Eurocommercial Properties « Terug naar discussie overzicht

Eurocommercial Properties 2022

1.031 Posts, Pagina: « 1 2 3 4 5 6 ... 39 40 41 42 43 44 45 46 47 48 49 50 51 52 » | Laatste
Branco P
0
quote:

Kwast schreef op 23 juni 2022 14:52:

Bij mij (Saxo) staat er slotje bij dit fonds.
Kan er dus momenteel niet in handelen.
Iemand een idee ?
Ik kan we wel in handelen (ook Saxo)

Volume verhandeld tot nu toe is vandaag wel erg laag (24.000 stuks, kwartier geleden zelfs 21.000)
Mayo
0
quote:

Kwast schreef op 23 juni 2022 14:52:

Bij mij (Saxo) staat er slotje bij dit fonds.
Kan er dus momenteel niet in handelen.
Iemand een idee ?
Je bedoelt waarschijnlijk je stockdividend. Die is pas verhandelbaar per 1 juli a.s.
Kwast
0
U hebt gelijk.
Er staat weliswaar een slotje bij het fonds, maar ik kan wel verkopen heb ik onderzocht. (niet dat ik dat doe).
Verwarrend omdat er geen regel stockdividend staat, maar alleen een regel van het fonds. Met een slotje.
Dank u.
The Third Way...
0
quote:

Branco P schreef op 22 juni 2022 11:34:

[...]

Niet volledig wellicht, officieel wel (conform huurcontract) maar mogelijk willen huurders deals sluiten. Dan verleng je voortijdig huurcontracten bijvoorbeeld. Dus qua waardering zou het dan neutraal kunnen lopen

Als de rente laag blijft, blijft wel het investeren in vastgoed relatief goedkoop, dat is dan weer gunstig voor waardebehoud.

Exploitatiekosten sturen wel met inflatie uiteraard, maar exploitatiekosten bedragen max 20% van de huur dus bij een deels verhoging van huren zal per saldo het netto resultaat toch toenemen.

Welk risico zie jij specifiek voor vastgoedbedrijven, dat niet voor andere type bedrijven speelt?
Van Lanschot Kempen vroeg me om dit antwoord met jou te delen:

www.youtube.com/watch?v=N43ZOaBHAVY

;-)
Branco P
1
quote:

HCohen schreef op 24 juni 2022 17:26:

Voor de geinteresseerden;
Hier de hele podcast van Van Lanschot over ''Real assets''(dd 14 juni)
www.vanlanschot.nl/inspiratie/belegge...
voegt niet veel toe wat mij betreft, het blijft hangen in algemeenheden, en lijkt met name gericht op het binnenhalen van klanten voor een aantal van hun eigen fondsen. Zo gaan die dingen :)

Maar even voor de duidelijkheid: als de inflatie hoog is kun je officieel conform huurcontracten de huren meeverhogen. Sommige grote huurders hebben daarop wel een cap. Dus dan staat er in het contract dat het sowieso maximaal 4% per jaar mag zijn bijvoorbeeld. Andere huurders, die het niet kunnen dragen, zullen echt niet pas na afloop van de lopende huurtermijn heronderhandelen. Die zullen al eerder aangeven dat ze het niet kunnen betalen en dan gaat een goede verhuurders altijd onderhandelen (tenzij het aantoonbaar onzin is wat de huurder verkondigt). Als een verhuurder niet mee wil bewegen, en de huurder kan het echt niet betalen, dan zegt de huurder gewoon alvast het huurcontract op, ook al is er nog 3 jaar te gaan. Dan moet je als verhuurder alsnog iets gaan doen.

Je moet dit soort dingen met logisch verstand benaderen. Tijdens Corona was het ook logisch dat verhuurders en huurders de pijn zouden delen. Als een huurder een huurverhoging met 7% niet kan dragen, dan is het logisch dat je eenmalig afspreekt dat die 7% verlaagd wordt tot 3,5%. In ruil daarvoor zou de huurder voortijdig zijn huurcontract kunnen verlengen met een extra jaartje. Dat levert dan weer wat meer extra zekerheid voor de verhuurder.
HCohen
0
quote:

Branco P schreef op 25 juni 2022 09:14:

[...]

voegt niet veel toe wat mij betreft, het blijft hangen in algemeenheden, en lijkt met name gericht op het binnenhalen van klanten voor een aantal van hun eigen fondsen. Zo gaan die dingen :)

Eens, mij viel wel op dat de toon algemeen positief was(locatie en kwaliteit is key; real estate waaronder kantoren en retail, robuust gebleken tijdends de 2 laatste crisis) met wel een waarschuwende opmerking(prudent gebruik vreemd vermogen) inzake differentiatie (risico), maar toch positieve verwachtingen lange termijn. Vond het daarom zinvol om de podcast te posten in aanvulling op het ABM fragment.
Branco P
1
quote:

HCohen schreef op 25 juni 2022 11:22:

[...]

Eens, mij viel wel op dat de toon algemeen positief was(locatie en kwaliteit is key; real estate waaronder kantoren en retail, robuust gebleken tijdens de 2 laatste crisis) met wel een waarschuwende opmerking(prudent gebruik vreemd vermogen) inzake differentiatie (risico), maar toch positieve verwachtingen lange termijn. Vond het daarom zinvol om de podcast te posten in aanvulling op het ABM fragment.
Precies, positieve ondertoon omdat ze klanten werven voor hun eigen fondsen ;-) en omdat vastgoed een hele stabiel renderende investering kan zijn.

Het enige waar je echt mee op moet passen (buiten dat je wel verstand moet hebben van de specifieke vastgoedsector en -regio waarin je belegt) is vreemd financieren. Eigenlijk zou commercieel vastgoed in het geheel niet gefinancierd moeten worden met vreemd vermogen. Vreemd financieren heeft, gezien het beperkte aanbod van product, louter een prijsverhogende werking en de belegger haalt voor een iets hoger rendement zich een behoorlijk groot - en onnodig - risico op de nek. Als geen enkele belegger in commercieel vastgoed geld zou lenen, dan zouden de prijzen dus ook substantieel lager zijn en daarmee het directe rendement nagenoeg gelijk. Maar dan wel tegen een veel lager risico. Plus: je hebt al het gedoe met rapportageplichten en convenantenstress niet.
HCohen
1
Mijn vader zei altijd 'de beste schuld is geen schuld'.
Maar goed VV heeft ook een fiscale kant en hefboomwerking en als deze juist wordt ingezet(timing) dan kan het een concurrentievoordeel opleveren tov concurrenten(oa groei).
Feit is dat de meeste fondsen VV hebben, en dan wordt het de vraag van controle/ discipline en welk % wordt optimaal geacht/ wordt nagestreefd. Van Lanschot zegt dus 35%.

Overigens volgt van Lanschot ongeveer 300 vastgoedfondsen(niet slechts eigen fondsen dus; maar ze vinden het wel reuzefijn als je als één van hun klanten je posities wijzigt want dat genereert inkomsten) voor haar klanten en haalt het zo'n 2/3 van haar inkomsten uit commissies(wealthmanagement). Uiteraard heb je een punt als je zegt dat er eigenbelang zit in soortgelijke uitingen, maar bij een goede wealthmanager valt dat samen/ kan dat samen vallen met het belang van de klant(LT visie en -relaties).

Wel altijd behoedzaam blijven en soortgelijke visies met argusogen bekijken. Daar ben ik het zeker met je over eens ;-).
handige harry
1
Ter informatie:

Eurocommercial Properties loopt risico door stijgende rente

Over de afgelopen 8 jaar profiteerde Eurocommercial Properties (ECP) van stijgende waarderingen op z’n vastgoed dankzij de lage rente. In de afgelopen maanden liep echter de rente sterk op. Als de waarderingen van het vastgoed nu teruglopen, kan dat de schuldgraad doen oplopen en verder het mes zetten in de beurskoers van ECP.

De Nederlandse 10-jaars staatsrente is voor het eerst sinds begin 2014 boven de 2 procent uitgekomen. Begin dit jaar was dat percentage nog negatief. In het verleden bleek de waarde van vastgoed sterk samen te hangen met de rentestand; als de rente stijgt, zakt de waardering van het vastgoed (zie kader voor huurrendement). Iets vergelijkbaars is zichtbaar bij aandelen. Die zakten dit jaar ook onder druk van stijgende rente.

Op de aandeelhoudersvergadering van 14 juni 2022 wees het management van ECP -na vragen van de VEB- erop dat de portefeuille over de afgelopen jaren echter nauwelijks duurder werd toen de rente zakte. Ze hebben ook geen plan klaarliggen voor het geval dat de prijzen dalen. De hoop is dus vooral dat het vastgoed z’n waarde behoudt.

Het bestuur heeft een punt. In de jaren met een negatieve - of nulrente liepen de waarderingen in Italië weliswaar wat op, maar in Frankrijk lijkt het alsof er niets veranderd is. Natuurlijk zijn er per land verschillen, maar er gaat een andere dynamiek achter de cijfers schuil.

www.veb.net/artikel/08678/eurocommerc...
Toteun
0
NAV net asset value ECP : 37.54
Beurskoers : 21.94

Dus als nu alles verkocht zo worden ontvangen we een premie van 15.60. Laat dit de komende jaren door hogere rentes naar de NAV naar 30 euro gaan. Wat is het risico ?.

Verder als zoals nu de hypotheek rente naar 4 % gaat wordt je woning dan ook in eens 20.000 minder waard ?
Ik denk dat het met die herwaardering wel zal meevallen.

Met verwacht dividend van 1.80 op 21.94 = 8.2% en een premie van 15.60 tov NAV en rente die dmv rente swaps nog 6 jaar vastligt is het gewoon een koopje
!@#$!@!
0
quote:

Toteun schreef op 20 juni 2022 21:23:

Betaling dividend 2022:

Interim dividend in Jan 2023
Slot dividend Jul 2023
Hoe weet je dit ?

Want dividend in januari is gewoon niet slim. Dan moeten we 1,5 jaar wachten tot we onze dividend belasting terugkrijgen.

Beter zou dus zijn een interim dividend in December.
Branco P
0
quote:

!@#$!@! schreef op 27 juni 2022 03:59:

[...]

Hoe weet je dit ?

Want dividend in januari is gewoon niet slim. Dan moeten we 1,5 jaar wachten tot we onze dividend belasting terugkrijgen.

Beter zou dus zijn een interim dividendh in December.
Met het oog op de rapportage van de LTV is het wel gunstig, dividend in juli en januari. Ex-div zal dan wel al in dec. c.q. jun. zijn
Branco P
1
quote:

handige harry schreef op 26 juni 2022 15:14:

Ter informatie:

Eurocommercial Properties loopt risico door stijgende rente

Over de afgelopen 8 jaar profiteerde Eurocommercial Properties (ECP) van stijgende waarderingen op z’n vastgoed dankzij de lage rente. In de afgelopen maanden liep echter de rente sterk op. Als de waarderingen van het vastgoed nu teruglopen, kan dat de schuldgraad doen oplopen en verder het mes zetten in de beurskoers van ECP.

De Nederlandse 10-jaars staatsrente is voor het eerst sinds begin 2014 boven de 2 procent uitgekomen. Begin dit jaar was dat percentage nog negatief. In het verleden bleek de waarde van vastgoed sterk samen te hangen met de rentestand; als de rente stijgt, zakt de waardering van het vastgoed (zie kader voor huurrendement). Iets vergelijkbaars is zichtbaar bij aandelen. Die zakten dit jaar ook onder druk van stijgende rente.

Op de aandeelhoudersvergadering van 14 juni 2022 wees het management van ECP -na vragen van de VEB- erop dat de portefeuille over de afgelopen jaren echter nauwelijks duurder werd toen de rente zakte. Ze hebben ook geen plan klaarliggen voor het geval dat de prijzen dalen. De hoop is dus vooral dat het vastgoed z’n waarde behoudt.

Het bestuur heeft een punt. In de jaren met een negatieve - of nulrente liepen de waarderingen in Italië weliswaar wat op, maar in Frankrijk lijkt het alsof er niets veranderd is. Natuurlijk zijn er per land verschillen, maar er gaat een andere dynamiek achter de cijfers schuil.

www.veb.net/artikel/08678/eurocommerc...
Er is nogal wat aan te merken op het rapport van VEB. Ik moet me nog even verdiepen in het specifiek gekozen referentiejaar 2014. Dat jaar lijkt bewust gekozen. Waarom nog naar PDH gekeken wordt is mij niet duidelijk, dat object is grotendeels verkocht. I Gigli is volledig veranderd na 2014 en heeft, o.a. door de komst van Primark een veel defensiever karakter gekregen. Daar hoort een lagere yield bij (de auteur daar noemt het huurrendement). Tevens zijn de winkelcentra I Gigli en Carosello perifeer en mét hypermarkt. Dat is steeds meer als laag risico gaan gelden. Lagere yields dus. En dan deze opmerking:

“Wel is duidelijk dat de beste centra met de laagste huurrendementen juist de grootste stijging zien van de huurrendementen (en dus de grootste daling van de waarde van de panden). Laten we zeggen dat de huurrendementen op deze centra (die nu op gemiddeld 4,7 procent ligt) met 0,9 procentpunt stijgen. Zo komen ze ongeveer terug op het niveau van medio 2014.”

Dat is uiteraard totale onzin. Daar heeft de auteur de plank volledig misgeslagen. De Flagships zijn juist waardevaster, dus minder yieldshift te verwachten dan de “Regionals”.

Enfin, het is duidelijk een auteur met weinig kennis van vastgoedbeleggen en winkelvastgoed. Het lijkt een doelgericht betoog te zijn van een relatieve amateur. Wel kwalijk. Hoe komt zoiets nu in een VEB bericht terecht?
De Porscheknakker
0
quote:

Branco P schreef op 27 juni 2022 08:54:

[...]

Er is nogal wat aan te merken op het rapport van VEB. Ik moet me nog even verdiepen in het specifiek gekozen referentiejaar 2014. Dat jaar lijkt bewust gekozen. Waarom nog naar PDH gekeken wordt is mij niet duidelijk, dat object is grotendeels verkocht. I Gigli is volledig veranderd na 2014 en heeft, o.a. door de komst van Primark een veel defensiever karakter gekregen. Daar hoort een lagere yield bij (de auteur daar noemt het huurrendement). Tevens zijn de winkelcentra I Gigli en Carosello perifeer en mét hypermarkt. Dat is steeds meer als laag risico gaan gelden. Lagere yields dus. En dan deze opmerking:

“Wel is duidelijk dat de beste centra met de laagste huurrendementen juist de grootste stijging zien van de huurrendementen (en dus de grootste daling van de waarde van de panden). Laten we zeggen dat de huurrendementen op deze centra (die nu op gemiddeld 4,7 procent ligt) met 0,9 procentpunt stijgen. Zo komen ze ongeveer terug op het niveau van medio 2014.”

Dat is uiteraard totale onzin. Daar heeft de auteur de plank volledig misgeslagen. De Flagships zijn juist waardevaster, dus minder yieldshift te verwachten dan de “Regionals”.

Enfin, het is duidelijk een auteur met weinig kennis van vastgoedbeleggen en winkelvastgoed. Het lijkt een doelgericht betoog te zijn van een relatieve amateur. Wel kwalijk. Hoe komt zoiets nu in een VEB bericht terecht?
Hallo Branco P, je kunt reageren op bovenstaand artikel van de VEB via het sturen van een e-mail naar info@veb.net.
!@#$!@!
0
quote:

Branco P schreef op 27 juni 2022 06:32:

[...]

Met het oog op de rapportage van de LTV is het wel gunstig, dividend in juli en januari. Ex-div zal dan wel al in dec. c.q. jun. zijn
Boekhoudkundige trucjes die de markt ook prima snapt. Weinig zinvol dus.
Plus die focus op de LTV is helemaal niet nodig. Doet de markt immers ook niet. Alleen een paar mensen hier op de forums.
Branco P
0
quote:

De Porscheknakker schreef op 27 juni 2022 11:14:

[...]
Hallo Branco P, je kunt reageren op bovenstaand artikel van de VEB via het sturen van een e-mail naar info@veb.net.
Ik zag het ja, maar dan moet ik wel eerst alles precies uitzoeken en daar ook mezelf kenbaar maken. Weet niet of ik daar behoefte aan heb.
StefanCa
0
Interesting that the share price has increased more after divided vs. in the days right before dividend cut-off date. We are now at 22.4. If you consider divided + free shares, this means already more than 24, which is close to the max we had post-covid.
Toteun
2
[quote alias=!@#$!@! id=14267782 date=202206270359]
[...]

Hoe weet je dit ?

Want dividend in januari is gewoon niet slim. Dan moeten we 1,5 jaar wachten tot we onze dividend belasting terugkrijgen.

Beter zou dus zijn een interim dividend in December.
[/quote

Website ECP onder:
Financial
Presentation&webcast
Presentations
31/12/21 Full Year Results 2021
Onder Dividend pagina 29/30]
Branco P
1
quote:

!@#$!@! schreef op 27 juni 2022 11:14:

[...]

Boekhoudkundige trucjes die de markt ook prima snapt. Weinig zinvol dus.
Plus die focus op de LTV is helemaal niet nodig. Doet de markt immers ook niet. Alleen een paar mensen hier op de forums.
De markt heeft dat niet door want die kijkt niet zo gedetailleerd. Wij hebben het hier wel door (en de echte pro's uiteraard ook) maar Jean avec la casquette kijkt niet verder dan het meerjarige track record.
1.031 Posts, Pagina: « 1 2 3 4 5 6 ... 39 40 41 42 43 44 45 46 47 48 49 50 51 52 » | Laatste
Aantal posts per pagina:  20 50 100 | Omhoog ↑

Meedoen aan de discussie?

Word nu gratis lid of log in met uw e-mailadres en wachtwoord.

Direct naar Forum

Detail

Vertraagd 10 aug 2022 17:35
Koers 22,920
Verschil +0,560 (+2,50%)
Hoog 22,960
Laag 22,320
Volume 37.621
Volume gemiddeld 63.017
Volume gisteren 39.421

EU stocks, real time, by Cboe Europe Ltd.; Other, Euronext & US stocks by NYSE & Cboe BZX Exchange, 15 min. delayed
#/^ Index indications calculated real time, zie disclaimer, streaming powered by: Infront