Waarom het nog veel te vroeg is voor koopjesjagen in vastgoedaandelen
Na het bloedbad van afgelopen weken veren de koersen van de vastgoedfondsen weer wat op. Maar volgens de ‘uiterst terughoudende’ ABN-Amro Oddo BHF-analist Steven Boumans is het nog lang geen tijd voor massaal koopjesjagen.
GEEF ARTIKEL CADEAU
DELEN
Waarom het nog veel te vroeg is voor koopjesjagen in vastgoedaandelen
Steven Boumans
Vorige week dinsdag kopte Vastgoedmarkt ‘Bloedbad in vastgoedaandelen: dalingen tot ruim 25 procent’ inmiddels koersen de fondsen over de hele linie weer een paar procent hoger. Koopjesjagers die hun kans grijpen?
Boumans: ‘Die kleine koersstijgingen houden vooral verband met het iets betere beurssentiment van de laatste dagen, dankzij de iets lagere marktrentes. De marktrentes reageren op signalen dat de Russische president Poetin misschien bereid zou zijn tot praten met Oekraïne.’
‘Zelf zie ik evenwel geen enkele wezenlijke verandering met vorige week. Ik blijf zeer terughoudend, net als alle beleggers en vooral de grote institutionele beleggers die ik spreek. Ze missen liever de eerste 10 procent koersstijging dan dat zij door nu in te stappen het risico lopen straks weer afgestraft te worden. Daarnaast is er een aantal vastgoedbeleggers dat een bepaald mandaat heeft en nu eenmaal volledig belegd moet. Dergelijke partijen kopen hoe dan ook, want ze hebben geen keuze.’
Wanneer verwacht u het begin van duurzaam koersherstel?
‘Ten eerste zal er een stabilisering van de rentestanden moeten optreden, voordat vastgoedbeleggers massaal weer gaan instappen. De markt heeft in ieder geval al een renteverhoging van 75 basispunten door de Europese Centrale Bank ingeprijst voor het eind van het jaar. Wat daarna gebeurt, weet ik niet. Ja, als morgen Oekraïne en Rusland een akkoord tekenen, dan zullen de marktrentes dalen en komt het allemaal goed. Ik zie dat niet snel gebeuren. Maar de rente kan op een gegeven moment ook stabiliseren omdat de renteverhogingen effect sorteren op de inflatie. Het is daarentegen ook best mogelijk dat de rentes nog verder stijgen als de inflatie hoog blijft, bijvoorbeeld vanwege de loon-prijsspiraal die zich begint af te tekenen. Het is dus volstrekt onduidelijk wanneer de rentestabilisering gaat plaatsvinden.’
‘Ten tweede moet er voor duurzaam koersherstel genoeg marktbewijs beschikbaar zijn waar het met de onderliggende vastgoedwaardes naar toe gaat. Op welke yields komen we uit? Wat wordt het nieuwe ‘normaal’? Lastig vast te stellen op dit moment, want de transacties lopen flink terug en waarschijnlijk zal die teruggang nog wel enkele maanden voortduren gezien alle economische onzekerheid.’
In vergelijking met een jaar geleden liggen de koersen van de vastgoedfondsen gemiddeld bijna een kwart lager. Is dat een voorbode van de afwaarderingen die we in de directe vastgoedmarkt nog kunnen verwachten?
‘Historisch gezien volgt de directe vastgoedmarkt de beursgenoteerde sector. En ik denk dat dit ook nu zal gebeuren, al is het slechte nieuws inmiddels ook al deels verwerkt in de waarderingen van beursgenoteerd vastgoed. In de kantorenmarkt zie je bijvoorbeeld nu al duidelijke tekenen van yield expansie, vooral voor gebouwen op B-locaties, maar zelfs op toplocaties. Topkwaliteit kantoren zaten op 3 procent, terwijl het richting de 4 procent lijkt te gaan. De Europese kantorenfondsen die wij volgen in Europa hebben een book yield van gemiddeld 4,1 procent. Echter, kijken we naar de korting ten opzichte van de book yield waarop deze beursfondsen handelen, dan rekent de aandelenmarkt met een gemiddelde yield van 4,7 procent. In retailvastgoed is het verschil nog veel groter in Europa: van een book yield van gemiddeld 5,3 procent naar een implied yield van 7,6 procent.’
Impact vastgoedbeleggingsmarkt
Slechte maand voor vastgoedaandelen: Er is een waar bloedbad gaande. Moest de AEX de afgelopen vier weken ruim 8 procent inleveren, voor beursgenoteerd Nederlands vastgoed is dat zelfs dubbel zoveel.
Vertraging economische groei: De hoge inflatie zorgt ervoor dat mensen en bedrijven nu voorzichtiger consumeren en investeren vanwege de snel gestegen prijzen. Een recessie is deze winter een reëel scenario.
Grote kans op afwaarderingen: Het is oppassen geblazen in de huidige vastgoedbeleggingsmarkt met torenhoge prijzen, oplopende inflatie en rentes, terwijl waardedalingen dreigen. Welke conclusies trekken grote internationale vastgoedbeleggers? In dit dit deel de visie van PGGM.
Bent u negatief over alle Nederlandse winkelvastgoedfondsen?
‘Nee, winkelcentrumbelegger Eurocommercial Properties is een uitstekend geleid bedrijf, dat zelfs in coronatijd de huren wist te verhogen. Je ziet dat kwaliteit loont. De koersen van alle Nederlandse vastgoedfondsen zijn het afgelopen jaar flink omlaag gekomen, uitgezonderd Eurocommercial dat bijna 5 procent is gestegen! Een heel sterk bedrijf, met hoge bezettingsgraad. En uitzicht op verdere huurgroei.’
‘Aan de andere kant van het spectrum zit Vastned, dat bij ons een ‘underperform’-aanbeveling krijgt. Dat heeft hoofdzakelijk te maken met de aard van het vastgoed – highstreetretail – en het hoge huurniveau op de Europese hoofdwinkelstraten, die qua footfall nog steeds niet volledig hersteld zijn van de coronacrisis. Het hoge huurniveau maakt het ook zeer lastig, bijna onmogelijk, om de huren met inflatie te indexeren. Helemaal lastig nu de yields juist gaan stijgen.’
‘Ook winkelcentrumbelegger Unibail-Rodamco-Westfield, dat gevolgd wordt door een collega van mij, is lastiger om een aantal specifieke redenen. Dat houdt vooral verband met de slechtere balans en het feit dat URW nog heel wat vastgoed in Amerika en Europa moet verkopen om de zaak op orde te krijgen. Best een klus om in de huidige markt winkelcentra te moeten afstoten tegen een aanvaardbare prijs.’
‘Onze visie op Wereldhave is het afgelopen jaar ook verslechterd, hoewel ceo Matthijs Storm en zijn mensen goed werk verrichten. Hoofdreden is onze verwachting dat vooral kleinere winkelcentra waar de gemiddelde Nederlander zijn inkopen doet, zoals die van Wereldhave, last zullen krijgen van lagere consumentenbestedingen als gevolg van de hogere inflatie. Bovendien moet Wereldhave nog behoorlijke investeringen doen in het kader van het transformatieprogramma. Dat betekent ook nieuwe schulden aangaan tegen hogere rente. Daarom ben ik recentelijk voorzichtiger geworden, en heb mijn aanbeveling teruggebracht van ‘outperform’ naar ‘hold’.
Opvallend is ook dat de koersen van de beursgenoteerde logistieke vastgoedfondsen, ‘winnaars van de coronacrisis’, het afgelopen jaar zware averij hebben opgelopen: VGP -66 procent, CTP- 51 procent, Montea -47 procent en WDP -35 procent. Is logistiek uit de gratie?
‘Het goede nieuws is, dat de onderliggende logistieke vastgoedmarkt nog altijd ijzersterk is dankzij e-commerce en de grote focus bij veel bedrijven op hun aanvoerlijnen. Dat heeft in het verleden geleid tot reusachtige koersstijgingen en overtrokken verwachtingen over verdere groei. Wat verder meespeelt bij deze koersval is dat veel beursgenoteerde logistieke vastgoedfondsen ook veel ontwikkelingen doen. Terwijl de waardes van de projecten onder druk staan door oplopende ontwikkelkosten en oplopende yields. VGP en de uitgestelde joint venture met Allianz is daar het beste voorbeeld van. Maar ook van het Belgische Montea komen duidelijke signalen dat gegeven de huidige rente men geen projecten gaat aankopen onder de 5,5 procent. Mijn verwachting is dan ook dat de yields in de logistiek markt de komende tijd stijgen met 125 basispunten.’