields niet dalen, wellicht iets stijgen. Bij nieuwe (verhuurde) opleveringen kan de NAV alsnog verder stijgen door de hoge YoC (nu wel wat dalend). In Q1 2022 is de leegstand stabiel (sterke bezetting op 95%), WAULT huren gestegen (van 6,0 naar 6,3) met een nette LfL huurgroei van 4,8% op nieuwe verhuringen. In Duitsland lijkt men ook proactief te handelen, met huurgroei, iets stijgende bezetting en een gedegen plan m.b.t. de assets.
In de 2021 presentatie stond:
IPO: 300 bps prime logistics yields spread between CEE (~7%) and Western Europe (~4%) (Source: JLL, values as of Q3 2020)
2021: Yield Differential WECEE shrunk from 3.0% to 2.6%
* The portfolio’s end of year valuation, at an average valuation yield of 6.4% compared to 6.9% in 2020, reflected significant investor demand for industrial and warehouse assets across Europe.
* Strong revaluation gain: €1.1bn at a conservative valuation yield of 6.4%
* The EPRA “Topped-up” net initial yield decreased from 6.2% to 5.6%
Gemiddelde yield op aankopen was 7,1%, dit is wel wat hoger dan de 6,4% waarmee CTP dit vergelijkt. Hiermee lijkt de 6,4% toch niet zo 'conservative'. De Yield Differential WECEE t.h.v. 2,6% lijkt ook wat optimistisch weergegeven.
Mijn belangrijkste motivatie blijft dat ik het strategische plaatje van CTP snap, en dit toch redelijk aantrekkelijke yields zijn (zeker bij huidige financieringslast CTP) met groei potentieel (mede door het hoge volume en concentratie in Oost Europa > synergie voordeel). Voor deze groei is stabilistatie in Oost Europa noodzakelijk (zodat huurders verplichtingen aan willen gaan), als er lange tijd een koude oorlog uitbreekt (wat ook een stabilisatie is) hoeft dit niet negatief te zijn voor CTP omdat dit ook logistieke ruimte nodig zal vragen (defensie materialen en bevoorrading).